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查看     | 回复 18 BMO 房屋贷款专家 王红雨 留学生签证35%首付,5年内登陆无收入新移民35%首付
本主题由 管理员 广告管理 于 2012/9/28 2:58:38 执行 鉴定主题 操作

hongyuincanada

hongyuincanada

hongyuincanada 最后编辑于 2013-03-01 16:14:16

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论坛热帖

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     2 楼



网友来信选登:

王先生:

你好!在报上看了你的《加拿大按揭贷款银行的选择》一文,颇感兴趣,我想请教一个基本问题,你的文章好像表达了一个意思,就是办理房贷时,通过经纪办理比直接向银行办理有优势。站在客户的立场,通过经纪办理意味着多了一层机构,使用了多一项服务,这个额外的开支肯定会分摊到客户头上的,这样利率等条件还会有优势吗?

问这个问题恐怕见笑了,如若有空,望赐教解惑。谢谢!

B



B,你好,

感谢你的来信。

从按揭贷款业务的角度看,银行有两种员工,一种是天天来上班,无论是否创造价值,银行都给他们发工资的员工;另一种是只有帮银行做成贷款才从银行领佣金的贷款经纪人。
你怎么知道天天站在银行大厅,又不懂业务的员工所产生的成本没有加在你身上呢?
按揭贷款经纪人直接与银行的Underwriter打交道,消费者永远也见不到underwriter。你去分行,分行的员工把你的申请也是送给Underwriter,而不是分行经理。你为什么不认为通过分行员工是多一道手续呢?通过贷款经纪和分行员工送给underwriter是殊途同归。而不是你想象的那样,申请人向贷款经纪人申请,经纪人再给分行,分行再给underwriter.

你的问题很好,很典型的中国式思维。我会在以后的文章中加以说明。

谢谢。

hongyuincanada 最后编辑于 2010-08-19 22:45:19

yu19822008

yu19822008
     3 楼
问一个问题
如果我跟银行签订了5年得浮动利率贷款
房子 26万5
1年以后我想卖房子, 银行会让我赔偿一些利息? 大概有多少?
麻烦帮帮忙

yu19822008 最后编辑于 2009-11-13 00:25:48

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     4 楼
提前还款时的利率(年利率)X当时的贷款余额X3/12(即,3个月的利息)


hongyuincanada 最后编辑于 2010-08-19 22:46:00

yu19822008

yu19822008
     5 楼
可以告诉一下  有可以看P利率的网址么?

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     6 楼

canadasteven

canadasteven
     7 楼
请问:为什么每个商业银行的prime rate都一样,这个prime rate是哪来的呢?

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     8 楼
理论上讲,每个银行应该是不一样的。但由于市场的因素,最终各家银行都会一致。Prime rate是指某一商业银行给自己最优商业客户无抵押担保贷款的最优惠利率,简称最优惠利率。由于P是针对商业客户的流动资金贷款需求,因此,P的定价与央行隔夜拆借利率成正相关关系,并受大经济环境影响。
加拿大小的贷款机构都是跟随某一家主要商业银行的P。例如,MCAP Financial参照的是BMO的P;Merix参照的是ROC的P.至于参照哪家银行,要看这家贷款机构的资金来源。Merix的资金主要来自RBC;而MCAP是BMO与Sunlife合资成立的公司。

hongyuincanada 最后编辑于 2009-12-12 13:08:33

jaydonny

jaydonny
     9 楼
请问下,如果是贷款百分85%一套四十万的独立屋,要交多少保险呢?它是公定公式的吗?还是怎么样呢?还有就是选择浮动还是固定的利率呢?希望能得到答复!谢谢!

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     10 楼
原帖由 jaydonny 于 2/14/2010 3:04:00 AM 发表
请问下,如果是贷款百分85%一套四十万的独立屋,要交多少保险呢?它是公定公式的吗?还是怎么样呢?还有就是选择浮动还是固定的利率呢?希望能得到答复!谢谢!


according CMHC's policy, 15% down payment amortization 25 years, the premium is 1.75% now.

400,000x0.85x1.75%=$5950

Fixed rate is safer than variable rate now.

CMHC policy: http://cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/upload/OPIMS65606-CMHC-Purchase-03-27-09.pdf

will2km

will2km
     11 楼
您好,您的帖子真是太棒了,大海中的灯塔啊!

我对于贷款的Term和Amortization有些问题,不知能否请您回答一下。

假设我选择的是,5年Term,Amortization为25年,我贷了20万,选了5年Fixed Rate,6%,每月应还900,pre-payment为15%/15%,总Principel和Interest 为 27W, 那么

如果我每年都用15/15,那么5年之后我就还了
900*12*(1.15+1.15^2+1.15^3+1.15^4+1.15^5)+20W*0.15*5
=83740+20W*0.15*5
=23W

这样算下来的话,剩下的钱Renew一个5年一定就能还完了,那么这25年的还款期有什么用呢?

另外,我知道如果提前还贷款的话,银行要罚款(3%的余额或是IRD),那这个3%的罚款是按还剩Term的多少算,还是还剩Amortization的多少(也太多了吧)算啊?

问题可能比较幼稚,但还是请您帮忙解答一下,谢谢。

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     12 楼
25年的还款期没有约束力,但可以控制每月的月供款。还款期越长,每月的月供款越少。
浮动利率只罚3个月利息:余额x3x当时利率/12.与term 和amortization无关。

卓越清洁

卓越清洁
     13 楼
:D

昆仑

昆仑
     14 楼
mark

黄文俊

黄文俊
     15 楼
王先生,那里都看到他的解决问题,收益,谢了!
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