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查看     | 回复 34 有关商铺的问答和讨论集锦 Hot!
本主题由 管理员 广告管理 于 2010/8/18 23:28:48 执行 主题置顶/取消 操作

WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主

为什么要开展这个问答和讨论集锦?


约克论坛的网友们:大家好!


本人朱威(William Zhu)是多伦多的资深房地产经纪,所在的公司主要focus在商业房地产的租售和新商城项目的开发。这些年来,我已经帮助许多朋友买到了或租到了心仪的商铺,餐馆,厂房或写字楼,也在生意转让,或土地投资上积累了许多经验。并陆续在《地产周刊》朱威专栏发表了一些相关的文章。


我有好几个客户都是YorkBbs的网友,是他们推荐我到这里来的。很高兴看到这里有大量的商铺租售或求租信息,但也发现有些刚刚涉及到商铺租售或生意买卖的朋友们对某些有关概念还不清楚,而另外一些朋友却对此已经有了相当的经验和体会。所以,本人认为很有必要设立一个有关商铺的问答和讨论集锦,让感兴趣的朋友都来参与讨论,并将讨论的结果保存下来让大家参考。这将是一项有意义的工作。所以,我先在这里抛砖引玉,先发布一些有关问答。如果大家有什么不清楚的,欢迎提问。


谢谢关注,欢迎参加讨论。

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WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主
     2 楼

朱威专栏 416-821-5817

问:好的商铺物业有哪些特性?
答:1. 首先要考虑到交通便利,人流易达, 人气鼎盛,所以,位于黄金地段的低层商铺(底铺)是最佳的商铺。一楼商铺当然要明显好于二楼的铺位。2. 人流量大,而且档次高。如休闲购物人流的商业价值要远远高于交通人流。 3. 周边商业已经或者预期成势,周边经商环境可以汇聚重要的客源等。4. 商铺平面结构好,格局方正以便于店堂布置。最好是corner 的有两面玻璃墙的铺位,有较宽的门面以便于接触顾客。5. 首先应该选择临街或者尽量靠近出入口或大堂的铺位,即铺位的曝光率要高。 6. 商铺经营的换手率低。 7. 商城的管理好。8. 商城的整体设计合理,有利于聚集人气和吸引客流,等。



问:买商铺期房好,还是买现成的商铺好?
答:难说,各有利弊。关键是看所在的地段和位置,还要看个人需求。一般说来,现成商铺经过了一段时期的市场培育已经成型,买来就可以用,可以观察到其客流量和经营状况,可以知道其租金水平或其它有关的财经资料,容易估计其回报率,风险较小,但一般价昂。而同样地段的商铺期房则需要一段时间以待其建成,风险相对较大,但价格会相对便宜,增值空间当然也比较大。



问:多伦多的商铺产权是怎样的?
答:是永久性拥有的。商城本身是一个大的商用共管物业(Commercial Condominium)。所以,商铺的买家拥有所买商铺单位(unit)内的100%的产权,此外还与其它买家共同拥有商城的所有公共部分(如大门,华表,外墙,大堂,过道,停车场等)。而且,每个单位拥有的公共部分的份额(share)和权益是一定的(例如为0.16556% )。而权益和责任往往是均等的,这也正是缴纳管理费的主要依据。



问:为什么一栋1500平方英尺的镇屋才价值20几万,而一个150平方英尺的商铺就可能需要20几万?
答:商城及商铺一般建在交通要道的好地段,地价高昂,建造成本昂贵,以‘寸土寸金’来形容也不为过。而且,商城的大门,华表,外墙,大堂,过道,停车场内大量的车位等等的巨型成本和费用,当然都是由各个商铺来分摊的。而房屋住宅可以建筑在任何一个角落,土地成本和建造成本都要低得多。应该指出的是,一个小小店铺的收益或投资回报往往可能高于面积大得多的住宅。



问:商铺期房交付使用时装修好了吗?
答:没有。在多伦多,商铺期房交付使用时是‘毛坯房’,还需要买家或租客根据自己的经商需求来装修。水,电,气和有关仪表的安装连通都可能需要另外计费。



问:商铺期房交付使用时可能还需要什么费用?
答:可能需要的费用有:律师费,土地转让税,政府征收的开发费和教育费(如果有的话),水,电,气和有关仪表的安装连通费(视需要而选择),装修费,等。其实,民用公寓期房在交付使用时,也要交付许多类似的费用。



问:租商铺时为什么会需要‘顶手费’?
答:商铺的装修及其费用等,是由生意经营者或商铺的租客负责的。这笔费用一般称之为‘Leasing Improvement’。如果物业主装修好了商铺再出租,可以要求租客交付这笔装修费甚至安装连通费。如果现有的租客转让其租约及其权益给新的租客,也可以要求承让者交给他这笔他已经交付的费用,即‘顶手费’。这是经商的成本费用之一。



(欢迎读者致电416-821-5817讨论有关问题。)

曾发表于《地产周刊》2006-3-7



[ 本帖最后由 WilliamZhu 于 2008-4-20 02:35 PM 编辑 ]

WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主
     3 楼
西人Mall内的商铺一般是由一个owner或公司拥有的,整个Mall可能只有一个总的不可分割的产权(title)。所以,大多伦多的西人Mall内的商铺单位历来是只租不卖的,也无法以单独一间间商铺的形式分开来买卖。城市广场内的商铺也仅供出租。可以说,大多伦多的Mall内商铺出售以及商铺期房出售,是从大约13年前开发太古广场时首开先例的。太古广场这种类型的商城,是分契式的,即每个商铺单位都有自己的独立产权。所以,可以商铺单位的形式分开来买卖。所以,我们知道,如果要买卖Indoor Mall里的商铺物业,就只有在华人商城里找。当前大多伦多市场上的商城(Mall)内的商铺期房的供应屈指可数,供不应求。有意者应把握时机。

WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主
     4 楼
当然可以, 但实际操作上不容易. 原因如下:1. 西人Mall内的商铺是永远供不应求的,waiting list很长很长。2. 西人Mall内的商铺优先出租给那些大型的连锁店和名牌店,或有实力的店家。3. 对于客户的credit 信用和经济实力要求很高,要求个人担保。4. 西人Mall内的商铺规模比较大,租金会很贵,人工也比较贵。5. 对于店家的英语水平要求比较高。(我曾经有一个华人客户在西人Mall里被管理委员会下了notice要求整改,原因是店主英语水平差,又没有雇用英语好的雇员) 6. 对于装修的要求高(我曾经有客户图省钱,装修达不到标准,被要求拆掉重来)。

然而,可以曲径通幽。即以买生意的形式,自然而然地租到西人Mall内的商铺,赢得机会在主流Mall里大展宏图!

[ 本帖最后由 WilliamZhu 于 2008-4-20 08:32 AM 编辑 ]

dianamay

dianamay
     5 楼
看了这位先生的帖子,我还真的明白了好多事情。当然要顶~!

dianamay

dianamay
     6 楼
回头让我朋友来看看。

lollollol

lollollol
     7 楼
加油 希望你在这里 找到自己的 “信誉度”  这个是很重要的

WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主
     8 楼
房地产交易主要是建立在诚信和互相信任的基础上.
我初来乍到YorkBBS,谢谢大家的支持和信任! 我知道这里主要是年轻人的天下。你们年轻人朝气蓬勃,敢想敢干,但可能对于困难和麻烦估计不足;而我们中年人比较成熟稳重,经历丰富,虽然比较慎重但容易偏于保守。所以,我们可以互补!希望我能够以自己的丰富经验为客户的房地产交易特别是比较复杂的商业房地产交易多把把关。

[ 本帖最后由 WilliamZhu 于 2008-4-20 01:11 PM 编辑 ]

pinkgirl05

pinkgirl05
     9 楼
up up!

WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主
     10 楼
我得把你这句话记下来与大家共勉:Stay positive in negative situation!

dianamay

dianamay
     11 楼
我知道,有时不通过经纪是不可能的。但如果两个朋友之间转让生意或店铺物业,为什么要多花钱请经纪呢?

WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主
     12 楼
你当然可以不请经纪,私自买卖或转让。正如你也可以自己办移民,自己修车,自己装修房屋。。。

但是,请你想想以下的问题:



1. 一般来说,商业房地产或生意交易比住宅交易更加复杂,因为涉及到更多的事情和方方面面。比如,买卖生意除了生意买卖的双方之外,也涉及到生意所租用物业的物业主(房东),还往往涉及到商城的管理办公室。如买卖餐馆生意,还涉及到酒牌,生意许可或执照,租约是否可以延续,环境问题,卫生问题,经营范围问题(如只可以做南亚餐),等等。你是否认为你明白这些或可以把握这些?



2. 你是否对于自己的房地产专业水平有足够自信?比如,你明白商业房地产的市场吗?你懂得如何把握物业或生意的价值吗?怎样估价?怎样谈判?你懂得如何写合同吗?你懂得如何去政府那里查有关zoning或物业用途的文件吗?你明白你的生意要怎样才能符合环境和卫生要求?你怎么样才能保证自己不掉入一个陷阱?或没有遗忘什么事情?等等。。。

dianamay

dianamay
     13 楼
但我还是觉得亲朋好友知根知底的人之间是可以自己转让的。。。

WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主
     14 楼
3. 任何人的社交圈子都是有限的。你靠什么来知道,你的亲朋好友介绍给你的这个物业或生意是性价比好的,或是适合于你的需求的,或价格是很合理的?还有,你要化许多时间来学习有关知识,要化许多时间来寻找目标,费时费力费钱,操心啊。你的时间和精力难道不是金钱吗?



4. 作为卖家,你自己私自出售能够有效率吗?基本上来私买的人都图的是一个便宜。他们的就地砍价会使你非常不舒服。另外,你怎么知道某些感兴趣者是否是认真的买家?有些人只是感兴趣而已。他们并不是有意浪费你的时间。但如果折腾了半年,他们随随便便就改变了主意,让你一肚子无名火还没处去发作!实际上,你卖出的最佳时机就这样消失了。



5. 另一方面,作为买家,你知道卖家要卖这个物业或生意的真正原因吗?你怎么知道这里面没有有意或无意的隐瞒?你怎么样才能保证自己不去买一个已经垮掉了的生意?或一个不安全地带的物业?有时,对方并不是要坑蒙拐骗你,而是他也不懂。但在事后,谁能够说清楚他是有意坑蒙拐骗还是无意的疏忽?

WilliamZhu

WilliamZhu
| 只看楼主
     15 楼
6. 谁来保证交易的公正性和成交价的合理性 ?(经常看到的是,谈了半天,怎么也谈不拢。因为通常买卖双方的出发点和思维方向是相反的,是有利益冲突的)


7. 在现代社会里,即使是在亲朋好友之间,甚至在兄弟姐妹之间,也要讲法,不要只讲人情或不好意思。不要相信任何人的口头承诺!要做到“亲兄弟明算账”。以下的事例并不罕见:我们是老乡啊,同学啊,或亲戚啊,都知根知底的,整这么复杂干啥?用中文写上几条协议不就行啦?我还能够坑你吗?结果成交后是互相抱怨,互相怀疑,甚至对簿公堂。多年的友谊和亲情化为乌有!


 


看到这里,我相信你会明白为什么要请经记的道理。请相信房地产交易尤其是商业房地产交易其实是很复杂的一件事。当然,如果你还是觉得没有什么,那你自己可以去交易,在交易的过程中请注意我上面谈到的事情。祝你成功!


 


如果你觉得还是要请经记为好,当然就要请一个认真负责,诚信可靠,经验丰富, 能力较强,水平较高的经记,他将会尽心竭力地为你服务,争取你的最佳利益。


 


谢谢信任!



[ 本帖最后由 WilliamZhu 于 2008-4-20 08:48 PM 编辑 ]
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