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查看     | 回复 4 准确计算B20对房贷金额的影响 王红雨

hongyuincanada

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    加拿大有两个制定房贷政策的机构:CMHC(以下简称保险公司)制定首付低于20%,以及其他需要投保贷款违约保险的房贷政策;OSFI (以下称银监会)负责制定首付高于20%的房贷政策。2016年10月17日,保险公司制定了新的压力测试规则,即,无论申请人选择什么期限的利率,一律使用加拿大央行公布的V80691335利率(以下称央行5年期基准利率)作为计算借款能力的利率,(以2017年10月17日为例,央行5年期利率为4.89%),取消了以往可以用商业银行5年期(或5年以上期限)固定利率的折扣利率/客户利率作为计算借款能力的做法。时隔一年,银监会宣布,修改对所有贷款机构的房贷政策,其中最重要一条就是如法炮制保险公司的做法,且变本加厉,要求所有贷款机构在申请人的折扣利率+2%和央行5年基准利率之间做比较,哪个高用哪个利率做为计算借款能力的标准。总之,管你首付低于还是高于20%,贷款政策都收紧了,房贷门槛上的短板被补齐了,并提高了整条门槛的高度。新政策生效日2018年1月1日起,想贷款更难了。


新政策执行后,新买房,原房贷做refinance,想申请长期固定利率的借款人,借款能力低了。如果按照4.89%(例如,首付低于20%)算能借10万贷款的人,假设执拗地要申请5年固定利率,折扣利率是3.3%,新政策执行后,银行就得用5.3%算能借多少钱,只能借到96,085,贷款金额减少了4%。2017年12月31日之前,借款人申请5年固定利率,折扣利率是3.3%,银行可以用3.3%来计算借款能力,可以获得$117,715.00。新旧政策下,同样是申请5年固定利率,贷款金额相差了18.37%。所以,影响还是蛮大的。


新政策执行之后,按照目前的实际利率水平,申请5年浮动利率,新旧政策在贷款金额上没差别,因为用的都是4.89%计算贷款金额。对新政策免疫的还有:在2017年获得贷款预批,在180天内交房的申请人;在2017年获得楼花按揭贷款批复,在36个月内交房的申请人;到期续约,不做refinance的借款人。


首付低于20%的申请人是不是压力测试没有这么严格,要不咱们交个保费多借点?错。我已经掐指算过了了,保险公司用25年还款期,同时用4.89%来计算;而银行依然可以按照30年还款期计算借款能力,所以还是不买保险的情况下借的更多。保险公司接受的申请,仅限于房价低于100万的房产,房价超过100万零一分钱都不行。别动脑筋了,这个政策制定机构配合得很好,互不侵犯,无缝连接。


我经常被问到,“政策收紧之后,房价会降多少?”房价,通常指某个区域内相似户型最后一笔交易的成交价,也称市场价。要想预测房价,是没法用现在的市场价做预测的。首先,买房是消费者对未来收入有信心,在当下购买决定上的体现,是不是打算买房,与有没有能力买房是两个问题,打算买房的人多了,其中有能力买的人就会增加,这个真实的需求没有具体数字,所以很难估计房价走势;其次,房价是三维的,最后一笔成交价属于边际房价,而不是总体房价,边际房价无法用来预测未来的总体房价,原因是这样的:小区里100户,其中99户认为自己的房价80万,1户以70万的价格拿出来卖并售出,这一户的卖价是边际价格,其他没拿出来卖的99人的心理价位是总体价格,所以房价是三维的,除了时间和最后成交价以外,还有销售数量这个因素,我们称之为价格深度,目前成交量稀少,边际房价代表不了总体房价,所以也难以此来估计未来房价;最后,所有商品的价格都是买家和买家的竞争,或卖家和卖家的竞争决定的,而不是买家和卖家的竞争决定的,挂牌销售量是一个卖家和卖家竞争的重要指标,如果边际房价在某小区下降,其他卖家会打消卖房念头,减少挂牌量,从而导致买家和买家的竞争,形成逼空局势,房价即使短期走低,也会在市场多空博弈中,变得起伏和动荡,很难说清一个中长期房价走势。


“房价都这样了,你觉得我们还应该抢着买房吗?”这是另一个常被问到的问题。如果是出租并长期持有,你管明年房价是多少就没有意义了,新政策执行之后,只有财务能力非常强的人才能购买投资房,不必抢着买,有笋盘就买。如果是自住,还是应该把握房贷变化之前这最后的机会,新政会把财务能力弱的中低收入家庭彻底排挤出买房市场。由于门槛加高,贷款金额减少,首付的压力非常大,以前,一辈子的积蓄做首付可以贷款买房,以后可能要把父辈的积蓄也加上才能买了。贷款政策的突变,以及两次加息,使很多地产投机者猝不及防。投机,就是买哪类资产能赚快钱,就买哪类资产的行为。房价持续飘升了7年,吸引了一批投机者转战到房地产市场,而政策的变化使得这批本想快进快出的投资者,变成进来容易出去难了。正是因为有一批投机者的存在,所以大家才会看到部分社区里有偏低的边际房价出现,等这批投机者逃离了市场,市场就会恢复到总体房价水平。据政府官方统计,金马蹄地区总人口716万,其中有12万人有超过一套房产,比例为1.67%,这些人中大部分是长期投资者,少部分是投机者。因此,这批高买低卖的投机者数量并不多,他们制造的笋盘也数量有限,对于一些非常笋的盘,无论是自住还是投资,都是不错的交易。





今年12月31号之前,还有23个工作日,贷款预批的有效期是180天。我的个人微信号是我的手机号前+1,即,14168805089。欢迎垂询。


王红雨 2017年11月24日








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gtagta003

gtagta003
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     2 楼
我华人同事有第二套或以上房产的人达到了100%

1.6%让人难以置信。。

房贷PETER

房贷PETER
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     3 楼
王先生说得靠谱,对于报税不够的可以联系我,我们代理大银行小银行,微信: Peter0415, 电话: 647-532-2626

bobbyzz

bobbyzz
     4 楼
讲的好好,好实在,学习
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