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查看     | 回复 14 淺談房屋 貸款之某些誤區 (非廣告)

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以下僅代表一些個人觀點,歡迎指教、補充、咨詢


近日,隨著安省的天氣漸漸回暖,準置業者對房屋貸款的咨詢開始進入週期性的增長。不難明白,置業者無論是首次置業、投資再置業、改善住宿環境換房、新房樓花closing還是商業物業買賣,都希望在實際行動之前有一個周詳的資金計劃。但是由於某些原因,很多準置業的朋友很不幸的進入了一些關於房屋貸款的誤區,產生了不少的煩惱。我常識著總結并解析以下一些比較常見的容易陷入的誤區,希望能幫到有需要的朋友:



誤區1,新房的closing銀行會按照現在該房的市場價的百分比來貸款,或者是按照買價的百分比來貸款。

這是最常見發生的問題,大部分的情況之下,現房的closing,銀行會按照該銀行指定的估價機構作出的估價報告來衡量現房的價值,而按照該價值的百分比來貸款。舉個例說:你花了200W買一個房子,銀行估價150W,最後貸款只會按照150W的百分比來貸。至於多出部分,需要買家自行支付。而新樓花的closing,一般情況之下銀行只會按照不高於樓花的買價的百分比來貸款。



誤區2,除了5大銀行做房貸以外,就別無選擇?

非也,在加拿大合法提供房屋貸款的lender其實有很多。除了大家熟悉的CIBCRBCBMOTDSCOTIABANK以外,还有其他很多能提供A rate的银行,诸如:NATIONAL BANKHSBCHOMETRUSTB2B BANKSTREET CAPITALBANK OF CHINAEQUITABLE BANKMANULIFELONDONLIFEICICI BANKMERIXMACPINDUSTRIAL ALLIANCEDUCAWEALTH ONE等等等等(以上公司對他們各自的房屋貸款產品擁有最終變更解析權歸),至于B类和其他的更小的LENDER甚至私人財團就更多了,在這裡就不再一一列舉了。這些機構,有些有自己的專門負責貸款職員,有些則需要通過第三方持牌貸款經紀來接洽。至於利息的高低,肯定是視乎每個人的情況而定的,與本身個案的風險高低成正比。



誤區3,房子的LOAN TO VALUE很低(買家給了很多首付),銀行為什麼不批房貸給我。

理論上說,一個房子的LOAN TO VALUE越低,該房子的MORTGAGE風險會更低,這個沒錯。但是畢竟銀行的房屋貸款不是以典當行典當貨物的經營方式存在,而LENDER並不是當鋪。絕大部分情況之下,LENDER更看重於貸款者的還款能力,而不是在還款者還不上貸款后拍賣房產的價值。從這個角度來想,就不難理解為什麼給再多的首付,有時候銀行都不想批出該房屋貸款的原因了。



誤區4,如果我去5大銀行批不下來,就應該找某某貸款專家、貸款經紀做假文件,過,了海就是神仙。

很不幸,這種想法在本地的華人圈子裡竟然佔據了一定的比例。雖然實際上真正的僥倖者只是鳳毛麟角,而被查處者又身陷痛苦啞口吃黃連,有苦自己知(RENEWAL就是一個大問題)。但是這類僥倖“搏一搏”的說法的信眾還是大有人在。在此,只能說,加拿大是一個發達的資本主義國家,信奉個人信用度。這裡的金融機構有一套很完整的保證公平交易的審查體系,房屋貸款的放款之後還有各自的後續追蹤跟進。而絕大部分的貸款從業人員都是很懇切地為準買家提供著自己的專業知識和經驗,為準買家提供更多元化的房屋貸款產品供選擇。所以,準買家們不應該存在僥倖的心理,畢竟置業是一項長遠的大事,須謹慎。

另外:如果碰到有不法的從業人員試圖以做假的形式誘騙形成借貸,準買家們因此受到損失,應該大膽的投訴到有關部門,為己為人。



誤區5,我的首付款只要到帳了,貸款就安全了。

事實上,每家合法的lender都在嚴格執行著加拿大的反洗黑錢條例,如果lender沒法確認借貸人的資金的合法性,房屋貸款是不會順利批核下來的。



誤區6,拿到預批信,一切都完滿結束。

預批信無論是從大銀行,還是小銀行,甚至貸款機構開出的基於不同的目的和某些特定條件在一個特定的期限內有效的房屋貸款批核文件。實際操作中,不缺例子由於一些預料之外的原因而導致最終無法執行該預批信上的房屋貸款。在此建議準買家朋友們,多做兩手準備,未雨綢繆,總勝於急中生智。


誤區7,退休人士沒有工作收入就不能申請房貸。


這個情況其實答案並非必然,因為很多情況之下退休人士的養老金,RRSP,養老基金等等都可以算作其穩定收入,再次基礎上就可以申請銀行貸款。又或者是他們本身有已經供完mortgage的房產或者快供完mortgage的房產,這樣他們就很有可能符合安省退休養老貸款的條件,申請無月供的特殊貸款了。





GLTA

持牌贷款经纪 最后编辑于 2018-03-10 02:43:03

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