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查看     | 回复 1 【王红雨谈地产投资】让财商不再是硬伤 (下)

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投资,就是把现在的资源转成未来可以使用的资源。随着我们每个家庭收入减掉支出后的余额不断增加,为美好未来不懈努力之后,最终都要闯入投资领域。突破收入-支出=0的成本线,并不断积累知识和资金,才能让资本和资产最终出现复利增长。这是一项面向未来的活动,需要我们能够活在未来,而不仅仅是当下。投资是需要资本的,资金是资本的基石,是收入减去支出的结余部分。仅有资金是不够的,资金只是资本大厦的里的砖头。资金转作资本的条件有三个:资金的大小,资金的使用时间,资金背后的智慧。财商,就是资金背后的智慧。很多有钱人不配站在资本背后,只是给其他投资者提供砖头的猎物,其原因主要是因为缺少财商。知识+时间+资金+实践=成功的投资。


知识,在投资领域里,就是用于识别机会,筛选有用信息的基础常识,即,识别性知识,是编织滤网的线。财商的差异是由滤网质量决定的。财商知识是后天习得的,没有人有先天优势,爸爸妈妈不会把财商遗传给孩子,所以要每个人自己学习和积累。学经济学专业的人财商高吗?未必。传统经济学是基于人们理性思维假设建立的,但人们是理性的吗?现代经济学发展的一个重要分支是行为经济学,因为经济社会和投资市场都是由人组成的。以投资市场中的股票市场为例,这就是个零和游戏的竞技场,A赚得钱是B亏的。你只了解自己还不够,还要了解其他玩家,否则自己总是做B。地产市场也一样。行为经济学里有个概念,禀赋效应,说的是如果买家买入的资产是自己用的,就有感情,卖的时候期望值过高,甚至带有感情色彩;如果买入的时候就是为了出售,该卖的时候就卖了,没啥可留恋的,属于正常的商业行为。房价下跌的时候,禀赋效应大爆发,房主大多惜售,交易量直线下降;一旦市场出现反转,卖家贪婪的本性回归,谁也不愿意比邻居卖价低。房地产市场下跌缓慢,但反弹却速度极快,这一现象在2008年下半年到2009年上半年的加拿大房地产市场中表现得淋漓尽致。现代经济学的另一个广受关注的分支是生命周期投资法。即,寻找经济周期与投资者生命周期的交叉点来制定个性化投资方案。举个简单例子:34岁的投资者可以在投资组合中配置66%的股票资产,34%的债券资产;64岁的投资者反过来,配置34%的股票资产,66%的债券资产;34岁的投资者选择使用等额定期投资法,在未来30年平摊投资成本,64岁的投资者寻求专业意见尽快把资产放入安全的投资组合。学习是投资回报率最高的,无论是禀赋效应还是生命周期投资法,都是通过学习可以识别和掌握的。拒绝学习不可能有机会知道学习之后的收获。不知道收获是什么,就不知道收获有多大,多好,对学习的好处心里没数,自然就没有学习的动力。在习得的一瞬间,整个世界都为之改变。每掌握一项技能,就感觉自己重生了一次。任何知识的获取都是不可逆的,在知道的那一瞬间,它就改变了一切,生活因此而变,却无法还原。


时间在投资中起着至关重要的作用,很多结果是因时间而变的。有人想通过跑步减肥,但却不知道有氧运动的前20分钟消耗的是糖,30分钟以后消耗脂肪的比例才会大幅提高。猛跑20分钟,不会起到消耗脂肪和减肥的效果,因此同样是跑1500米,用20分钟跑完没有减肥效果,反而30分钟慢跑效果更好。做什么事,用多长时间,因人而异,因事不同。很多人问,长期投资到底是指多长呢?大家记住一个简单的公式就行:所投资的资产金额达到初始投入金额4倍的时候就是长期投资了。7万元首付买入35万的投资房,持有期间租客偿付房贷和其他费用,投资人没有追加投资或补充现金流,卖掉房子拿到28万的时候是10年以后,那么10年就是长期投资。7万元买股票,交给巴菲特管理,年投资回报率21%,6.90年之后拿回28万,那么6.9年就是长期投资。由此可见,财商的提高可以延长人的寿命。高效利用时间的方法只有一个:并联任务。把原来串联的任务,并联起来。例如,买有复利的资产;借别人的钱投资,资本都可以在睡觉的时候也工作,不是你工作,而是你的钱工作。投资的本质,就是给你的钱找份工作。有人把人生目标设置为财富自由。这种自由到头来就是不必为生计出售自己的时间,财富自由之后还有财富管理和财富传承,时间是自由了,人还没自由。时间对每个人都是公平的,前期松懈了太久,突然发现时间不够用了,只能寄希望于速成的办法,而大部分骗局都与速成有关。能登上金字塔顶端的有两种动物:雄鹰和蜗牛。每个人都可以拥有蜗牛的精神,把时间当做朋友。做事不一定要图快,马比骆驼跑的快,骆驼一生走过的路是马的两倍。没有人见过骆驼在沙漠里飞奔,除非某一只疯了。做什么事都想立刻看到结果的人太浮躁,越是浮躁越是不满足现状,越是不满足现状又越浮躁,只有一件事结果出的快,拉一下老虎机,5秒之后就有结果。

实践,是检验学习成果的唯一手段。实践,就是用正确的方法,做对的事。“做对的事情”远比“把事情做对”重要。有三件事绝对不能做:“莫名其妙地凑热闹”;“心急火燎地随大流”;“为别人操碎了心”。北大校长读错了哪个字,到现在我也不知道,这件事和你有一毛钱关系吗,为啥要凑这个热闹呢?凑热闹的人,把自己的注意力不当回事,浪费太多时间在无聊的事情上。别人买楼花,你也买了一个,别人能贷到款可以顺利交割,你呢?有些人就是这么心急火燎地要成为别人的猎物或盘中餐,拦都拦不住。加拿大的华人社区里为什么专业人士很多,但基本概念却很混乱呢,据我观察,是部分专业人士跨界太大造成的,为其他人,其他领域的事儿操碎了心。投资,首先要集中注意力,其次,投入时间反复练习,最后才是要有足够的资金。注意力>时间>资金,是成功投资的不等式。有两种人一定要远离。远离那些有“无钱型人格障碍”的人,这些人的特点是没钱,偏执,尖刻,懒惰,空谈情怀,给别人泼冷水。通俗地说就是穷酸穷酸的人。这个世界上不存在视金钱为粪土的人,一个人如果真的把金钱视为粪土,那他也会轻视其他珍贵的东西,如,友谊,爱情,甚至生命。远离把钱看的高于一切的人,有些人生活中缺失的应该是其他东西,例如,被关注,被爱等等,他们所追求的金钱只是这些实际缺失品的替代物,一味地地追求替代品,是一种精神偏执。靠近什么人,要看他对钱的态度。考察一个人的能力和人格,没有比看他如何赚钱和花钱更好的方式了。如何赚钱,直接反映了一个人的能力、见识和气魄,加拿大不存在怀才不遇这种情况,能力大小直接写在报税表上;而如何花钱,甚至比如何赚钱更能精确地呈现其人格深处的气味。如果你要寻找财富教练,就去找你认识的,愿意帮助你的,家庭净资产比你大20倍的人。也可以从物理上接近一批投资理财方面志同道合的朋友,这非常重要,因为你知道还有像你一样,不愿意在退休后只能接受政府的供养,愿意推迟满足感,承担自己的责任,为美好生活而正在奋斗的其他人。共同进步,在投资的学习和实践中,必不可少。今年六月份在尼亚加拉有一个为期两天的财商论坛,你会在那里找到志同道合的朋友。


财商,包括5个基本能力。赚更多的钱,守住你的钱,制定财务规划,运用财务杠杆,改善财务信息。这些能力都可以习得,反复使用可以融入血液成为身体里的一部分的。财商,有两个基本工具,复利和杠杆,也是可以习得和掌握的。六月23、24号两天,我们在大瀑布会举办的财商论坛,不求让每个人快速致富,只求让参加的朋友快速入门,并找到志同道合的伙伴。

“制定财务规划”,很多人以为是要量入为出,节衣缩食,千方百计省钱,但对于投资者来说,最重要的是制定投资目标。如果收入减支出结余太少,就干脆不要省吃俭用了,努力提高收入吧。投资目标,对于加拿大人来说,有一串简单粗暴的数字:退休时,至少夫妻互保50万人寿保险,一套没有房贷的自住房,200万金融资产。一旦发生人身意外,给所爱的人留50万现金,是最低的了,如果能力允许最好投保100万人寿险。如果自住房在退休后还在供房贷,恐怕是没法退休的,还需要去沃尔玛做个兼职。200万金融资产如果本金不动,回报率5%,年收入就是10万,税后剩下6万生活,这是某银行2014年对安省富裕家庭问卷调查的结果。锚定个目标,意义非常重大,这是个目标,让我们知道还有多远的距离;这是个心理账户,记录每一步迈向财富自由的心路历程。说到心理账户,大家想想,你自己的房子在你心里是什么价钱;还是这个房子,在保险公司眼里价值几何,房子烧毁了,保险公司会赔多少,赔的是你心里想的这个价格吗?我们邀请了华人评估师在首届财商论坛的会刊上专门为读者撰写了评估师眼里的房价一文。另外一个心理账户的案例就是投资房问题,如果你把投资房的租金收入作为追求目标,心里会有一本账;如果你把投资房未来的房价增长作为目标,心里会是完全不同的另外一笔账。不同的心里账户,不同的对待租客的态度。论坛主讲嘉宾会和听众聊聊法律人眼里的好房东该是个啥样。

运用财务杠杆就是用别人的钱,撬动更大的资产,即,自己出2块钱,借8块钱买10块钱的资产,收入则是10块钱资产所产生的收入,同时需要偿付8块钱的利息。杠杆,就是以小博大,运用杠杆并不会增加收益率,只能加倍收益或损失。最大的杠杆就是连2块钱也是借的。我会在财商论坛上全面介绍PHRESE投资法:买入/Purchase,持有/Hold,加按/Refinance,继续持有,继续加按,最终卖出/Sell的具体操作步骤。TD银行的同行也会在会刊上贡献一篇关于房贷最新政策的文章。

改善财务信息,也是一种财商的基本能力吗?当然了,大家看一样的股市行情,读一样的财务报告,在同样的利率环境下,投资收益怎么会不一样呢?财商高低的差别就在于搜集、整理、甄别有用财务信息的能力上了。过分夸大分析财务信息的难度也是没有必要的,参照一个科学的投资组合,坚持定投,也可以像树懒一样投资股市。本次论坛邀请了前CPPCanadaPension Plan)加拿大养老金计划的基金经理来给大家讲解2017CPP年报中公布的投资组合结构,看看加拿大最顶级机构投资者是如何进行资产配置的,个人消费者应该如何借鉴,并以此为模板构建自己的投资组合。这位基金经理还会为会刊提供一篇2018年奥马哈巴菲特股东大会心得体会,非常令人期待。加拿大是个移民国家,移民政策的变化决定着经济的走向。移民顾问会为本期会刊撰写一篇移民政策信息的专稿。加拿大国企,BDC银行是政府支持中小企业的银行,论坛的会刊有专稿介绍政府对中小企业信贷支持的具体政策。




最后来说一下两个投资的基本工具:复利与杠杆。财富有两种获得方式:创造财富和购买财富。创新、创业,其实都是为了创富。如果创业只是开一家饭馆,那是为了谋生,开系列连锁饭馆,像麦当劳那样,是创业。做生意和创业的区别是,创办的企业有没有增长率,营业收入能不能每年递增一个百分数。投资也一样,买入的资产如果没有带来持续的收入,那就是赌博了,碰大运,今天买了,看明天能不能高价卖了。能够产生被动收入的资产,并将收入加回本金继续投资,就有了复利效应,即,72法则,72除以年收益率等于N年后本金翻倍。例如,投资回报率7.2%72除以7.2=10年本金翻倍,投资1万,每年回报率7.2%,收入加回本金,第二年新本金投资回报率还是7.2%10年之后1万元本金变为2万。巴菲特管理的基金年增长率21%,即,72除以21=3.43年,如果你的投资由巴菲特来管理,不到4年本金翻倍。复利效应,即,利滚利,被称为世界第8大奇迹。如果你希望自己的投资能够见证奇迹,就要投资产生复利的资产。股票和基金投资有复利效应,房地产投资没有,因为收入无法加回本金进行再投资。杠杆,是投资的第二个工具,即,以小博大的加速器。风险是:收入加倍,损失也加倍。在投资中,杠杆只能用于购买可操控的资产,不能用杠杆购买不可操控的资产。用保证金购买股票,就是用杠杆购买不可控资产,上市公司经营不好,你没法换掉CEO,就等着margincall 吧。用杠杆购买投资房,投资者可以根据预期现金流调整首付比例,也可以自己修缮房屋改善租金,或装修升级甚至推倒重建强制升值房产。杠杆高了,没有现金流了,可以提前加速偿还房贷从而降低月供改善现金流;杠杆低了,没有杠杆效力了,可以加按加高杠杆降低净租金收入,从而减轻税负。两个工具,后者风险性较高,需要较高的财商和管理资产的能力。

最后,我想和大家说一个“镜像神经元”的概念,就是你看到别人扎针自己也会痛的发射现象。如果周末你身边的朋友都去酒吧看NBA了,你也想去;如果你身边的朋友都去参加巴菲特的奥马哈财商大会了,你也会希望一同前往。财商论坛,我们是认真的。对财商的学习,如果你还没有开始,相信我,你并不孤独,我们所有人都还在路上。



谢谢关注公众号“王红雨在加拿大”,具体房贷问题可以加我个人微信henry-bmo。更多干货,更多分享,还在路上。





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