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查看     | 回复 1 【王红雨谈地产投资】买楼花需要注意些什么

hongyuincanada

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安省建筑商协会刚刚公布了20181月的新房预售情况,大多地区新房1月份销售量1251套,其中低层住宅365套,高层公寓886套,由于自住和投资者都以低价房公寓楼作为目标,公寓的平均售价已达到$714,430,比去年同期高了40.8%。买楼花还是买二手房?很多读者都问过我这个问题。我认为,如果首付足够就买二手房,首付还要不断积累可以买楼花。买楼花需要注意些什么,我来和大家分享一下在工作中遇到的一些状况。

买楼花,首先要核实建筑商资质和历史资料。安省有个新房质量保证保险公司,TARION,已有40年历史,记录了40年来建筑商的资料以及建筑商完成的工程质量情况。TARION的网站主页上专门为消费者提供了查询建筑商信息的“Builder Directory” 查询搜索功能,比如,输入“Tridel”就会出现以往建好的所有交付使用的单元数,以及质量投诉的资料。一些楼花销售的虚假广告对建筑商的资质大吹大擂,其实一查TARION的记录便知真假了。质量保证保险对新房的基本质量问题作出了担保,质保内容、期限、范围都有中文的资料说明,大家可以在TARION 网站查询。

新房与旧房很大不同的是,买新房有HST消费税,而买二手房没有这个税。如果是自住目的,且买价包含了HST,则买家看到的售价就是最终价格。如果是出租目的,买家还要缴纳HST,因此交房时要准备现金支付这笔费用,过户并出租后,即可填报GST/HST524 表申请退税,不必等到年底报税时再申请退税。如果没有交割就转让,且转让人被税局认为是炒房行为,除了缴纳经营收入所得税之外,还会引发另一笔HST税款。转让所发生的HST相关规定细节,请在CRA网站输入“Assignment of Purchase and Sale Agreement for a Newhouse or Condominium Unit” 查询相关规定,中文资料可以在网上搜索会计师马云写的一篇博客,题目是《楼花转手(assignment) 的税务问题》。

买楼花的目的各有不同,但普遍的一种看法是用今天的价格买明天的房子。其实,如果认真比较楼花周围的现房,很多人发现建筑商已经用明天的价格卖给你了。所以我才说,如果首付和借款能力都具备的情况下,推荐买二手房,除非楼花的要价与目前的周边二手房价格差不多,或几年后才需要入住,例如,给孩子买的自住房,为退休准备的房产,等等。楼花最终能否建成,能否如期建成,建成了和图纸画册上有多大出入,都是个问号。楼花买家承担着时间和投入成本的风险。定金,在加拿大管理是很严的,定金不能用于建筑。为防止工程烂尾定金无法退回,公寓楼的定金都是交给律师托管的。律师破产也有发生,但属于极个别事件。因为买的是未来的房子,与摸得到看得见的二手房相比,买楼花的不确定性大得多,买家通常把功劳归于自己,错误怨到别人身上。

买楼花就是相信从停车场上能长出摩天大楼,从苞米地里能生出豪宅。2016年下半年到20174月,大多地区低层建筑的楼花市场出现了严重的炒作,入场费达15万现金,不给收据,不知道最后谁收了这笔钱。一些投机者,兜里就10万定金也敢买200万的房子,怀揣着交房前能转手出去狠赚一笔大梦。现在好了,所有把地产投资当儿戏,想赌一把就走的人尝到了炒房的苦头。任何投资都是有风险的,学习投资要先学会控制非理性冲动,克制动物精神,建筑商已经用超高价卖房了,你还要买10几万一张的门票去搏傻,就没想过转让不出去怎么办,交房时贷款政策变了怎么办,交房时银行估价低于买价怎么办?说到风险,选择买楼花的消费者面临的最大风险还是财务风险,即,贷款风险

买了楼花,可以立刻申请“楼花按揭贷款”,英语是“builder capped rate mortgage”。银行的楼花按揭贷款批复有效期通常是24个月,特殊的协议下的个别楼盘批复有效期可以达到36个月。只有通过银行员工才能申请此类贷款,通过贷款经纪做不了。目前,各大银行对非居民不提供此项贷款服务,所以非居民买楼花的贷款政策风险最大。新移民政策下可以申请楼花按揭贷款。有些银行提供浮动利率,有些银行提供固定利率,当然提供固定利率的银行才能帮客户锁定利率风险。楼花按揭贷款的优点很明显:锁定贷款政策,锁定利率,锁定信用记录报告信息,锁定新移民身份,有些银行还能锁定收入状况。很多建筑商也要求买家提供银行楼花按揭贷款批复,因为合同上只约定了首付的比例,以及缴纳首付款的时间安排,除了首付以外的买家的购房能力体现不出来,由于建筑商申请建筑贷款时需要向银行证明所有买家都是有能力交收房产,所以建筑商会在买房合同里约定买家在一定时间内提供楼花按揭贷款批复,否则算违约,甚至会收回已经售出的单元。有管理费的新房,建筑商给10天冷静期,买家可以利用这10天慎重考虑,同时去咨询会计师,律师,贷款专家意见。没有管理费的freehold房产通常没有冷静期,慎重的买家可以在落笔签字之前申请房贷预批/pre-approval。这里说明一下,房贷预批的批复信上没有房子地址;楼花按揭贷款批复信上有房子地址。

有一些房产,银行是不给贷款的,买楼花时需注意。有酒店成分的公寓楼,例如,川普大厦;居住面积只有34百尺的没卧室的小户型;整栋楼都有包租协议的,银行有可能认为有rental pool性质而拒绝贷款;楼花转让超过2次的,很多银行也不给贷款,例如,某地产经纪A为了抢单元,用自己名字签了买房合同,之后转手给了B,之后B又转给了C,当C来银行贷款时有可能因该银行不允许second assignment 而拒绝贷款。

对于已经获得楼花按揭贷款批准的借款人来说,最后没拿到贷款的情况也有。最常见的情况是改变初衷。本来按照自住房批的贷款,楼花交钥匙的时候把房子出租了,由于贷款目的与原来不符,银行在最后产权交割时会拒绝放款。另外,借款人未经得银行同意对已签的合同做变更,尤其是由于升级某些设施而加高买价,银行认为是重大改变/major change,颠覆了以前的批复,需要按照新政策,新利率,新信用记录报告重批。楼花买家不顾银行感受和要求擅自改动贷款目的和基础,最后拿不到贷款的情况,受伤害的是买家。所以,一定要格外尊重银行的决定,不要视银行为可有可无的角色,除非你打算自己用现金买房。

对于前面提到的,等着苞米地里生豪宅的很多买家,20182019年交房时会面临很大的不确定性。我给这批买家的建议是:不要寄希望于银行可以放松贷款政策,即使有一点点放松也是锦上添花,不会雪中送炭;如果有借款能力,且名下有其他房产,要努力做这些房产的加按,拿在手里的现金越多越好,要交房的楼花需要的贷款金额越少越好;尽量不要慌慌张张地卖手里的房子,银行愿意帮你将固定资产转为流动资产。以前的公众号文章里介绍了PHRESE投资法:买入/Purchase,持有/Hold,加按/Refinance,继续持有,继续加按,最终卖出/Sell的方式,就是帮助买家尽量多地持有房产的一种策略,而不是熊瞎子掰苞米,买一个卖俩。


谢谢关注公众号“王红雨在加拿大”,具体房贷问题可以加我个人微信henry-bmo。更多干货,更多分享,还在路上。





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