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查看     | 回复 1 【王红雨谈地产投资】卖房数据开放之后买房更容易了吗

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卖房数据开放之后买房更容易了吗                           王红雨
多伦多地产局与维护公平交易机构之间的官司历时7年,最终以地产局无权垄断二手房售价信息的结果而告终。可以想见的情况是,很快有人或公司会为公众提供及时的售价信息,便于潜在买家或卖家参考出价。此前,只有地产局的会员,即,地产经纪,才有权查询某个房子的以往交易价格,消费者要想知道这个信息就必须委托地产经纪才可以获得,地产经纪需要向地产局交“保护费”——会费。网上群众欢呼:地产经纪要失业了!数据透明度增加了,可以去中介化,不用通过地产经纪自己就可以买房了。在加拿大买卖二手房,真的有这么容易了吗? 美国和加拿大一样,使用MLS系统编辑和展示待售的二手房信息。对于买家来说MLS上只能看到待售的房产信息,却看不到周边类似房产的以往售价。买家如果要出价,需要通过地产经纪协助查询最近该地区邻居房产的成交价,作为自己出价的参考。MLS上的房产一旦售出,公众就看不到该房产在MLS上的信息了,只有持牌的地产经纪才能看到,这也是地产经纪向地产局交“保护费”的原因。对于卖家来说,如果想让自己的房产信息挂在MLS系统上增加曝光,就要委托有牌照的地产经纪在MLS登出信息,卖家只能在一定时间内委托一家排他的性地产经纪公司受理卖房事宜。与全世界其他地区相比,北美的MLS相当完善和发达,不仅可以发布待售房产信息,而且保留着非常珍贵的历史成交记录。与MLS系统相比,中国根本没有统一的二手房房源信息,各地区、各家公司提供的房源真假难辨,可以说毫无透明度可言,卖家和买家都蒙在鼓里,而且中介行业既不规范也不专业,导致二手房买卖交易比北美更难的局面。中国的经济发展近几年来得益于互联网、移动互联网以及大数据,但在房地产方面尚无建树,没有哪家公司能把一个省的二手房数据搜集完整,更不用说是全国了。尽管中国的各种地产APP还在烧钱,但还没看到能烧出什么结果。中国的二手房市场是个连房源都不透明的状况,更不用说专业的中介机构了,无序竞争下,消费者和地产中介的日子都不好过。英国的情况也好不到哪里去,一个房子可以委托多位地产经纪同时销售,谁卖出去谁得佣金,对地产经纪来说是赛马制,新入行的地产经纪很难生存。相比之下,加拿大和美国的地产经纪存活率是很高的,一些新移民都能加入其中,原因有两个:买房,有统一房源信息;卖房,有排他的唯一委托制。一言以蔽之:北美的地产经纪,因为有MLS系统,是全世界最好做的地产中介。大多伦多地区,人口641万,地产经纪人数高达5万人,除去退休和未成年的人口,将近1%的人从事二手房买卖的地产经纪工作。 相比规范的二手房交易系统,加拿大新房买卖系统却比较乱。新房本来应该是开发商自己营销,直接面对客户,由于一些公寓楼发售“楼花”时数量较大又想快速售出,开发商经常给地产经纪提供佣金,权当自己的营销费用了,鼓励地产经纪帮忙销售。前面说过了,加拿大的地产经纪其实是受地产局保护的,旨在促成二手房买卖的中介人员,地产经纪的工作本不是卖新房,考地产交易牌照的时候也没有卖新房这门课。新房市场最大的问题是房源壁垒问题,一些开发商以VIP的方式给与部分地产公司优先选择户型,享受优惠价,目的是吸引一批地产经纪来做“开发商粉”大力为自己推销。久而久之这批“开发商粉”称自己为“VIP 楼花经纪”,即,成了其他地产经纪与开发商之间的桥梁,与去中介的潮流相反,让市场又多了一道环节。称自己是VIP楼花经纪的人,多如过江之鲫,对于消费者来说谁到底真的是VIP根本不重要,买到房子就行。一些热销的“房花”独立屋,半独立屋或镇屋,开发商靠自己的力量就能销售,因此不给地产经纪佣金。如果消费者想买房花,就不要咨询地产经纪的意见了,因为有可能被推荐到给佣金的楼盘,而不给佣金的楼花被“遗忘”了。作为发达国家,房子的存量(二手房)市场大于增量(新房)市场是很正常的,以大多伦多为例,存量市场上的买卖90%会在MLS二手房交易系统中体现,增量市场数据虽不是很透明,但大体上看每年的二手房销售量是新房的2倍,新房市场因为体量小,局部出现的混乱还没有达到被治理的地步,以拼缝为生的人还会长期存在。在新房市场里,数据更不透明,交易更复杂,起码新房合同要比二手房买卖合同厚很多,最终交接的不确定性更大。地产经纪介入新房交易,能够增进交易的顺利完成,但并不是决定性作用。 从上面的全局来看,多伦多地产局是否同意将MLS上的售房价格信息对公众开放,并没有对消费者有本质上的影响。我从事房贷工作已经有8年以上,没有看到过几个人能不靠地产经纪的帮助自己完成了二手房买房交易,而卖家则更加依赖MLS系统来让自己的房产有最好的曝光。邻居家最近卖房的价格,没有重要到用来决策是否请地产经纪帮忙找房,看房,收房     地产交易数据公布于众之后有哪些问题和好处呢? 首先,新房的价格是否合理,并没有历史价格可以作为参考,不过买新房时周边二手房的价格可以自己查阅了,对买家来说是好消息。其次,买二手房时,如果买家可以不用通过地产经纪比较历史价格和周边房产的最近售价了,这也是个好消息。第三,对于买家来说,有些房子长时间出售不掉,卖家经纪经常采取不断重新挂牌的方式,掩饰长时间无法卖出的情况,例如,每4个月重新上市,买家在MLS上看不到已经曾经被多次挂牌,以前买家如果没有通过地产经纪,此类信息发现不了,以后可以查到了,对买家来说也是个好消息。第四,交易成交后60天即可公布成交价的规则,对卖家和买家都是个挑战,如果成交时确定交接日是在65天以后,一旦交易中的一方违约,最终没有成功交易,前次成交价就已经暴露了,因此,卖家允许买家在60天以后交割房产的可能性大大降低,因交接准备时间仓促,会造成一定的问题。最后,如果买卖交易尚未完成的时候,其他房产的交易价格已经公布,则现在尚未成交的买卖双方,有可能因为其他房产的售价影响,而拒绝履行已签署的合同,造成比以往更多的违约纠纷。总之,数据的透明度增加促进了去中介化,但买家能否仅凭公开的数据就完全撇开地产经纪,独立完成买房的全过程还是个巨大的问号     对于消费者来说,公布数据,绝对是件好事,至少可以满足一下好奇心。对于从业者来说,这是个灭顶之灾吗?看看美国就知道了。美国也是使用MLS系统公布二手房交易信息,大部分州早已准许向公众披露交易记录,而美国的地产经纪并没有因此失业。互联网和大数据支持下的买家,仍有91%的二手房通过地产经纪完成。原因很简单,隔壁邻居类似房产成交价的易得性,并不能给买卖双方完成整个交易带来实质性的影响。消费者请地产经纪帮助完成地产交易的主要原因是:买卖房产就像举办婚礼一样,属于低频轻度场景的事件,一辈子发生不了几次,很少有人能借用以往的人生经验或爸爸妈妈的经历来完成房产买卖交易地产经纪的工作,不仅要在规定时间内帮助客户将千差万别的需求与各不相同的房产进行匹配,更重要的是要帮助客户完成纷繁复杂的交易。找房子,只是地产经纪工作的一部分,而不是全部。数据公开化之后,仅凭垄断数据为生,没有专业知识,缺乏实战经验的从业者,的确面临被淘汰的危机。地产经纪行业,不再是信息中介,但依然是服务中介。         二手房交易市场会因数据的易得性提高而发生变化,数据提供商,广告商,促进成交的手机应用APP会争得更多市场。因二手房市场信息匹配复杂,信息传递链长,信息内容专业,信息本地化和非标准化,因此交易双方需要更多专业人士参与。二手房交易市场中可以细分为:佣金市场,广告市场,配套市场佣金市场是最大的市场,美国2013年佣金率5.2%,二手房换手率4.5% 91%通过地产经纪完成,三者相乘,佣金总额高达568亿美元。加拿大的情况也差不多,换手率也是4.5%,佣金比率4.5-5.5%90%的二手房是通过地产经纪完成。对于这一市场,美国高科技企业早有窥视,但事情并不像大家想象的,数据可得幸强了之后卖家就可以轻松自售房产了,1997年美国人自售房常的比例是18%2005年自售比例13%;到了2013年自售比例降为9%,高达91%是通过地产经纪完成的。这就是典型的信息悖论:信息越多,越难以选择和完成交易。科技如此发达的美国就没有什么互联网+的公司来冲击如此巨大的佣金市场吗? 有的,典型的企业名字是Redfin,意思是重新定义(re-define)地产市场。这家公司诞生于2002年,简单地说就是对于5.2%的佣金不服不忿,推出了佣金低至1.5%的卖房服务,受雇的地产专业人士把交易流程大卸8块,分为谈判,看房,起草文件,法律咨询,贷款安排等若个细节,专人负责专项工作,一言以蔽之:不是某一个人帮助客户完成卖房交易,而是按照工厂里的组装程序来完成地产交易。其结果很有意思:该公司的员工效率比传统地产经纪的效率提高了6倍,但收入没有太大变化,因为分给代表买家的地产经纪佣金太少,受到了传统地产经纪的广泛抵制,因此卖家出售房产的时间普遍比较长,卖家要在漫长的售房过程中自己承担房子的地税、管理费、水电费,省了佣金,却提高了出售难度。Redfin 的现状就是折扣经纪的典型处境。如果看到这篇文章之前读者没听说过这家公司的名字,非常正常。这类折扣经纪公司被视为异类和小众,没有人愿意为他们摇旗呐喊,更缺乏口碑传颂。再说一下广告市场Zillow是美国的此类公司中的佼佼者,登陆该公司的网站,能看到他们对某一处房产的估价,很多美国人即使不买房也常去看看自己家房子现在值多少钱。因此该网站的浏览量相当大,成了地产广告的大本营。最近听说该网站也打算涉足地产交易,因为此举会得罪现有的广告客户,公司也在踌躇中,不知进展如何。随着数据的放开,提供交易数据的网站,手机应用APP等会如雨后春笋一样在多伦多出现,为的都是这个广告市场。美国地产经纪佣金的10-20%用于广告宣传,2013年广告支出高达90亿美元,其中超过50%是在线广告。消费者和地产经纪都应该高度重视此类服务中的新生事物,没准儿谁就能搞出个颠覆性创新。配套市场,指的是房贷,法律咨询,评估,会计,验房服务等周边业务,对地产交易起到促进作用的专业服务。这些服务与地产数据公开的关系不大,我们就不再讨论了。     如果读者是消费者,请不必过于兴奋,数据本应该是透明的,但透明度高的实际作用依然有限,原因是借助数据来帮助完成地产交易的工具还没有成熟,空有数据也只能做到心明眼亮而已,消费者需要密切注意新工具的产生和发展。如果读者是地产经纪,请认清现在的局面,不必杞人忧天,但一定要做好信息型中介向服务型中介转变的准备。如果读者是创新者,我有一言相赠:当你是大众,请宽容;当你是小众,请勇敢。 关于二手房市场的互联网+话题,给大家推荐一本书,从业者读一读很有好处,2年前我就推荐给身边的地产经纪朋友读,巴曙松编著的《房地产大转型的“互联网+”路径》。多伦多地产市场上经常跑出来一些折扣经纪,以低佣冲击传统市场,读过上面这本书的朋友,对这些折扣经纪的前途和下场一目了然,根本不会放在心上。加拿大的地产市场发展紧跟美国,要想知道加拿大二手房市场的明天,看看美国的今天就足够了。 文章篇幅较长,但说清楚加拿大的房产市场的确不是一件简单的事。虽然我长期观察加拿大房地产市场,但毕竟不是持牌地产经纪人,文中如有错漏,请读者不吝指出,也欢迎大家留言讨论。感谢耐心读完此文。

关于多伦多房地产,加拿大房贷政策的文章,在公众号里还有很多历史文章,欢迎阅读和指正。订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”,,请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信henry-bmo。更多干货,更多分享,还在路上。





hongyuincanada 最后编辑于 2018-12-24 14:50:07

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