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查看     | 回复 4 【王红雨谈地产投资】你的房贷和其他加拿大人比是不是太多了

hongyuincanada

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加拿大私有产权的房子大约有1400万套,3600万人口,平均每2.6人住一间。这些房产中,有600万套房产上有按揭贷款,800万套的房子的主人已经付清了按揭贷款,57.2%的房子是没有贷款的哦!这个数字让你很惊讶吧。还有更令人惊讶的:有房贷的家庭平均房贷余额仅为20.3。如果读者看到这里觉得不可思议,那我可以告诉你,如果你的房贷高于这个平均数,说明你来得晚,或者说是比其他人买房更晚;如果你的房贷余额高于这个平均余额的2倍,恭喜你,你一定是生活在多伦多或温哥华。加拿大平均房价为约50万,有贷款的加拿大人平均贷款余额是房价的40%左右房主拥有60%的房权。比一比,算一算,自己拥有多少比例的房权呢? 华人社区经常会有这样的“新闻”,大致的意思是,如果加息X%,加拿大人就要破产了,房地产市场就崩盘了。。。。这类新闻的作者不仅缺乏债务方面的常识,而且缺乏对加拿大人居住状况的基本了解。所有加拿大的房主,平均拥有房权70%,贷款只占30%,这种情况下,房价下降多少,房主才会连房子都不要了,拒绝还贷款呢?欠债还钱,不是天经地义,而是一种本能。最近看了一则“新闻广告”,即,前面看着像一篇说明文,结尾是一则广告,也可以叫做软文,文章大意是:加拿大人正在面临加息,如果再加X%,每月就得增加一千大几的月供云云,结论是:找我们做股票投资吧。我完全不理解其中的逻辑,因为我认为加息通道中,有债务的人应该优先提前加速偿还自住房按揭贷款,投资房债务不着急提前还。原因是:1.自住房贷款的利息支出不能抵税,完全是税后收入在支付,因此自住房贷款余额越少越好;2.如果不加速偿还自住房,而是投资股票,所得的收入是应纳税收入,而加速偿还自住房贷款节省的利息不用上税;3.投资房的贷款是租客在付,利息还能抵税,因此不用急着付。我的个人建议是,自住房债务高于20.3万的读者,都应该提前偿还房贷 债务具有集中风险的特点,坏债务越多的人财务越脆弱。坏债务,包括自住房的所有债务和全部消费贷款,含信用卡和汽车贷款,特点是用税后收入来偿还的债务。好债务,是指有人帮着偿还的债务,是用税前收入偿还的债务,例如,投资房的贷款。身负债务的人最怕财务变动,例如,失业、伤残、借款人意外死亡等不幸,因此,加拿大政府机构对债务问题非常重视,不断地发布官方信息,以正视听。CMHC20187月公布了最新一期加拿大家庭债务报告,重要内容节选如下,大家可以作为比较依据,看看自己家的债务是否已经高于平均水平,并建议采取相应的行动。 加拿大人的债务实际情况,与报纸上说的相差甚远。给大家四道题,看看读者能答对几个,下列四个陈诉请选择是“对”还是“错”:1)有房贷的人比没房贷的人更容易破产;2)贷款余额80万以上的借款人比贷款余额20万以下人的让更容易违约;365岁以上的借款人比34岁以下的借款人违约率低;42017年第4季度由于利率上涨,所以比2016年同期的贷款违约率更高。 上面四个陈述,全部是错的。有房贷的家庭,因为经过了银行的压力测试,因此财务能力普遍比没有房贷的人更高,破产的比例更低。贷款余额越大的人,说明收入越高,普遍信用记录更好,因此更不容易违约。65岁以上的借款人是违约比例最大的,因为很多老人对政府的退休金制度不了解,退休之前没有还清房贷,退休后收入骤降,引发了贷款违约。2017年第4季度,房贷违约率继续下降,违约率0.29%,已降至10年来最低点。从上面的情况来看,房贷违约率与就业率和收入直接相关,失业率越低违约率越低,收入越高违约率越低房贷违约率与利率没有直接关系。2008至2018年的10年间,房贷违约率最高的是2010年,贷款违约率0.43%,当时是高失业率,低利率,平均利率在3%以下。2007年加拿大按揭贷款利率平均高达6.3%,而违约率只有0.25%。一些小报,尤其是华人社区带广告性质的软文,为了一己之私不惜颠倒黑白,把利率与贷款违约率生拉硬拽到一起。如果上面四个问题你都回答错了,说明这些写软文的家伙得逞了。从上面的综合情况来看,加拿大人的按揭贷款风险是非常低的。作为比较,我们来看一下美国的情况。2010年,美国的贷款违约率也是历史最高点,8.99%,当时的加拿大房贷违约率是0.43%,相差21倍。目前美国的房贷违约率3.5%,加拿大是0.29%,相差12倍。认为加拿大房子有泡沫,地产市场要崩盘的说法,根本站不住脚,1000个借款家庭中3个家庭出现房贷违约,无论如何也影响不到其他997个家庭。 对于每位借款人来说,房贷的风险各不相同。据CMHC的数据,最近几年申请房贷的新借款人,单笔贷款金额是逐年提高的。放款时,新单笔贷款金额40万以上的贷款家庭比例在增长,单笔30万以下的比例在减少,其中新贷款中单笔60万以上的比例上升速度最快。新房贷月供平均1400元,旧房贷平均月供则只有1200元。新的房贷借款人不仅贷款金额大,而且月供负担重,新房主对于房贷的压力不能掉以轻心。 有房贷的家庭,始终面临风险,直到付清房贷为止。霍华德•马克斯在《投资最重要的事》一书中纠正了人们对“风险”的定义,马克斯认为,风险不是波动,而是本金全损。10年前,美国次贷危机的时候,房主忍受首付全部损失,并被迫把房子卖掉的一幕应该离我们还不远。“有房贷的家庭,始终面临风险”的意思是:房主在没有全部付清房贷之前,始终面临首付款全损的可能性。例如:房价下跌的时候,正好失业;将自住房的地下室出租,因租客原因引起火灾,保险公司不予理赔;房价下跌时,夫妻一方意外去世且没买人寿保险;房价下跌期间夫妻一方或双方意外伤残,且没买伤残保险;这些意外情况都有可能引发房贷断供,银行收回房产,房主损失全部或部分首付。从这些例子中看:房贷就是个集中风险的工具,有了房贷之后,财务就变得非常脆弱,经不起人身意外和房价下跌的双重打击。仔细考虑一下,是不是该加速提前偿还按揭贷款。如果能力不允许,也可以考虑提高各类保险的保额,以前没有考虑到的风险应该考虑通过买保险的方式将风险分散
关于多伦多房地产,加拿大房贷政策的文章,在公众号里还有很多历史文章,欢迎阅读和指正。订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”,,请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信henry-bmo。更多干货,更多分享,还在路上。
已开通喜马拉雅语音频道,微信公众号文章可以下载收听。喜马拉雅“红雨在加拿大”频道,已有3个专辑。









hongyuincanada 最后编辑于 2018-12-23 21:21:02

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访客留言

访客留言
     2 楼
贷款不要随便贷,要货比三家,要找利率低的才能省钱

bengxiong

bengxiong
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     3 楼
能算一下多伦多吗?

bengxiong

bengxiong
|
     4 楼
能单独看看大多地区吗?看来我们是真穷人呀
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