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查看     | 回复 2 【王红雨谈首次置业】非居民房贷政策概览

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“加拿大非居民贷款买房,首付最低10%,这是真的吗?”

“获得安省PNP批准后,买房不用交15%非居民炒房税了,这是真的吗?”

这两个问题的答案都是YES,没错,非居民贷款买房最低首付是10%,不是35%。获得安省PNP资格后,非居民买房不用交15%炒房税,而不是先交税后退税。在加拿大持有工作签证,(work permit)工作的非居民,可以凭收入申请房贷,最低首付10%,利率和按揭贷款违约保险的保费与居民一样。因不知道这两个问题正确答案而错过贷款买房机会的朋友,很可惜。非居民,从贷款政策的不同可以被分为3类:1.有工签有工作有收入的临时居民;2.没工作没收入的,持工作签证,学生签证,访问签证(商务签证),临时生活在加拿大的“外国人”;3.持加拿大护照在海外工作和报税,在加拿大已申报非居民的加拿大公民




在介绍各类非居民贷款政策之前先介绍两个背景知识:加拿大的按揭贷款违约保险和安省的PNP。加拿大有一家国有房贷违约保险公司CMHC,专门承保按揭贷款违约保险,旨在帮助有收入,首付低于20%的申请人获得银行房贷。即使首付高于20%,如果商业银行认为借款人的信用风险较大,也有权要求借款人投保按揭贷款违约保险,例如,有工作签证有收入的非居民,因为工作签证有时间限制,几乎所以银行都认为此类借款人存在因丧失或中止本地居留身份,离开加拿大,贷款断供的可能性,即使首付超过20%,也会要求借款人投保贷款违约保险。该保险的受益人是银行,保费由借款人承担。借款人违约,银行拍卖房产后,银行依然有损失的情况下,才可以向CMHC索赔。CMHC承保的业务范围中,就包括有工签的非居民项目,与本地人首付最低5%不同,非居民最低首付为10%,非居民必须有收入,按照2018年的利率水平,非居民在投保CMHC保险的情况下,最大借款能力是年收入的4倍。如果非居民在安省金马蹄地区买房,需要交纳非居民炒房税NRST,这是安省420公平买房计划FairHousing Plan的规定,纯粹的地方保护主义政策。在这个计划中,有几类非居民可以免除NRST,其中已获得安省提名(ProvincialNominee Program, PNP) 的准移民,不交NRST。除了豁免的几类非居民之外,其他非居民,必须在房产过户时缴纳15%的NRST,并在日后符合退税条件情况下申请退税。豁免,英文是Exemption,退税,英文是Rebate,在政府的文件上,这两类非居民被分得特别清楚。满街贴告示还有不识字的,甚至还有律师不知道这个区别,要求已获得PNP资格的非居民客户多准备15%房价的资金才能买房,遇上不靠谱的专业人士,还真耽误事儿。关于安省非居民炒房税的具体内容和解释见:https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/







对于第一类非居民,有工签有收入的非居民,买房贷款受到CMHC联邦政府的支持,最容易贷款,自住房,首付最低10%,没有其他个人债务的情况下,贷款金额最多是年收入的4倍。安省的NRST,是个不小的障碍。如果没有获得PNP,虽然能获得贷款,但要交房价15%的非居民炒房税,符合条件之后才能退税。留学移民的顾问很多,广大毕业留学生需要选择负责任,靠谱的中介机构咨询自己是否符合安省的省提名计划PNP。已经获得PNP资格的非居民,不用再考虑15%NRST问题了,大胆往前走吧。大多数商业银行,即使有工签有收入的非居民首付高于20%,也会要求此类申请人投保CMHC保险。按揭贷款违约保险的保费=保费费率X贷款金额。首付越高,保费费率越低。首付10%,保费费率3.1%;首付15%,保费费率2.8%;首付20%,保费费率2.4%;首付25%,保费费率1.7%,保费可以加到贷款本金上.在安省,保费需缴纳8%的PST 消费税。以50万的房产为例,首付10%,贷款金额45万,保费费率3.1%,保费金额为13950,加到贷款本金上,总贷款额为463950元,保费13950需要交纳8%的消费税1116元,这笔消费税不能加入贷款本金,因此,借款人需要准备的现金就是5万首付加1116元消费税和土地转让税、律师费等交接费用。BMO银行对于非居民个人(不是家庭)年收入超过10万的申请人有一个特殊优惠之策,无需投保CMHC保险,首付最低20%。




第二类非居民,在加拿大没收入没工作的非居民申请人,必须由有收入的人担保,收入可以来自海外。例如,持有工作签证或学生签证的申请人购房,自己没有加拿大收入,可以由父母担保,父母需要持有访问签证来加拿大或前往香港申请贷款,并提供海外的收入证明。各个银行对首付的要求不一样,最低首付35%,也有要求40%的,例如BMO银行要求最低首付为40%。“担保”有两个词,一个是consign,一个是guarantee。目前各主流银行都要求有收入的非居民以cosign的方式担保,因此要求担保人的名字在产权和房贷上。如果房子买在大多伦多的金马蹄地区,需要交纳15%的NRST,产权上所有人,都符合退税条件的情况下才能将炒房税退回。如果因为担保人在产权上,担保人不打算移民加拿大的情况下,有可能永远也不符合退税要求,因此无法获得退税。访问签证的申请人,需要证明自己在加拿大有买自住房的需要,例如,有血缘关系的亲属生活在加拿大。非居民,使用海外收入支持按揭贷款申请的情况下,买房目的必须是自住,不接受投资目的的贷款申请。非居民,不接受楼花按揭贷款申请,只能在产权交割的final closing 之前180天才能申请按揭贷款。我们上面说的所有非居民贷款政策是2018年11月的现行政策,日后政策可能变化,购买加拿大楼花的非居民需要自己承担房贷政策变化的风险。夫妻双方,太太持访问签证,先生是加拿大居民或公民,两个人共同购买房产,按照公平购房法的规定,无需缴纳15%的NRST炒房税,但在申请房贷时,银行不允许先生搭车享受非居民贷款项目,只能太太一个人获得贷款批准,因此先生没法上产权和贷款,非居民的太太一个人买房,因此需要交纳15%的NRST。







第三类非居民,是指申报了非税务居民但生活和工作在海外的加拿大公民,不包括永久居民。申请人需要自己证明为什么工作在海外却要在加拿大买自住房,出具文件证明海外收入,以及目前与加拿大的联系,例如,孩子已获得加拿大学校的录取通知书要回来读书,或提供学校在读证明,孩子需要居住在加拿大等等。这个政策也不能搭车,太太是公民,先生不是,只能太太申请,只能用太太的收入支持贷款申请。只要用到海外收入,贷款目的必须是自住,首付最低35%-40%。




说到非居民贷款话题,因为每年贷款政策都变,每个银行都不一样,我上面介绍的内容也可能挂一漏万,也可能日后读者看到的时候已经时过境迁不再适用。因为我被问了太多次,可以用刘欢的《千万次的问》来形容这个问题有多火爆了,Time and time again you ask me..还是给读者写个大概的方向吧。非居民房贷政策两大原则:申请人必须有收入;只接受自住房为目的的申请。用海外收入支持贷款的情况下,首付至少35%。有些银行给非居民的贷款利率高于加拿大本地人。这么千难万险,还有同胞来买房,来申请贷款,可见这是真爱啊。中国是一个用户籍把人分等级,用外汇管制政策限制居民把自己的存款汇出海外的国家,把钱汇出来买房是一件勇敢又叛逆的事。每当我看到同胞们把钱汇出来后的激动时,都会感到酸楚,这只是其他国家的人最普通的一项权利而已啊。逃过了外管局的法眼,到了海外还是要遭受一定的歧视,安省去年的执政党自由党就搞出了一个非居民炒房税NRST。包括加拿大在内的经济体量较小的国家,新西兰,澳大利亚等,都对华人在本国置业有所警惕,毕竟人民币在过去30年已贬值了91%,人民币每年贬值9.3%,意味着每8年人民币购买力为原来的50%;美元每年贬值3.3%, 美元购买力每22年贬值为原来的50%。拿着人民币满世界买房,谁也不愿意拿房子换这些纸啊。人民币从购买力来说已经相当于金圆券了,但由于中国有巨量外汇储备,汇率依然坚挺。川普的贸易战,将从根本上动摇中国贸易顺差和巨量外汇储备的基础,人民币汇率的趋势只剩一个:继续贬值。居民与外管局猫捉老鼠的游戏还在继续,什么时候结束?呵呵,给大家讲个段子:诺贝尔经济学奖获得者,保罗.克鲁格曼2009年访问中国时,来的时候受到了热情欢迎,走的时候已被誉为“毒舌”了,原因是当记者问他如何看待人民币国际化的时候,他回答道“我有生之年看不到人民币国际化”。克鲁格曼应该没有读过杨绛的《洗澡》,不知道中国知识分子的脑子是被洗过的,听不了真话。人民币只有在外管局的铁桶之内,世界经济才能太平,为了全世界的和谐,委曲大家每年就先只汇5万美元出来吧,如果要买房,先要过外管局这一关。




这是首次置业系列文章的第六篇,阅读以往的文章,请订阅微信公众号“王红雨在加拿大” 。公众号部分文章已经有了音频可供下载,喜马拉雅账户“红雨在加拿大"

hongyuincanada 最后编辑于 2018-12-23 21:22:23

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     2 楼
首付多少是没意义的,只要没收入或是收入不足,那就没戏,别想贷到款。楼主说的非居民在投保CMHC保险的情况下,最大借款能力是年收入的4倍。所以,没收入的特殊分子也别想在BMO贷款了。
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