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查看     | 回复 2 年底了,加速还贷还是投资?【王红雨谈地产投资】

hongyuincanada

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每到年底,银行房贷提前还款额度使用的期限到期前,大家都会考虑手中的资金是该提前还贷,买RRSPTFSA,亦或做其他金融资产投资呢?这个问题在年底前,一定要做个决定了。

提前偿还按揭贷款,节省下来的利息不用上税,而投资收益是要上税的,除非是在TFSA账户中投资。自住房的利息支出不能抵税,除非能够证明重新从自住房中取出的资金用于投资。这些税务上的考虑,凸显了提前还款的优势。那么银行允许的提前还款额度就很重要了。房贷提前还款额度的大小标志着贷款合同的灵活度,对于浮动利率贷款来说,提前还款额度非常重要。A银行每日历年提前还款额度是20%B银行每12个月允许提前偿还10%2017711日生效的两个贷款合同,到2018711日,AB 两个银行提前还款的额度差了30%,这期间央行加息了4次,从0.5%加到了1.5%B银行的客户只能提前偿还本金的10%,而A银行的客户可以提前偿还40%。如果客户选择了B银行且是浮动利率,眼看着加息,即使有足够的现金用于提前还款,也无能为力。大多数银行,还款额度的使用,以日历年为界的,每年的1231日就是截至日了,未使用的额度不能转入下一个日历年。

新的利率环境下,加速还款还是做其他投资,更容易选择了:利率涨了之后,提前还贷节省的利息更多了,所以提前还款收益比以往更大。当然,我说的都是自住房,投资房不必加速还款。加拿大有1542万套私产住房,其中有600万套房产上有按揭贷款,61%的房产上根本没有贷款。有贷款的房产,平均贷款金额为20.33万,谁拖了平均值的后腿,特别是自住房金额高于21万的家庭,都应该采取提前还款的方式降低贷款金额。很多华人不相信这个数字,加拿大人怎么可能只有这么少的债务呢?不相信这些数字的人都是近10年来的新移民吧,房贷余额太高是因为你来晚了。自住房不还清,不能退休,退了休也得想办法继续还,何不尽早还完呢?很多还清了自住房的客户告诉我,还清自住房贷款那天,有可以安心退休的赶脚。一句话,自住房债务是你自己的事,没还清之前,不用担心手里的现金无处安放,因为自住房债务早晚要付清,付不清,无法退休。

很多人“不舍得”加速偿还自住房按揭贷款的一个理由是,要留些现金做地产投资的首付款。这种顾虑是多余的,自住房贷款太多,根本批不了投资房贷款。自住房的所有开支,包括按揭贷款的月供,地税,取暖费,公寓管理费,都属于消费债务,就是我以前文章中提到的“坏债务”,当申请投资房贷款时,所有消费贷款的月供都会被考虑进去,当借款人无力支持“坏债务”时,银行不会批准投资房贷款。有志于做地产投资的朋友,首要任务也是加速偿还自住房贷款。这到底是什么原因,一篇文章根本说不清,网上有个视频,是我与大鹏地产公司举办的联合讲座,播放为2小时23分钟,看完之后这辈子就不会被房贷问题所困了。视频连接。抱歉啊视频在油管上,大陆的朋友看不到。

债务管理,在很多家庭里没有被纳入财务计划之内,想换自住房了,去银行问问能不能贷到款,自己筹划一下首付款,就行动了。其实,债务的管理更需要计划和安排。在实际工作中,我遇到很多房贷“植物人”:现在住在A房子里,房贷已经付清了,手里有些积蓄,打算换个自住房房,于是借了家庭收入的5倍的房贷,加上手里的现金买了新的自住房B。住进B之后,发现需要给A 房产加按,到银行一问,不行了,原因是自住房B的贷款属于消费贷款,已借到极限,A房已经转作了出租房,家庭收入无法支持对出租房加按。于是,这个家庭就变成了房贷“植物人”,无法移动,眼睁睁看着投资房里的净房权无法取出,失去了资金周转,以及进一步投资的可能性。正确的做法应该是:谋定而后动,先把自己住的A 房加按,加到最大极限,取出尽量多的房权做购买B房的首付,B房作为自住房,按揭贷款的余额要永远保持最低。凡是自住房贷款金额最多,投资房贷款很少的家庭,都是缺乏债务管理常识或债务安排失误的家庭,属于姿势不对,应该起来重睡。房贷的计划失误,可以毁了一个人一生的财务规划,一笔房贷做错了,可能一辈子受穷。

如果自住房已经还清,或提前还款额度已经用尽,可以考虑投资有税务优惠的金融资产,例如,RRSPTFSA等。每个家庭的选择不一样,有的家庭财技高超,投资收益颇丰,应该优先选择TFSA;有些家庭缺乏财务知识,但收入很高,需要优先选择RRSP。如果这些有税务优惠的项目都用尽了,可以考虑投资其他金融产品,例如,加息趋势明显的情况下,可以投资浮动利率的债券或优先股。最后,实在不想投资金融产品,可以加速偿还投资房按揭贷款。

提醒大家一下,RRSP缴存时,如果没有现金,可以申请RRSP loan,但是近期有买房贷款计划的朋友需要知道,RRSP loan的每100元月供,会降低2.5万借款能力。

年底,手头现金的使用优先顺序为:加速偿还自住房按揭贷款,投资RRSPTFSA,投资其他金融资产,加速偿还投资房按揭贷款。退休前,我们需要实现三个目标:夫妻互保100万人寿保险,拥有一套没有房贷的自住房,200万金融资产。第一个目标最容易实现,但依然有人连人寿保险都不买。总之,每个人的现金都是有限的,面对三个财务目标,你的钱不可能无处安放。

最新文章发布在微信公众号上。 欢迎订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”,请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信henry-bmo。更多干货,更多分享,还在路上。



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459166325

459166325
     2 楼
写的很好
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