我的版块:
您尚未登录,请登录后查看已收藏版块
站务 | 帮助  

首页 > 论坛首页 > 房产置业 > 房产杂谈 > 房屋贷款 > 帖子正文

新 帖 回 复
查看     | 回复 1 【王红雨谈地产投资】盘点地产投资金句

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主



“王红雨在加拿大”公众号开办一周年之际,感谢各位读者一路的支持和鼓励,预祝大家在新的一年里按照自己的规划,积极行动,向自己的小目标不断前进。一年过去了,我可以骄傲地向自己说,坚持写文章这件事我做到了。有年轻的朋友登门拜访,让我谈谈写公众号文章的体会,我据实相告:文章有两种写法,第一,写文章是为了博眼球,无论是短期还是长期,文章的内容是用来卖的,卖广告,卖流量,求打赏,打造平台。。。等等杂念丛生的文章,这样的文章占了公众号文章的99%;第二,写文章是为了人生三不朽“立功立德立言”中的一个——“立言”,经得起作者良心的考验,经得起时间的考验。文章的不同写法,读者是能分辨出来的。

罗振宇在2018年《时间的朋友》跨年演讲时说“只有长期主义,才能成为时间的朋友”。我要补充的一点是“只有开始行动,才能成为时间的朋友。”我对“时间的朋友”的理解是:当2018年过去的时候,为自己没有虚度而感到踏实;当2019年来到的时候,为自己知道该做什么而感到自信。整天看鸡汤文,从来不行动的人,会为过去的一年感到空虚,会为即将到来的一年感到茫然。每一个人,都在自己的时间战争中,在有限的时间中完成了既定目标,时间是朋友,赢得今年这场战争;没有完成,或从来没有目标的人,时间就是对手,输掉了每年的这场战争。人生苦短,输掉的战争越多,剩下的机会越少,在生命的倒计时中,把自己一年接一年地带入难以自拔,难以重塑的困境。我们生活中,从不行动的知道分子很多,占90%,知道做到的人很少,占10%,因此财富的分配也是10%的人拥有90%的财富。从不开始行动的人,知道再多道理也不会成为时间的朋友。下面我把2018年全年“王红雨在加拿大”公众号中的金句做一个简要的高度浓缩,看看哪些内容大家知道,但还没有行动,2019年争取能够做到,成为时间的朋友。

投资是需要独立思考的,跟风的人是猎场里的猎物,独立思考的人才是猎人。要有识别“群众行为”的能力,并以从众行为的方向为对立,进行逆向操作,反之,就会被“群众行为”裹挟,成为乌合之众的成员,变为独立思考者的猎物。


就业市场因为不断有物美价廉的技术类新移民涌入,要想提高自己的收入,只能不断学习,提高自己。加拿大就不存在怀才不遇的情况,收入低只能是一个原因,怀才不够。


不报收入,少报收入,少交税的家庭,因为动了联邦政府的奶酪,所以很难拿到贷款了。不要相信B20公布时政府说的理由,利率进入加息通道,为防止过度借贷风险,才实行从紧的压力测试,联邦政府要求银行不见兔子不撒鹰,不见收入不贷款的政策是长期的,不是临时的。


伴随地产投资的收入所产生的利息支出,地税,管理费等开销是可以抵税的,政府给与地产投资的税收优惠从来没有变过,地产投资受到政府税收的鼓励,是一个确知无疑的信息,所有政府打击地产投资的谣言都是虚构的。


地产交易中冲动的行为发起者是没有知识积累,没有实践经验,时间不够了,却梦想一夜致富的人——勤奋的懒人,他们给我们旁观者的教训是:成长比成功更重要,花时间在成长上,想要的结果自然就生长出来了,没有积累的人就没有能力识别是机会还是灾难,在时间紧迫的压力下,拿博彩和搏傻当成投资了,早晚不是被鲁莽的政策教训了,也会被波涛汹涌的市场淹没了。


金融史学家查尔斯.金德尔伯格说过“没有什么能比看到朋友赚钱,更能打破自己舒适安康的心境,扰乱自己的判断了。”《非理性繁荣》的作者罗伯特.席勒认为,疯狂的过程会以“正反馈”的形式自我升级,最初的价格上涨鼓动更多的人买入,这又使价格水涨船高,从而诱使更多人参与进来。获得诺贝尔经济学奖的心理学家丹尼尔.卡尼曼认为,跟风的投资者由于羊群效应,在错误的时间冲入陌生的投资领域,会造成毁灭性创伤。以上都是近些年被普遍认可的行为经济学的结论,简单地说就是:投资中的集体一致,是导致群体失聪失明,丧失理智,最后导致市场无效,后入场的人输掉背心。


房地产市场,长期看趋势,中期看土地供给,短期看货币政策。对于超大都市来说,人口不断聚集,就是趋势。只要有货币,有信贷,周期就避免不了。但是,周期改变不了趋势。


作为一种资产被持有的价值,日益凸显,而房子的金融属性会因为被广泛认可而被强化,即,房产的储值、充当一般等价物的交换作用、流通性,以及作为抵押物的特性,会越来越被认可,甚至被放大。住房与教育、社会地位、生活条件,健康,乃至寿命有不可分割的关系,因此房产不是一般的投资品,还兼具社会地位的标签色彩,以及难以割舍的感情色彩。


加拿大的房地产,也有类似的表现,房屋自有率几乎接近70%,10人里有3个人租房,7个有自己的房子住,货币政策紧缩时,房主不卖房就是了,房价很难大幅下跌。相反,货币紧缩期间,房贷难度加大,由于贷款能力所限,更多人去买低价物业,例如,公寓condo,反而把低端房产的房价推高了,封堵了高端房产下跌的空间。




借贷高峰引发房价上涨,而不是房价上涨引发了借贷高峰。资产价格的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张。这个世界上的所有买涨不买跌的经济行为,都是搏傻,看谁更傻,看谁是最后的傻子,房地产是这样,股市更是如此。如果负担不了,千万不要扛着债务来搏傻。


自住房的贷款是负债,投资房的贷款是杠杆。坏债务包括:自住房贷款月供,自住房地税,自住房取暖费,汽车贷款月供,学生贷款月供,以及信用卡消费额的3%。坏债务影响借款能力;坏债务就是需要自己用税后收入偿还的债务;坏债务基本上属于消费贷款和必须的生活开销;只要是债务缠身的家庭,都是消费管理不善造成的,尤其是贷款购买了与收入不匹配的自住房或汽车。加杠杆,加大投资房债务,取出现金用于加速偿还自住房贷款或汽车贷款学生贷款,才是减少坏债务的捷径。


大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应,更节约土地和资源,更有活力和效率,这是几百年来城市文明的胜利,是城市化的基本规律。人口向大都市圈流入是世界各国城市化的基本趋势与规律。工薪族应该利用本地人优势,利用银行杠杆,取得房贷“虚拟资本”,进行房地产投资,“早买”房产,长期持有,在持有过程中通过加按从银行套利,增强资产流动性,随着城市的发展和经济的繁荣,实现个人财富的保值增值,在未来把房产卖给后来的有更强支付能力的买家,最终实现套利。


地产投资是个T+5的交易,这个5是指5年而不是5个月;地产经纪的成绩不是今年你拿了什么奖,而是今年你自己有没有投资一套房产;房地产投资永远都不会赔,逗号,看你什么时候卖;大家在地产投资里赔的钱,一定小于股市里或创业中赔的钱。


房地产投资的收入不是来自租金收入,租客是员工,是神一样的队友,投资房不要拿来做airbnb,也不要做homestay, 这些都是体力活,不属于地产投资。要用钱,找银行refinance,银行天天开门。


房地产投资,与股票投资相比较最大的优点是,房东在为社会做贡献,买来房子租给买不起房子的人住。投资股票却只是为自己谋利,对第三方无益。现在很奇怪的一个现象是,投资股票的人指责房地产投资者把房价抬上去了,不道德。其实,投资股票的人还需要努力,有一天自己能买得起房子了才会洗心革面。在道德上有优越感的应该是地产投资者。


未来是当下的镜像,从投资角度来说,未来与当下正好相反——如果未来想获得高收益,就必须在当下价格低的时候买入。表现性人格的人活在当下,高买低卖;进取型人格的人,活在未来,低买高卖。最终,活在未来的人一定比活在当下的人拥有更多财富。


周期改变不了趋势,趋势需要至少两个周期才能确定下来。将两个经济周期低点时的房价做一条连线,趋势就清晰地看出来了。长期投资,就是收入是投入的4倍时,所用的时间。财商是可以让人长寿的。


最安全的投资策略是低买高卖。


觉得现在过得很好,不想为将来打算的人,什么投资都不用做,只有敢于对未来负责,不想依赖政府救济的人才会努力学习和实践投资;不能推迟满足感的人,做不了投资,把为将来积累财富作为刚需的人,并咬牙努力不及时行乐的人才能做投资;没有耐心的人做不了任何投资,包括房地产投资,因为地产投资在10几年,甚至几十年里都根本看不到现金,每天都想数数自己现金的人没有耐心做房地产投资;不相信以后来多伦多租房或买房的人比现在的人更有负担能力,不相信多伦多未来会更拥挤、房价会更高的人,不能做加拿大的地产投资;看不清趋势的人会“死”在周期里,但没有一个国家的经济发展是直线发展的,不经历任何周期,看见周期就害怕的人,做不了地产投资;没有长期打算,赚到4倍才收手的人赚不到大钱,炒来炒去赚几个小钱而已;不敢低买的人,做不了地产投资,随大流只能高买低卖,早晚会被市场吞噬,并为有胆识在市场低迷时入场的人提供投资利润。


很多朋友对上面的金句非常熟悉,也知道这些浓缩的内容仅能代表部分公众号文章的内容。行动,才能使自己成为时间的朋友。把这个精华版转发给你最关心的人,最有可能与你一起行动的人,作为你新年决心的第一个行动,告诉他们:你知道,而且想做到,你想做时间的朋友。

201911

王红雨于多伦多




微信公众号:王红雨在加拿大





回复 引用 收藏 举报
+1
(0)

论坛热帖
  返回列表 1 到第 确定
新 帖 回 复
标题
    
禁用 URL 识别
禁用表情
禁用 Discuz!NT 代码
使用个人签名
Processed in 109.3576ms; querycount:6