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查看     | 回复 934 好户型+好价格+随时可签:Markham Square,P/A,E2, ZEN, 镇屋楼花
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bluesky77

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正因为King West社区内的商业组成如上所述,所以社区内居民的构成也就年轻化、现代化,被称为"Millennial Community"千禧社区。这里集中了多伦多57%的八零后高收入群体,平均家庭年收入10万加元以上。这个群体代表最具多伦多本土气息的新生一代,他们每日围绕的是环保、有机、健康的事物和生活方式。也正因为他们的现代化生活方式,使得国王西街社区有了一个新的名字SOHO District of Toronto--多伦多的SOHO社区。






King west 社区的西部,云集了上述的新科技公司和其它一众办公建筑。社区东部,有近几年新建设的住宅楼房,最近3年内,东部区域还开设了20家新的餐馆。之所以国王西街社区吸引了如此多的新商业、新科技、艺术家,还有最时尚的八零后,是因为社区的地理位置得天独厚:15分钟步行至Lakeshore湖边,10分钟streetcar街车至king金融区,20分钟步行至king娱乐消费区,11分钟步行至加拿大国家展览区。也正因为优越的地理位置和高收入八零后的居民构成,才使得king west 社区的房价和租金都水涨船高。以两房一厅为例,2007年房价为34万加元,租金为1700加元;十年后的2017年,房价翻番为72万加元,租金也涨至2500加元。


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bluesky77 最后编辑于 2017-10-19 20:19:21

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bluesky77

bluesky77
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     2 楼

案例回顾:

面对到处抢offer的市场,大部分买家都感到困惑,价格出高了会吃亏,出低了买不到,许多买家并没有准备好,比如,抢offer时还带贷款条款,验房条款或不带够定金.验房贷款条款一定要在抢之前核实好,抢的时候一定要出无条件的offer.


还有一些朋友在抢offer时总是想以比叫价还低的价格或叫价的价格把房子买下来,大部分抢offer的房子是以大幅低于市场价放盘的,目的是吸引更多的买家来形成竞争局面,给真正有实力买入的买家造成压力,从而使卖方利益最大化.许多买家只有亲身经历过几次抢offer,才会明白过来,但可能也错过了自己很久才找到的满意的房子.

下面的抢offer案例应该对要抢offer的读者有所帮助.


2017年9月24日

今天我的客户是我自己和老婆孩子。我们看中一个北约克的独立屋,148万8,不抢Offer。当天得知有个人下offer 了,在周日匆忙准备了一下定金,晚上去参加竞价。我8岁的儿子也喜欢这个房子,和我说,爸爸,你一定要把这个房子买下来,如果你钱不够,我还有一千元可以给你。我当时听了心里又高兴又难受。到晚上时竟然来了四个买家。我第一轮下151万,很快我就判断出应该出的价格。但是卖方代理认为我的定金不够,因为我刚开始看房买房,资金没来得及周转,而另一个买家给的价格大幅超出他们的预期,还带来很高的定金,也超出了我的预算。只好眼睁睁看着房子被抢走了。遇到自己喜欢而抢不到的房子时心里的确很难受,回家还得和儿子好好解释为什么没买到是对的,以免他难过。本来是不抢offer的房子,竟然抢了起来而且加了十多万。


2017年9月一日


市场渐渐变强,我好久没有度假了,去Blue Mountian住了两天,到Blue Mountain后,这两天有两个客户要下Offer买北约克的半独立和Condo,一边度假一边谈判,一个叫价98万8的房子最后我们以92万6买入。另一个Condo也由原来的40多万被39万6500买入。两天Blue Mountain没有白来。

2107-06

银行拍卖房

这是一个在Yonge/Finch附近的两居室Condo,楼层高,东南朝向。
该房为银行拍卖房。经过挑选,我们选择了这个下offer,这个房子条件
还可以,在Mls里没写Parking和车位,但我们通过其他途径确认了Parking
和车位。最后以大幅低于叫价成交。


2017-03-21

一晚抢到两个offer

今晚我的一个Montreal客户在朋友的推荐下要我为他买房,这是对我最信任的客户,以前老客户介绍过来的。
他自己过来我陪他看房后有事赶回Montreal,然后让我自己帮他找房子。我说,我和你以前没打过交道,你自己不看房子放心吗?他说,我相信我朋友的推荐,绝对放心。我为他找到一个合适的房子,在Thornhill,好学区,当晚就要去抢Offer,出发之前,另一个客户感兴趣的房子在Oshawa东边,前一天一个房子叫价50万被抢到68万成交。今天同样的房子只有3个offer,我赶紧通知客户,也为她准备了Offer,然后是和这两个房子的代理一阵沟通,最后把信息反馈给客户,客户根据反馈填好了Offer,提交后,两个offer全都抢到,而且Oshawa的房子买入价非常好。

2017-03-04

今天卖掉的房子在16街(Carville)和Yonge附近的独立屋,3卧室,双车库。里面住的是租客,非常不方便。我们做了Staging,看房时租客也有限制。上市2天后进来两个Bully Offer,我们没有理他,周末Open House结束后, Bully又来了,我把所有的人电话打了一遍,共有4个offer,经过一晚的谈判,达成协议,恭喜买家卖家。


2016-10-16
Oshawa和Whity抢offer

最近许多朋友的关注区域有所东移,越来越多的华人开始在Oshawa和Whitby投资,同样的独立屋,价格只有万锦的一半.社区环境优美,配套设施成熟,居民家庭收入在十二万左右.

在这两个地区,在北面有许多新建的房屋,有1年新的3000尺独立屋,才80万.北面正在扩建,计划建更多的民宅和大型购物中心.

经过了多次实地考察,客户选中了一个不抢offer的2600尺独立屋,在offer presentation时,有一个买家加入进来,没办法,现在市场太热,一不留神,房子就被人抢走了.经过了3轮谈判,终于把房子买下来.

这是我为今天的客户买的第三套房,内心非常感动,感谢客户对我的信任与支持.😂

2016-09-21回顾

我的一个半独立卖盘两天前上市,位于Steels/Donmill aborglen学区,也属于Ay jackson学区.在此之前同类户型最高价是81万2,也是我为客户卖的.昨天有个代理看完房后和我沟通了一下,他要下一个80万的bully Offer,经过谈判,最后他把价格提高到85万让我们考虑.

我们经过了一天的考虑,最后我又和买方代理协商,双方在半夜12点前达成协议.

这个价格大幅超过Aborglen校区所有住宅的最高价,破了记录.估计这个记录今年很难被别人打破了.


2016-09-17回顾

下午1点半带客户看房子,在Markham看了个房子,之前在北约克看的房子要么客户觉得旧,要么价格太高,太小.今天看的几个装修状态好的,客户都很满意,竟然说三个都可以买.这个买不上买那个.

之后客户要我看了几个open house,然后要下bully offer,马上找了验房师,之后我帮他分析了成交价.找贷款经理咨询她的贷款.晚上九点半和另外一个买家竞价.第一轮我们报96万8.之后第二轮98万8.客户贷款没问题,但她没有经验,非要保留贷款条款.后来我向卖方解释了她的资金实力,卖方竟然被我说动,最后卖方说,如果买方贷款遇到问题,卖方借钱给她closing,这样双方半夜12点达成协议.

2016-08-27 案例回顾

今天成交的是一个3180尺的独立屋.我带客户去Milton看了附近的3000尺3500尺的独立房.
,我们报价95万.下午,卖方代理通知我们有另外一个买家也加入了竞价.我们做好了准备,在4点到达了milton,加入抢offer.这是我的长项,经过两轮谈判,根据反馈,只加了5千多一点,然后击败了对手,稳稳的拿到了房子.

客户对我们的策略和结果也很满意,下个月要委托我为他们卖现有的北约克steeles/donmills半独立,
这次我要力争卖到aborglen 校区的历史最高价,打破记录.

2016-08-23

今天成交的是一个Finch和donmill的带管理费的townhouse.这是我的一个卖盘.这个小区最近成交的townhouse很少,所以在比价时必须参考前几年的信息.

经过了两天open house,有几十个家庭来看房,还有几十个代理也带客户来看房.其中有几个是潜在买家.

一对韩国夫妇很喜欢这个房子,来看两次房子.在收offer的前一天,他们的代理为他们下了一个bully offer,经过几次谈判,我让他们提了三次价,最后成交.


8月6日 案例回顾


这是一个markham内highway7和warden附近的零售商铺.我们经过考察Markham, Richmond Hill等地的许多商铺后,觉得这是一个好的投资目标,地处万锦市中心,周围居民家庭收入较高,附近是物业升值很快的Unionville社区,高端物业非常多.客户决定下单.

一开始,双方差距较大,卖方代理降了一次价后就说没有什么降价空间了.但经过我们顽强的努力,经过多次谈判,我又成功说服卖方代理多次降价,经过4次降价后,降价5%成交,拿到了一个好的deal.

经过zoning search,商业贷款,得许多环节,今天deal firm.客户要开一个医学美容院,希望朋友们有机会光顾,祝他们生意兴隆.

7月29日

今天成交的是一个有unionville 3300尺的独立屋,四房,双车库.

这个房子全新装修,两周后根据市场反馈,降价,我们赶紧来看.然后客户决定下offer,经过分析和与卖方代理的沟通,以及客户的喜欢程度.当晚,卖方代理告诉我有一个其它公司的代理也下offer,又变成抢offer了.

7月26日

今天是buttonville叫价158万9的3000尺独立屋.四个人抢,共两轮.
在交offer前我已经判断出对手的报价超出了客户的极限.只能看着这个房子被别人买走了.

2016/07/22

这是个steeles/Donmill小区的半独立,我们周五上市.当天下午,有位代理给我打电话,要下bully offer,我们约定周六在office见面.后来又有一个代理也要参加这个offer presentation.
经过两轮提价,大家还有分歧,最后谈不拢,只好结束谈判.下午,第一个买方代理又继续和我们谈判,经过多次谈判,和四次报价,从买家报价的情况来看已经没有更多空间了,和周围最新成交价相比,价格也很理想,最后在晚上10点多大家达成协议.
上市不到48小时以叫价116%成交.创出同类户型历史最高价.

7月19日案例回顾

这是一个45*110的房子,87年建,2480尺的双车库独立屋,在Unionville附近.今晚抢offer,客户对这个房子有些纠结,不是十分喜欢,但也想试一试.
今天只有两个买家抢,是一个好机会.我和卖方以及卖方代理进行了分析比较,阐述了我们报价的我原因,又在房子里上上下下仔细巡查了一遍.今天的结果是买家都没达到卖家的预期,结果没能成交.
第二天,卖方代理通知我如果客户再加1万就可以把房子卖给我们,后来被我的诚恳态度感化,答应只要求加五千.卖方对我的印像比较好,也理解了我们的难处,决定便宜卖给我们.
我们说好晚七点半客户去签合同,在确定时间前卖方代理强调要有money order.七点时客户告诉我他们决定放弃了,因为这不是让他们十分满意的房子.

7月12日案例回顾

今天成交的房子是在Highway7和Markham Rd附近占地60×110的二层近2000尺的独立屋.

由于在下单之前我们准备工作做的好,我带客户看了近期出售的房子,客户对附近的独立屋已经非常了解,所以出价上更加自信.

7点钟在卖方代理办公室统一收offer,卖方代理是一个西人老太太,非常友善.此前我在UnionVille已经和她打过交道,当时是抢一个3000尺独立屋.不到一个月,我又来她这抢offer,所以她对我也很nice.

四个人抢,和她沟通了一下,她说可能只有一轮,很快我就判断出应该出的价格.告诉客户后,客户非常对这个价格非常满意,以至于我得提醒他们千万不要表现出来高兴的样子.

卖方收到我们的offer后过了十多分钟,告诉我们,他们choose to work with us,我们拿到了房子.
这是我帮客户买的第二套房子,希望他们投资取得好的收益,早日找我买第3套投资房,如果市场按目前状况保持下去,估计3到5年后也许会实现-:).


6月26日回顾


今天这个房子是markham的buttonville社区的2500尺独立屋,装修状态比较好,叫价119万抢offer,刚上市几天,客户很喜欢.尽管我告诉他这个房子路冲,他还是要买.


卖方代理给我电话,说有个bully offer,我赶紧告诉客户,然后晚上9点开始抢.经过分析,这个房子成交应该在140到150万之间,经过两轮,我们加价20多万结果还是被对手抢走了.

案例回顾6月25日

今天上午下午带不同的客户看房,下午的客户看到一个在finch和Midland附近的一个半独立,双车库,走出式地下室.叫价64万9抢offer,但是没抢到位.我们客户非常喜欢这个房子,恰好房主也在,经多方交流,我们得知房主的心理价位是71万5.之后我们马上准备offer,开money order,下午5点半约卖方代理到房子哪见面.

客户特别喜欢这个房子,要下71万5,我帮他分析了一下房子的优缺点,然后将offer价格定在70万.

最后经过与卖方代理几轮交涉,70万5千成交.在客户要出价格以下1万元成交,这才体现出了代理的价值.

这是我本月的第4单.目前6月份单月成交额300多万.房地产代理做成单会给人一个错觉好像十分容易,只有做过才知道其实平均下来,工作量是很大的.做的好的代理都工作的非常辛苦,白天看房,晚上查资料,一天工作十几个小时,很少有自由时间.要想争第一,拿名次,背后的付出是很多的.只要一松懈,就会被别人超越,只有勤劳才能做好.


再谈强大的bully Offer

当遇到与Bully Offer抢时,情况要比几个人抢还复杂,还艰难.首先,另一个买家的价格肯定非常好,其次,卖方代理有很多顾虑,即使我们的报价低于另外的买家,而且离另外一个买家相差较大,他也可能说很接近,或者干脆说让我们自己出一个最大价.但我们还是可以用各种手段来判断出对手的价格.首先要客观,不要有主观倾向,其次可以通过谈装修,比价,询问等各种方法来得到很多有用信息.

这时还要先稳住卖方代理,打消他我们可能走的顾虑,说我们一定是会抢到底,不会中途退场,没有出结果前肯定不会走.总之,如果将强大的bully offer击败,那一定要很高的谈判实力和客户的信任与认同.


2016年6月14日

被大幅抢高的房子

昨天带客户看的etobicoke的独立bungalow,大概40*120,2卧室,地下室分门出入.叫价88万9.分析附近的成交价,觉得在100万左右.

今天我们客户来抢,共10个offer.客户报价101万,明显感觉卖方代理对我不理不睬.我问他什么他的回答都十分生硬,由于这里所有的代理除了我以外都是白人,其它的白人买方代理都十分守规矩,一个个进去交offer,然后出来,对方代理和我说话态度让我感到有些不舒服,但这时关键是控制情绪,think positive,无论对方多冷漠,也尽量多沟通,得到我要的信息.

开始我觉得是这个人性格有问题,或文化问题.以为他不习惯买方代理和他说太多,后来我明白了,是有人出的价格大幅高于我们的报价.

我们预算有限,最后提前离场.当晚,卖方代理告诉我,第一名比我高了12万,卖方代理说他自己也不明白了,他认为这个价太不值了.没办法,不能每次都抢到,当十个人抢的时候,如果有人不理性,那我们只好让给他了.

许多国人认为中国人炒高了房价,但本地人抢起来也疯狂,昨天那个白人买家加价竟然接近30%.



案例回顾 6月11日

今天我带客户看一个steels/donmill半独立,地处内街.这是一个出租房,看完后客户问我应该出多少钱下bully offer,我觉得这个房子至少得75万以上.

下午四点,卖方代理告诉我有个人要下offer,卖方也到他们办公室,双方已经谈好,如果我们5点前赶到还有机会.

我和客户赶紧准备好文件赶到,被告知只有一次机会.经过讨论,我们下了75万5. 其它条件全部是卖方希望的,clean offer,没有验房贷款条件.

卖方代理和卖方看后,就知道我们拿到了房子.如果遇到前几天那个狡猾的卖方代理,不知还会怎么刁难我们呢.


2016年6月9日

昨天中午为客户下一个scarborough的offer,这是一个43×150的独立bungalow,处于好地理位置,学区中上,华人区,生活比较方便,地下室还分门出入.这个房子不抢offer.由于客户比较满意,看房的其它人也比较感兴趣,我们当时就决定下单.

下的是只有贷款条件的offer.卖方代理收到后,提出了一些改动意见,为了顾全大局,我们做了些没有实际意义的让步.晚上,卖方代理又告诉我们,我们还得多加25000才能卖给我们.如实传达给客户后,客户感到沮丧.随后我又想好了一些重要的理由,向卖方代理说明我们这个价格已经是他能得到的最好的了.最后卖方代理被我说服了,他去劝说卖方同意我们的报价.第二天,又有一个offer进来,根据情况,我们决定不加价,下午四点多时,卖方代理正式通知我们拿到了房子.成交价74万9.

今晚我们另外一个客户要抢一个北约克的半独立,地处好学区.叫价68万8.在晚十点时我们还在艰苦谈判.卖方代理告诉我们这是最后一次报价,但报价之后很长时间都不给我们答复,我猜测他在不断把最高报价告诉其他人.最后大家比的还是实力,由于已经快半夜12点,客户也达到极限而离开了,最后房子被卖给另外一个继续加价得买家.

无论游戏规则合理不合理,或许卖方代理出尔反尔,我们也只能坦然接受,寻找最佳应对策略,毕竟最后比的还是价格.

2016/06/05

今天我们采用的策略是Bully Offer,就是在卖方代理规定的接offer日前下offer。

Bully offer 和抢offer一样,也是很有技巧,我们下的价格必须达到卖房的心理预期,但同时又不可以太高。

与卖房代理的沟通很重要,从卖房代理的语言,语气,笑声和问候中都可以得到很多信息。今天成交的房子在Vaughan,是一个2500尺的独立屋。Offer是通过邮件传递,并加上电话沟通。卖房是个意大利裔代理,比较淳朴。

首先和他沟通,让他深信他得到的是最好的Deal。如果卖方不接受,我们只好去买另外一个房子。然后,告诉他,我们不带任何条件。如果他客户接受,很快我们就给他定金。这个代理下午open house后又接到一个offer,经过和他进一步交流,我判断另一个offer的实力应该不如我们。传达给客户这些有用的信息后,客户并没有因为这个来和我们抢的新买家而提升价格。

晚上8点多时,卖房代理电话告知我,卖方选择了我们,我们拿下了房子。2016/06/02

没人抢的房子

今天我们要买的是一个到了抢offer时没人来买的房子。前几天旁边同样户型,状态好的房子卖到了79万,该房叫价69万5抢offer,位于北约克著名的Aborglen校区。这是一个半独立。我预计成交价应该在75万到78万之间。客户的预算有限,结果她放弃来抢。

第2天,我打电话给卖方代理,得知这个房子竟然昨天没有人来抢,可能是大家被刚刚卖掉的79万的房子给吓跑了。我赶紧告诉客户,客户决定试一试。我安排买家卖家见面。

晚八点半我们都到了这个房子里,谈判开始了,我们报价较低,进行一半后,卖方代理告诉我们马上有一个新的买家要来。他允许我们还有出价机会。

这是我见到的最奇特的卖方代理,和最奇特的竞价。他竟然告诉我们,谁出多少多少钱这房子就卖给谁,然后我们和另一买家就一点一点的加价,他马上就公布我们的报价。最后超出我们的预算,房子被卖给了另外能出到卖房要的价格的买家。


2016/05/03

本次Ajax抢offer只有两个人参加.过程比较简单.经过一个多小时,我就知道了该出的报价.我们的closing date 定得很好,是卖方希望的.而另一个买家的closing没有我们的好,结果我们在低于对手$1500的情况下拿到了房子.这是一个2600尺4卧室双车库的独立屋,以80万2千成交.屋主是医院的牧师,打算搬到condo里去,还送给我们很多家具和窗帘.

当晚我去vaughan去抢另一个offer,卖方报价99万8,当晚9个人抢,卖方是一个意大利裔著名代理,地产界的名人.经过会谈后,我成功探出目前对手出价在115万左右.由于我们预算有限,只好提前出局.我们走后该房其它买家继续竞价,最后以116万成交.


2016/05/04

今天去抢Unionville的一个独立屋,客户由于抢offer经验少,不想开money order,在我的劝告下,后来只开了2万元定金,该房叫价138万,但成交价我估计在150万以上.

当晚6六个人抢,在我的指导下,客户到达了最后一轮,只有我们和另一个买家竞价.

我指导了一个价格,提交后,过一会儿结果出来了,151万成交.和我们的报价一样,但对手赢了!

原因是我们的定金2万不到5%,而对方7万,接近5%.这是我最郁闷的一次交易!

2016/04/21

这是一个北约克leslie和finch附近的半独立,地下室分门出入,交通方便,适合投资房.


今天八个人抢offer,经过三轮,我们终于将房子拿下了.感谢上帝的帮助,感谢客户的信任和果断.在抢offer时要综合分析判断所有有用信息,取得卖方代理的好感.

过程是惊险而曲折的,曾经我认为我们已经失败了,后来又转败为胜,最后顺利挺过了卖方和卖方代理最后的无理刁难,成功的以合理范围价格拿下了房子.

在签完offer后,卖方看着我说,我不但在合同上initial了,在你的衣服上也initial了,我低头一看,怎么我的衣服上印着两个字母,正好和卖方的我initial一样,人和房子是有缘分的,不信不行.只有我自己知道这是我又经历的一个神迹!

2016/04/06
今天是我卖房统一收offer的日子,这是一个带管理费的townhouse.今天一共6个人抢,还有一个非常有实力的买家在观望,因为他们对我们这个和另一个今天抢的都感兴趣,要看哪个价格好才买.

一共是两轮,大家一个接着一个的进来,我仔细分析每个人的offer,报价,是否有验房条款,是否有贷款条款,有没有管理公司报告条款,多少定金,是不是money order.这些重要信息我都写好然后放在买方看不到的地方.

第2轮开始了,大家价格都有所提升,我向他们阐述附近的最新成交价,还有我们的热水炉是买的,买家可以每个月节省一笔租金,最后,那个观望的买家也打电话说20分钟内赶过来,但我们因为她以前言而无信,又保留管理公司报告条款,结果尽管她可能出更好的价格,我们还是把房子卖给了另外一对夫妇,如果买方代理不讲信用,以后只能让他出无条件的offer来参与.

买家她们在未来几个月会有小宝宝了,恭喜她们!

最后我们的成交价价高于叫价16%,买方卖方都很满意.这个townhouse按目前的速度,每年房价的增值会给屋主带来6万元的收入.

2016/03/29

今天我带客户去抢一个Unionville附近的2600尺独立屋,该独立屋叫价129万,处于好学区.

今天只有三个人抢,都是中国人,由于卖方定的价格已经是同类房子历史成交价的最高价,在此基础上还让我们抢,所以我们加价的意愿不足.

这次谈判过程非常艰苦,出乎我的预料,以前每次我都十分轻松,但这次三个人抢,进行了3个小时还没有眉目.

最后我认为我们应该出价在135万到136之间,但已经超出了客户的极限,只好在10点钟时离场.



2016/03/24

抢offer胜利
祝贺我的客户sisi和evan昨晚以56万的价格买到1900尺的独立屋!现在这个价格在GTA真的罕见了.地点偏些,但离高速近,离亲戚近,价位低,适合第一次买房的年轻人.

过程非常惊险而激动人心.经过几轮谈判,我经过仔细分析判断,终于以以一个非常合适的价格谈了下来.经历的谈判次数多了,马上就知道卖方的底线以及其它竞争对手的状态.加多加少很快就清清楚楚.不同的人谈判,有的人会加2万,有的人会加5万,还有的人会加十万!选择正确的报价,以正确的价格确保拿到房子,这是代理的真正价值!

2016/03/10
昨晚谈判完美结束

该房叫价129万9999,在周围都在抢offer的情况下我们抓住对方谈判时心理,竟然将价格谈到了1,227,500.而当天123万的房子被抢到了135万,125万的房子不抢offer也以128万一天卖出.估计128万买入的买家是参照这个叫价129万9的价格出的价.这次取得这么好的成绩首先要感谢客户的信任,其次在于关键时刻的与卖方代理的进一步沟通,取得了进一步的降价.最重要的是感谢神的恩典.人的力量是有限的,只有靠神的力量才会成功.今后要戒骄戒躁,继续依靠神的引领,凡事相信,凡事盼望,凡事感恩.

2016/02/25
今天我们冒着雪去newmarket抢offer.从1月份开始,newmarket的房价迅速上涨,价格每天都在变.我们抢的房子是一个2400尺四房双车库的独立屋,而几天前附近2000尺的独立屋卖到了80万8千.

我们被告知只有一次出价机会,一共六6个人参与,我和卖方代理进行了深度沟通,然后指导客户出了一个价格.后来卖方代理打电话说我们和另外一个买家价格很接近,其余买家被淘汰了,只有我们两个买家继续竞价.这一次我们又和卖方代理以及卖方进行了一次会谈,最后以只加3000元的代价击败了对手拿到了房子.


2016/02/01

今天成交的是一个独立屋,该房是推倒后重建的房子,在3000尺以上,近地铁,超市,学校.生活方便.

该房抢offer时没有卖掉,给我们一个机会,经过一个月的艰苦的谈判成交.之所以这么长的时间才谈下来是因为屋主本来期望以180万的价格卖出.

许多人抢offer打算下原价甚至比叫价低的价格,只有这种经过长时间没卖出的房子才能采取这种策略,否则是不现实的.




bluesky77 最后编辑于 2017-10-04 13:03:50

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bluesky77 最后编辑于 2017-06-03 14:16:29

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bluesky77 最后编辑于 2017-04-24 12:47:13

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案例回顾:

面对到处抢offer的市场,大部分买家都感到困惑,价格出高了会吃亏,出低了买不到,许多买家并没有准备好,比如,抢offer时还带贷款条款,验房条款或不带够定金.验房贷款条款一定要在抢之前核实好,抢的时候一定要出无条件的offer.


还有一些朋友在抢offer时总是想以比叫价还低的价格或叫价的价格把房子买下来,大部分抢offer的房子是以大幅低于市场价放盘的,目的是吸引更多的买家来形成竞争局面,给真正有实力买入的买家造成压力,从而使卖方利益最大化.许多买家只有亲身经历过几次抢offer,才会明白过来,但可能也错过了自己很久才找到的满意的房子.

下面的抢offer案例应该对要抢offer的读者有所帮助.

2107-06

银行拍卖房

这是一个在Yonge/Finch附近的两居室Condo,楼层高,东南朝向。
该房为银行拍卖房。经过挑选,我们选择了这个下offer,这个房子条件
还可以,在Mls里没写Parking和车位,但我们通过其他途径确认了Parking
和车位。最后以大幅低于叫价成交。


2017-03-21

一晚抢到两个offer

今晚我的一个Montreal客户在朋友的推荐下要我为他买房,这是对我最信任的客户,以前老客户介绍过来的。
他自己过来我陪他看房后有事赶回Montreal,然后让我自己帮他找房子。我说,我和你以前没打过交道,你自己不看房子放心吗?他说,我相信我朋友的推荐,绝对放心。我为他找到一个合适的房子,在Thornhill,好学区,当晚就要去抢Offer,出发之前,另一个客户感兴趣的房子在Oshawa东边,前一天一个房子叫价50万被抢到68万成交。今天同样的房子只有3个offer,我赶紧通知客户,也为她准备了Offer,然后是和这两个房子的代理一阵沟通,最后把信息反馈给客户,客户根据反馈填好了Offer,提交后,两个offer全都抢到,而且Oshawa的房子买入价非常好。

2017-03-04

今天卖掉的房子在16街(Carville)和Yonge附近的独立屋,3卧室,双车库。里面住的是租客,非常不方便。我们做了Staging,看房时租客也有限制。上市2天后进来两个Bully Offer,我们没有理他,周末Open House结束后, Bully又来了,我把所有的人电话打了一遍,共有4个offer,经过一晚的谈判,达成协议,恭喜买家卖家。


2016-10-16
Oshawa和Whity抢offer

最近许多朋友的关注区域有所东移,越来越多的华人开始在Oshawa和Whitby投资,同样的独立屋,价格只有万锦的一半.社区环境优美,配套设施成熟,居民家庭收入在十二万左右.

在这两个地区,在北面有许多新建的房屋,有1年新的3000尺独立屋,才80万.北面正在扩建,计划建更多的民宅和大型购物中心.

经过了多次实地考察,客户选中了一个不抢offer的2600尺独立屋,在offer presentation时,有一个买家加入进来,没办法,现在市场太热,一不留神,房子就被人抢走了.经过了3轮谈判,终于把房子买下来.

这是我为今天的客户买的第三套房,内心非常感动,感谢客户对我的信任与支持.😂

2016-09-21回顾

我的一个半独立卖盘两天前上市,位于Steels/Donmill aborglen学区,也属于Ay jackson学区.在此之前同类户型最高价是81万2,也是我为客户卖的.昨天有个代理看完房后和我沟通了一下,他要下一个80万的bully Offer,经过谈判,最后他把价格提高到85万让我们考虑.

我们经过了一天的考虑,最后我又和买方代理协商,双方在半夜12点前达成协议.

这个价格大幅超过Aborglen校区所有住宅的最高价,破了记录.估计这个记录今年很难被别人打破了.


2016-09-17回顾

下午1点半带客户看房子,在Markham看了个房子,之前在北约克看的房子要么客户觉得旧,要么价格太高,太小.今天看的几个装修状态好的,客户都很满意,竟然说三个都可以买.这个买不上买那个.

之后客户要我看了几个open house,然后要下bully offer,马上找了验房师,之后我帮他分析了成交价.找贷款经理咨询她的贷款.晚上九点半和另外一个买家竞价.第一轮我们报96万8.之后第二轮98万8.客户贷款没问题,但她没有经验,非要保留贷款条款.后来我向卖方解释了她的资金实力,卖方竟然被我说动,最后卖方说,如果买方贷款遇到问题,卖方借钱给她closing,这样双方半夜12点达成协议.

2016-08-27 案例回顾

今天成交的是一个3180尺的独立屋.我带客户去Milton看了附近的3000尺3500尺的独立房.
,我们报价95万.下午,卖方代理通知我们有另外一个买家也加入了竞价.我们做好了准备,在4点到达了milton,加入抢offer.这是我的长项,经过两轮谈判,根据反馈,只加了5千多一点,然后击败了对手,稳稳的拿到了房子.

客户对我们的策略和结果也很满意,下个月要委托我为他们卖现有的北约克steeles/donmills半独立,
这次我要力争卖到aborglen 校区的历史最高价,打破记录.

2016-08-23

今天成交的是一个Finch和donmill的带管理费的townhouse.这是我的一个卖盘.这个小区最近成交的townhouse很少,所以在比价时必须参考前几年的信息.

经过了两天open house,有几十个家庭来看房,还有几十个代理也带客户来看房.其中有几个是潜在买家.

一对韩国夫妇很喜欢这个房子,来看两次房子.在收offer的前一天,他们的代理为他们下了一个bully offer,经过几次谈判,我让他们提了三次价,最后成交.


8月6日 案例回顾


这是一个markham内highway7和warden附近的零售商铺.我们经过考察Markham, Richmond Hill等地的许多商铺后,觉得这是一个好的投资目标,地处万锦市中心,周围居民家庭收入较高,附近是物业升值很快的Unionville社区,高端物业非常多.客户决定下单.

一开始,双方差距较大,卖方代理降了一次价后就说没有什么降价空间了.但经过我们顽强的努力,经过多次谈判,我又成功说服卖方代理多次降价,经过4次降价后,降价5%成交,拿到了一个好的deal.

经过zoning search,商业贷款,得许多环节,今天deal firm.客户要开一个医学美容院,希望朋友们有机会光顾,祝他们生意兴隆.

7月29日

今天成交的是一个有unionville 3300尺的独立屋,四房,双车库.

这个房子全新装修,两周后根据市场反馈,降价,我们赶紧来看.然后客户决定下offer,经过分析和与卖方代理的沟通,以及客户的喜欢程度.当晚,卖方代理告诉我有一个其它公司的代理也下offer,又变成抢offer了.

7月26日

今天是buttonville叫价158万9的3000尺独立屋.四个人抢,共两轮.
在交offer前我已经判断出对手的报价超出了客户的极限.只能看着这个房子被别人买走了.

2016/07/22

这是个steeles/Donmill小区的半独立,我们周五上市.当天下午,有位代理给我打电话,要下bully offer,我们约定周六在office见面.后来又有一个代理也要参加这个offer presentation.
经过两轮提价,大家还有分歧,最后谈不拢,只好结束谈判.下午,第一个买方代理又继续和我们谈判,经过多次谈判,和四次报价,从买家报价的情况来看已经没有更多空间了,和周围最新成交价相比,价格也很理想,最后在晚上10点多大家达成协议.
上市不到48小时以叫价116%成交.创出同类户型历史最高价.

7月19日案例回顾

这是一个45*110的房子,87年建,2480尺的双车库独立屋,在Unionville附近.今晚抢offer,客户对这个房子有些纠结,不是十分喜欢,但也想试一试.
今天只有两个买家抢,是一个好机会.我和卖方以及卖方代理进行了分析比较,阐述了我们报价的我原因,又在房子里上上下下仔细巡查了一遍.今天的结果是买家都没达到卖家的预期,结果没能成交.
第二天,卖方代理通知我如果客户再加1万就可以把房子卖给我们,后来被我的诚恳态度感化,答应只要求加五千.卖方对我的印像比较好,也理解了我们的难处,决定便宜卖给我们.
我们说好晚七点半客户去签合同,在确定时间前卖方代理强调要有money order.七点时客户告诉我他们决定放弃了,因为这不是让他们十分满意的房子.

7月12日案例回顾

今天成交的房子是在Highway7和Markham Rd附近占地60×110的二层近2000尺的独立屋.

由于在下单之前我们准备工作做的好,我带客户看了近期出售的房子,客户对附近的独立屋已经非常了解,所以出价上更加自信.

7点钟在卖方代理办公室统一收offer,卖方代理是一个西人老太太,非常友善.此前我在UnionVille已经和她打过交道,当时是抢一个3000尺独立屋.不到一个月,我又来她这抢offer,所以她对我也很nice.

四个人抢,和她沟通了一下,她说可能只有一轮,很快我就判断出应该出的价格.告诉客户后,客户非常对这个价格非常满意,以至于我得提醒他们千万不要表现出来高兴的样子.

卖方收到我们的offer后过了十多分钟,告诉我们,他们choose to work with us,我们拿到了房子.
这是我帮客户买的第二套房子,希望他们投资取得好的收益,早日找我买第3套投资房,如果市场按目前状况保持下去,估计3到5年后也许会实现-:).


6月26日回顾


今天这个房子是markham的buttonville社区的2500尺独立屋,装修状态比较好,叫价119万抢offer,刚上市几天,客户很喜欢.尽管我告诉他这个房子路冲,他还是要买.


卖方代理给我电话,说有个bully offer,我赶紧告诉客户,然后晚上9点开始抢.经过分析,这个房子成交应该在140到150万之间,经过两轮,我们加价20多万结果还是被对手抢走了.

案例回顾6月25日

今天上午下午带不同的客户看房,下午的客户看到一个在finch和Midland附近的一个半独立,双车库,走出式地下室.叫价64万9抢offer,但是没抢到位.我们客户非常喜欢这个房子,恰好房主也在,经多方交流,我们得知房主的心理价位是71万5.之后我们马上准备offer,开money order,下午5点半约卖方代理到房子哪见面.

客户特别喜欢这个房子,要下71万5,我帮他分析了一下房子的优缺点,然后将offer价格定在70万.

最后经过与卖方代理几轮交涉,70万5千成交.在客户要出价格以下1万元成交,这才体现出了代理的价值.

这是我本月的第4单.目前6月份单月成交额300多万.房地产代理做成单会给人一个错觉好像十分容易,只有做过才知道其实平均下来,工作量是很大的.做的好的代理都工作的非常辛苦,白天看房,晚上查资料,一天工作十几个小时,很少有自由时间.要想争第一,拿名次,背后的付出是很多的.只要一松懈,就会被别人超越,只有勤劳才能做好.


再谈强大的bully Offer

当遇到与Bully Offer抢时,情况要比几个人抢还复杂,还艰难.首先,另一个买家的价格肯定非常好,其次,卖方代理有很多顾虑,即使我们的报价低于另外的买家,而且离另外一个买家相差较大,他也可能说很接近,或者干脆说让我们自己出一个最大价.但我们还是可以用各种手段来判断出对手的价格.首先要客观,不要有主观倾向,其次可以通过谈装修,比价,询问等各种方法来得到很多有用信息.

这时还要先稳住卖方代理,打消他我们可能走的顾虑,说我们一定是会抢到底,不会中途退场,没有出结果前肯定不会走.总之,如果将强大的bully offer击败,那一定要很高的谈判实力和客户的信任与认同.


2016年6月14日

被大幅抢高的房子

昨天带客户看的etobicoke的独立bungalow,大概40*120,2卧室,地下室分门出入.叫价88万9.分析附近的成交价,觉得在100万左右.

今天我们客户来抢,共10个offer.客户报价101万,明显感觉卖方代理对我不理不睬.我问他什么他的回答都十分生硬,由于这里所有的代理除了我以外都是白人,其它的白人买方代理都十分守规矩,一个个进去交offer,然后出来,对方代理和我说话态度让我感到有些不舒服,但这时关键是控制情绪,think positive,无论对方多冷漠,也尽量多沟通,得到我要的信息.

开始我觉得是这个人性格有问题,或文化问题.以为他不习惯买方代理和他说太多,后来我明白了,是有人出的价格大幅高于我们的报价.

我们预算有限,最后提前离场.当晚,卖方代理告诉我,第一名比我高了12万,卖方代理说他自己也不明白了,他认为这个价太不值了.没办法,不能每次都抢到,当十个人抢的时候,如果有人不理性,那我们只好让给他了.

许多国人认为中国人炒高了房价,但本地人抢起来也疯狂,昨天那个白人买家加价竟然接近30%.



案例回顾 6月11日

今天我带客户看一个steels/donmill半独立,地处内街.这是一个出租房,看完后客户问我应该出多少钱下bully offer,我觉得这个房子至少得75万以上.

下午四点,卖方代理告诉我有个人要下offer,卖方也到他们办公室,双方已经谈好,如果我们5点前赶到还有机会.

我和客户赶紧准备好文件赶到,被告知只有一次机会.经过讨论,我们下了75万5. 其它条件全部是卖方希望的,clean offer,没有验房贷款条件.

卖方代理和卖方看后,就知道我们拿到了房子.如果遇到前几天那个狡猾的卖方代理,不知还会怎么刁难我们呢.


2016年6月9日

昨天中午为客户下一个scarborough的offer,这是一个43×150的独立bungalow,处于好地理位置,学区中上,华人区,生活比较方便,地下室还分门出入.这个房子不抢offer.由于客户比较满意,看房的其它人也比较感兴趣,我们当时就决定下单.

下的是只有贷款条件的offer.卖方代理收到后,提出了一些改动意见,为了顾全大局,我们做了些没有实际意义的让步.晚上,卖方代理又告诉我们,我们还得多加25000才能卖给我们.如实传达给客户后,客户感到沮丧.随后我又想好了一些重要的理由,向卖方代理说明我们这个价格已经是他能得到的最好的了.最后卖方代理被我说服了,他去劝说卖方同意我们的报价.第二天,又有一个offer进来,根据情况,我们决定不加价,下午四点多时,卖方代理正式通知我们拿到了房子.成交价74万9.

今晚我们另外一个客户要抢一个北约克的半独立,地处好学区.叫价68万8.在晚十点时我们还在艰苦谈判.卖方代理告诉我们这是最后一次报价,但报价之后很长时间都不给我们答复,我猜测他在不断把最高报价告诉其他人.最后大家比的还是实力,由于已经快半夜12点,客户也达到极限而离开了,最后房子被卖给另外一个继续加价得买家.

无论游戏规则合理不合理,或许卖方代理出尔反尔,我们也只能坦然接受,寻找最佳应对策略,毕竟最后比的还是价格.

2016/06/05

今天我们采用的策略是Bully Offer,就是在卖方代理规定的接offer日前下offer。

Bully offer 和抢offer一样,也是很有技巧,我们下的价格必须达到卖房的心理预期,但同时又不可以太高。

与卖房代理的沟通很重要,从卖房代理的语言,语气,笑声和问候中都可以得到很多信息。今天成交的房子在Vaughan,是一个2500尺的独立屋。Offer是通过邮件传递,并加上电话沟通。卖房是个意大利裔代理,比较淳朴。

首先和他沟通,让他深信他得到的是最好的Deal。如果卖方不接受,我们只好去买另外一个房子。然后,告诉他,我们不带任何条件。如果他客户接受,很快我们就给他定金。这个代理下午open house后又接到一个offer,经过和他进一步交流,我判断另一个offer的实力应该不如我们。传达给客户这些有用的信息后,客户并没有因为这个来和我们抢的新买家而提升价格。

晚上8点多时,卖房代理电话告知我,卖方选择了我们,我们拿下了房子。2016/06/02

没人抢的房子

今天我们要买的是一个到了抢offer时没人来买的房子。前几天旁边同样户型,状态好的房子卖到了79万,该房叫价69万5抢offer,位于北约克著名的Aborglen校区。这是一个半独立。我预计成交价应该在75万到78万之间。客户的预算有限,结果她放弃来抢。

第2天,我打电话给卖方代理,得知这个房子竟然昨天没有人来抢,可能是大家被刚刚卖掉的79万的房子给吓跑了。我赶紧告诉客户,客户决定试一试。我安排买家卖家见面。

晚八点半我们都到了这个房子里,谈判开始了,我们报价较低,进行一半后,卖方代理告诉我们马上有一个新的买家要来。他允许我们还有出价机会。

这是我见到的最奇特的卖方代理,和最奇特的竞价。他竟然告诉我们,谁出多少多少钱这房子就卖给谁,然后我们和另一买家就一点一点的加价,他马上就公布我们的报价。最后超出我们的预算,房子被卖给了另外能出到卖房要的价格的买家。


2016/05/03

本次Ajax抢offer只有两个人参加.过程比较简单.经过一个多小时,我就知道了该出的报价.我们的closing date 定得很好,是卖方希望的.而另一个买家的closing没有我们的好,结果我们在低于对手$1500的情况下拿到了房子.这是一个2600尺4卧室双车库的独立屋,以80万2千成交.屋主是医院的牧师,打算搬到condo里去,还送给我们很多家具和窗帘.

当晚我去vaughan去抢另一个offer,卖方报价99万8,当晚9个人抢,卖方是一个意大利裔著名代理,地产界的名人.经过会谈后,我成功探出目前对手出价在115万左右.由于我们预算有限,只好提前出局.我们走后该房其它买家继续竞价,最后以116万成交.


2016/05/04

今天去抢Unionville的一个独立屋,客户由于抢offer经验少,不想开money order,在我的劝告下,后来只开了2万元定金,该房叫价138万,但成交价我估计在150万以上.

当晚6六个人抢,在我的指导下,客户到达了最后一轮,只有我们和另一个买家竞价.

我指导了一个价格,提交后,过一会儿结果出来了,151万成交.和我们的报价一样,但对手赢了!

原因是我们的定金2万不到5%,而对方7万,接近5%.这是我最郁闷的一次交易!

2016/04/21

这是一个北约克leslie和finch附近的半独立,地下室分门出入,交通方便,适合投资房.


今天八个人抢offer,经过三轮,我们终于将房子拿下了.感谢上帝的帮助,感谢客户的信任和果断.在抢offer时要综合分析判断所有有用信息,取得卖方代理的好感.

过程是惊险而曲折的,曾经我认为我们已经失败了,后来又转败为胜,最后顺利挺过了卖方和卖方代理最后的无理刁难,成功的以合理范围价格拿下了房子.

在签完offer后,卖方看着我说,我不但在合同上initial了,在你的衣服上也initial了,我低头一看,怎么我的衣服上印着两个字母,正好和卖方的我initial一样,人和房子是有缘分的,不信不行.只有我自己知道这是我又经历的一个神迹!

2016/04/06
今天是我卖房统一收offer的日子,这是一个带管理费的townhouse.今天一共6个人抢,还有一个非常有实力的买家在观望,因为他们对我们这个和另一个今天抢的都感兴趣,要看哪个价格好才买.

一共是两轮,大家一个接着一个的进来,我仔细分析每个人的offer,报价,是否有验房条款,是否有贷款条款,有没有管理公司报告条款,多少定金,是不是money order.这些重要信息我都写好然后放在买方看不到的地方.

第2轮开始了,大家价格都有所提升,我向他们阐述附近的最新成交价,还有我们的热水炉是买的,买家可以每个月节省一笔租金,最后,那个观望的买家也打电话说20分钟内赶过来,但我们因为她以前言而无信,又保留管理公司报告条款,结果尽管她可能出更好的价格,我们还是把房子卖给了另外一对夫妇,如果买方代理不讲信用,以后只能让他出无条件的offer来参与.

买家她们在未来几个月会有小宝宝了,恭喜她们!

最后我们的成交价价高于叫价16%,买方卖方都很满意.这个townhouse按目前的速度,每年房价的增值会给屋主带来6万元的收入.

2016/03/29

今天我带客户去抢一个Unionville附近的2600尺独立屋,该独立屋叫价129万,处于好学区.

今天只有三个人抢,都是中国人,由于卖方定的价格已经是同类房子历史成交价的最高价,在此基础上还让我们抢,所以我们加价的意愿不足.

这次谈判过程非常艰苦,出乎我的预料,以前每次我都十分轻松,但这次三个人抢,进行了3个小时还没有眉目.

最后我认为我们应该出价在135万到136之间,但已经超出了客户的极限,只好在10点钟时离场.



2016/03/24

抢offer胜利
祝贺我的客户sisi和evan昨晚以56万的价格买到1900尺的独立屋!现在这个价格在GTA真的罕见了.地点偏些,但离高速近,离亲戚近,价位低,适合第一次买房的年轻人.

过程非常惊险而激动人心.经过几轮谈判,我经过仔细分析判断,终于以以一个非常合适的价格谈了下来.经历的谈判次数多了,马上就知道卖方的底线以及其它竞争对手的状态.加多加少很快就清清楚楚.不同的人谈判,有的人会加2万,有的人会加5万,还有的人会加十万!选择正确的报价,以正确的价格确保拿到房子,这是代理的真正价值!

2016/03/10
昨晚谈判完美结束

该房叫价129万9999,在周围都在抢offer的情况下我们抓住对方谈判时心理,竟然将价格谈到了1,227,500.而当天123万的房子被抢到了135万,125万的房子不抢offer也以128万一天卖出.估计128万买入的买家是参照这个叫价129万9的价格出的价.这次取得这么好的成绩首先要感谢客户的信任,其次在于关键时刻的与卖方代理的进一步沟通,取得了进一步的降价.最重要的是感谢神的恩典.人的力量是有限的,只有靠神的力量才会成功.今后要戒骄戒躁,继续依靠神的引领,凡事相信,凡事盼望,凡事感恩.

2016/02/25
今天我们冒着雪去newmarket抢offer.从1月份开始,newmarket的房价迅速上涨,价格每天都在变.我们抢的房子是一个2400尺四房双车库的独立屋,而几天前附近2000尺的独立屋卖到了80万8千.

我们被告知只有一次出价机会,一共六6个人参与,我和卖方代理进行了深度沟通,然后指导客户出了一个价格.后来卖方代理打电话说我们和另外一个买家价格很接近,其余买家被淘汰了,只有我们两个买家继续竞价.这一次我们又和卖方代理以及卖方进行了一次会谈,最后以只加3000元的代价击败了对手拿到了房子.


2016/02/01

今天成交的是一个独立屋,该房是推倒后重建的房子,在3000尺以上,近地铁,超市,学校.生活方便.

该房抢offer时没有卖掉,给我们一个机会,经过一个月的艰苦的谈判成交.之所以这么长的时间才谈下来是因为屋主本来期望以180万的价格卖出.

许多人抢offer打算下原价甚至比叫价低的价格,只有这种经过长时间没卖出的房子才能采取这种策略,否则是不现实的.




















楼花转让信息以及暗盘

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bluesky77 最后编辑于 2017-07-13 17:40:57

bluesky77

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bluesky77 最后编辑于 2017-06-04 19:31:29

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