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查看     | 回复 304 聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐

asssxz

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| 只看楼主
大家好,我叫Ryan, 注册地产经纪,希望借着这个机会介绍一下自己,同时也能分享自己对这个市场比较粗浅的认识。觉得我帖子写的不错的,也请您帮我Mark顶一下。现在提供大多地区房产买卖服务,有任何问题或者需求,可以加我微信或者通过手机和我取得联系,id和手机号都在签名里。


在您开始看之前推荐两个看房的必备网站,论坛里应该很多人都用过了:
realmarketwatch.ca:在售和已成交房产记录。数据基本是实时的,也能看看市场的活跃程度。

condos.ca:大多数数据都是干货,历史成交均价+管理费趋势图是最有用的,每天的Listing基本跟MLS是同步的,时效会比Realtor.ca快2到3天。

第一个话题:  Downtown的Condo 好处 VS 坏处


Pros
1:节约各种时间(Life is too short)
A 对于工作和学习在Downtown的人,家就在公司和学校附近,会节省大量的通勤时间。既不用担心迟到的问题,也不会因为火车或者TTC的原因错过平时晚上在Downtown附近社交学习的机会
B Downtown的人口在不断地上升,那些原有的购物渠道(Eaton Centre,Bloor,PATH, Queen West)一直在慢慢升级,为了满足新增人口的需要和追随Urbanization(城市化)的趋势,更多的商家也在Downtown不断开店。无论是平时买东西(超市,药店),健身,吃饭,去银行, 家附近都能找到不错的选择。如果住在北边,或者Markham/Richmond Hill, 很多时候开车还是最主要的选择。
C 减少房子的打理的时间: 本身大楼就有物业管理公司照料,自家的房子最大也就900-1000尺。不用扫雪,不用除草,在家就是拖拖地,洗洗碗做点简单的家务就可以。

2:付了管理费,花的钱也不是白花的,Condo会住的舒服(虽然相比House还是不够宽敞)
A: 健身房基本是个Condo就有,游泳池在Downtown也有很多,如果对篮球感兴趣,有的Condo还有全场篮球场,年轻人足不出户就能在楼里干很多事情。
B: 暖气和夏天的空调覆盖是完全没问题的,电费相比House还是便宜不少。
C: 我也见过一些一些冬天冻成狗的地下车库,但是绝大多数的地下车库冬天都还是挺暖和的,这点对于居住于冬季很长的多伦多来说,也是很有好处。

Cons
1 贵:
A. 除去真正有钱的人(一般都是Downtown的Penthouse或者Midtown的House),Downtown的Condo对于第一次买房的人来讲,相比其他选择,其实也是比较昂贵的。就我自己的观察而言,不去看那些所谓的成交平均价格,在Downtown住的舒服位置好的Condo最低的价格大概也要$650/sq.ft了。如果就是650尺的一室一厅,基本价格也在42W。42W在North York挑拣一下,还是能买到800尺+的两居的。
B. 出门做点事情,免费的停车位是没有的,消费的价格也会适当增加一些。

2 不方便: 作为中国人,可能吃饭什么的没有北边那边方便,选择较少。

3 没有好学区,这个就不用展开了,毕竟Downtown附近有很多Social Housing和破公寓,人口组成决定了学校都是千名开外的。

4 因为没什么稀缺性,房屋增值没有Townhouse和house增值快。

但是总结一下不好的地方,除了学区的问题,其实都是钱的问题。在不差钱或者不把买房当做投资的情况下,DT自住是完全没问题的。


第二个话题:  适合在Downtown买Condo的人群


Downtown的Condo主要适合以下几种人和持有方式

1 留学生/刚毕业的单身年轻人(以买代租,分租)
2 年轻且短时间内没有超过2岁小孩的夫妻 (自住)
3 追求一定现金流的投资人

1 先来简单分析一下第一种:





以这套在College Station旁边的817尺两室两卫为例:35%首付,25年还款期,购买人住主卧,出租次卧,按4年持有期计算
自住优劣分析: 优:交通无敌方便,楼下就是地铁,各种方便  劣: 管理费已经涨到7毛了,楼高8尺

A 每月利息支出: 32013/48=667
B 管路费支出: 600
C 地税支出: 250
D 每月首付隐含资金成本:191,800*0.03(最高活期3%存款利率)/12=480
E 每月次卧出租价格:1100

A+B+C+D-E=$897
在不考虑4年后的交割成本(假设一直持有)的情况下,4年中实际住主卧的每月成本是$897,这么看每月省的房租是多少?
这种计算还是相对保守的,因为计入了首付的隐含成本,利息按未来有加息预期算的固定利率(现在两年期大概只要2.15%左右),如果减少提高首付比例和利息,计算的结果还会更低一点。

2 第二种:年轻且短时间内没有超过2岁小孩的夫妻 (自住)
如果此屋不出租,每月持有物业的成本大概是2000,相比此楼两室的市场房租(2600-2700),4年下来不算房屋增值,也会比单纯租房便宜不少。

3 第三种现在先简单讲一下,以后有机会再细讲:
如果在乎房屋增值,直接投资House是最好选择,没有之一,Condo根本不需要考虑。如果觉得house投资门槛较高(首付一般20W起),打理麻烦,dt的condo还是能提供不错的现金流。

第三个话题 Downtown Condo市场的大环境


大环境基本就可以从两个方向讲 需求和供给

1 在需求一侧,有以下几个现象

A 从商业房地产的角度看,在全国写字楼出租情况堪忧的大环境下,多伦多和温哥华Downtown的写字楼空置率是全国最低的。加拿大最大的写字楼房东之一, Allied Properties REIT的CEO最近就说到,我们的楼已经没有大空间的写字楼可以出租了,唯一可以提供新的空间的办法只有我们自己建了。这反映出来的现象就是在downtown办公的公司越来越多,公司越多招的人也越多,办公场地的需求也越来越大。就连有红色背景的安邦保险(前段时间还跟万豪竞购喜达屋)在多伦多买楼的时候,第一笔投资就是70 York St(这座楼在TD Centre的左边,HSBC多伦多的总部所在地)。在Downtown工作的人越来越多, 最后带来的结果就是无论是租Condo还是买Condo的年轻人也会越来越多。从中短期来看,多伦多的就业市场还是不错的,这个趋势暂时还会保持。


B 接着就谈谈,顺应就业趋势的变化,随之变化的还有生活方式的改变。原来在当地人的眼里,Downtown无非就是个上班的地方,要居住还是要在Midtown或者郊区住大House。但是随着80后90后的朋友慢慢步入职场,他们首先想到的我不想每天最少花两个小时在路上浪费生命。工作不错的同学更会想到的是:生活中要Work Hard,Play Hard, 早上我要早点到办公室,晚上无论是要加班,社交,上夜课,之后我都能很快回到最温暖的那个家。有这样想法的朋友绝对不在少数,我的很多朋友,就算不买房,租房也是肯定要租在Downtown的,其结果就是Downtown的租房空置率低于2%(1000个Unit暂时空置的少于20个),只要有房在手,出租不是什么难事。


C 另外从国际学生和移民的角度看,尽管有些人读完书就回国了,尽管最近两年的移民政策变的有点紧张,但是国际学生和移民的数量还是保持着不错的增长速度。学生上学的时候要租房,毕业肯定是要买房的,移民的强大需求自不用累述。


D 独立屋的单边上涨行情也让很多原本有购买意愿的人被挤出了市场。除去独立屋,很多人退而求其次选择继续租房或者买相对面积较大的Condo。

2 在供给一侧而言


A 随着拿地的成本和各种税费的增加,开发商为了保持购房人的成本在可以承受的范围内(总价相对低,均价绝对高),开发商在找人设计Floor Plan的时候,尽管可能一层楼的总面积是一定的,中小户型的比例是占大多数的。只要是去看过几次房的人,都会有非常直观的感受,那就是: 户型烂,用料差。相比旧房,新房的优势体现在:有很多新房的位置还是相当不错的,楼内的通信网络系统,相关设施也是最新的。但是问题就是,有买房需求的还是买现房为主。炒楼花的年代找过去了,新房是很好,买楼花请谨慎。


B 其实从买房人的角度看,买旧房相对更稳妥一点。旧房的管理费高不高?管理公司的服务水平满不满意?房屋的质量可不可靠?楼里的设施怎么样?这些特别关键的问题,一来经纪带人看房,一般都是能问出来看出来的。二来,用心一点的朋友,下offer或者认真做决定前,花一个小时的时间守在楼下问问过往的住客,答案也是很容易得到的。与其花钱买一张图纸,购买实物不是更让人放心。


C 我注意到的一点就是,真正好的Condo,自住(Owner Occupied)的比例很高,比例最高的能到90%。这些都是我自己买房的经历里看到的。下过Offer的,一般会给Status Certificate,有的会有租赁的信息。买房过程中,我也发现很多Owner也都是职业不错的白领,金领还有退休老人。自住比例高的结果就是,也许你特别中意的楼很长才能有一个不错的Unit上市。虽然市面上,每天在卖的condo有很多,其中很大一部分是原来房东用来出租的房子,真正值得买的不是很多。


D 从下面这张图是从BuzzBuzzHome截图的,是已经立项和在建的Condo项目。现在在Downtown开工的项目就有70+个,这还不算保险公司和养老基金在建供出租的公寓。






3 结合1、2两点,带来的市场现状就是:


A 好房不愁卖,好房的销售期(days on market)一般也就是一周
B 好户型,高楼层的在售Condo也不是很多
C 同质化的投资租赁型Condo大量在市,很多情况下需要降价才能快速出手
D Downtown的Condo价格还会上升,比不上House但绝对跑赢通胀
E  2-4年内Condo的市场还是会被强大的需求增长支撑着,但是大概4-5年后,大量新Condo入市,未来市场如何还是很不确定的。不过需要强调的是,只要位置好,住的舒服,设施保持良好的Condo,其竞争力还会保持下去。



第四个话题 Downtown Condo的主要购买考虑因素

1 Location!Location!Location!
已经花了该花的钱,Location可以说是最重要的考虑因素
A交通: 地铁+街车沿线最好:
横着的从南往北数 Front/King/Queen/Dandus/College/Wellesley/Bloor 
竖着从西往东数 Spadina/University/Bay/Yonge/Jarvis   
以上基本就是核心区域了
下图中的一些区域,以后我会在更新中Building to Buidling慢慢聊

最简单的一个例子: King West小资酒吧餐馆夜店多,周末堵成狗
King East 安静闲适,瞬间能上DVP,开车举步大统华





B 生活 超市、银行、咖啡店、饭店、健身会所、商店的密集程度直接影响了生活的方便程度
我们家楼下就真是要什么有什么,买东西巨方便

2 房屋本身的素质
房屋FloorPlan的设计:住的舒心还是有点别扭吗?全玻璃还是玻璃少点(全玻璃的房间根据City Planning的政策,以后可能不会再有了?
用料:家电什么牌子,地板瓷砖灶台都是什么档次的?
朝向:强烈建议不要买朝北的,不但采光差,冬天还冷。
楼层:不超过15楼的小楼,等电梯超级方便;楼层太高了,估计下个楼梯也要等个5分钟。具体楼层还是要根据自己的喜好取舍。
噪音:这个要找对时间去看房,也要观察周围有没有噪音源头。
管理费: 是否在一个合理的范围内?
房龄:太老的就算便宜点,以后能卖出去吗?
设施:具体的设施我真的需要吗?游泳池一年能去几次?健身吗?有篮球场的Condo还是超级爽的啊!

3 人流车流,和周围的开发情况
人均收入:周围有廉租房吗?
安全:走夜路安全吗?
人流车流: 附近开车停车方便吗?有没有特别拥堵的时候?
周边开发情况:旁边会建楼吗?周围在建的项目建成后,对房子本身是好是坏?



周末有更新 微博和微信都在签名里 以后会每日分享我觉得不错的listing

https://www.zine.la/article/d8797502096d11e6837252540d79d783/

https://www.zine.la/article/95b9c2c0145e11e685fc52540d79d783/

4月29日更新:

University-King-Spadina 细谈Downtown的Condo(一)










为什么先谈这条线呢?主要是当初看房的时候,这边新房很多,离我自己的公司也很近,所以比较熟悉。相对TTC的U型地铁右边而言,左边这条线在国人眼里也不是很热门,也算普及一下。从生活的角度看,这边其实不是很方便,虽然餐馆多,但是所谓的“家常菜”还是少点。常见的Tim Hortons和Second Cup也都有,但也都只在John St那个路口。这个区域其实最主打的是交通方便,离DT的办公楼特别近。出门是有街车的,早晚上下班的频次也很高,街车再转St. Andrews Station就非常容易的。就算走路去夹在University和Yonge之间的那些写字楼,也就10-20分钟的路程。夏天走走路,骑骑车,冬天坐街车,特别容易,这些都是湖边那些Condo比不了的地方。无论是买房还是租房的,基本都是在金融区工作的。比较有意思的是,每次去看房,基本每家的书架和墙上基本挂的都是商科的畅销书,课本还有毕业证。所以话说话来,这一块目前来讲,住房需求还是很旺盛的。 



顺序是从右往左看:


Building #1 : Theatre Park  224 King St W, Toronto, ON M5J 2H5










这座像针一样扎在地面的Condo是由Lamb Development Corp开发的。这家公司可能在华人圈子里面没几个人知道,但是在多伦多土著里面知名度还是很高。既然介绍Building,这个开发商我还是要重点介绍一下,因为在我看来真的还是很NB的。这个开发商的老板姓Lamb,之前可以说是多伦多交易量排名前五经纪。在自己做成Top Sales的同时,开始自己开发房地产项目,现在是既有经纪公司也有开发公司。也许是自己当经纪20年积累出的心得,同时也是为了迎合买房者的需求,Lamb在开发Condo时有以下几个我自己特别看重的优点: A 户型设计方正,合理,很少有浪费的空间 B 装修风格力求简洁,Industrial Look(工业Loft风格),但是用料和最后的效果都有自己的显著特点 C 在开发(也算是重新创业)初期,没有打响知名度之前,为了在市场中争得一席之地,Condo在设置上做了精简(没有或者设置part-time保安,condo不设健身房),从源头上为业主省了不少管理费。D 屋里的炉子都是烧气的,这点对于就算偶尔需要炒个小菜蒸个馒头烧麦什么的,要比那些电加热的炉子不知道高到哪里去了。 


因为作为一个小开发商,他们的初始资金有限,都是开发完一个项目赚钱了,再去开发另外一个项目,所以质量也是很有保证的。说到这栋Condo,可以算是Lamb在开发了大概数10个项目后,往高端Condo方向发展的一个尝试:更好的Location,更好的View,更高档的装修和更高的价格。

相关的户型和在售单元,这两个网站上面都有,可以自己看看:

项目网站: http://theatrepark.ca/

公司网站:http://www.lambdevcorp.com/index.php

Condo详细资料: http://condos.ca/toronto/theatre-park-224-king-street-w

着重讲一下这个楼的显著优点:

1 朝东和朝南的单元,无论何时不需担心遮挡的问题。东边对着CBD,南面楼下就是Roy Thomson Hall和一个小广场,看不到湖,但是面前未来是绝对不会再有其他的楼。

2 上班上学什么的太方便了,马路对面就有PATH入口,冬天不怕冷。走两分钟就能进地铁站,去哪里都很方便,St. George Station/Queen's Park Station也就3到5站。无论是多大的留学生还是金融区的白领,在路上都要省不少时间。


近一年销售状况:

主要还是开放商自己在放之前没有卖出的高层高价余房,二手交易不多。Lamb厉害就厉害在对Downtown的市场情况了如指掌:现在处在一个,卖方市场中,他们一不讲价,二不大量销售。一般是放3-4个Listing在市场上,等它们消化完了,再根据新的市场情况定价。尽管现有在售的Unit均价已经来到850每尺了,但是这个Location的位置真的算是无可取代。

5月1日更新:


如果喜欢这个位置:在上面这个楼背后有两栋楼算是一个项目:Boutique Condos

http://condos.ca/toronto/boutique-condos-21-nelson-st
http://condos.ca/toronto/boutique-2-126-simcoe-st

这两栋楼就不细说了,做个简单的风险预警:这两栋楼跟Don Mills/Shepaprd 那边的Condo很像,户型设计是最基本的,没有任何特点,质量也一般,唯一的优点就是位置好,均价现在也普遍在680每尺以上了。

两座楼北面的新楼已经建起来了,南面地皮也准备开发新盘了,过个3-4年就属于前后夹击的情况了。此房买来出租不怕没有租客,自住绝对不推荐。



5月8日更新:

在讲第二个Building之前顺便提一下另外附近的另外一栋楼: 8 Mercer St







http://condos.ca/toronto/the-mercer-8-mercer-street

此楼的开发商开发Condo的经验不是很丰富,无论是房型设计还是用料都只能说是一般中的一般。从上面的3D图能看出来,此楼南面,东面中低层直接被挡,西面等绿地的King Blue和另外一个楼盘盖起来后,也会有遮挡。此楼唯一的好处就是位置不错,下楼也能直接快速进入PATH,冬天可以一楼走到Yonge/King/Bay一带上班。这里的住户大多都是租客,这也是开发商在设计时主要考虑的的想法:用料马虎,采光很差,房价不便宜,要投资你们来买吧。目前此楼在售20个单元,均价虚高,还请大家注意。如果用来投资,因为这个楼盘还有不少大户型,偶尔碰到低价出售的才能考虑一下。


Building #2 Cinema Tower, 21 Widmer St









这座Condo的开发商也是需要介绍一下的:The Daniels Corporation。Daniels算是多伦多的老牌开发商,它的创始人原来就是Cadillac Fairview的主席和CEO。Cadillac Fairview可能很多人不是很熟悉,它是Ontario Teachers' Pension Plan旗下的房地产投资开发公司,现在重新做了Branding改叫简称CF了。CF可以说是加拿大商场的头牌房东,单说多伦多,Eaton Centre/Sherway Garden/Fairview Mall/Markville Shopping Centre都是CF旗下的。虽然CF不开发Residential方面的,但是创始人来自CF就能说明这个公司的背景。下面有这个公司过去开发项目的定位图,Bayview/Sheppard那边的Condo基本都是Daniels开发的,包括Bayview Village旁边的那个帆船楼也是他们开发的。可以看出这个公司的理念是:强调Condo的外型和内部设计,用料不会很低档,楼内设施高于平均水平。另外开发项目比较集中的就是Dandas东边Regent Park的Condo,那里是多伦多”有名“的棚户区,建成的Condo有很大一部分都是Social Housing。别看住的都是低收入受社会扶持的人,作为一个开发商能承接这么大的项目,也能看出这个公司的实力。在融资和销售环节,政府都会有很多优惠条件,开放商还是可以挣很多钱的。讲到这里也顺便提一下那边的Condo,虽然不是Downtown Core, 但是离Downtown也不是很远,价格上要便宜很多。过去的贫民区尽管人员复杂点,但是这个社区还是在慢慢变好,想离Downtown近点又囊中羞涩的朋友也是可以考虑一下的。





说到这栋楼,我自己买房的时候看过两次,最后觉得还是价格有点贵,然后在售的单元也没有特别合适的就没有下手, 所以还算很熟悉。Condo的设计还是很讲就,除了顶层的房间,每层一共11个单元,2个800尺以上的单元一共占据西北角,一个朝南,其他的9个单元都不超过700尺。这样的设计也算是反映了我之前提过Downtown的Condo现状:单元小,利于购买,利于出租,想自住大单元基本就要付出65万+的价格。

方便阅读我列一下此楼的主要特点:

  • 楼宇设计语言统一,电影主题Condo,住起来赏心悦目,整个Condo在用料方面都不错。
  • 设施一流:全场篮球场,大型露天天台,电影院,阅读和会客区面积也很大。



缺点也是有点:户型设计一般,全楼没有那种让人感觉很大气的单元。

1年内的交易情况:其实此楼也是属于那种同质化严重的Condo,在售单元很多,但是Sold Price和Listing Price差距不是很大。

总体来讲,这种房比较合适对生活质量很重视的单身朋友,年轻夫妻如果住起来也算是小奢侈。我自己的感觉是,自住可以考虑买朝南的大单元,小户型租住就可以了。


5月31日更新:

Ryan最近刚刚去冰岛度假去了,所以更新暂停了一下。虽然在外一个星期,但每天市场的更新还是会收到。最近明显感觉到的是Listing在减少,但是市场消化Listing的速度一点没有下降,满眼都是SC的房子。一般4/5月份的Lisiting是最多的,6/7月的会明显少点。我的建议是,卖家这个时候如果决定要卖,现在卖也能卖出好的价格。买家要买到合适的会需要更长时间的等待,同时选择很重要,好房现在绝对不等人。

在Cinema Tower旁边,其实是多伦多还算比较有名的Condo,同样是Daniels开发的Festival Tower。盘踞在Jonn St/King St, 楼下是TIFF Bell Lightbox, 多伦多电影节的主要活动地点,也算是一个小标志性建筑。楼上就是正常的Condo,当初的定位就是比较高端豪华的,有能够俯瞰室内游泳池的健身房,加上装修档次放在那里,当初也不便宜。





2011年的时候就卖766每尺了,中间不知道什么原因管理费已经“起飞”了。看着这个价格趋势,可以看出高价Condo的风险还是很大的,但是在市场偏紧的情况下,该涨的肯定也会一起涨。总的来说,这个Condo我是没什么特别的想法,一是没去看过,二是不知道这个楼的吸引力在什么地方,不过有兴趣的买家也欢迎找我,我很乐意带你去看看。

这个楼背后也有个楼,叫The Pinnacle on Adelaide,地址在283 Adelaide St W。顾名思义,开发商是Pinnacle International。这个开发商的总部在温哥华,说实话不在多伦多的我真心不是很熟。现在很多经纪卖楼花也好,代理卖家也好,开口就是加拿大著名开发商,同行不好随便相轻,但是我自己觉得这个真心不是。他们在多伦多还算有名的项目是: 33 Bay St/16-18 Harbour St/12-16 Yonge St在湖边的那一群楼。同样和Concord一样来自温哥华,他们做生意的特点就是很抠,无论是Floor Plan,楼宇整体设计,还是建筑用料都是在尽量压缩成本,唯一的区别就是他们的项目相对Concord的项目位置要好很多。当然他们的样本也不多,毕竟温哥华那边我不熟。压缩成本的好处就是售价相对低廉,加上位置很好,所以湖边那群楼住的同胞还是挺多的,总的来说这种Condo本地年轻人会去租,但是买的人会少很多,具体评价湖边的楼会留到以后再讲。我有朋友目前恰好有个单元在33 Bay St,西边能看到湖,北面正对Bay St(晚上看巨爽),高层2+1单元,现在售价65万+,有兴趣的买家也可以联系我带你去看,在这座楼里算是性价比很高的单元。

回到King St后面的这个楼,我是有点无力吐槽。我当时看房看了很久,但是稍微大点的单元就从来没有吸引过我。唯一去看过一次的单元还是奇葩的设计:一个Wash Room有两个马桶,两个门(一个对卧室,一个对进门走廊),中间是个浴缸,唯一阻隔视线和气味的是浴缸上嵌着的两片毛玻璃。这个房是2014年建好的,可以说这就是Downtown地区新房和次新房的一个缩影:户型烂,装修什么的到处偷工减料。当然,“俗话”说的好:再烂的楼也有很炫的单元,设计差点位置好也能忍,只是本人不是很推荐。


6月20日更新:

这次更新会把King St W到Spadina剩余的Condo讲完,之所以拖了这么久主要是前两周慢慢把自己最初的两个Deal做完了:一个Listing加一个Condo Assignment。事情做到位了,我自己觉得我的卖家和买家客户应该都还挺满意的。中间还接了两个租房的客户,不一样的体验,但是也看到了市场中强大的需求。一个老外客户,因为预算有限,迟迟找不到合适的房子,然后退而求其次自己找Apartment,结果价格也不便宜外加需要在Waiting List上排队,继续等我的市场Lising更新。另外一个中国人客户,手持2400想租一个离公司近点的两室,但是现实就是有些房子还没准备去看,1到2天的时间就租出去了,行动上稍微有点延迟,还得继续看房。

另外值得提一提的是,7-8两月相对是个淡季,挂出来的房子和看房的人都会相对减少一点,等到9-10月,另外一次小的高潮还会在冬天到来之前出现。在现有的情况下,捡漏的机会是很难了,但是竞争的对手相对少一点,偶尔遇到合适的房子,下Offer之前做好功课,也许还能买到价格不那么夸张的Downtown Condo。我当然希望,找我的客户越多越好,越早买房约好,但是现实情况就是9-10月出来的房子,会明显比5-6月出来的房子贵,因为房子出的多,但是买房的人也会有增加。所以,我希望无论是以自住为主的刚需,还是想挑一个不错的单元做长期持有投资,7-8月份其实都是一个不错的时机,请有需要和问题的朋友随时联系我,不要错过机会。







地址来到King/St和Blue Jays Way的路口,这个路口在King St的位置其实还是很方便的,街车站,Starbucks和Shoppers基本就在路口,唯一有点不好的地方就是真有棒球比赛的时候,这个路口也算是很堵的地方。

图上标着King Blue的停车场在Google Map做图的时候还在,现在已经开始建Condo了,开发商就是国内大名鼎鼎的绿地集团。这块地最先是一个印度老一代移民家族公司买下来准备开发的,这个家族最先是靠在GTA周围的小镇上经营加油站起家的,生意做大了就开始往房地产方向投资了。他们现在比较有名的项目地址就是原来York Mills Station西北角的停车场,整块地被他们买了来建商业楼盘,下面是Hotel上面是Office Condo,还是很有经营眼光的。2014年的时候绿地买这块地上投了超过一个亿,那个印度家族企业还是赚了不少的。同时这个购买新闻,在多伦多的商业地产领域也产生了不小的水花,被认为是中国资本进入多伦多的一个标志。去年楼盘开工典礼的时候,John Tory也参加了剪彩仪式。这个楼现在还在建,具体用的什么材料标准和施工水平还有待验证,就让我们拭目以待吧。King Blue旁边两个没有标注的两个箭头,其实是两个在建的项目。一个是在56 Blue Jays Way(Bisha Hotel and Residences by Lifetime Developments),这个已经建的差不多了。另外一个在87 Peter St(87 Peter by Menkes),地基什么的基本打好了。两个开发商都还算很有实力的老牌开发商,但是因为是非现房,我就不评论了。


能讲的现房其实是M5V,这个房建于2011年年底,估计项目立项的时候在05-06年。那个时候Ryan还在国内,对这边的情况也不是很了解,但是这个楼其实可以做个简单的风险提示。此楼的项目开发商是Tas Design Build,稍微查一下就能看出来,这个公司的创始人是伊朗那群玩翻建的哥们,具体的背景因为个人的关系网还没有那么广,所以暂时也得不到二手的有用信息。无论你是大的House开发商还是小的House开发商,开发Condo其实对开发商的综合实力都是考验。作为一个小开发商,拿到这么好的一块地,其实有两种选择:A 像Concord 一样,先把楼便宜的盖起来,卖出去,赚到钱,也赚到经验 B 用心开始做一个好的项目,无论是设计还是施工都选最好的队伍,卖高点价,慢慢卖,慢慢打出自己的名声。当然市场都是很现实的,为了尽快卖掉,少点融资费用,他们选择了A。所以只要你踏入其中某个单元,你就会发现这个房子很Cheap,现实的结果就是稍微有点眼力的买家不会花大价格买它的二手房。加上56 Blue Jays Way这个房建好了对它朝南的单元都有很大遮挡,最近管理费又有所上升,这栋楼的均价在周围都有明显上涨的时候一直在平移,现在居然还出现了下降的趋势。结果跟很多买Concord楼的买家是一样的,买的时候便宜,卖的时候也卖不出价。市场永远是公平的,优质的东西总会被人追逐,好的Condo道理是一样的。








7月3日更新:

周末的时候Ryan终于有点时间抽出更新一下帖子了,距离上次更新不到两周的时间里,市场的运转还是让我有了不少新的体验,这些体验其实是和我最初谈到市场现状是吻合的。

体验一:好房太少!市场上每天出来的Condo还是很多,但大多数的房源基本都是投资型的,真正适合自住的房源不是很多。投资型的房源不是说不好,只是卖家当初买来的时候基本考虑的只是在一个合适的价位买到好出租的房子,或者当初楼花价格便宜现在拿出来卖获利了结。在大量资金追逐的情况下,一些楼盘的价格也没法低下来,市场上性价比高的房子已经很少很少了。

体验二:房源卖的特别快,很多房源基本出来3天左右后就Sold Conditional了,这种情况主要集中在30-45万左右的房型上。在Downtown Core现在基本没有均价600以下的楼盘了,以一个550尺的小一室为例,一般价格是33万起;如果是650的小1+1,价格从39万起跳,加个车位基本价格就会很容易碰到45万。为什么30-45万的房型走的特别快呢?因为这一块市场,有两拨人都在关注:投资的和自住的。投资的原因很简单,尽管Townhouse和House的增值速度人尽皆知,但是他们对资金的要求都很高,而小的Condo首付要求要少很多。与其把不多的钱放在银行吃利息,不如把钱放在Condo里慢慢滚雪球增加Equity是很多人的想法。另外一方面,作为当地人的年轻人,在当房客多年后想第一次置业的时候,1室和1+1往往也是他们相对现实的唯一选择。从房子本身来说,适合自住的一室可能稍微贵点,但也是很适合出租的。当这两拨人凑在一起,加上夏季Listing不多的市场基本面,结果就是稍微价格合适点的单元,基本得在上市的头1-2天看房,稍微晚点房子就卖了。这里出现的情况又跟我6月20日提到的租房市场现状是吻合的:市场还是很火热。


7月11日更新:

重新回到Condo本身,这次着重讲一讲Spadina路口的楼。
Building #3 The Hudson, 438 King St W



这栋楼其实和我有点缘分,因为我去年在看Condo的时候一共下了3个Offer,这个楼其中一个单元便是我下过offer中的第一个。当时这个12层朝南的1+1单元(带车位和Locker)Listing Price是475,000,最后也是以成交价成交的,我们的Offer比Listing Price低了3000,就是这样“错过的”。最近刚刚上市的一个同户型单元,比当初那个单元低了3层,Listing的价格是534,900,最后的成交价格应该在52W-54.5W之间。这个从侧面反映出,真正适合自住的房子一旦要拿出去卖,价格一定不会吃亏,Condo的增值一年也是有不错的回报的,另外这也是King West那边市场火热的缩影。当然,我不认为以后Condo每年都能有接近10%的涨价空间,但是每年2%-5%对于20%-35%的Down Payment而言,回报也是不错的。

此楼的开发商Great Gulf, 或许大家都有所耳闻, 现在比较出名的项目是 One Bloor还有Yonge + Rich。他们成立的日子有有些年头了,之前可以算一个比较大的Home Builder。他们旗下还有一个兄弟公司叫做First Gulf, 是专门做商业地产开发的,目前在开发的项目离我家特别近,是Global and Mail的新总部。说来也巧,之前准备networking的一个小高层哥们总算回了我的邮件,以后有机会可以聊聊他们的实际运作心得。





在开发了将近20年的低层建筑后,90年代末期他们把一部分的开发重心转向了中高层的Condo。这种转型说起来容易,但是做起来还是很难的,无论是设计,规划,政府审批,还是施工,管理,监理等方面都需要补充新的人才和知识。当然,识时务为俊杰,跟随必要的趋势,也让这家公司有了新的利润增长点。这座楼楼龄已经有10年了,可以算是他们早期开发的作品。跟我之前说的一样,一个新的开发商在发展初期,摆在他们面前的方案很多,有的方案能够来钱快一点,有的方案能够让自己在行业里建立起不错的口碑,形成有价值的无形品牌资产。Great Gulf的选择是后一种,其实理解起来也很容易:房地产这种实物资产,不说50年,就算10年或者20年,质量这种东西是日久见人心的。但是话有说回来,他们的X Condo,我一直没有机会去看,具体做大了后他们是什么样的情况,还有待验证。另外可以多提一句X Condo,当初他们卖楼花的时候是2006年,价格在350每尺左右,2011年初建成拿出来卖的价格是550左右,现在的价格是700了。






上面的图是我从一个Listing里面捡出来的,基本能代表他们家的风格:朝南和朝西的单元光照充分,装修简洁实用,户型方正没什么浪费。下面的图是Condos.ca的价格和管理费趋势图。价格上而言,今年可能是受了独立屋价格的刺激,在核心区域的Condo上涨也是很明显的。这栋楼的设施还不错,有兴趣的朋友可以自己去看看:有很有面子的大厅,健身房,会客厅,没有游泳池;在管理费包电的情况下,10年新的楼,管理费只有6毛,真心不错。另外这个位置真心没得说:街车,银行,咖啡馆,餐馆,超市,LCBO下楼就有,去多大和China Town也都很方便,喜欢热闹的朋友可以考虑一下。





总体而言,这栋楼自住是很推荐的,只是目前价格都涨起来了,还想找到比较便宜的单元基本是不可能了: 500-600尺的一室带车位42万起,600-700的一室带车位48万起,700-800尺的1+1带车位现在基本要53万了,800尺的2室也上60万了。出租的话,以我个人的意见,随着价格不断攀升,上市的小型单元在慢慢增多,未来的租金或多或少会有点压力。买这种单元,资金回报率不会很高,可以关注一下那些价格还没有涨起来的楼。另外也做一个风险提示,此楼的南面是LCBO,但是他们的下面的那块地已经被一个犹太财团买下来准备建Condo了,大概的动工日期是2019年。等到新Condo落成,这座楼南面单元的光照会受到严重的影响。想追求价格的可以考虑一下,里面朝东朝北的单元,追求位置的可以关注一下朝西的单元。

8月10日更新:

7月份时候,Ryan因为各种事情已经忙疯了,所以等了好久才有时间来更新,其实细谈Downtown的Condo(一)这个系列基本就剩三个楼没有讲了。

顺便再讲讲市场见闻:

A 随着Bay St那边Five Condos/1000 Bay st/U Condo的Closing, 新房的不带Parking的价格基本开始已经800-850每尺起跳了,产生的效果就是周围带Parking的旧房也开始涨了,这个区域可以说是目前Downtown最贵的区之一。

B 除去群楼社区(湖边和CN Tower附近那些Concord的楼),10年以内新的房子里,850尺以上带车位房子基本很难再看到了低于60万的了,下面的图片是在售房源的搜索结果。850对应的空间是相对宽敞的两居室,也算是我自己定义的Family Size Unit,60万对应的是700每尺的均价。具体以后以后再做分析,请大家在在均价到达750每尺(65万左右的总价)前且买且珍惜。







继续回到要讲的楼:

Building #4 Charlie, 8 Charlotte St








这栋楼就建在7月更新提到的那个楼旁边,在King St W和Charlotte St的街口,交楼的时间在13年的春天,其实可以算是次新楼。楼的大部分户型如图,8号房是Bachelor,1-4-5-9是大号1+1(都在700尺以上),2-3-7是2居室,6是2+1。从图就可以看出来,相对于很多环绕式的结构布局而言,这种“酒店式”的格局在结构上更简洁方正,户型上没有浪费,居住的相对密度也很低。在Downtown,这种结构的中高层住宅会变的越来越少,单纯从设计来讲,其实是很优秀和难得的。但是坏处就是这座楼3-4-5-6-7的朝向都还不错,1-2-8-9的低层单元会受旁边楼盘的遮挡,总体而言当然是买的约高越好。




另外需要简单提一下这栋楼的其他优点:

A. 户型方正敞亮,4-5这两个单元单纯作为大的1+1住起来会非常舒服,客厅卧室都朝东。700+的尺寸在很多新房里面,都可以算作较大的两室了,1+1走进去的时候,客厅在金融区绝对是相当Decent的。

B. 装修上档次,室内设计也很到位,在这个价格上属于跟价格很相符的。










C. 1+1和2室的单元,买的时候基本都带Parking。尽管很多人说在Downtown不需要开车,但是都带Parking其实还是很重要的。

D. 目前管理费不到6毛,在Downtown算是很便宜的了。

E. 生活交通都还是很方便的。


市场情况:

从16年的Listing情况看,同时在售的单元很少,基本出一间就能卖一间,3月之后出来的Listing基本Days on Market都在3-4天, 大户型最后成交价还会高于挂牌价,算是相当畅销的。

市场定位:

我个人觉得,这个楼的定位就是专门给对生活水平有要求的年轻人准备的。不但要在Downtown住的近,还要住的宽敞。这栋楼的1+1的户型其实最多能住2个人,但是无论是单身贵族,还是小情侣,平时做个安乐窝也算是小奢侈。像4&5这种单元,最低价在52万,最高价在55万,租金在2400-2500左右,如果没有爹妈支持,自己住的开销其实算很大了。但是话说回来,能在Downtown上班的年轻人也不缺钱,单纯从租金考虑,房东的现金流回报率或许不是很高,然而从长期来看,目前每年总价涨4%-5%也是正常,如果买来自住再过几年卖出,收益绝对是比单纯租房大多了。


9月11日更新:

Ryan前段时间回国了10天,所以更新只有搁置到现在了,这段时间的市场见闻也跟大家分享一下。

A 现在国内的房价在上半年有了一波快速上涨的行情。北京3环地铁沿线的房子,均价都快到9万了,二线城市里3万每平的房子也不少见。虽然没有直接的对比性,但是试想一下Downtown里均价1000每尺(基本是目前市场最高价的Condo:One Bloor/Harbour Plaza)的Condo, 均价换算成人民币也只有5.6万左右。国内的房市,猛涨的原因是多方面的:货币超发(M2),实业投资机会较少,地方的往京沪跑,下面的县市往省城跑。其实任何国际性城市中心的房产增值,主要原因都是来自外部的购买力,拿本地工资和收入水平相比都没有多大的意义。简单比较一下,多伦多的房价猛涨了一段,相对而言还是可以承受的。再试想一下多伦多的发展前景,中国和印度的移民会减少吗,过来读高中和本科的学生会少吗?把这些问题想清楚,我觉得房价怎么走大家心里应该还是有数的。

B BC加税了,对多伦多有什么影响呢?最直接的影响就是很多在温哥华的朋友们开始在转向多伦多市场了。Ryan最近就接待了来自温哥华的客人,本来现在市场上的现房都不是很多,买房的人不减反增,市场火热的局面我觉得还是会持续下去。

C 9月份又有一些Condo楼花上市,Ryan这里都可以拿盘。我一般都不推荐楼花,但是目前上市的一个楼花我觉得有米的朋友还是可以考虑一下。

Halo也顺便讲一下:
优点:位置好,这个最重要。
缺点:价格较高(850-900每尺);因为价格高,户型设计都偏小。
总体感觉:现在Yonge街上的Condo新房总价不会便宜,最根本的原因就是买地,各种税费以及建造成本都在上升。现在感觉东西贵,但是3-4年后也许再看也许就觉得很便宜了。

The St. Lawrence - Condos at 158 Front St:
下面的这个有图的楼花我自己帮客户盯了很久,最近才上市,具体的户型图和价格表都可以找我要。

优点:
1 位置相对好:King East社区,背靠George Brown College, 旁边Globe and Mail的总部大楼将会投入使用。
2 朝南的方向没有高楼,高层单元的湖景没有遮挡,价格相比不远的湖边房子有接近20%-30%的折扣。
3 户型设计合理,定价合理:周围的新房不多,5-10年新的旧房均价已到650-700这个区间,楼花价格不到700。

现在签约的优惠有

1、1年免管理费
2、Closing现金5000返现
3、 30天5%,180天5%, 365天5%,交房5%

4、Free Assignment & Capped Levies (1 bedroom + den $6,000, 2 bedroom and 2 bedroom + den $9,000)










9月30日更新:


更新没有想像中的快,Ryan还是攒了很多话想跟大家分享,周末应该会好好更新一下。今天先跟大家分享一篇最近读到的市场报告,也正好为周末的更新做一个小小的铺垫。


Urbanation是在多伦多一个专门发布Condo季度调查的公司,它的创始人在业界联系广泛。以下的英文评论来自公司senior vice president: Shaun Hildebrand,之前他是CMHC的资深市场分析师,专注于公寓市场。帖子篇幅有限,但是干货很多,Ryan附带用中文总结一下重点段落。


大部分的评论在这里:
https://www.urbanation.ca/news/150-housing-affordability-driving-gta-condo-market

下面是摘要


The new condo market, which has traditionally been driven by investor sales at pre-construction, has witnessed a jump in activity across projects that are well under way in construction or have recently reached completion, where remaining inventory is typically composed of larger suites. In fact, demand has been so strong at the latter stages of development that 92 per cent of the 20,000-plus units under construction and within one year of completion were pre-sold.


楼花市场持续火爆,20000个在建和一年内将完成的单元中的92%都已经卖出。

Even the rental market is experiencing rising demand from higher-income renters that could afford to buy a home, but haven’t been able to find one due to high price points and low availabilities. It’s telling that the share of condos leased in the first quarter for more than $2,000 a month jumped to 30 per cent from 20 per cent a year ago while the number of leases for more than $3,000 a month nearly doubled.

相比去年,高端Condo的房租还在攀升,已经租出的单元中,房租2000以上的单元比去年增加了30%,房租3000以上的单元比去年翻倍。

The market implications of this maturation of demand has been a tightening of supply and an acceleration in condo values. The sales-to-listings ratio for resale condos has entered seller’s market territory for the first time since 2011, with per-square-foot prices rising eight per cent annually and condo rents up seven per cent year-over-year in the first quarter — even with a record supply of new units hitting the rental market. While new condo price growth has remained relatively flat at three per cent, prices are rising quickly for unsold units under construction (up seven per cent) and available supply has fallen to its lowest level in five years.

自2011年以后,根据成交和挂牌比来计算,多伦多Condo市场首次进入卖方市场。交易中,二手房均价上升8%,房租上升7%,市场供应来到5年来的最低点。

Looking back at the record levels of construction in recent years in Toronto, few expected the market to become under-supplied in 2016. Actually most were calling for quite the opposite. But then again, the runaway prices and severe lack of availability in the low-rise market has also come as a bit of surprise, which can now be considered an important factor for the high-rise market.

结合在建单元数量达到历史新高,很少人预料到2016年的市场缺少供给,很多人的预测都跟事实相反。


10月2日更新:


终于等到周末的时候,把前段时间积累的想法在这里继续分享一下了。最近带客人看房,一个明显的趋势出现了:争抢offer已经慢慢开始向downtown区域蔓延。绝大多数的Condo买卖,条件基本都是看Status Certificate。现在经纪在做Listing的时候,Status Certificate 都提前预定了,造成的局面就是Condo在抢Offer的时候基本都没有条件了。银行贷款的条件当然可以往上加,但是除非价格高出很多,卖家手不缺Offer的时候,加条件也变得很苍白了。然后就是很多精明的经纪开始在Condo市场故意设低价,造成多人Offer的情况来推高售价。Ryan帮客人买房的过程中也是有亲身经历的:一次是College/Bay那边的一个老Condo,报价$329,000,最后来了12个Offer,成交价变为$381,000;最近的一次就是之前介绍过在King/Spadina路口介绍过的The Hudson, 一个920尺的单元,报价$650,000, 尽管只有3个Offer,最后的成交价是$720,000。


结合30日的更新,想传递的信息就是整个房产市场偏紧(无论是独立屋还是Condo),价格都还在上涨中。造成这种局面的原因之前也都分析过,现在还是可以再总结一遍,因素有很多,叠加在一起了:


1 交易成本(也是价格的一种): 利率一直在低位运行(利率降低,资产价格按照未来现金流折现的方式估价,必然会上涨)。


2 政府政策: 政府推行Intensification的政策,鼓励发展高层建筑,土地供应偏少, 造成独立屋新房供应偏少,独立屋价格不断攀升。独立屋价格攀升,直接挤出了很多购房者(卖Condo换House & 第一次买房者),又间接的把买House的人赶到了Condo市场或者更偏远的House市场。


3 价格:加元贬值,无论是欧美移民过来的人(美元,欧元,英镑持有者),还是亚洲移民过来的人(人民币,印度卢比持有者),相对购房成本在降低,需求没有因为价格的上涨而减少。


4 供应: 在市场中,无论新房还是二手房,房价在攀升租金在涨。现有的房东就没有动力去卖掉自己的投资房,造成了供应进一步的降低。


5 需求: 从人口来讲,相信看过最新一期晓松奇谈的朋友应该都会有相同的感受,那就是多伦多相对其他北美城市独有的魅力:文化开放,城市富有活力,就业形势也不错,移民不断涌入。这种效应跟全国的人口资本都往北上深涌入是一个道理。追根溯源,最大的市场推手其实就是不断增加的需求。


从以上5点来看,除非有大的金融危机,中短期(1-3年)内Ryan是真心看不到房价下跌的那一刻。那么问题来了,要涨到什么时候呢?这个我自己也不清楚,但是Downtown的Condo市场的现状是,有心的朋友可以那我小半年前写的内容对比一下:


1 原先35万是很多本地年轻人第一次买房的一个切入点,前两年不错的Condo均价在550-600之间,35万左右能买到能买到550尺左右带车位的一室一厅,现在随着均价的上涨,40万成了新的标准,但是车位不一定有了。


2 35万以下的主力库存,开始转向400尺左右的Bachelor Unit了,这些房普遍位置不错,很多人买来用作投资,每月的租金1500-1750不等。Ryan最近还在给一个在看房的客户推送市场上的更新,Ryan觉得不错的房子,市场一般也会觉得不错,基本不到一个星期全卖了。


3 700尺出头的1+1现在要买至少要50万了,800尺出头的2室现在也要60万了。当初我自己看房的时候,55万基本还是能淘一个不错的两室+车位。


再结合上面的两点来谈就是,如果要买房那就是现在,不要担心自己是站在山顶上的人。作为一个经纪,鼓励买房是非常正常的内生动力。但是鼓励客户在正常的价格范围内快速下手其实也是为客户自己考虑,因为客户可能有各种原因变的有些犹豫,但往往犹豫的结果就是耽误了现在,未来要多付钱。另外需要强调的一点是,国内的外汇管制越来越严重了,人民币的贬值预期还没有消除,如果近期有买房打算,还是尽快把首付款从国内汇过来的为好。


下面继续介绍King West上的Condo:


Building #5 : Glas  25 Oxley St, Toronto







这是上面一张看起来挺老的照片,实际拍摄时间应该在2009年,左边的那群楼实际就在King St上,Condo左边是之前介绍过的8 Charlotte St的工地。2009年的时候Ryan还不在多伦多,中间Downtown有多少变化也许只有一些“老留”能体会了。起名Glas,用的是法语,也许是开发商当时做Marketing的手段之一,但正如你看到一样,这栋Condo的特色就是用的全玻璃外墙。Ryan自己买房的时候也看过几次这个楼,一次是一个4楼的大两室(970尺),Ryan怕楼层低有点吵就Pass了,还有一个10楼的正常两室(830尺),因为屋主定价超过当时的均价有点小贵也Pass了,但总体而言Ryan还是很喜欢的。

说到这栋楼的开发商,Ryan也需要对之前的帖子做一点澄清。之前Ryan讲的第一个楼跟这个楼情况是类似的。真正的开发商有两个,一个是Lamb Developments,一个叫Harhay Developments。合作方式是Lamb作为多伦多Condo King(销售太牛了),出一部分钱作为股东,同时也站到前台负责市场推广。Harhay Developments是整个项目的主要出资方,同时也是整个项目的建造方。这种方式在多伦多其实很常见,一部分原因是为了各取所长,另外一部分原因也是为了用一定钱尽量参加多个项目。这种合作方式让Lamb Developments和Harhay Developments合作了很久,但是2016年后建成的很多新楼都是在两家各自找到新Partner之后完成的。

Ryan因为业内内部的交流机会,也有幸跟Harhay Developments 的老板有过一次当面学习探讨的机会,学到了不少东西。这个帖子也可以顺便介绍一下:他们是一个小的家族企业,一直是在建筑行业里打拼,King St沿线上早期的很多Loft其实都是他们开发的。因为是家族企业,企业发展的步调可以自己根据自身的情况来设定,所以发展也是循序渐进的。相比很多市面上的开发商,因为是自己当老板,没有其他投资方对回报率的要求那么高,他们在设计和施工的时候,更多的考虑是怎么让房子更美观,住的更舒服,质量更有保证,所以无论是Floor Plan的设计还是最后的装修和用料都比市面上绝大多数的开发商要更好。在和Lamb分道扬镳之后,他们找到了新的合作方。现在刚刚入住建成的楼有111 Bathurst St,在Adelaide/Bathurst,位置相当不错,也属于King West的中末端。他们的房子因为我之前提到的各种优点根本不愁卖,现在尾盘还剩一东南角的大两室。冬季快开盘的项目有75 on The Esplanade,就在St. Lawrence Market的旁边,有兴趣的朋友还是可以直接联系我,有购买需求的我们也可以讨论一下。





重新回到这栋楼,上面的图基本能体现整栋楼的风格,也是我个人比较喜欢的工业Loft风: 户型方正,大落地玻璃,装修精致简洁,房顶上的射灯在晚上也能给整个房间带来温暖的灯光。但是这种房子的弊端也是客观存在的: A Corner Unit的朝向很爽,但是承重的柱子是很难避免的 B 这种建筑风格,尤其是光秃秃的水泥墙面和天花板,年轻人很喜欢,但是年轻人的父母可能难以接受。对比弊端B,Ryan也想接着机会澄清一下,那种白色泡沫状的房顶在所有的Condo房顶里是最便宜的,相反这种水泥混凝土浇筑的天花板的成本会比那种白色的至少贵50%。从长远来算,这种水泥顶的楼,无论是质量还是坚固程度都算是Condo里面非常不错的。另外一个需要反复普及的观念就是,无论是买房还是卖房,针对的对象应该是多伦多的所有人,而不应该只限于中国人。像这种Loft风格的Condo,其实在本地人的圈子里还是很流行的,无论是白领和金领也都很喜欢住。换句话说,租和卖以后都不会缺市场。





因为这栋楼是相对早期(2009)的项目,整个楼的户型设计都是在Condo没有泛滥的年代里的产物,所以一室的单元还是两室单元的面积都是很大的。在Downtown的Condo变的越来越小的趋势下,这种户型供应不会增加太多。Ryan看房的时候也楼周围顺便问了很多人,无论是做投资的还是自住的户主也都是很喜欢这栋楼,所以每年这栋楼出现在市场上的单元数量也很少。然后整栋楼一共16层,总共才有165个单元。再看看这栋楼的售价和管理费曲线,均价在14年以后稳步上升,管理费也控制在5毛一下,我个人是十分推荐的。

楼盘推荐:

下周陆续上市的楼花,有两个比较火,一个是Tridel的Aquabella at Bayside, 另外一个CentreCourt的Axis Condo,Ryan也借着这个机会讲一讲。

A Tridel - Aquabella





前几周论坛有个朋友问我Daniels的Waterfront Condo怎么样。我的回答的意思是,这一块短期租房的需求可以从Pier 27看出来,放出来的单元,基本很快就租出去了。长期来看,政府对多伦多的Waterfront也是有长期规划的。东边这一块未来10年,会有很大的发展,在Downtown相对堵塞的情况下,在湖边要建一个全新的Mixed-Use区,既有写字楼也有正常的住宅。就业人口和交通状况都会随着地产的开发而慢慢改善,现在买卖还不活跃,但是未来4-5年我觉得这是个增长的热点。从下面的图就可以看出来,在这块不算特别大的区域,在多伦多还算相当知名的开发商都在这里做了布局。Tridel这么多年做下来了,对政府政策和Waterfront Toronto长期规划的理解肯定是要好于市场上其他的阿猫阿狗的。我自己的一个老外学长,也在一个加拿大Top3的保险公司做商业地产投资,因为他们不做民用住宅,六月份我们碰面的时候也提到过他们马上要完成湖边一块地的交易,买家也应该是拿来用作住宅开发。所以说长期来看,无论是政府还是开发商,都用实际行动表示了对这片区域的信心。另外,多伦多Downtown真正的亲水区域也就那么大,所以现在入手也是一个好时机。Ryan手上已经有了户型图和报价表,对湖的都上1 million了,不直接对湖的朝东单元,均价不到700,有兴趣的朋友可以直接向我索要资料,内部认购已经开始了。





A CentreCourt - Axis Condo - 411 Church Street

CentreCourt是个小开发商,但是小不代表不会做生意。它的Owner是Menkes之前的CFO,在业界联系特别广泛。之前跟Lifetime一起合作的Karma Condo和Indx Condo今年开始入住,估计当时买镂花的都赚了一笔。虽然是小开发商,但是有时他们的资金来源是多方面的。就是上个周五,我自己去做networking,也算是业内的Mentorship program, 跟一位地产上市公司的CEO对Condo市场进行了交流。他说多伦多慢慢变成了一个City State,意思就是多伦多在加拿大自成一派,大多数加拿大人成年后,如果想混的好,都会来多伦多试一下,同时也吸引着来自世界各地的移民。他们公司之前因为开发的项目,既有自己开发的,也有和人合资开发的,很多都不在交通要道上,所以多少错过了Downtown这边2011-2012年的那波Pre-Construction的高潮。那个CEO说我提的CenterCourt他们也有投资,听到这个,我基本就确认这是个好项目了。我之前自己是看不上这种刚开始做,质量就非常一般的开发商的,但是从商业运营上来讲,CentreCourt其实可以算一个小典范。不过话说回来,在一个市场价格不断上升的情况下,只要选的地方够好,不怕楼卖不出去。










之前也有很多人质疑买Halo的人,但是只有亲身参与市场的人才会发觉今年Downtown的出租市场真的太火爆了,增加的需求是真实存在的。也不难理解,为什么Halo售价相对偏高,但是实际情况也是瞬间卖光了。这栋Condo的实际户型图和价格表,10月10日之前会公布,10月10日认购会即刻开始。Ryan目前只有上面这个粗略的户型图,距离Halo楼盘200米左右,均价应该比Halo便宜100左右。从户型看,4个Corner其实都还不错,其他的要等具体户型出来。这个如果准备下手,动作一定要快。之前有论坛的朋友看到我的帖子,想买158 Front St的那个St. Lawrence Condo,因为看晚了,特别好的户型和开发商优惠最后都被人抢走了。如果当初觉得Halo太贵,还在寻找投资机会的,请随时联系我,微信和手机都在签名里。

10月30日更新:

Ryan最近有点忙,所以更新有点慢,还请大家见谅。忙的好处就是Ryan能够更加深度地参与这个市场,在与买家和卖家的互动中获得第一手的动态。今天的更新,Ryan会侧重分享市场中的见闻,同时也按Q&A的方式解答几个客户经常会问的问题,相关楼盘介绍会在本周周中或者周末推出。

按之前提到过的,市场还是在一个卖家占主导的市场里运行,只要这种趋势没有太大变化,市场中最直接的反映就是价格不断创新高。很多还在观望的朋友肯定有疑问:市场真的那么火吗?这个问题就算Ryan花了很多的篇幅去解释,如果不在市场里进行买卖交易,很难有一个很直观的体验。怎么样才能看到市场的热度呢?Ryan比较喜欢关注的有两个简单的参照指标。

A 在交易比较频繁的楼里,同户型低楼层的成交价格和高楼层价格的比较





上图是一个楼层900尺以上的交易记录,因为经纪放数据的时候有点偏差看起来有点区别,实际上01单元的户型都是一样的,都带一个车位,室内装修没有太大区别。如果在一个相对平稳的市场里,楼层高应该会比楼层低的要贵一些。但是现实的趋势里,这个楼45和30的单元隔了两个月价格已经差不多了,26和30的单元隔了一个月,价格已经创出了新高。这些价格都是买家自己拿真金白银砸出来的,没有所谓的人为操纵。春季和秋季的价格,也因为夏季的存在有了一个明显的提升。

上上周也帮客人买了一个比较便宜的1+1,同时也关注了同社区的一个高层小1+1(610-620尺),报价$399,900。同社区里面,因为楼龄已经有14年了,同楼里从来没有超过40万的小1+1成交过。我当初是抱着为我客户试着砍砍价的目的去打电话谈Offer的(上市1天而已),结果对方经纪说他们已经收到了一个非常不错的报价,最后这个报价在房子Sold后公布了,价格是$425,000。40万的报价我本来觉得还有点还价余地,但是市场的现实是:这样一个房龄偏大的房,创新高的方式就是在40万的基础上加2.5万。同样的剧情也发生在Ryan关注过的另外一个社区里的Unit,结果也是类似:低楼层的价格超过了高楼层同户型的单元,只因为买卖的时候往后推了3-4个月。

B Days on Market 房屋出售天数

A里提到的是价格,B里提到的就是速率了。因为市场相对紧缺,一个单元好不好,留给买家考虑下Offer的时间往往只有1-2天。如果1-2天还没有想法,这个单元注定不属于你,这个已经跟House市场有点类似了。从13年到现在,买过House的朋友肯定有过相似的感觉:买House就跟去菜市场买白菜一样,早上上市的白菜,下午去就没有了,都是白菜也没什么选择,不买就只能继续等新菜上市了。Downtown的Condo市场目前也是这样,一个单元出来,你不下单肯定有别人下单。给人的感觉就是到处都是买房的人,买Condo加钱抢Offer也变的寻常起来。






背景资料:Collab是多伦多地产局出品的一个Web App, 相当于客户和经纪之间的社交网络和搜索引擎。用这个Web App可以搜索最新上线的房源,碰到喜欢的房源点"喜欢"双方也都能看到,同时也具备推荐点评的功能。我的客户第一时间就会推荐注册,用起来很顺手。

上图是我10月12日自己为客户挑的一些房子,既有Condo也有Townhouse。如果图是彩色的,说明还在市场上,如果是黑白的说明已经卖掉了。这个图传达的信息非常简单直观:房子卖的快。图中除去一个定价偏高的单元还在市场上停留着,其他的基本都在一周内解决战斗,你说快不快?其他的解释都会变的有点多余了。

结合A和B这两个参照指标,市场是个什么情况真的是一目了然。

11月6日更新(上):

市场的情况,我已经强调了很多次了,这次更新就不想大幅累述了,准备简单聊聊。下图是我在朋友圈里看到的,应该是国内“出口”的图,对应的市场应该是京沪和深圳政策调整前的情况。多伦多的房倒没有这么夸张,但是房价上涨是个短期内没法改变的事实。现在Ryan最烦的事情是市场上每天更新的房源实在是太少了,结果就是Ryan的客户每天也在等更新,我自己基本也是从早到晚一直在刷新的Listing。当然我的客户选择的区域和预算都有所不同,不可能多到覆盖整个区域,所以有时碰到不错的房源,也只能看着很快被其他人买走。至于卖房的客户,现在基本上房子没什么硬伤,价格不放的太离谱,很快就能脱手。看帖的朋友手上有想卖的房,除非非卖不可(换房或者回国)Ryan都是建议可以继续持有的。如果想卖,当然也可以第一时间找我,我们把工作做足,相关的策略事先商量好,出手快卖价高是完全没问题的。





Ryan继续为大家分析和推荐King St上不错的Condo

Building #6 : King Charlott, 11 Charlotte St, Toronto






这栋楼其实就在之前Building#6的斜对面,位置非常不错,交楼在2015年10月份左右,基本可以说是Lamb Development独立开发的。King Charlott和本文第一个提到的楼:Theatre Park可以算是Lamb作为一个开发商思考升级的产物。大概的开发的时间线是:

1. 09-10年想法酝酿期:找地
2. 10年-11年前期准备:买地,设计,政府审批,包装预售。
3. 12年-15年建设建成

这种项目从前期准备到后期手工完成,前前后后花的时间有6-7年,这跟国内那些大开发商比较起来真的是太慢了,项目规模比也小了很多。但是从侧面能够看出,作为一个开发商,Lamb对市场需求有着准确的判断,对品质,设计等各方面有严格的要求。






上面的户型图也能看出当时开发商的想法还是很“友好”的:设计户型都是切蛋糕,是开发商和设计公司相互沟通计算的结果。由于整个Lot不是很大,Lamb那个时候也没想到后来开发商开发小户型到了丧心病狂的地步,整个楼层是设计了7个单元,其中06和02两个Corner Unit是两个两室,07单元独霸西南角是一个三室。Corner Unit基本是Condo里最好卖的,好处是两面环窗,高楼层的单元城市风光在厨房,卧室都能尽收眼底,坏处就是承重的柱子往往都在Corner Unit里,多少有点妨碍。






Lamb选择设计公司的设计风格一直比较统一,特点如下:1 大落地窗户 ; 2 水泥墙面,保持Loft风格 ;3 烧气的炉子方便做饭。 这些跟Building#5基本是一样的,同时也跟我朋友圈里经常推的房子差不多。比较突出的优点是:这个房和Theatre Park(224 King St W)是Downtown地区唯一的两座Loft Style的高层Condo。可以说这是一种稀缺性,所以如果市面上有合适的单元,我都是非常推荐的。Ryan下面会介绍一个新的楼花,75 on The Esplanade也是属于这种风格的,感兴趣的朋友可以看帖子后加我微信和我交流。

现在这个楼距离大楼注册还没有满一年时间,所以卖的盘基本没有。Final Closing一年内没有卖的原因,Ryan也可以希望借助机会用最短的时间简单解释一下新Condo的HST问题:

1 新Condo买的时候都是含税的,价格结构是这样的:

Final Price=Base Price+HST-HST Rebate

HST Rebate根据房子价格的变化而变化,房价超过45万以后,HST Rabate的总额是封顶的,在安省的数额是24,000

2 作为买来自住的客户,你买Condo的价格就是Final Price,建筑商标什么价就是什么价,相关的HST Rebate开发商已经帮你自动扣除,所以理解起来就是含税价(含税含Rebate)。

3 作为买来投资的客户,你买Condo的价格要分情况,主要原因是政府需要惩罚高频次的炒房行为:
A 买来出租,价格是Final Price+HST Rebate,然后凭1年的Lease合约,再向CRA要回HST Rebate(拿到Lease后基本一个月左右就能申请回来),等同于Final Price,前提是中间房子不卖。
B 买来卖出,价格是Final Price+HST Rebate,然后就没有然后了,所以注册一年内的房子卖的比较少,卖价也比较高就是这个原因。

所以总体来说,因为一年之内卖掉了, 24000的HST Rabate是要直接损失掉的。06单元和07单元在整个楼做Final Closing之前成交过的高层单元,价格大概在63万和72万,成交的时间是15年末和16年初。但是随着时间在变,经过16年Downtown市场的大涨,等到明年有单元拿出卖后,价格应该也会有很大的升幅。



之前推荐过的Axis现在基本是广告乱飞,满城皆知了。看着这么多的人想买,开发商估计还在估摸着把价格重新定一下,所以到现在具体的售价和户型图Ryan还没有拿到手。现在最新的内部消息是,楼花的审批在政府那边还没有通过,具体方案还需要做一定的修改后才能上市。大体的售价应该在750每尺左右,如果有消息Ryan会第一时间转达给曾经咨询过我的朋友。需要重点提示是,像这种核心位置的Condo,Ryan确实是在这里帮着推荐,但真的要拿好的楼层好的单元也要需要实力去抢的。所以如果有购买意愿的朋友,请尽快联系我,以确定好合适的预算。我所在的公司,拿盘的实力绝对放心,问题就是留给大家考虑的时间不会很多。通常是第一天户型图加价格表到手,当天晚上Work Sheet就需要填好交上去了,后续的订金也要马上交我们才能确定拿盘。所以想买的朋友,一定要做好准备,快速下手,要么好的户型和朝向是真的不会等人的。

下面Ryan接着给大家推荐我自己觉得非常有前景的Condo:




大家看了这个外观设计图就能猜到为什么叫Panda Condo了。位置看下面的图就能看的非常清楚,可以说是中心的中心。具体位置在Bay街和Yonge街的中间,举步到达Eaton Centre, Ryerson, SickKids儿童医院毫不夸张。现在所知的设计是:PATH会通过MUJI所在的办公商场混用楼(Atrium on Bay)延伸到这个Condo,等于直通地铁。




这块地是开发商14年买下的,原来是个叫做“World's Biggest Bookstore”的书店,占地面积还是很大的。




开发商这块,Ryan从来不做忽悠客户的事情,直接说来就是开发商相当会选址,都是拿事实说话。下图中Karma和Indx已经开始交楼,现在在市面上镂花的转让均价已经分别来到850-900和800了,相比楼花价格来说,已经有人很大的增幅。Bond也是King街走廊上的新房,明年2月可以入住,现在的楼花转让价也都很高,等到新楼落成实际售价会更高。





要问我推荐的理由是什么? 我只有三个单词: Location!Location!Location!像这种核心地区,非街面,大Lot,闹中取静的盘,以后真的不会出现很多了。不管是上班,上学,购物,娱乐,这个地点真是方便到了极致了。也许有人要问,这个得多少钱,Ryan的估计是不加车位850每尺起吧,但是Ryan觉得这个价格完全没问题。为什么呢,Ryan长期观察市场上的交易情况,喜欢拿周边的楼做参考比较。在这个Site附近,有两个楼的交易活动非常频繁,涨幅一直很稳定。

Building#1:  633 Bay St 就在20 Edward St的左边(上上图中红色的楼),30年的老楼,房价走势如下:




Building#2: 111 Elizabeth St,此楼8年楼龄,背靠City Hall,出门灰狗总站。
实际楼况:楼本身建的一般,非常长的走廊,进去像进了宾馆,但因为位置好,这个楼的盘特别好卖,基本出一个,一个星期内必被人买走,房价走势如下(实际交易均价已经接近725了):





顺便Ryan也想吐槽一下经常在论坛上经常出现的Condo不赚钱论调:也不知道是哪个经纪带着买的房,Ryan推荐的楼里,任何房买下持有4-5年,利润都是很可观的。看完这些资料的朋友也欢迎加我微信,有什么具体问题我们再探讨。

2 75 On The Esplanade,75 The Esplanade, 开发商:Harhay Developments





这个盘的开发商Ryan已经在Building #5的更新里有详细的介绍了,是Ryan非常喜欢的开发商:房子有设计感,用料实在,价格合理。买他们的房子,质量是不用愁的,以后卖出的价格也是不用愁的。这个项目可以算是在Theater Park后的又一高层力作,选址在St. Lawrence Market的核心区域,走路到King街只要3分钟,走路到Union Station,King Station和金融区的办公楼都只要10分钟。楼下就是各种餐馆和St. Lawrence Market, 走路3分钟就有社区公园。虽然不在Downtown Core,但是去哪都很方便,生活节奏相对其他地方又显得慵懒一些。无论是年轻白领还是中老年人在这里生活,都会非常舒适。




具体的售价我现在还没有拿到手,定价应该会在750-800之间。值不值呢? 可以参考一下旁边的3年新楼, 1 Market St in St。 




此楼位置离金融区更远,相差一个Block,楼下紧贴高速和铁路,相对环境其实要差一些,但是实际售价经过今年9%的涨幅已经来到780。如果售价在750左右,Ryan是强烈推荐大家入手的。

另外著名Builder: Great Gulf在Richmond/Parliament那边有个楼花叫Power Condo, 地理位置还不错,有兴趣的朋友也可以关注一下我的朋友圈。现在的均价只要630左右,60万可以买超过850尺的2+1外加车位一个。我们可以VVIP拿盘,价格比去开发商那里直接买便宜1-4万,Parking和Locker也各有5000的优惠。

PS: Ryan逛了逛论坛里的其他帖子,讲Harhay的部分貌似是直接”借鉴“加修改的,也算是大家对我的认可吧。
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其他文章列表:

1. 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费: http://forum.yorkbbs.ca/property/4269878.aspx
2. Assignment风险提示:简单讲一下转楼花接楼花的税务和现金问题:http://forum.yorkbbs.ca/property/4292111.aspx

asssxz 最后编辑于 2016-12-14 10:36:36

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论坛热帖

ip6and6+

ip6and6+
     2 楼
Good work!

王兔子

王兔子
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     3 楼
说个house的吧

shhyfz

shhyfz
     4 楼
支持一下

asssxz

asssxz
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     5 楼
王兔子 发表在3楼
说个house的吧
这个慢慢来 以后会讲的 谢谢支持

MiMiMao

MiMiMao
     6 楼
功课做得到位!加油!

LYNN18

LYNN18
     7 楼
condo就是管理费让人不省心。不然,我真是觉得市中心是应该有套condo的。

asssxz

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     8 楼
MiMiMao 发表在6楼
功课做得到位!加油!
谢谢支持

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     9 楼
LYNN18 发表在7楼
condo就是管理费让人不省心。不然,我真是觉得市中心是应该有套condo的。
有些公司开发的Condo在管理费方面做的不错 我以后的更新会讲到 如果有兴趣 可以直接微信微博联系我

minilude

minilude
     10 楼
管理费是看业主委会的努力程度,和开发商没太大关系,开发商set的价格过两三年肯定变

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     11 楼
有的开发商在做楼盘设计的时候也有考虑控制管理费。我自己住的condo, 没有游泳池没有健身房没有保安,清洁和常驻楼管是有的,所以管理费就便宜很多。

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     12 楼
原帖由 minilude 于 4/21/2016 1:25:32 PM 发表
管理费是看业主委会的努力程度,和开发商没太大关系,开发商set的价格过两三年肯定变
有的开发商在做楼盘设计的时候也有考虑控制管理费。我自己住的condo, 没有游泳池没有健身房没有保安,清洁和常驻楼管是有的,所以管理费就便宜很多。

ctzl2014

ctzl2014
     13 楼
没游泳池,健身房,保安的condo?管理费一尺多少?让我们了解一下。

asssxz

asssxz
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     14 楼
原帖由 ctzl2014 于 4/21/2016 9:34:05 PM 发表
没游泳池,健身房,保安的condo?管理费一尺多少?让我们了解一下。......





这个够便宜吧?总共12层的boutique condo,100多户,加一个保安薪水加福利乱七八糟的每个月摊到住户身上一个月也有50了,这个算是省下来了。之前租的Condo都有游泳池,游过一两次,基本不用。健身的话,我自己在外面办个(小组训练半私教)membership一个月是170,不省钱但是质量肯定更高。所以对我自己而言,没有游泳池,健身房和保安没什么影响。

真的是不同的开放商,理念也不一样。开发我现在住的这个开发商的理念很清晰:设计要精简,但是用料绝对不会含糊。能帮住用户省的就会省,所以不必要的服务和设施,设置起来就没有了。再去看看Concord,设施特别多,通过多建几个楼,大家挤一挤,在设施在水平之上的情况下,通过分摊成本,也能把管理费控制在一个相对合理的范围。

asssxz

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asssxz 最后编辑于 2016-09-22 15:58:15

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