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查看     | 回复 31 也来聊一下Downtown的Condo 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费

asssxz

asssxz
| 只看楼主
目前还在保持更新的帖子(也来聊一下Downtown的Condo:http://forum.yorkbbs.ca/property/4249311.aspx)反响还不错,同时也感谢大家的信任让我有了Listing和Buyer的委托。

这段时间每天在约克看帖跟帖,也确实看到了很多人抱怨管理费的不断上涨,我觉得还是很有必要专门写一篇关于管理费的帖子。

觉得我帖子写的不错的,也请您帮我顶一下帖子,谢谢。


下面废话少说,直接上内容.

总体而言,一个Condo其实就是一个公司, 下面的定义来自Wiki: A condominium, frequently shortened to condo, is the form of housing tenure and other real property where a specified part of a piece of real estate (usually of an apartment house) is individually owned. Use of land access to common facilities in the piece such as hallways, heating system, elevators, and exterior areas are executed under legal rights associated with the individual ownership. These rights are controlled by the association of owners that jointly represent ownership of the whole piece. Condo的Board主要负责的就是根据Condo的运营情况确保Condo的收支是平衡的,Condo的正常收入就是每个月交的管理费。

Topic 1: 管理费到底包含了哪些费用?

A Condo的日常运营费用(Operating Fund),具体又分为以下几项:
a. Condo的各种Utilities: 水,电,气( 照明,电梯,空调,水泵,排气等)
b. 各种服务人员的工资:保安,清洁工,垃圾清理服务费,洗玻璃,电梯日常维护,电话,空调日常维护等等
c. 各种设施的日常维护
d. General & Administration Fee: 各种杂项
e: 北边的大Condo会有摆渡Bus

B Condo的资本维护费用-储蓄金(Reserve Fund),一般用来支付Condo的各种资本支出(Capital Spending):
电梯修理,地毯地板更换,门锁更换,各种标示的更换,各种设施的设备更换维修。
Reserve Fund调拨的钱,是直接来源于Operating Fund的,具体调拨多少,要根据政府每3年强制制做的Reserve Fund Study和Condo实际需要来决定。

Topic 2: 管理费如何计算?

所有上面AB包含的费用,最后肯定都是Condo的Owner来付钱。现在大多数的Condo,Parking和Locker是会收管理费的,占管理费的比例也是有相对的计算方式。剩余的管理费除以住户的实际使用面积(不算阳台)就是分摊到每尺的费用$/sq.ft.。最后的组成就是:Condo面积*单位管理费+车位+Locker。

Topic 3: 什么因素会影响管理费

#1 楼的年龄
楼越新,需要花钱的地方就少。每过3年,Condo需要的Budget都会根据Reserve Fund Study来调整。当Condo过了5年之后,很多潜在的更换项目会被仔细考量,为了应对未来的资本支出(7-8年),可能Board会决定提前增加管理费来充裕Reserve Fund, 保证需要钱的时候,钱是足够支取的。10年+的楼,需要换的东西可能更多,所以买楼的话,3-5年新的房相对比较保险,新房虽然管理费地点,但是售价肯定更高,这个看买家最后的取舍。

#2 楼里的设施
这个之前讲过,道理很明显:多一个游泳池,多一个保安,多一个Shuttle Bus,管理费自然就会上升。

#3 建筑本身的建筑质量+管理公司的水平:
房子本身建的好,管理公司管的好,不必要的支出就会少很多,所以开发商过往的历史和名声就成了很重要的参考指标。

#4 住户的密度
我还是比较喜欢拿Concord的楼来举例,我觉得它们实在是太会赚钱了。一般的Strategy是建4-5个楼,然后共用各种还算不错的设施,分摊下来管理费就会便宜点。总结下来,住户越多,管理费就不会那么夸张。就一栋楼,设施很Fancy,那不好意思,管理费肯定不低。


Topic 4: 管理费的合理范围?

大多数新房可能做到0.5-0.6每尺,市面上的二手房(3-8年),0.6-0.7也算是合理范围。再老一点的房子,价格便宜,但是管理费差不多就在0.65-0.75的范围里了。

Topic 5: 其他需要注意的地方:

A. Nothing is Free:
买什么样的Condo,是自住还是出租,这些都是要考虑的。设施和服务都没有免费的,选一个经济实惠的,还是选一个面子上让你舒服的Condo也是需要取舍的。原来10年新的房子都会Cover电费,但是后果就是大家都没有节约意识,省钱的结果可能就是管理费的电费支出会增加。羊毛出在羊身上,表面便宜了,实际支出却增加了。

B. 管理费和房价往往成反比:
这句话有两层意思:
1. 确实,很多时候买家会根据管理费来选楼,管理费越低,买家可能会更喜欢,卖价就更高。
2. 房价越高的房子,比如那些$800+/sq.ft.的房,管理费在每月支出(管理费+房贷月供+地税)里的占比就越低。这时候,价格的主要考虑因素就变成,房型,朝向和楼层了。

C. 确实有很多人抱怨Condo的管理费在上涨,但是管理费的上涨有很大一部分也归功于正常的通货膨胀。在所有东西都在涨价的时候,楼价其实也有上升。一个50W的房,(800尺,$0.6)极端的情况每月管理费从$480($0.8),涨到$640,实际多出的支出为$1920。相比Condo的增值,管理费的增长真的只是很小一部分。所以那些抱怨Condo管理费坑爹的朋友,我只能说这都是在可控的范围,重要的还是选一个不错的building。

最后重申一下我的观点: Condo存在有它存在的道理(利率太低,如果你在租Condo,我建议买),增值是赶不上TH和H,具体买卖行为,要根据个人情况做决定。

最后风险提示: 投资Condo楼花有风险,有好Deal,也有烂Deal,请谨慎选择!

asssxz 最后编辑于 2016-06-06 23:26:03

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论坛热帖

王志军1898

王志军1898
     2 楼

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     3 楼
自己顶

投资人

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     4 楼

RunningMan2016

RunningMan2016
|
     5 楼
楼主说出了实话[strong]

Tiffany8

Tiffany8
|
     6 楼
分析不错!

Nobleton

Nobleton
     7 楼
请问楼上知不知到新出盘的旺市的cosmos condo 算不算一个好的deal, thanks.

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     8 楼
原帖由 Nobleton 于 5/17/2016 9:40:30 PM 发表
请问楼上知不知到新出盘的旺市的cosmos condo 算不算一个好的deal, thanks.......
主要是周围没有参照的项目 买楼花 未来是很不确定的 相对而言 Downtown的楼花会保险一点。

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     9 楼
自己顶一下

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     10 楼
度假前顶一顶

ashinsky

ashinsky
     11 楼
楼主,请问50 town centre (Scarborough)这个楼如何,自住购买可行吗?

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     12 楼
ashinsky 发表在11楼
楼主,请问50 town centre (Scarborough)...
具体的楼我其实不熟 但是Scarborough的Condo价格上都不涨 因为价格便宜 自住比租房划算 想增值就不用想了

星星的约会

星星的约会
     13 楼
不错

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     14 楼
Condo的管理费在很多人看来确实是个迷

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     15 楼
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