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查看     | 回复 124 细谈Downtown的Condo(二)自住和投资建议
本主题由 管理员 约克管家 于 2017/2/28 10:48:42 执行 删除主题 操作

asssxz

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| 只看楼主
上一个详谈系列(聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐)经过大半年的时间顺利完结了,很感谢大家对Ryan的支持和信任,让结识了不少客户和朋友。Ryan这次还是想借着发帖机会分享一下从业感想和市场见闻。分享的方式还是来聊聊几个大家会感兴趣的话题, 如果觉得写的不错也请帮我顶一下帖子。




(一) 房地产置业的本质

我们买房到底是买的是什么?这个问题看似问的有点蠢,但是Ryan希望花点时间做一下分享。

虽然在英语中用real estate表示不动产,但是不动产与真实(real)的概念并没有关系(也就是说,法律并没有认定不动产比个人动产更真实)。这个词起源于君主制下的领土世袭原则,在那时所有的土地都是国王的财产。所以不动产最原始的意思是王室领土(royal estate)。real来自于法语中royale,是由使用法语的诺曼人在征服英格兰时将这个词带入英语的。中国人的翻译虽然简单,但是非常直接了当:房(房屋)地(土地)产(资产)。现代社会,商业地产(Commercial Real Estate)被各种商业机构使用进行商业活动:写字楼,零售,工业用地,酒店。民用地产(Residential Real Estate)被居民使用当做自己的居所和投资品:公寓和House。归根结底,房地产可以说是世上最普遍的一种资产。有钱人的掌握财富的方式无非是两种,一种持有企业,一种是持有资产(自然资源和房地产)。

企业靠生产居民需要的商品和服务赚钱,自然资源可以慢慢开采,房地产靠什么?其实很简单,一句话就能解决:好位置的土地是不可再生的,没有替代品。什么是好位置?工作多,需求旺盛的位置就是好位置:纽约,旧金山,伦敦,北京,上海。作为一种有限的资源,争抢的方式一种:价高者得。牛X公司多的写字楼,租金最贵;有钱人喜欢住的地方,房价最高,就是最朴素的道理。在人口不断流入的GTA,无论是难民还是从各个国家来的移民,一方面会把国内的财产转移过来,一方面也在通过工作和经营创造财富。大量的财产,最后都不能避免的分流一大部分到房产和土地中,价格节节攀升也是自然。

接下来我想和大家简单分析一下房地产这种商品的产品构成,对于我们了解这个市场的变动有很大的帮助。从开发商的角度看问题,建房的成本主要分为

1 Land Cost:买地成本

2 Hard Cost主要包括:房屋建筑材料及施工费用

3 Soft Cost主要包括:各种交给政府的税费(Development Charges,HST,Building Permit等),建筑设计费,银行的贷款利息和融资杂费, 会计费用,项目管理等

我们可以关注一下相关的成本变化

1 Land Cost:买地成本

下图是GTA已经开发的的土地价格趋势图,自从2013年之后的价格飙涨是非常明显的。




2  Hard Cost 房屋建筑材料及施工费用:

有心的朋友可以去关注一下建筑和建筑用工的CPI,整体来讲是慢慢升高的

3 Soft Cost:
各种交给政府的税费(Development Charges,HST,Building Permit等),建筑设计费,银行的贷款利息和融资杂费, 会计费用,项目管理等

这里面包含的要素很多,除了Development Charges,其他的Ryan就不要细讲了,大家只要了解到只要存在通货膨胀,各种费用也会随之上涨。

这里在介绍一下Development Charges,下面的解释直接来自多伦多政府官网:

“Development charges are fees collected from developers at the time a building permit is issued. The fees help pay for the cost of infrastructure required to provide municipal services to new development, such as roads, transit, water and sewer infrastructure, community centres and fire and police facilities.

Most municipalities in Ontario use development charges to ensure that the cost of providing infrastructure to service new development is not borne by existing residents and businesses in the form of higher property taxes.”

简单来讲就是如果要有新的开发项目,政府要向开发商收取相关的费用来建设相关的基础设施来提供最基础的城市服务。

这项收费每5年政府会根据人口增长预测等因素大调一次,每年还会根据通货膨胀进行更新。

下面列两组数据对比一下就知道了,涨价的趋势非常明显:






总体而言,上面提到的123要素,上升最明显的是土地成本,然后就是Hard Cost和Soft Cost。如果按照房屋实体结构和土地本身占房价的比例来看(比较主观,举例为主):

Condo: 35%的土地(1) 65%房屋结构( 23)

Detached: 80%的土地 (1) 20%房屋结构 (23)

通过这个论证其实就能很好的解释为什么独立屋的涨势是Condo望尘莫及的,主要还是因为独立屋的土地因素占了主导。


再从房地产的资产特性来说,相比其他资产,买房人的主要主要收益也可以用ABC三个要素来概括

A Cash Flow现金流 (租金-银行利息-各种费用)

租金:租金其实也算是房产价值的一个综合体现,地点决定了租金的下限,房屋结构决定了租金的上限。
利息:这个很简单,利率越低,收益越大

费用:房子的质量越好,无论是House还是Condo,维护的费用要约少。

B Capital Appreciation 资产增值 (土地增值和房屋结构增值)

这个对应的其实就是上述123里的三个成本要素,具体落实到每个物业,三者的占比要综合分析,总体而言还是土地一般占大头。


C Leverage杠杆:

这个就是首付比例了,首付比例越低,在一个上涨的市场里,收益率是有直接放大的作用。





Ryan的工作经历也让自己看到了很多有钱人是怎么靠长时间的持有房产实现财富持续增加的,具体的我就不在这里讲了,但是一个浅显的道理希望大家明白:做房东要比做房客好。


有兴趣的还可以看一下我去年11月发的帖子:针对有买房想法的朋友 谈一下房价 最好的时间是现在 持续更新对大城市的房价有更详细的分析。


(二)Condo的本质


其实北美的Condominium一般指的是公寓楼(Apartment Building),通俗地讲就是整个Building本身是一个自负盈亏的小公司,每个购买者都是股东,对自己的单元和车位拥有度假的使用权。

来自wiki的解释:

A condominium, frequently shortened to condo, is a type of real estate divided into several units that are each separately owned.Residential condominiums are frequently constructed as apartment buildings, but there had been an increase in the number of "detached condominiums" which look exactly like single-family homes but in which the yards, building exteriors, and streets are jointly owned and jointly maintained by a community association.

结合话题(一)来说,一般来讲,从操作的自由和土地因素占比的因素来看,下面的排序是人人都很清楚的:

Condo<Condo Townhouse<Townhouse<Semi Detached<Link<Detached

大家普遍的观念是:Condo太小,管理费太贵,有孩子的家庭肯定是住House的。这都很正常。那Condo存在的意义是什么?

Ryan简单地分析一下:

(1) 2005年安省的Provincial Policy Statement里完整的提出了“Intensification”的土地和住房开发方向。背景就是政府作为城市规划的主要行动者预计到,安省作为一个多移民的省份,未来人口预计会不断增加但土地供应有限的前提下,只有靠增加“密度 ”才能承载未来不断增加的各种需求。通俗点的说法是:人口增加,土地有限,我们的规划方案就是多建中高层的建筑,从而更有效的利用土地资源。

政府也提出了以下几个方向:



  • 1. revitalize downtowns to become vibrant and convenient centres (重新开发Downtown区域,让Downtown的生活变的方便而有活力)
  • 2. create complete communities that offer options for living, working, shopping and playing(着重开发生活,工作,消费,娱乐为一体的社区)
  • 3. provide greater housing choices to meet people’s needs at all stages of life (给不同年龄层不同的选择)
  • 4. curb sprawl and protect farmland and green spaces (防止过量开发,保护绿地)
  • 5. reduce traffic gridlock by improving access to a greater range of transportation options (通过提供不同的交通方式减少拥堵)

上面的5个方向中,Condo的发展能够直接解决以上4个方向,可以说,Condo就是政府所鼓励的住房方式。当然政府政策侧面也从侧面传达了一个信息:House是大城市的奢侈品,想买可以自己买,以后的供应会有限。供应越有限,House越来越贵,工薪阶层很难买得起,不好意思,让每个人都买的起House不是政府的责任。

(2)Condo这种产品让大多数人,以相对较少的代价生活在城市的中心,享受其中的便利。这个其实在系列(一)的帖子里已经提过了,Ryan再更新一下相关的趋势。

A 现在除了几个最大的开发商在大型的社区型Condo,现在大部分的新Condo的地大多都是通过购买停车场和购买现有的低层住宅来开发的,所在的区域其实周围的商业开发其实都做的不错了。像餐厅,咖啡馆,超市,药店什么的基本都是举步即到。

B Mixed Use(底层是零售商铺,中间的夹层是办公室或是会所 )的楼会越来越多,这个带来的好处就是相关服务业的集中,A讲的是购买实物商品和食品,B说就是购买各种服务的便利性。

如果设想,Downtown只能建办公楼和House,有多少人有能够靠走路上班呢?


(3)Condo其实也代表了一种生活方式(年轻人为主): Life is short, work hard and play hard。

当工作已经占据了大多数人周中的9-5,平时的晚上还有周末更多的时间是花在社交,健身,游戏,购物后,Condo无非是一个晚上睡觉的地方。大家时间都有限,为什么还要花额外的时间在房子上了。至于有人抱怨管理费,这个相当自然,毕竟Condo本身也是消耗品:设备折旧了需要换,楼里的暖气和空调不是免费的,健身器材需要维护,卫生需要打扫。愿意花时间,自己打理的,希望住大房子的买House或者Townhouse就可以了。不愿意花时间,那就花钱付管理费,让Condo的管理公司来打理就好了。至于管理费多少是合适的,大家可以继续看我之前写的帖子:http://forum.yorkbbs.ca/property/4269878.aspx,进行进一步了解。归根结底,是时间和金钱之间进行取舍,这个跟每个人的能力和偏好有关。

(4)Condo当然也是一种可以投资的金融产品

A 从现金流的角度分析:因为现在多伦多地区的空置率非常低,租金是一直在上升的。
B 从资本增值的角度讲:因为土地的成分没有Townhouse和House高,升值自然也比不上Townhouse和House,好处就在于入门资金少。
C 从杠杆的角度出发:如果单纯从投资角度出发,傻子都知道买House划算。但是现在的House并不是每个人都投的起的,如果以10万的首付为标准购买现房,50万左右的投资大家比较实际的选择就只剩Condo了。5倍的杠杆,10万的首付,其实门槛相对都还比较低。


(三)Condo投资分析

在详谈(一)系列里,Ryan曾经拿自住的房子举例子,租房VS买房的选择显而易见。只是当时用来举例的55万左右的房子是2室2卫,现在时间过去了大半年,同样的价格只能买到1+1了,而且楼层和朝向不能有太多要求。户型好,楼层佳,面积充裕(800-850尺)的两室单元,现在的起价基本是65万了。价格虽然是上去,但是房租也在上涨,所以因为各种原因没有进入Townhouse和House市场,又有自住需求的朋友,Ryan的建议只有一个字:买。

但是说到投资,总有朋友会在论坛上在不同的时候发帖问这个楼花投资值得不值得,那个现房现在应不应该买。Ryan这次还是希望用数字这种最直观的方式给大家一个基本呈现。

区间1: 30-40万元区域 Bachelor或者1室无车位

这个价位基本是Downtown的最低价位了,正常的1室现在“能住”的单元也要35万。这个区间其实是个刚需区间,多伦多绝大多数买房的年轻人,第一次买房,有很大可能会落在这个区间里。

所以在这个区间里投资优势非常明显:
1 投资要求小,20%的首付最多8万加币。
2 作为刚需区间或者说是最低价的区间,在自住和出租需求增长趋势没有太大变化的时候,随着均价的上移,价格上涨会非常明显。今年正常1室的底部,今年是35万,明年是36万,后年是37万,这种资本增值的速度已经非常保守了(年化不过2.5%),但是只要坚持持有4年,收益还是很客观的。

下面我来以这套去年年底售价33.3万的公寓来举例子:King West西人区,没有地铁,面积404尺。租金我选的是最新租出去的同户型单元,2月1号入住的租金是1795。对,大家没有看错,租金上涨一直很快,现在这种所谓的Jr. One-Bed租金已经快接近1800了。








上面列出了三个收益率:

1 第一个房租收益率,我们把每个月月供中还款的部分单独拿出(算作房东的强制储蓄),不计入成本,算入收入。这个就是很多House就算实收现金流是负的,实际现金流其实是正的原因。只是正的现金流相当于存入了银行,因为以现在市场利率计算,一开始还款,本金的换款额就是大于利息的。这部分就是之前提到的:现金流收益( A要素 Cash Flow )。



2 第二个收益率就是大家买投资房出租,正常算的方式,月供算作成本( 包括还款本金 )都算费用,最后得出的是现金流收益。

3 第三个收益率是卖房时,最后的资本增值收益, 这部分算法有所不同,其实包括了1中提到的现金流收益( A要素 Cash Flow )和之前说到的资本增值( B要素Capital Appreciation)


从上面的Excel表来分析,有以下几个角度看Condo的投资回报:

1 投资Condo有明显的现金流回报,即使每月月供和收到的租金打个平手,每月还是在不断还款,这一块的收入占Condo投资的收益大概至少有40%

2 假设房价以1%-2%的速度微涨,投资Condo都还是能赚钱的,其回报还要在税务上打个折,但是税前超过10%的回报,其实已经非常不错了。

3 Condo的资本增值跟House没法比,但是假设每年3%-5%之前的保守增幅速度,相对其较低的首付要求,也是不错的投资品。

4 提高投资回报的方法有两种,提高杠杆和减少利息支出,这两者有一定矛盾。因为杠杆提高,表明债务提高,利息支出会增加。这个跟公司金融的道理是一样的,一个公司要持续发展,需要有一个相对稳定而且可持续发展的资本结构。房产交易的资本结构,也需要跟仔细的分析,这个一般是Case by Case,我在这里就不展开讲了。

5 另外一个较少利息支出的方式就是把还款期尽量往后延长,如果有资格贷30年,一定不要只贷25年。商业地产的机构投资人,在选择贷款长度时,一般也是尽量延长划款期。

那么应该选择什么样的物业进行投资呢?想必大家心里都有自己的想法,但是Ryan推荐几个方向:

第一:选择2-8年新的楼,租金高,管理费相对较低,涨价也是很稳定的。这种选择就要要求对每个楼的特点和优劣势有了解,这也是Ryan一直在给大家推荐好楼的原因。
第二:底部运作,只要市场不断涨价,市场的底部就在不断上移。4年前,Downtown一室Condo的价格在30万左右;两年前,这个标准变成了35万;现在想买住的不错的,一般是40万起了。这种价格的房子,有时不会比高价的Condo涨的多(后面会分析),但是涨价是肯定的,加上首付要求低操作起来会比较简单。

***需要补充说明的是,上面33万的那个房子还在要买肯定买不到了。一个原因是:最近房价相比去年,尽管只相隔2-3个月,已经有了3%-8%的跳涨;另外一个原因是:房子的租金上涨后,作为房东在卖房时(也是买家买房时)的参照收益也发生了变化,房价会随着租金上涨而上涨。这些房价的变动自然就牵扯到我下面要讲的Condo估值了。



(四)Condo估值

无论是买还是卖,大家最关心的一个点最终还是价格。大家经常问的问题有这些:之前已经涨了不少了,现在买合适吗?是1+1涨的多,还是2室涨的多?现在卖好,还是过段时间卖好? 下面我就来分享一下我的市场经验,讲一下Condo的估值定价问题。

A 历史成交价

Condo作为一种相对标准化的房产,尤其是多伦多这种成交非常活跃的市场,最流行的定价方式就是历史成交价。

“同样的户型,楼下三个月前卖了67万,那这段时期确实还是有涨幅的,我们这个单元卖个70万或者71万应该没什么问题。同楼的大户型带车位的均价已经卖到850每尺了,我们稍微涨点按870每尺算应该差不多。” 这些对话估计是很多卖家和自己的家人和经纪都讨论过的,同时这也是每天新出Listing的价格参考依据。当然,具体到户型,Locker和Parking的有无,楼层,朝向这些房子的要素,价格肯定是要做相应调整的。但是在楼市价格在中短期没有任何迹象掉头的大背景里,Condo的估值趋势很简单,那就是不断的创新高。

其实如果从卖家的角度来看待这个市场,放盘的价格的高低(放的低,说不定卖的快,售价高)其实更多的是跟Listing的策略有关,跟最终的实际售价其实关系不大了。因为按现在的市场环境,在没有其他更好的投资渠道的时候,拿盘的时间越久,房价会越高。没有卖不出的房子,卖不卖的出去只跟价格有关。房子的价格多少,最终是众多买家参与设定的。 再结合目前买Condo越来越多出现固定日期交Offer的设定,现在的市场对卖家而言是非常有利的。


B 租售倍数(租售比的倒数)

在管理费地税相对固定的前提下,Condo的现金收益的根本来源于房租收益率(房地产作为可使用的资产,有其自身回报率)和利息的差额,一个相对笼统的收益计算方式就是租售比。Condo正常的租售倍数大概在200-240之间,假设一个1+1的房租是2000元,按200的租售比定价,价格是400,000;如果按照240的租售倍数定价,价格是480,000。为什么房租是一定的时候,房屋售价最后的租售比会有不同呢?这又回到了,计算Condo现金收益比更细化且直接的方法:(房租-管理费-地税-保险费)/ 房价。 如果把房产当做股票来分析,我们可以类比股票的市盈率(P/E Ratio)。任何参与过股票市场,或者熟悉资本市场基本规律的朋友应该都能理解这个类比:成长较快,有相对增长空间的公司一般P/E会比较高,例如美股中的Netflix;成长已经很稳定,增长空间有限的公司,P/E一般会比较低,例如加拿大市场里的Bell。这样就能从侧面解释:同样2000元房租的房,在北约克可能卖40万,在多大附近就要卖到48万。这中间8万的差价和租售比的区别主要就体现在,买家对未来两个地段的预期。购买多大附近的买家一个是看好这个地段的升值潜力,一个也是相对对价格不是那么敏感,大多是为了自己的子女能有一个离学校近而且便利的住所。

之所以举多大的例子,也是希望大家在看待Condo的收益时要相对理性。大家都喜欢,离家近,工资高,干活轻松的工作,但是这是不可能的。地段好的Condo,绝对租金会很高,但是租售倍数也会低一点;地段稍微差点的Condo,绝对租金会低一些,但是租售倍数也会高一点。话说回来,是买家需要在,现金收入和资本增值之间找一个平衡点。说到该投资什么样的房,Ryan倒认为投资大家认为自住会很舒服房就不会错。因为Ryan在帮客户买房的过程中,发现投资型客户往往计算相对仔细一些,对投资的回报率有一定要求,那么最后投资的房一般房租倍数就会低一些。而自住的用户,对房子的要求往往会高一些,如果有更好的楼层和View,客户往往也会为各种额外因素买单(楼层,结构,装修,朝向,View), 这些也算是房地产估值定价中顾客付出的溢价(Premium )。正所谓:Cheap things are not good, good things are not cheap; 房子都是一分钱一分货,买的高到时卖的会更高。

另外需要注意的是,我们在这里谈论的租售倍数在多伦多市场其实都还是相对稳定的。多伦多市场的房租一直再涨,在租售倍数相对稳定的情况下,Condo的涨价就变的顺其自然了。换一句说,Condo的涨价是有基本面支撑的,这无疑会给自住和投资用户增加信心。当然,未来像多大这种热点地区,租售倍数突破240也不是不可能,毕竟好地段不可复制。

Ryan也在这里啰嗦几句关于House的定价。很多人在论坛上抱怨有些投资型的House出租比较难,租金也很难Cover每个月的月供,我个人觉得这都是正常的。因为买House,主要还是看重土地增值的潜力,现金收入在House投资的总收入里,就跟我之前分析的一样应该是占比很小的。如果租金又高,又好租,每年还涨20%-30%,哪有这么好的事情?市场上的House投资者是非常多的,刚需的也不少,在没有新的有效供给Listing消化速度非常快的今天,House的现金收益率被压低也都是正常的经济现象。还有一个区别就是,买House和租House的人分明是两个区别显著的群体。如果有能力,谁会花钱租房,而不是直接攒钱买房呢?房东不可能要求,租房的人像买房的人一样,在房租上出太多钱。租房人的想法是,我要住大点,我需要校区,那么正常的3室Townhouse就能满足我,整租租客也不会说因为地大,未来有潜力而额外租一个4-5室的大House。年轻人如果需要方便,在有Condo的情况下也会优先选择Condo。所以买了投资房的各位房东,安静的享受房价的涨幅其实就可以了,每个月贴进去的那些钱,未来卖房肯定是能拿回来的。

C 月供=租金

这种定价方式现在也是Ryan经常看到的,其实算是租售比定价的细化方案。下图是一个一室一厅的月供分解图,显示的是房价40万,20%首付,30年的还款期,2.39%的利息,月供总额是$1,783。现实中,这个单元的租金差不多就在1750-1800之间。这种方式其实很直观,意思是你现在拿首付出来,花钱买房,每个月的实际负担跟租房是一样的,所以我的房你买的是值得的。何况就跟我之前分析的一样,这$1,243的银行还款中,每月还有接近一半的“强制存款”在里面。用这种方式定价,其实买家没什么好纠结的,无论是价格创了新高还是如何,都没有脱离基本面,买来不会吃亏。








(五)该不该抢Offer


在一个卖家市场里,有确定Offer Day的房源会越来越多,因为从卖家的角度出发,让自己的物业在市场上多曝光几天,不急于接Offer其实没有什么风险和损失。一来只要价格不夸张,房子没有硬伤,房子总是能卖出去的;二来多个人报价,价格往上走的结果一般也都是必然结果。很多时候,买家客户是很厌恶抢Offer的,但是该抢不该抢这个要看具体情况了。

A Listing price 明显低于市场价格

这种情况在House市场里是最平常的,现在在Condo市场里也屡见不鲜了。这种情况,无论是适合投资还是适合自住的房,下Offer的人至少会有3个。这个时候,不能抱着捡便宜的想法去尝试下Offer, 因为卖家自己有很明确的价格区间,抢Offer的结果不是同样户型楼层更高的创出新高,要么就是同样户型低楼层的价格接近或超过之前交易过的高楼层。如果没有加钱的打算还要下Offer,结果无非是给卖家经纪更多的谈判筹码。你不想买,总有人想买,但是想买的人真的准备下手的时候,听说又增加了一位竞争对手,加钱的动机有增加了一分。

投资的朋友: 加钱看自己最后的收益率能不能保障,能够保障的话就加到自己舒适的范围。因为投资不像自住,主要还是关注投资回报,所以有目的的下Offer最后看看能不能买到其实也是不错的试探方式。

自住的朋友:在这种情况下,主要还是看这个房子的“完美”程度。位置,朝向,结构,楼层,相对价位;这5个因素你都满意的话,我相信同样在市场上寻找房源的其他人也是会感到满意的。这种好房,其实一个季度一个Building可能就出一个这样的,所以争抢就是必然。很多人会说,我不喜欢抢,我也不喜欢做山顶上的人出创新高的价格。但是Ryan有一段话想强调一下:无论是抢还是不抢,卖家占优势的市场里房子都会以创新高的价格卖掉,这个创了新高的价格又会成为一个新的历史参考价格。如果这个区域的房子你很喜欢,你也等了很旧,这次1705你不出价,下次1505再出来,成交价高过1705的可能性就很高了。与其让别人抢占山顶,自己先爬上去,再看着别人爬到你的头顶不好吗?

B Listing Price接近市场价格

这种情况就是卖家相对比较厚道,不贪心。如果价格到了一个卖家会满意的位置,Offer自然会被接受。对应这种情况有几种可行的办法可以尝试以下:

1 不管Offer Day的规定,事先问问对方经纪,如果下一个中等偏上的Offer, 这个Offer是不是Workable的,这种方式能探听一下对方的口气和实际期望的价格。

2 如果觉得房子不错,就按市场价出Offer,拿下了就好,拿不下也没什么损失。

3 如果特别喜欢,我的建议是按自己觉得能承受的最高价出Offer。能够拿下自己喜欢的房子,其实多出个5000到2万其实都在合理范围内。与其花时间寻找下一个目标,在寻找的过程中看着周围的房子一个个卖掉,卖掉的房子还在慢慢变贵,还不如迅速解决战斗。

总的来说,Offer Day在Condo市场会变的越来越流行。抢Offer也客观的增加了Condo涨价的速度,因为原来的价格都是挂出来我们可以慢慢谈,现在是拿钱拼刺刀。作为经纪,其实是不希望房价涨的太快的。涨的太快,有时就得Push客户出价,估价有时也会变得复杂起来。但是这就是市场现状,Ryan看到的是强烈的自住需求,需求得不到供给的满足,涨价只能是唯一一条路。



2017年2月25日更新:

A  市场现状:





Ryan开年以来一直都还挺忙碌的,现房要抢Offer,Condo楼花也在帮客户排队等分配。现在算是忙里偷闲更新一下帖子的内容,和大家分享最新的市场动态。也许大家经常逛论坛对于市场里创新高的故事见怪不怪了,我希望在这里以举例的方式让大家看看这个市场到底什么情况:

Condo市场:
1 Downtown Condo市场里从12月到现在经历了一个5%-15%的普遍跳涨过程。Ryan年末其实已经预料到了,因为找我看房的客户还是挺多的,但是市场上可以看的房实在是太少了。而有计划卖放的客户,也基本想把卖房的时间推到春夏的时候,这就造成了一个极度短缺的市场。

2 Yonge/Bloor地区的一室Condo(不到500尺),在11月的时候价格在37-38万,现在的成交价已经来到45万了。Karma Condo的一个500尺出头的一室单元,没有车位,开价51万被人抢Offer抢到了59万。别的地方抢Offer真的都是各个国家都有,但是多大附近Condo抢offer的人群里,据我观察,真还都是中国人居多。

3 基本上所有卖方经纪都学会了House市场里的一招,标低价然后设定OfferDay。我这两个月里抢了很多次Offer,4-10个offer是正常的,另外两次一共有14-28个Offer。

4 不抢Offer的房子,有一个在King West,中午刷出来的,下午已经在去看的路上接到通知说Unit is sold conditonally. North York的Condo无论是1室,1+1,老的大的2室全在抢。有一个1+1的单元,去年基本一个月才卖出,下午出来的,因为安排的关系定了第二天看,晚上卖方接到3个Offer直接成交了。

5 我自己Listing,因为有租客周四上线周五才能看,Listing的价格是创新高的。周五当天就收到over asking的offer卖出。

House市场:
1 想必大家对北边的市场已经麻木了吧,TH和House的价格都在跳涨创新高。

2 East York这边年末90-100万成交的房子,现在再出来类似的就是120万左右了。

3 帮我的客户盯着Yonge街沿线100万左右的TH,盯了一个多月,可以看的Listing没有超过10个。帮我另外一个客户盯着150万的独立屋,真的是太难找了。

4 上个星期去Milton的朋友家做客,那边只有一条双车道的小高速贯通整个镇子,周围全是玉米地,理论是一个工薪阶层的新区。他们2年前买的独立屋不到60万,现在市场上类似的成交价已经在80-90万了。以往2-3个月才能看出的价格上升趋势,现在每个星期都在创新高。

B  市场分析(宏观):

论坛里的朋友和我自己已经在各种帖子里用了很多时间和精力来解释房价的上涨原因,但是很多人依然保持怀疑的态度。当然作为一个行业从业者做分析,在任何时候都有潜在的利益冲突,但我个人还是坚持相信多伦多房地产市场的单边上涨行情暂时不会停止。促成上涨的因为有很多,Ryan在这里列举的有些是决定性的,有些是辅助性的。

1 未来1-2年内,央行加息幅度会很小,所以对价格影响非常巨大的利率因素其实不会影响这个市场太多。美国Fed那边,从2015年开始说要退出刺激计划到2016年末第一次加息磨磨蹭蹭的用了大概两年。年初各大媒体在预测美联储加息次数时,估计有2-3次,非常鹰派;最近的报道态度又变的鸽派了,加息次数可能只有1-2次。为什么不会大幅加息?其实道理很简单,其实政府就是最大的欠债人。无论是美国川普上台还是加拿大土豆这边都有计划进行大幅的基建项目,这些项目的资金来源还是要靠借政府债,如果这个时候加息过快,各个级别政府的还债压力都会上升。资本主义国家需要在一个低速增长里的环境里维持财政的相对稳定,最简单的方式就是用新债券还旧债,用通货膨胀的方式稀释之前的债务。

2 由于加元下跌,加拿大实际的通货膨胀水平其实很高,拿超市里的花卷举例:3年前可能花卷一般是5元两包,后来变成了5.5-6元两包,现在再去看不做促销的时候,一包的价格就变成3.5元。再拿Iphone举例,原来的Iphone大概是600加元左右,现在多少,899起。房地产这种有直接使用价值的实物资产,相比其他资产最优势的地方就是对抗通货膨胀,在一个什么都涨就是工资不怎么涨的年代里,房子肯定是涨的最快的。话说话来,有人喜欢买名牌车,开起来确实比普通车爽,总还是贬值的,但这也没有影响有人喜欢买。房子一般来说是越贵的越好,还增值,有人喜欢买就不奇怪了。

3 市场消化能力强,公寓严重不平衡。其实说来来非常简单,买的人多,卖的人少,然后这种情况的表现就是:待售库存减少,价格上升。下面三个图非常直观,图1是Condo市场的情况,图2和图3是整个市场的情况,小学生都应该看的懂。













4 这是原因3的延伸或者说是一个说明。Ryan推荐Condo的原因有很多,自住和投资都不错,但是我也提到过Condo自住一般只适合以下一批人:单身,没有小孩的夫妻,退休老人。一般来讲(就是大众的看法),一旦涉及到小孩出生上学,Townhouse和House就是很多人搬出Condo的必由之路。再看看,GTA整个地区的开发商可以提供多少House和Townhouse呢?看一下去年的相关报道,答案是不是显而易见?在一个人口不断增加的城市里(买卖单位数也随之上升),库存水平却是历史最低,除了价格上涨还有什么办法呢? 然后就室老生常谈了,大家买不起House和Townhouse,要么去买便宜些的Condo,要么就搬远点,所以Condo和郊区的房子也跟着火了。






5 如果说移民如围城,有的人想进来,有的人想出去,但是就我观察,多伦多这个围城其实还是想进的多。Ryan有一个深切的体会,估计大家也有类似的体验那就是,有一小撮精英人士是看不上多伦多的,理由有很多:天气不好,工资低,机会少。所以这群人基本都离开了:回国做管理层的工作,接班父母辈的公司,创业,去美国或者欧洲找更高薪的工作。还有另外一群人,就是没有能力留在多伦多的,这群人因为各种原因要么去了别的省份,要么没混到PR就回国了。总的来说,这首尾的两群人实际在多伦多的华人里都是还是占少数的。从世界范围内看,像多伦多这种城市还真没几个:包容的文化环境,优质的生活环境,一个非常庞大的华人社区,宽松的移民政策,相对优质的教育系统。所有这些相对优势结合起来,我个人认为多伦多还是一个非常不错的城市,未来还有进一步发展的机会。如果非要拿什么地铁太少,医院排队说事,Ryan也没有办法,毕竟没有哪个城市是完美的。所以,尽管有人回去了,但是来的人还会持续:大学毕业留下工作的,技术移民过来的,父母过来养老的。这些中国人,再加上其他国家的移民,多伦多的人口势必还会持续增加。

Ryan当初通过省提名硕士项目申请PR的时候,名额是2500,现在这个名额已经增加到了6000人;EE的分数大家有关心的也会发现最近降了很多。这群人你说拿到身份了,会因为国内转钱困难了,房价贵了就不买房了吗?

6 最后一个就是整个市场的估值:对,北边House的房价相比12-13年已经涨了2-3倍了,但是贵吗?Ryan不拿多伦多的房价跟北上深比,就拿几个大省会城市(杭州,南京,武汉,合肥)比,多伦多的房价其实没有很夸张。纽约曼哈顿Condo的均价是1800美金,多伦多Downtown的Condo如果换成美元不过600美金,难道纽约的薪资3倍于多伦多? 

3月5日更新:

North York市场速递

在更新前,估计关注市场的朋友已经发现了新的市场动向:抢Offer已经从House蔓延到Downtown的Condo,现在又蔓延到North York的Condo了。多年不涨的市场,今年也起飞了。

例子#1:

Ryan当天下午在盯盘刷新房源,刷出了一个Menkes在North York的新盘1+1带车位, 这个户型我。由于晚上需要帮另外一个客户抢Offer,自己的客户第一次看房,所以约了第二天早上看房。结果当天晚上收了3个Offer,即刻有条件成交。这两天价格出来了,原来的Listing Price是周围12月的平均价700每尺,最后直接有人加了7万,现在的均价已经到了800尺。

这个例子最简单的道理是:看房要趁早,拿钱才能买到自己喜欢的房子。







例子#2:

这个是论坛已经传了很广的了,同户型的900尺大单元,1月11楼同户型卖56万,2月卖63万,到了3月就卖76万了。这个楼的高中学区没有划进Earl Haig, 划进的是Don Mills Rd那边那个转盘里面的高中,Who Cares? Nobody Cares!

这个例子最简单的道理是:大户型在哪里都受欢迎,买的贵自然以后卖的更贵。






话说回来,为什么North York也涨的这么厉害呢?

其实之前很多朋友让我写North York,我是有安排的,但同时又是有点拒绝的。有安排的原因是:这边住的中国人,无论是白领,留学生还是带小孩的夫妻,需求非常大,房子不贵租金回报率不错。有点拒绝的原因是:诚实的说,North York的绝大多数Condo相比Downtown的Condo,无论是外部设计还是内部装修都差了很多。就拿第一个例子,现在还是很火的Gibson的说事,里面的结构设计和装修都非常非常一般。Shepherd/Yonge路口的“绿色啤酒瓶”现在卖的也很好,但是无论是楼里的走廊还是屋里的橱柜什么的,档次拿到Downtown去都属于中等偏下的。

之前也有人问我,买Condo买到North York合适吗?我说合适,但是前提是你在北边上班,需要自住,我觉得这是不错的选择。涨价这块,比不上Downtown,也比不上Downtown Markham。我自己分析的理由是:在2-3年前,North York不少900尺的Condo价格其实也在60万上下了,这个价格加上600-700的管理费,月供压力跟供一个75万左右的Townhouse是完全一样的。Downtown的Condo贵的理由很简单,Downtown的TH和House正常人想都不用想,所以Condo暂时没什么替代性。而在北约克,单纯从预算来看,有75万买一个大点的Townhouse是完全无压力的。所以北约克的Condo一直没怎么涨势有道理的。但是现在的情况不一样了,TH和Condo的价格已经拉开了差距,这年头想在北约克买个预算100万以下的Townhouse已经很困难了,Condo这时就成了必然的选择。而17年开年以来,我几乎每天都盯着北约克新出的Condo房源,让人满意的Listing又非常的少,所以暴涨也是有基础的。

上个星期Pearl Condos上市,均价800的楼花已经出现了,尽管连我都觉得有点贵,但是照样被抢光了,这只能说明需求太旺盛了。


下次更新预告:

买家心理分析 新的市场环境我们应该如何面对

现在有一个Downtown的房产讨论群,欢迎大家进群讨论,经纪同行勿扰。

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asssxz 最后编辑于 2017-05-04 19:05:13

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论坛热帖

ffffish

ffffish
     2 楼

soaring_up

soaring_up
     3 楼
楼主我就说一句:

你这个downtown配图已经是10年前的了。

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     4 楼
原帖由 soaring_up 于 2/10/2017 9:27:16 AM 发表
楼主我就说一句:你这个downtown配图已经是10年前的了。......
恩 之前已经意识到了

但是约克论坛的帖子 如果封面图被删掉了 帖子在手机上就是不带图片的了 

没有办法先放在那里吧

Daisy汪

Daisy汪
     5 楼
看楼主的帖子科普了好多知识,多谢分享!

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     6 楼
原帖由 Daisy汪        于 2/10/2017 11:10:55 AM 发表
看楼主的帖子科普了好多知识,多谢分享!
谢谢支持 后面还会接着更新

H13131

H13131
     7 楼
不错,顶一个

angela.anan

angela.anan
     8 楼
楼主写的很专业,以后买condo找楼主

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 H13131 于 2/11/2017 11:18:53 AM 发表
不错,顶一个......
谢谢帮顶

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     10 楼
原帖由 angela.anan 于 2/11/2017 3:14:10 PM 发表
楼主写的很专业,以后买condo找楼主
好的 没问题 直接微信联系我就可以

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     11 楼
后续还会有更新

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     12 楼
后续还会有更新

asssxz

asssxz
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     13 楼
市场动态积累中

asssxz

asssxz
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     14 楼
下周有更新

asssxz

asssxz
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