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查看     | 回复 164 Ryan的Top3楼花推荐 Transit City三期东楼&Time and Space直接签约
本主题由 管理员 广告管理 于 2/14/2017 11:42:19 AM 执行 设置高亮 操作

asssxz

asssxz
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关于Ryan:经济学硕士学位,CFA三级考试已过,之前从事商业房地产方面的工作。由于业务在稳定增加,17年以来已转为全职经纪,致力于提供专业的Listing服务和精准买房服务。

关于这个帖子:这是一个硬广,但是我坚持的原则就是Ryan觉得不好的项目是不会给大家推荐的。Ryan也希望慢慢经营自己的品牌和口碑,服务更多的人。


楼花详细信息在2,3,4楼


关于拿盘:只要是在这里推荐的盘,都是Ryan确定能拿的盘,而且我们拿盘一般都是拿中高层的单元。现在现房好的房源少,楼花也得抢。现在的热门楼花销售模式是:Builder单个报价,拿很少出来试探市场反应,所以有时没有价目表。等第一轮结束了,涨价几万,再出公开市场价目表。我们必须签保密协议,也不能公布任何信息。只有递交了worksheet的客户,我们进行点对点销售。虽然过程麻烦了点,但是如果能拿到第一轮的价格,其实就是很实惠的Deal。在一个卖家市场里,买家是有机会比较价格,但没有定价权的,谁先买谁就能获益更多。所以第一时间找我排队做好准备,拿到第一轮的价格和最好的户型难度都是不大的。

联系方式:

手机: 647-701-8866
微信ID: realcap
微信公众号:realfin

关于楼花市场:

1 市面上开发商的尾盘(工地已准备开始动工或者已经开始动工的),价格已经全面普涨,而且销售完全不受影响,大多数开发商的库存在加速下降。Downtown非核心地区的楼花,价格在850-950之间,核心区域价格在950-1100。这些盘的价格从年末到现在至少上涨了20%-35%。

2 所有热门楼花的Allocation现在拿起来都特别困难,热门想买的好户型跟House市场一样,内部人士(开发商的亲朋好友,设计公司,施工单位,及其他关系公司)都会把最好的先内部消化一些,好盘无论对于哪个公司难度都在上升。

3 开发商放盘也会变的谨慎,第一轮少量放盘,看看市场的反映。如果第一轮销售良好,再加价销售。所以Ryan强烈建议,只要是位置不太差的盘,第一轮如果能拿到就是稳赚,因为一般后面加价是必然的结果。

4 现在很多人都在等热门盘如Panda和YSL的上市,大家喜欢好位置的楼花Ryan完全理解,但是问题就是这些项目迟迟不上等同于开发商捂盘涨价,如果错过了现在拿盘的机会,也等于错失了一部分上涨空间。

5 Ryan不建议人人都购买楼花,因为没有能力做Closing的买房人,最后都要做Assignment,而做Assignment经过两次交税(HST+Business Income(不是Capital Gain))后,一半的利润都会直接被政府拿走。

6 如果有购买诚意,同时又没有联系其他经纪,欢迎联系Ryan帮助设计最好的楼花购买方案和提供切实可行的建议。

7 市场略微转冷,但是楼花转让需求还是很旺盛的,手里有楼花需要转让的朋友也可以找我,除了在这里进行直接宣传外,我们还有多个宣传渠道进行推广。

这里有一个市区置业群,点击弹出二维码(经纪同行勿扰)



个人文章列表:

聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐
聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(二) 估值和投资建议

细谈Downtown的Condo(三)新政下的买房卖房建议 买Condo的常见误区
也来聊一下Downtown的Condo 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费
Assignment风险提示:简单讲一下转楼花接楼花的税务和现金问题 以后会再更新
针对有买房想法的朋友 谈一下房价 最好的时间是现在

asssxz 最后编辑于 2017-06-09 14:03:55

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asssxz

asssxz
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     2 楼
Top1推荐: Time and Space南楼

5月28日更新: 5月31日内部铂金发售,这次发售的是南楼,信息随后会更新,之前我的客户东楼和西楼都有购买,现在都非常满意。

户型在手,但是我签了保密协议,户型和价格只能点对点宣传,不能在这里公布。

三个主要投资的理由: Time and Space - South Towers

1. 价格40万起

2. 60%的单元总价低于50万

3. 均价低于或者跟周围在售的Condo,预计均价750-850


具体的介绍在下面,是我2月份写的:

之所以推荐这个盘,有两大原因:一个原因是这个盘是17年以来Downtown的第一个大盘,会有很多不错的单元面世,年初购买的价格会相对合理一些;第二个原因就是Ryan自己就住在这个盘的旁边,对周围环境非常了解,也非常看好这个盘的发展前景。

简单介绍一下这个盘的大致情况:

1 Location: 地址是177 Front St E, 这个Site最先是一个讴歌的4S店,走路去Union Station和King Station基本都只要10-15分钟。这个区域在10年前,周围是由4S点,政府廉租房,工业仓库组成的。周围没什么人气,之前在这个Site上还开了一家Sobeys因为人流少关门了。但是现在情况完全不同了,一个是George Brown College的学生在不断增加,一个是周围会建更多的写字楼。The Globe and Mail的新总部就在附近,走路3分钟就能到。然后随着住Downtown的人越来越多,周围办公人口的增多,只要交通方便的位置都开始成为大家追逐的区域。未来King St肯定还是会越来越堵,Front St E这条街也会慢慢承接一部分交通上的压力,人多了自然就有人气了。





2 交通: 在多伦多的中国人,在Downtown买Condo很多时候就认准了一条准则:要买就买地跌沿线。这个准则没有错,事实证明地铁沿线的Condo非常好租,涨价也很稳定。但是这也往往忽视了一点,随着Downtown核心的不断外扩,步行距离到地铁10分钟,出门有街车的位置其实性价比更高一些。这些位置,虽然不是绝对核心,但是交通同样非常方便,入门的价格可能比核心区域便宜15%-20%,而租金未必比核心区域低。177 Front St E这个地址就是这样一个位置,因为我自己住旁边,我自己觉得还是很方便的: 出门走2分钟就有King St上的街车,沿着Front St E上404开车只要不到5分钟,走路去金融区上班也只要20分钟。

3 自住的便利程度:

超市买菜:出门有No Frills和24小时的RABBA超市, 走路8分钟有加拿大“最好 ”的“菜场”之一St Lawrence Market (食材新鲜,高品质),去大统华买菜开车只要10分钟。

咖啡店: 周围步行距离3分钟,有3家星巴克。从商业地产的角度看待,零售商家开店之前都会做好准备和研究,有3家星巴克已经很说明问题了。

公园:这个需要着重讲一下。多伦多由于N年前的城市规划根本就没有考虑到多伦多能成为一个国际都市,所以像纽约的Central Park和波士顿那种Boston Common这种城市中的大广场多伦多是没有的。一个比较大的公园在Queen West:Trinity Bellwoods Park, 但是那里离市区又稍微远了点。这个楼盘的后面,就是一大片公园,Ryan原来住北边的时候,周末有时也会开车来这边散步。夏天的时候,去湖边也很方便,晚上吹吹湖风也是一件惬意的事情。

学校:Downtown的学区惨不忍睹,但是在这边买房的小家庭上个小学还是有学校的。Ogden Jr Public School和Market Lane Jr and Senior Public School就在附近。

4 投资出租前景:

可能大家对东边的关注还是少了点,但是这边的房子也特别好出租,特点也很明显:空置率非常低,不到1%;每尺的出租均价大概在3加元到3.25加元。Ryan曾经帮两个白人学生租房,2楼光线很差的一个1+1都要抢,需要两人的父亲做Co-Signer最后才拿下。租金当时1850,估计再次续约的话涨到2000很轻松。

下面也是今年已经出租的截图(因为有些房会提前拿出来租,所以Days on Market会旧一点,但是房东不会有损失):

卖房的话这边新房卖的也很火,Ryan关注的几个楼虽然总有人卖(投资的),但是这边买也需要抢Offer。这边的均价要明显低于King West,但是涨幅其实差不多,现在的均价在700-750左右。3年新的1 Market St就在St Lawrence Market的后面, 实际均价已经突破800,算是多伦多Top10贵的Condo。4年后,Ryan相信价格肯定会有进一步的上涨。

5 房子和开发商:

Pemberton Group是个比较老牌的Condo开发商,在Downtown最有名的项目是U Condo。具体开发过的楼盘可以直接在Condos.ca上面看相关的资料: http://condos.ca/developers/pemberton-group。实话说他们开发的Condo质量都一般,但是现在这个市场,Condo最值钱的还是Location。这个区域,加上一个合理的发售价,就是未来卖出或者持有的价格保障。

整个盘总共会有两期,一期建成两座29层的塔楼和一个10层的小楼,二期会有层数递减的2个楼,一共1586个单元,可以算是一个非常大的盘,毕竟占地面积也比较大。买一期的客户绝对会比较占便宜,因为一旦一期卖完了,二期再拿出来卖的价格肯定会更高。

















asssxz 最后编辑于 2017-06-09 14:03:00

asssxz

asssxz
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     3 楼
Top 3: Transit City Condo

Project Name:  Transit City Condos
Community: SmartCentres Place
Developer:  SmartREIT, Penguin Investments Inc. and CentreCourt Developments
Address: 3200 Hwy 7, Concord, ON L4K 5Z5
Year of Completion:  2020
Storeys: 55 storeys
Number of Units: 550

Suite Sizes: 1 Bedroom to 3 Bedrooms

5月16日更新:5月23日我们有直接拿盘的机会,独家Allocation,请及时联系我。
5月23日更新: 户型价格已出,户型设计合理,价格也非常到位,欢迎直接联系我拿盘。
6月9日更新:东楼全新户型出炉,高层价格在手,周末即可签约。

全景介绍:https://www.youtube.com/watch?v=JZw0vVrI5-w&feature=youtu.be

项目背景:旺市在最近10几年有了一个飞速的发展,民用住宅的开发一直持续不断。随着城市成长的还有人口,这个时候单纯开发低层住宅已经无法满足所有人的住宅需求。在这个大背景下,旺市也在开始鼓励Condo开发。当然,旺市作为多伦多的一个卫星城,土地使用还是多以民用和工业用地为主。市政府为了进一步创造就业,同时也利用地铁延长线的优势,规划了VMC(Vaughan Metropolitan Centre)这个概率区域作为未来10-20年旺市自己的CBD。这个CBD不但需要集合各种写字楼,同时也会集中开发高层Condo,保留一块绿地做成一个微缩版的“中央公园”,也会建造新的学校,这样就能让很多人在一个相对集中的区域内满足就业,居住,子女上学的各种需要,提高工作和生活效率。

VMC一共有4块大地,被Jane St和Highway 7分割起来。Transit City Condo就在位于西北角上的这块地,同时也是最大最好的一块地开发。为什么是最大最好的呢?这就要讲到这块地的主人,同时也是Condo其中一个开发商:SmartCentre。 SmartCentre是一家上市公司,主要经营业务是商业地产开发和持有。这家公司的发家,来自于和沃尔玛的合作关系。上个世纪90年代初,沃尔玛开始进入加拿大,他们的地都租来而不是买来的,而沃尔玛在加拿大最大的房东就是SmartCentre。SmartCentre的经营策略虽然简单,但是非常有效:在未来有发展前景的地方买下一大块地建商业Plaza,首先让沃尔玛进驻作为Anchor Tenant。 沃尔玛以低价取胜,会给Plaza带来大量的人流,这样再吸引其他的业态加入这个Plaza。所以SmartCentre的盈利模式归根结底还是在于预判成长区域,再结合和沃尔玛合作共赢关系。SmartCentre的总部就在旺市,每次开车去Vaugham Mills的路上就能看到(他们的Logo是一个企鹅),可以说他们在旺市非常有势力,这也是为什么TTC要修地铁,地铁站的出口就是在SmartCentre自己的区域里。

VMC的整体开发,可以说SmartCentre是主力军,也是最有优势的:最大的地在他们手上,重大规划(PWC大楼,KPMG大楼,小“中央公园”,YMCA)几乎都在他们的地界里。

开发商:这个项目两个开发商,另外一个是CentreCourt。公允的说,CentreCourt的楼质量非常一般,但是位置都很高,所以开发的几个项目在Downtown涨价幅度都很大。这次开发的模式就是SmartCenre出地,CenterCourt出方案,理论上随着经验的积累,他们开发的楼质量应该会有所改善。

最后谈谈Condo设计和配置亮点:

1 楼下会是一个Bus中转站,出门会有联通地铁的底下通道,公共交通方面非常方便。
2 楼的旁边会建一个新的图书馆和YMCA(有篮球场,游泳馆),公共设施方面能做到非常完善,楼内居民办卡还有优惠,真的是方便到不能再方便。
3 楼的大厅就是一个中高端的餐馆(Buca Bar在多伦多是非常受欢迎的餐馆),能够全天供应早中晚餐,咖啡,酒水,同时居民能享受Room Service。这个在GTA都是首创,也明显抬高了这个Condo的档次。
4 作为西北地块里的第一个项目,也会是整个地区到时建成最高的建筑,可以算是旺市的标杆项目,而且还是第一期。
5 户型和价格5月23日才会公布,现在从草图判断,户型还是很方正的,设计应该相对合理。

风险:由于定位和实际配置均属高端,最终价格可能会比较高。现在ICONA三期的均价都已经突破700了,这个项目不会便宜。


































asssxz 最后编辑于 2017-06-09 14:04:50

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     4 楼
Top 3推荐 Artists' Alley

Project Name: Artists' Alley
Developer:  Lanterra
Address: 234 Simcoe St
Year of Completion:  2022
Storeys: 40 storeys
Suite Sizes: 1 Bedroom to 3 Bedrooms


开发商:Lanterra, 多伦多当地的开发商。他们算是当地比较有影响力的开发商,选址基本都在城市核心,把很多精力放在楼的外观设计上(基本还是第三方的设计公司出方案)。他们过去的开发重点就在Bay街和Yonge街上,所以从升值的角度看,他们过去的项目回报很可观。有人可能觉得他们开发的Ice Condo确实一般,但是那个位置我个人觉得就是因为凑合,所以没有怎么大涨,但是正常跟市场同步的回报肯定是有的。下图是他们过去开发过的Condo:



项目亮点/推荐理由:

1 靠近两个地铁站,交通方便。
2 Simcoe St东侧有Great West Life的多伦多总部和美国使领馆,属于闹中取静
3 位置而言,即近多大,也近金融区,还靠近唐人街,自住投资都是非常好的选择。
4 这次发售的是三个塔楼中的北楼,户型设计还是比较合理的



















购买步骤:
1 填写Worksheet,由我上交开发商排队(需要收订金2000现金)
2 23号分配单元
3 24/25号签约 (分到单元,签约10天后不退,订金退回;10天后毁约,订金不退)



Top 4推荐 NOBU Condo


5月24日更新:最新消息是本周六会有一个专场Agent发布会,详细的楼盘信息到时会发布,Ryan已有多名客户排队预定,现在依旧接受预定。

在Downtown核心区域楼花项目纷纷推迟的时候,我得到最新的消息是NOBU Residences确定将于6月上市,拿盘确定性比较高。

这个项目位于15-35 Mercer St,处于King West的核心区域,地点非常不错。下楼即可进入PATH,连通St. Andrew Station,门口也有街车,交通方便。

项目的初步设计是两栋49层的Tower,包含700多个单元,低层会是新潮的Hotel和NOBU餐厅混业经营,确保项目的档次在Downtown独树一帜。

项目的开发商是Madison Homes,他们开发了很多House社区,新开发的Condo - The Madison去年年末在Midtown交房,目前升值明显,口碑也不错。

目前核心位置的Condo会越来越少,往后一些位置更好的Condo虽然也会推出,价格势必会水涨船高,现在的楼市现房楼花都要抢,早买就是赚钱。















asssxz 最后编辑于 2017-05-24 13:21:57

asssxz

asssxz
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     5 楼
继续预定中

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     6 楼
Panda已经确认延期,现在不做推广,因为拿不到盘。下面的内容是去年帖子里写的,现在还是适用的,只是Downtown的Condo在17年初有个5%-10%的跳涨,让Condo楼花的需求提升了很多。
优质楼花转让清单,欢迎联系Ryan索要详情




大家看了这个外观设计图就能猜到为什么叫Panda Condo了。位置看下面的图就能看的非常清楚,可以说是中心的中心。具体位置在Bay街和Yonge街的中间,举步到达Eaton Centre, Ryerson, SickKids儿童医院毫不夸张。现在所知的设计是:PATH会通过MUJI所在的办公商场混用楼(Atrium on Bay)延伸到这个Condo,等于直通地铁。



这块地是开发商14年买下的,原来是个叫做“World's Biggest Bookstore”的书店,占地面积还是很大的。



开发商这块,Ryan从来不做忽悠客户的事情,直接说来就是开发商相当会选址,都是拿事实说话。下图中Karma和Indx已经开始交楼,现在在市面上镂花的转让均价已经分别来到850-900和800了,相比楼花价格来说,已经有人很大的增幅。Bond也是King街走廊上的新房,明年2月可以入住,现在的楼花转让价也都很高,等到新楼落成实际售价会更高。




要问我推荐的理由是什么? 我只有三个单词: Location!Location!Location!像这种核心地区,非街面,大Lot,闹中取静的盘,以后真的不会出现很多了。不管是上班,上学,购物,娱乐,这个地点真是方便到了极致了。也许有人要问,这个得多少钱,Ryan的估计是不加车位850每尺起吧,但是Ryan觉得这个价格完全没问题。为什么呢,Ryan长期观察市场上的交易情况,喜欢拿周边的楼做参考比较。在这个Site附近,有两个楼的交易活动非常频繁,涨幅一直很稳定。

Building#1:  633 Bay St 就在20 Edward St的左边(上上图中红色的楼),30年的老楼,房价走势如下:



Building#2: 111 Elizabeth St,此楼8年楼龄,背靠City Hall,出门灰狗总站。
实际楼况:楼本身建的一般,非常长的走廊,进去像进了宾馆,但因为位置好,这个楼的盘特别好卖,基本出一个,一个星期内必被人买走,房价走势如下(实际交易均价已经接近725了):


1 Harbour Plaza Residences西楼(100 Harbour  St.),60+楼,朝南,绝佳湖景,Studio, 1卫,373平方英尺,叫价:$399,000加币!

2 Tridel Ten York 2 beds, 2 baths转让,830 sqft, 29楼,叫价749k, 9尺ceiling, Occupancy March 2018, 包一个车库。

3 Casa III, 312尺Bachelor转让, 19层,叫价28.9万,年底入住。

5 Teahouse - 501 Yonge ST, 20-30层, 472尺1+1,叫价52万,明年入住。

asssxz 最后编辑于 2017-05-08 01:10:06

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     7 楼
2+1顶楼 750尺+ 55万左右 Good Deal

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     8 楼
东南Corner Unit 1+1 高层无遮挡 下手需要快

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     9 楼
Time and Space 好户型不断更新中

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     10 楼
东南Corner Unit 1+1 高层无遮挡 此户型已订出  欢迎感兴趣的朋友联系我了解库存动态

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     11 楼
继续火热预定中

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     12 楼
现在还是第一轮 户型好价格优

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     13 楼
现房都卖疯了 一房难求  楼花还可以选户型

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     14 楼
继续推荐

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