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查看     | 回复 183 Ryan的Top楼花推荐 - Zen @ King West&Panda 白金Platinum签约
本主题由 管理员 广告管理 于 8/15/2017 12:01:07 PM 执行 设置高亮 操作

asssxz

asssxz
| 只看楼主
关于Ryan: 全职地产经纪。经济学硕士毕业,通过CFA三级考试。曾就职于安大略省省政府和财政咨询公司,拥有加拿大本地商业地产行业的从业经验。

追求有品质的生活,熟悉多伦多市区优质社区,对多伦多Downtown各个Condo楼盘了如指掌。

善于市场分析,每日新房源从不错过。中西沟通无障碍,精于交易谈判。

紧密关注市场动态,时刻跟踪宏微观政策变化,根据城市发展长期规划提供客观的投资置业建议,竭诚为客户提供专业的卖房Listing和精准的买房服务。



关于这个帖子:这是一个硬广,但是我坚持的原则就是Ryan觉得不好的项目是不会给大家推荐的。Ryan也希望慢慢经营自己的品牌和口碑,服务更多的人。


楼花详细信息在2,3,4楼


关于拿盘:只要是在这里推荐的盘,都是Ryan确定能拿的盘,而且我们拿盘一般都是拿中高层的单元。现在现房好的房源少,楼花也得抢。现在的热门楼花销售模式是:Builder单个报价,拿很少出来试探市场反应,所以有时没有价目表。等第一轮结束了,涨价几万,再出公开市场价目表。我们必须签保密协议,也不能公布任何信息。只有递交了worksheet的客户,我们进行点对点销售。虽然过程麻烦了点,但是如果能拿到第一轮的价格,其实就是很实惠的Deal。在一个卖家市场里,买家是有机会比较价格,但没有定价权的,谁先买谁就能获益更多。所以第一时间找我排队做好准备,拿到第一轮的价格和最好的户型难度都是不大的。

联系方式:

手机: 647-701-8866
微信ID: realcap
微信公众号:realfin

关于楼花市场:

1 市面上开发商的尾盘(工地已准备开始动工或者已经开始动工的),价格已经全面普涨,而且销售完全不受影响,大多数开发商的库存在加速下降。Downtown非核心地区的楼花,价格在850-950之间,核心区域价格在950-1100。这些盘的价格从年末到现在至少上涨了20%-35%。

2 所有热门楼花的Allocation现在拿起来都特别困难,热门想买的好户型跟House市场一样,内部人士(开发商的亲朋好友,设计公司,施工单位,及其他关系公司)都会把最好的先内部消化一些,好盘无论对于哪个公司难度都在上升。

3 开发商放盘也会变的谨慎,第一轮少量放盘,看看市场的反映。如果第一轮销售良好,再加价销售。所以Ryan强烈建议,只要是位置不太差的盘,第一轮如果能拿到就是稳赚,因为一般后面加价是必然的结果。

4 现在很多人都在等热门盘如Panda和YSL的上市,大家喜欢好位置的楼花Ryan完全理解,但是问题就是这些项目迟迟不上等同于开发商捂盘涨价,如果错过了现在拿盘的机会,也等于错失了一部分上涨空间。

5 Ryan不建议人人都购买楼花,因为没有能力做Closing的买房人,最后都要做Assignment,而做Assignment经过两次交税(HST+Business Income(不是Capital Gain))后,一半的利润都会直接被政府拿走。

6 如果有购买诚意,同时又没有联系其他经纪,欢迎联系Ryan帮助设计最好的楼花购买方案和提供切实可行的建议。

7 市场略微转冷,但是楼花转让需求还是很旺盛的,手里有楼花需要转让的朋友也可以找我,除了在这里进行直接宣传外,我们还有多个宣传渠道进行推广。

这里有一个市区置业群,点击弹出二维码(经纪同行勿扰)



个人文章列表:

聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐
聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(二) 估值和投资建议

细谈Downtown的Condo(三)新政下的买房卖房建议 买Condo的常见误区
细谈Downtown的Condo(四)Loft风格Condo简介 567月市场观察和建议
也来聊一下Downtown的Condo 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费
Assignment风险提示:简单讲一下转楼花接楼花的税务和现金问题 以后会再更新
针对有买房想法的朋友 谈一下房价 最好的时间是现在


8月11日楼花名单更新中:

Panda 9月确定上市 价格未定 预估1200左右 资料在六楼
Canary Commons 9月确定上市 预估750-850
M City 2期和Mississauga Square还有一些尾盘
Charles on Church 9月应该上市 预估900-1000
Mirabella Luxury Condo 怡陶碧谷湖边公寓具体时间待定 预估700-800
Queensway Park Condo 少量剩余单元 带车位的均价在650-700左右 比较推荐

asssxz 最后编辑于 2017-08-13 23:52:57

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asssxz

asssxz
| 只看楼主
     2 楼
Top1推荐:





Project Name:  Zen
Community: Liberty Village (King West边缘)
Developer:  CentreCourt Developments  (Karma, Axis和Transit City的开发商:
centrecourt.com
Address: 19 Western Battery Rd
Year of Completion:  2020
Storeys:  32 storeys
Number of Units: 481
Suite Sizes: 1 Bedroom to 2 Bedrooms



项目背景:随着Downtown核心的土地价格不断攀升,开发商开始寻找“性价比”相对较高的位置进行开发。一方面控制售价,让更多的人买得起,一方面保证自己开发项目的利润率。

Location:Liberty Village的东边和King West西边





King West:

在我的第一篇分析帖子中(聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐),我只介绍了King West在Spadina以东靠近金融区的部分,King West的核心其实是在Bathurst和Spadina中间,过一段时间我会开帖子着重介绍一下,在这里就简单分析一些。这个区域不受我们中国人的欢迎,但是实际情况是这个区域是Downtown各个区域中,本地人最喜欢的区域。如果说中国人最爱Uoft和Bay街周围,本地人的最爱首选绝对是King West。本地人喜欢的原因是:1 餐馆酒吧多,吃饭方便 2 靠近Downtown核心,可以走路骑车上班 3 人口相对密集,相比金融区的各种写字楼,有生活气息。我们中国人不喜欢的原因其实也很好理解: 1 不熟悉 2 这里的房子普遍限高,没有高楼,建筑风格多以Soft Loft为主,老一批移民没有感觉,新来的觉得楼太矮了,没有View 3 不近地铁

那为什么这边的房价只是比Bay街要低一些,租金却一点不差呢?归根结底就是要看这个区域最终的租房人和买房人是什么样的。多大周围为什么价格那么贵?根本原因是中国家长们不但喜欢那边还很“豪 ”,孩子这这边上学,我只买多大旁边的。抱着同样想法的还有韩国家长和中东家长。但是实际看来,那边的租售比(租售比越高,说明租金回报率越低)在Downtown属于非常一般的。换做当地人,上多大固然很好,工作固然也是Bay街上的比较牛气,但是真要说居住区域选择,他们的第一选择还是King West。选择当然也只限于选择,关键是他们也是有消费能力的。过去我在那边看过n个Condo单元,卖房人的背景真的有很多:律师和医生其实很多,搞音乐搞艺术的(其实收入不低)也大有人在,当然也包括手握几套投资房的退休老人。如果说,Downtown核心是金融区,Markham有大型高科技公司,King West就是各种科技公司的集散地:Amazon在Air Canada旁边是不算的,但是在King West叫得出名字的公司有:Kijiji, The Score, Shopify, Loblaw Digital,另外还有各种公司规模不超过20人的Startup。高素质的人口组成,保证了这个区域的各种消费能力,其中也包括买房和租房的能力。更详细的分析,以后会跟进。

加拿大最大的写字楼(REIT)信托投资基金就是Allied REIT(上市公司),Downtown区域除了核心几个大楼归Oxford, Sunlife,Manulife,CPPIB这种大型基金持有外,持有商业写字楼物业最多的就是他们。在看看他们在King West的布局,就能看出作为一个机构投资者对这个区域的认可。












(典型的King West办公环境 - 员工餐厅)

Liberty Village

和King West 其实是两个相对独立的社区,同时也是一个比较成熟的社区。这个社区最初的定位就是价格比Downtown便宜很多,离Downtown不远,就业的去处也很多(设计公司,艺术,餐饮,时尚购物)。目标群体就是一些就近工作的年轻人,和买不起Downtown核心的上班族。未来这个区域,已经确定立项的写字楼也有很多,具体列表如下:










58 Atlantic Avenue
60 Atlantic Avenue
80 Atlantic Avenue
99 Atlantic Avenue
7-15 Fraser Avenue


开发商从宣传的角度出发,这个社区定位类似于纽约的SOHO还有上海的新天地,位置并非核心,但是生活方便有情调,其实也是很有道理的。 










开发商:CentreCourt的老板就是过去Menkes的CFO,其实有点类似Menkes的副牌。公允的说,过去CentreCourt的楼质量比较一般,但是位置都非常好,所以开发的几个项目在Downtown涨价幅度都很大(Karma和Indx)。随着在行业里的经验积累,未来的产品质量应该会不断提升。需要强调的一点是,CentreCourt在我看来最大的优点是能听从市场的意见,迎合终端消费者的需求,提升住宅本身的吸引力。具体的做法就是在Condo中安排住户需要的实用的设施,比如Karma的健身房就是Bay街里面积最大的,未来Axis Condo中的共用办公区域能媲美学校和图书馆的阅读区域提供充足的办公上网需求。








最后谈谈Condo的亮点和买点:

1 最先进的Condo配套设施:3000尺的SPA空间,5000尺的超大健身房,楼顶有首创性的200米塑胶跑道,能够最大限度的给买房人和租房人提供有效的空间
2 周边生活方便:无论是吃饭还是购物都是举步即到,底楼已经和在Downtown金融区非常受欢迎的IQ Food餐厅谈好了进驻
3 就业和住宅需求的重合,提供优质的租金和未来增值支持
4 周围地块新建Condo比较少,未来竞争也少一些
5 户型草案我看过,非常方正,没有浪费
6 这个盘跟Downtown核心盘是不一样的,跟地铁没有一分钱的关系,强调的是King West西边未来的发展潜力,主打本地居民(素质够高,有租金支持,租售比较多大更好)。如果希望离地铁近一些,离多大近的,这个不需要考虑。
7 得到的确切消息是,第一轮白金经纪的价格低于900,具体户型和价格8月下旬会发布,签约初定于28号开始。



(Downtown在建和筹建Condo项目)

相对缺点:这个盘离铁路比较近,自住不喜欢的可以Pass

asssxz 最后编辑于 2017-08-14 17:08:00

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     3 楼
Top2

asssxz 最后编辑于 2017-08-10 21:59:35

asssxz

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| 只看楼主
     4 楼
Top 3

asssxz 最后编辑于 2017-08-10 21:59:52

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     5 楼
继续预定中

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     6 楼
Panda确定今年9月上线,资料随后会有进一步的更新。下面的内容是去年帖子里写的,现在还是适用的,只是Downtown的Condo在17年初有个5%-10%的跳涨,让Condo楼花的需求提升了很多。
优质楼花转让清单,欢迎联系Ryan索要详情




大家看了这个外观设计图就能猜到为什么叫Panda Condo了。位置看下面的图就能看的非常清楚,可以说是中心的中心。具体位置在Bay街和Yonge街的中间,举步到达Eaton Centre, Ryerson, SickKids儿童医院毫不夸张。现在所知的设计是:PATH会通过MUJI所在的办公商场混用楼(Atrium on Bay)延伸到这个Condo,等于直通地铁。



这块地是开发商14年买下的,原来是个叫做“World's Biggest Bookstore”的书店,占地面积还是很大的。



开发商这块,Ryan从来不做忽悠客户的事情,直接说来就是开发商相当会选址,都是拿事实说话。下图中Karma和Indx已经开始交楼,现在在市面上镂花的转让均价已经分别来到850-900和800了,相比楼花价格来说,已经有人很大的增幅。Bond也是King街走廊上的新房,明年2月可以入住,现在的楼花转让价也都很高,等到新楼落成实际售价会更高。




要问我推荐的理由是什么? 我只有三个单词: Location!Location!Location!像这种核心地区,非街面,大Lot,闹中取静的盘,以后真的不会出现很多了。不管是上班,上学,购物,娱乐,这个地点真是方便到了极致了。也许有人要问,这个得多少钱,Ryan的估计是不加车位850每尺起吧,但是Ryan觉得这个价格完全没问题。为什么呢,Ryan长期观察市场上的交易情况,喜欢拿周边的楼做参考比较。在这个Site附近,有两个楼的交易活动非常频繁,涨幅一直很稳定。

Building#1:  633 Bay St 就在20 Edward St的左边(上上图中红色的楼),30年的老楼,房价走势如下:



Building#2: 111 Elizabeth St,此楼8年楼龄,背靠City Hall,出门灰狗总站。
实际楼况:楼本身建的一般,非常长的走廊,进去像进了宾馆,但因为位置好,这个楼的盘特别好卖,基本出一个,一个星期内必被人买走,房价走势如下(实际交易均价已经接近725了):


1 Harbour Plaza Residences西楼(100 Harbour  St.),60+楼,朝南,绝佳湖景,Studio, 1卫,373平方英尺,叫价:$399,000加币!

2 Tridel Ten York 2 beds, 2 baths转让,830 sqft, 29楼,叫价749k, 9尺ceiling, Occupancy March 2018, 包一个车库。

3 Casa III, 312尺Bachelor转让, 19层,叫价28.9万,年底入住。

5 Teahouse - 501 Yonge ST, 20-30层, 472尺1+1,叫价52万,明年入住。

asssxz 最后编辑于 2017-08-10 22:00:33

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     7 楼
2+1顶楼 750尺+ 55万左右 Good Deal

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     8 楼
东南Corner Unit 1+1 高层无遮挡 下手需要快

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     9 楼
Time and Space 好户型不断更新中

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     10 楼
东南Corner Unit 1+1 高层无遮挡 此户型已订出  欢迎感兴趣的朋友联系我了解库存动态

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     11 楼
继续火热预定中

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     12 楼
现在还是第一轮 户型好价格优

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     13 楼
现房都卖疯了 一房难求  楼花还可以选户型

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     14 楼
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asssxz

asssxz
| 只看楼主
     15 楼
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