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查看     | 回复 70 细谈Downtown的Condo(三)新政下的买房卖房建议 买Condo的常见误区

asssxz

asssxz
| 只看楼主
大家好,细谈Downtown的Condo(二)这个帖子应该已经完结了。Ryan从17年1月1日辞职,开始了全职经纪的旅程,也感谢客户的信任,前段时间是真的比较忙。现在趁着市场稍微冷静一些,我也可以在花点时间写帖子了。如果觉得我写的不错,还希望大家帮我顶顶帖子。如果有任何买房卖房的需要和问题,可以添加我的微信:realcap,也可以跟帖讨论。

(一)新政分析

今年1-3月的市场都比较疯狂,最根本的原因就是Listing偏少,由于价格不断攀升,卖家又惜售,价格蹭蹭的往上涨成了市场的唯一走向。这个趋势Ryan倒不能说是做了准确的预测,但是从去年11月开始就已经有了察觉。当时我自己在帮客户找房的时候,每天新出的房源真的太少了。多大周围的2+1和1室,North York附近的1+1, 还有Downtown Markham的2室每天出来的就没几个,出来的那几个也很快被市场消化了。

4月份开始,随着春暖花开,Listing也有季节性的增加,在新政出来之前,市场已经相对缓和了一些。这个时候政府出了新政,可以算一个双重冷静剂,所以短期内观望气候浓烈成了必然。至于该如何看待,下面是我的个人分析。

A 15%的外国买家税

个人认为这是个短期脑残,长期有益的政策。脑残在于,征税的幅度15%完全拷贝BC省的政策,为什么不是8%,不是13%, 而是15%,就是因为另外一个省放的税率是15%?政府没有给出任何的解释,也没有做任何认证就加了一个这样的税率。

但是从长期来看,没有哪个房地产市场3个月能涨30%,然后接着涨的。如果接着涨,万一崩盘了,对谁都不好。从另外一个侧面来看,去年80万的Townhouse,过3年涨到160万,价格3年翻番隐含的增长率是每年26%的涨幅也不现实。这个时候出的政策,也算是给市场降温,让房地产市场平稳发展。我自己的理念是,无论是自住还是投资,在房地产这个资产类别里,最安全稳妥的方式就是长期持有: 自住依靠长期还款和资本增值积累净值,未来可以升级换房;投资通过长期持有享受资本增值和租金收益,同时分摊交易成本。每年超过15%的增长是无法持续的,但是每年有5%-10%的价格增长就是非常健康的了。从这些角度看,这个政策其实又是有益的。

当然,这个政策无形中又伤害了一批买家:留学生和持工签的人(大多数还是毕业生)。政府的意图很明显,房价我是希望涨的慢点的,另外当然也是为了选票而照顾本地买家,给本地买家一个喘息的机会。省长和财政厅厅长在新政发布会上说的很清楚,房价快速上涨有过度炒作的因素在里面,根本原因还是人口增加工作机会增多,很多人想买房造成的结果。在市场上供不应求的时候(之前的帖子已经写过了,中短期房子明显还是偏少的,长期要再看数据来说话),新政的结果就是把这批人的需求往后推迟了。这批买家不是不买了,而是要等到成为PR后再来买。还有一部分买家,还是会选择交税,一批是不差钱的买家,加税不影响购买,还有一部分可能会选择削减预算。我自己就有一批客户是这样的,刚刚开始工作或者还在读书,本来是准备买的,现在只能等PR下来了再买或者消减预算再买了。这个是适用所有房屋类型的,Condo,TH和House买家都会这样思考。


但是话说回来,强烈的需求还是客观存在的,只是目前需求被分流了一些,那么新政和目前的市场会有什么反应呢?

1 Listing短期增加,需求相对减少,过去几个月任何房子都能随便卖的日子没有了,有缺陷的可能要在市场上停留很久。

2 好的单元(原来讲过:户型,楼层,朝向,位置,开发商)或者好的TH和House,不会因为出了新政就有人拿出来甩卖,在市场中的占比还是会很小,依旧非常抢手。PR或者公民现在买房不受影响,自住型的买房要求相对较高。

3 楼花的需求会有所增加,很多人现在因为税的原因没有办法买现房,又担心房价继续上行,那么2-4年交房的楼花(在2-4年的等待期中变成PR)必然会成为一部分人相对理想的选择。

4 总体而言,市场会平稳很多(开年的三个月简直就是打满了鸡血),抢Offer不会像原来那么夸张,之前水分大的地方应该还会微跌一些。

5 完整的1室1厅可能开始受追捧,一部分原来有打算买1+1的非PR和公民买家会选择预算相对较低的1室来入市。


B Rent Control 租金控制

坛子里的很多人觉得这对Condo是个重大利空,其实不一定。这个政策影响最大的其实是出租公寓楼的房东,这群房东里面有家族企业,有保险的资产管理公司,有上市的REIT。因为出租公寓楼的租客长期租客为主,如果租客长期居住,房租涨幅有限,这些大型房东群体就没什么欲望去建新的出租房了。相反Condo倒不受什么影响,一是Condo的租客一般不会一住就是3-5年(不给房东换房客的机会),涨租金在换租客的时候不受Rent Control的影响;二是Condo的房东招租,正常都会花掉一个月的房租来找经纪出租,一年12分之1的Gross收入就这样没了,就算租客不愿意走,省下的经纪费比涨个5%-10%的租金要划算多了。

投资型买房人,比较在意租金,但是现实就是房价高企的时候,租金涨幅必然落后于房价涨幅。买房的时候,大家不能对现金流也太高的奢望。20%-25%的首付比例已经不可能产生正的现金流了,大家都要接受这个现实。在新政推出后,投资的客户必然会产生观望的情绪,即使接下来有假想的3个月涨幅,错过了也不会觉得可惜;只要观察到市场企稳(看5-6-7这三个月的Treb官方报告),投资的客户应该就会再次入场。

具体的政策目前已经进入了立法阶段,各位可以自行Google: Bill 124, Rental Fairness Act, 2017. 这个Bill里面还有很多不利于房东的政策在讨论,是否推出来还要看讨论的结果。讨论的内容在这里:http://www.ontla.on.ca/web/bills/bills_detail.do?locale=en&Intranet=&BillID=4755, 总体而言还是对房东不利的,但是租房归根结底还是Demand and Supply。我个人认为,无论是买房还是租房,客观上都是需求支撑的市场,至少Downtown的租金还是非常不错的。

C 打击楼花炒作

这个之前发帖澄清过,政府没有提过禁止转楼花的事情,重点研究(还没有实际举措)的问题有主要两个方面: 一个是二手房交易中,经纪借助购房合同中的Assignment条款,来倒卖购房合同,从中获利;另外一个是新房楼花,在项目没有开建的时候,通过改名或者其他方式走灰色地带转让楼花,有获利还不用交税的行为。按正常程序,转让楼花都是再正常不过的市场行为,政府完全没有理由禁止的。

(二)对Condo的“误区”

我并不是只做Condo,但确实写了很多关于Condo的内容来推荐Downtown的Condo,后来也推荐过Downtown Markham的Condo。诚实的说,对North York Condo的暴涨,我没有预料到,但是1月初已经能见到非常明显的迹象,那就是房源的短缺。当然,有些因素影响是长期的,有些因素音响是短期的,具体要结合实际情况来分析。

去年这个时候,我写帖子的主要两个观点是: 第一是Condo是有强烈需求的,年轻人,小夫妻第一次买房用来自住,另外也算是一个入门门槛较低的投资产品;第二就是核心位置的大户型好Condo同时也是供不应求的。至少过去这大半年,预测基本还是很准确的。这些预测也都是结合相关数据和参与市场的体验分析出来的,因为机会不是大家都看到的才是机会,大家都看到那么一波行情基本已经走过了。

但是在我接待客户的过程中,还是难免碰到对市场不熟悉的客户需要花很长时间和很大力气出说服。我自己不是什么都推的Sales,我更在意的是通过自己的专业分析和对市场的判断,成为大家的置业Advisor。客户买来自住的,需要保证客户对房子满意,未来3-5年能够住的舒服舒心;客户买来投资的,要确保投资安全,力争帮客户买到最合适的房产。

就是因为大家有时对这个市场的信息掌握的不够完整,有时确实也错过了一些不错的Deal,我自己也会感到惋惜。所以我也希望通过这个帖子,再次分析一下大家对Condo的典型和非典型误区。

误区1: 只有地铁沿线的房子才值得购买

Downtown的Condo早期在Local眼中是没有人看的上的,当时10/20万的售价也能买独立屋的年代,在Downtown买Condo是非常愚蠢的想法。所以很长时间,Downtown地铁沿线的地价房价都不算贵。经过近10年来的市场变化,Downtown聚集了更多的就业人口,更多的餐饮,娱乐还有消费渠道建立后,Downtown逐渐成为年轻人的主流住房方式。所以过去这段时间,一大部分的Condo建在了Yonge街和Bay街沿线,还有一大批Condo建在了横向的Queen,Richmond,Adelaide,King,Front街以及湖边附近。Downtown地铁周边的Condo从长期趋势来看,确实涨了很多,我们自己人也非常喜欢地铁沿线的房子。

我们也要看到,在Downtown出行,尽管冬天很冷,但是方式还有有很多种的:步行和街车也都是非常主流的交通方式。Downtown的Condo市场也不是只有中国人在大量购买,本地的大量白领也是购买Condo的主力群体。他们购买Condo的主要考虑因素除了交通方便之外,还有大部分把重点放在:哪里去吃饭?哪里去娱乐?哪里去喝咖啡?哪里可以遛狗?哪里可以去泡吧?而要满足年轻人的需求,需要一个生活元素相对丰富的小社区。这些小社区在哪里呢?有我之前介绍过的King West (最正宗的其实是King沿线,Spadina和Bathurst之间),有Concord靠近Roger Centre和Fort York附近的City Place(房价便宜,设施齐全,都是年轻人。原来我是不大喜欢那边房子的设计,8尺的楼高,非常一般的装修,但是那边确实很受年轻人的欢迎),还有我之前介绍过的“非正宗”King West(Spadina以东,University以西)。过去这一年,除了华人特别热衷的多大附近还有湖边,这些地方的涨幅同样巨大。City Place从最先550左右的均价,一路涨到了现在的800左右;King West从700左右已经涨到了900-1000的区间。除了价格上涨幅度不错外,那边的租金也是非常不错的,下面有几个非典型的例子:













所以从居住的舒适程度和生活的方便程度(吃饭,喝酒,购物,超市)来看,非地铁沿线的房子其实也是不错的选择,希望以后大家能多关注。

误区2:投资Condo要买大学附近的

“近多大”和“近Ryerson大学”可能是大家在看Condo楼花广告中用到最多的词之一,但是这些对Condo价值的贡献有多少?

多大附近的Condo历来受中国学生家长的追捧,U Condo经常爆出惊人的成交价,其实都是可以理解的。总说房价是被中国人炒起来的,我不大同意,但是细想一下,这个区域的新房,还真是我们内部买卖为主。未来3-4年,这个区域会有大量单元交房,价格不可能降,但是还能像去年一样的Karma Condo一样,均价从850飙升到1175吗?我没有那么乐观。当然,Downtown的Condo新房一直都还是受追捧的,所以倒不是劝大家不要买多大的房,而是要保持一个谨慎的态度。






再让我们看看“近Ryerson大学”这件事,这个其实是跟多大附近类似的,同样使用的问题分析角度是:房租。话说大家买Condo,有一部分是留学生买来自住,另外一部分就是出租了。我在这里问两个个问题,看完大家就明白了:

A 留学生很多,家庭条件好的学生也很多,从统计的角度出发,租Condo当宿舍的学生比例很高吗?
B Ryerson的学生人数应该在逐年增加,增加的速度有Condo单元(1居室一般能住2个人,2居一般能住3个人)的增加速度多吗?
C 在Downtown,租房的群体是只有年龄跨度为18-23的大学生为主,还是年龄跨度大概在23-35的白领为主?





上图是Ryerson大学周边在建和计划在建的Condo项目,小项目差不多200个单元,大项目300-400个单元。这还不算周围已经建好的N多Condo,新增量就有这么多。我个人认为,Condo位置的考量角度有很多,但是近大学只能算锦上添花的一项。更多的分量应该放在:交通,生活方便程度,靠近就业区域,社区环境这几个点。

误区3:Condo的管理费每年都涨,3-4年后房子就可以卖了

Ryan之前专门写过一个关于管理费的帖子,但是对管理费的误解确实是存在的,我想借着找个机会再做一些“解释”:

A 多伦多的Condo管理费确实比较高,因为包含的成本有很多:冬天取暖,夏天制冷,门口的保安,清洁工,Building Insurance还有各种维护费用。Condo相对TH和House要省掉了很多麻烦,这个优势可以说,管理费的付出是代价,但是Condo的租金其实已经也把这个因素Priced in了。很多人说,买Condo要付很多管理费,殊不知Condo租金相对较高也是因为有管理费付出带来的各种便利(电梯,清洁,倒垃圾,取邮件,地下车位,屋里冷暖全包)。

B 就我观察,管理公司有点半垄断的意思,可以选的就那么几家,Builder一般也是委托跟自己关系不错的管理公司进行管理,业主想更换管理公司的确比较费劲。虽然说管理费是否上涨跟管理公司有很大关系,但是归根还是跟房子的质量有很大关系。质量好的Condo,就算15-20年,管理费还是非常合理(6毛左右/sq.ft); 质量不好的Condo,就算是新楼,也许第二年就会因为质量问题,需要维护的地方比较多,屋主需要付出很多额外的管理费。

C 管理费其实是一种元素输出型(Utilities,保险费,工资费,物料成本)的房屋成本,原则上这些成本多少都会受到通胀的影响。10-20年,房价都翻番了,不能指望管理费没有一点涨幅。但是这种涨幅也不是没有边际的。就我帮客户选房带客户看房的经验,在现在着市场里,不算车位和Locker,管理费在6毛到7毛之间都是非常合理的。能把管理费控制在6毛以下,要么设施上做了精简,要么是质量非常好的楼。如果大家忌惮管理费上涨,其实可以多跟我探讨一下Builder的历史记录。选一个不错的Builder建的Condo,跟选一个不错的地点是同样重要的。

D 从新房的角度讲,3年后管理费会有一次重估,涨管理费的可能是很大的,但是这也不代表管理费会大幅上涨。总体而言,这些涨幅相对都是可控的,除非质量特别差的楼,管理费能从6毛涨到8毛。管理费上升过快(6毛涨到8毛),2室单元实际花费每年可能会上涨2000,10年其实也就2万元。但是从购买者的心理而言,这个房就必须打很大的折扣了才能下决心买了。所以我们需要避开的是那些质量差的楼,而不是只看楼的年龄。

E 从管理费这个角度看,Condo的确是一个消费成本相对较高的住房产品,喜不喜欢有时是跟消费能力有关的。消费能力强,在楼价偏高的时候,管理费是一种正常支出;消费能力弱,即使房子不在核心地段总价较低,管理费也是一种没有必要的浪费。但是归根结底,每个人都有自己的选择,也都有自己的偏好,单纯从Condo的管理费而言,其实没有好不好,更多的判断是合适不合适。

误区4:买Condo一定要买新房,或者5年内的

从自住的角度来看,新房的电器和各种基础设施来看都是最新的,用起来还是很顺畅的,这个完全是可以理解的。但是旧房(5-10年左右的)也有旧房的好处,一个是旧房的价格相对新房还是便宜一些,同样的都是自住,新旧的区别并没有那么大,另外的好处就是旧房普遍户型要好一些。户型的好坏主要反映在两个方面,一是户型更加方正,走廊和角落的空间没有浪费;二是房间对外开窗的地方,新房是窄边对外偏多,旧房是宽边对外偏多。

好户型:方正,卧室和客厅都有大窗






差户型:户型不方正







差户型: 图中单元:2/5/6/7/9都太窄了,整个单元的进光量非常有限







另外这个点跟管理费也有一定关系,很多人买新房是怕旧房管理费涨的太快,但是正如我写的一样,管理费的上涨主要还是看楼的质量。而且老的楼,管理公司管的好不好,质量怎么样其实也很容易判断。所以新楼或者5年新以内的楼固然很好,但是也不要排除一些质量设计均属上乘的旧楼。

因为并不是所有人都对Condo有了解,所以我也是希望分享我一下我的看法。如果大家能抛开这些“误解”或者刻板印象,那么在选房的过程中,选择的维度在扩大,但是选择的精度会提高。

(三)买房卖房建议

就我个人而言,我觉得新政主要还是短期降温的效果比较多,根本上的供需矛盾还是没有打破。新政带来的余波,短的话一个月,长的话3-4个月就应该慢慢消散了。如果市场不像今年头3个月这么疯狂,其实是个不错的时机,该入市的及时入市,该观望的多花点时间观望一下也好。

A 自住型买家:

因为看的房子多了,市场上每天出的新房我都在盯盘,所以单元好不好,看看Listing的内容我基本就能有个初步判断。现在市场的情况是,Listing很多,但是真正能让自住型买家喜欢的单元其实非常有限,短期而言降价是比较难的。对于自住型的买家,目前不要犹豫,有好的就赶紧下手,我也有以下建议供大家参考:

1 对于找房这件事,自己也需要做做功课,有时间就搜搜新出的房源。觉得不错的可以发给经纪,然后两者之间有个互动过程,也能对自己的需求和实际市场情况有个及时的更新。

2 如果发现有好房,最佳的策略就是第一时间看房,这样就能保证不错过任何一个好的房源。2年前,很多房子都是可以攒在一起周末统一看的,现在虽然没有年初那么疯狂,但是好房早点看是有利于准备Offer的。

3 看房前首付和贷款,以及税务方面的事情一定要了解清楚,这样能做到有的放矢。要了解自己最大的承受额度,不要因为预算的原因错过好房。

4 初次买房的朋友都是年轻人,也许不想背太多贷款,但是随着经验的增长,短期内的收入还是有增加的可能的,所以买房的时候最好买自己承受能力范围内最大的房子。这都是过来人的经验,等过了2-3年,现在看起来比较多的房贷也许就不是那么多了。

5 不要因为便宜,而选择妥协,管理费高的,楼层低的,前后有明显遮挡的,千万不要因为价格而去选择这些不理想的单元。房地产市场里,贵有贵的原因,便宜有便宜的道理。一分钱一分货,捡漏的事情是有却不常见,现在买的贵(贵的原因:朝南,高层有View,楼高10尺等等),以后必然会卖的更贵,收回的钱也会更多。

B 投资型买家:

投资Condo在我看来,主要是投资三个点: 时间,地点,还有具体的楼。把握好这三个点,投资Condo理论上会有一个良好的基础

1 时间:在新政后,大家选择观望是非常正常的,所以看看5-6月TREB的市场报告再做决定也不错。

2 地点: 如果有计划想买,还是要和经纪做好Research,尽量把重点放在水分比较少的优质区域。

下面是今年3月市场最疯狂的时候,华人买家买的楼。我个人猜测,可能是有人买来自住的,但是价格实在是太离谱了。单纯从投资的角度来看,我搜到周围1+1最贵的租金是1900,绝大多数的租金是1800左右。如果租金最高是1900,租售倍数达到了316倍,投资现金回报率简直低的惊人。









3 具体的楼:无论新楼旧楼,一定要远离管理费高,质量偏差的楼。

下面这个楼估计大家都很熟悉,个别户型的View确实不错。但是这个661尺的1+1,只有1年多新的楼里,管理费居然已经超过了0.75元/sq.ft。当然,管理费贵点能承担,但是这个在新政后成交的单元,以高于叫价5万的价格成交,均价也有938了,我也是醉了。





另外我自己的比较想强调的一点是,适合自住的房子(实际适合或者是合适目标群体)同时肯定也是适合投资的。也许这些房子,在目前的市场是相对抢手的,付出的代价要大一些,理论上当房子卖出的时候也应该是抢手的,卖价自然也不会低。

C 卖家:

以现在的市场状况来看,我给Condo卖家的建议是现在不要拿出来卖,除非急需用钱或者在换房的过程中。

现在市面上的Listing在增加,不可能像头三个月,随便一个房子就能卖出去了,如果想卖,Ryan有以下个人的建议:

1 有租客的房子,最好等租客走后房子搬空清洁了再卖。

2 有时间一定要把Staging做好,做跟不做可能区别就1000-2000块,但是买卖的差别会非常大。

3 如果房子的Condition比较差,适当的翻新(地板,墙面,壁橱,卫生间,电器)都是非常有必要的,投资也能通过卖一个高价收回来。

4 楼层低,朝向差的房子要适当降低期望值,低价设Offer Day的方式还是可以进行,但是价格的话参照1,2月的就可以了。不要因为太强调要价,而错过了接Offer的机会。

5 市场上只是Listing增多而已,没有必要恐慌,如果在一个在售单元比较多的楼里有同户型的单元出来,一定要等同户型的卖掉了再上市。这样是个双赢的结果,两个同样的单元同时净价,结果绝对是双输。


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asssxz 最后编辑于 2017-05-04 23:42:03

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论坛热帖

Mr.Solo

Mr.Solo
     2 楼
沙发~~~顶下楼主

H13131

H13131
|
     3 楼
不错

janice-lao

janice-lao
|
     4 楼
请问楼主,St. Patrick 地铁站旁边,两室Condo,大约可以卖多少。

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     5 楼
原帖由 Mr.Solo        于 5/4/2017 7:43:02 PM 发表
沙发~~~顶下楼主
谢谢帮顶

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     6 楼
原帖由 H13131 于 5/4/2017 9:29:04 PM 发表
不错
谢谢

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     7 楼
原帖由 janice-lao 于 5/4/2017 10:00:35 PM 发表
请问楼主,St. Patrick 地铁站旁边,两室Condo,大约可以卖多少。......
请问你问的是426 University的吗?

下面这个两室单元,4月初成交,763尺东南方向,不带车位,可以参考一下。

Downtown不错的地方,不带车位均价基本都在900-1000了。


gtagta003

gtagta003
|
     8 楼
楼主 写的很专业啊 不错 顶一下

janice-lao

janice-lao
|
     9 楼
asssxz 发表在7楼
请问你问的是426 University的吗?[/f...
谢谢楼主!回复很用心!

jzb_jili

jzb_jili
     10 楼
好文!

efsefs

efsefs
     11 楼
很专业

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     12 楼
原帖由 jzb_jili 于 5/5/2017 8:59:15 AM 发表
好文!
谢谢帮顶

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     13 楼
自己顶

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     14 楼



做不做Staging 区别很大

darkseraph

darkseraph
     15 楼
专业, 顶
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