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查看     | 回复 95 细谈Downtown的Condo(四)Loft风格Condo简介 567月市场观察和建议

asssxz

asssxz
| 只看楼主
之前花了很大的篇幅来写Downtown的区块,这次希望借此机会介绍一下我比较喜欢的Condo类型。觉得我写的不错的朋友,可以帮我顶顶帖子。觉得有些问题没写好的朋友,也请拍砖赐教。

小众Condo风格之Industrial Loft

Loft的本义是屋顶下面的开阔空间,现在专门用来指代格局开放,拥有挑高或夹层的公寓单元。多伦多的Loft,大致可分为Hard Loft和Soft Loft两类。

Hard LoftHard Loft多为厂房或者仓库改建,外观和结构都保留了很多工业时代的印记,10尺以上的层高,室内裸露的砖墙和管道,工业风的窗户,都是hard loft最显著的标志。纽约曼哈顿中城的SOHO区就是著名的Hard Loft聚集地,早期的居住者多为从事艺术、文化、设计产业的专业人士,他们既把这儿当作居住空间,也用来做为自己的工作室。时过境迁,现在的Loft成为了condo的一种小众类型,大多都是普通的居住单位,少了很多曾经的艺术色彩。




(Button Factory Loft, Toronto)

多伦多大约有60-70个公寓楼可以归类于Hard Loft,集中在King Street 和 Queen Street沿线,一出Downtown Core,这类房子基本上就绝迹了。工厂改建的Loft大多房龄比较老,但很多管理的都非常不错。以著名的Toy Factory Loft为例,这栋位于Liberty Village的房子是加拿大最古老的公司Irwin Toy Factory的旧址,2008年被Lanterra改建为Condo Building。这座九年新的公寓楼,虽然尺价已经从470跃升到了810,但在既有健身房又有保安的情况下,管理费还依然停留在0.4/SQFT的时代。与之相似的位于Queen West的Candy Factory Loft,虽然房龄已经17年,管理费从2009年到现在也基本没有变化。

之前已经卖掉的155 Dalhousie Street, Unit 615就是一个典型的Hard Loft Unit 。这座位于Eaton Centre附近的楼原来是Sears的 Warehouse,1999年改建成了住宅,楼内有健身房,游泳池,甚至篮球场,管理费也维持在0.6左右的正常水平。这个房子我自己去看过Open House,12尺的屋顶,去年房主做了全部的翻新,智能家居控制系统,装修的非常有品味。



(The Merchandise Loft, Toronto)

有意思的是,本来我以为这只是年轻人喜欢的风格,没想到去看Open House的有很多白人中老年夫妻。但是仔细想想,上世纪八九十年代是美式工业风最兴盛的时期,除了住宅,工业loft风格还直接影响到了咖啡馆、餐厅、工作室等所谓的‘第三空间’,所以很多当初的文艺青年,现在的文艺中年考虑downsize到这样一个Condo好像也没有什么让人惊讶的。




(Sense Appeal Coffee, Toronto)

至于这类房子的优缺点我觉得要辩证来看,甲之蜜糖,乙之砒霜,作为一个比较小众的住宅类型,有些人不能接受的地方可能恰恰是别人喜欢这种房子的理由。首先,Hard Loft的特点就是小众和与众不同,虽然房子外面大多其貌不扬,但一进去就会别有洞天,比住一个四面白墙的房子更文艺,更能称霸朋友圈,这个情怀都能造手机的年代,情怀挑选住房也不难理解。当然这种小众性注定房子的受众比较窄,在房产市场是一个niche market,自住有人会非常喜欢,投资的一般可能不会考虑。其次,Hard Loft的层高一般都在10尺以上,有的干脆16-18尺客厅挑高加一个Mezzanine空间。并且结构开阔,通常靠家具摆放和功能设计而不是墙壁来分区,所以很多800、900多尺的单元也只做成一室一厅一卫甚至一个大开间,不是非常适合有小孩的、人口多的大家庭。第三,正如上面所说,这种Loft一般由旧房改造而成,房龄比较老,虽然很多楼管理费控制的不错,但对喜欢新房的人来说可能也不是最优选择。不过真正会选择工业Loft的人,本身就是奔着老房子这一点去的,看重的往往也是老房子独特的结构+现代化的装修,有一个历史感和居住舒适体验的平衡。最后,Loft一般都是密度比较低的Condo,不会有太多层,所以很难有一览众山小的View,也不会有全玻璃的现代外观。不过从另一个侧面来说,密度低意味着不用花太多时间等电梯和其他共用设施,至于View和密度孰轻孰重,就要见仁见智了。

随着多伦多Condo的蓬勃发展,房子越建越多。但是在可预见的未来,应该很难有新的Hard Loft出现了。第一是因为在核心区域已经很难找到值得改造的工厂和仓库。第二是很多时候,改造的成本比新建更大。对开发商来说,与其花费更多的时间、精力、设计来改建一幢只有7-10层的boutique building,不如直接拆一个停车场,建一栋几百个单元的condo来得划算。

Soft Loft

Soft Loft是仿照Hard Loft风格建造的住房,并不是由旧房改造而成。相比较而言,Soft Loft的工业元素就弱了许多,其特点一般体现在相对较高的层高,更多的运用Concrete Material,偶尔裸露的管道上,所以也更容易被大众所认可。对于一些接受不了Hard Loft粗犷的风格,但是又不想千篇一律的年轻人来说,是一个很好的选择。














Loft风格Condo的购买建议

从开发商的角度来讲,改造Hard Loft和建造Soft Loft是进入多伦多地产开发行业的一条路。相比买一块地来建一个新楼,旧楼改造相对要容易一些。相比建一个高层Condo,中低层的Loft的规模和成本相对要小很多。同时,在过去很多时候,很多人都不是很待见Condo,中小型的Loft项目普遍很受欢迎,所以大家比较熟知的开发商例如Cresford和Lanterra,他们最先的项目都是Loft风格的房子,等做出口碑后再开始建“更来钱”的高层“普通”Condo。走类似路线的开发商还有以下这些:Urban Capital (现在M City的开发商),Freed (Kingwest项目最多的开发商),Sobora,Harhay。以上这些开发商,尽管不像Tridel或者Great Gulf那么出名,但是因为发展初级阶段都是花了很多时间来完成各自的项目,所以一般来讲质量都是非常有保障的,在管理费控制比较合理的情况下,Loft风格的Condo在市场上一直很受欢迎,保值增值的效果也很明显。

另外要额外提一下,最坚持Loft风格的开发商还是Lamb,无论什么时候,他们家的项目一直都是外部强调不同的设计语言,内部始终保持Loft风格的装修,这也是为什么我一直比较推荐的原因。感兴趣的朋友可以看一段他们自己的宣传视频:https://www.youtube.com/watch?v=sLLGoMX_tKo,虽然有王婆卖瓜自卖自夸的嫌疑,但是也跟客观真实的表达他们开发Condo项目的态度。

顺便再贴一张他们自己的宣传图,拿自己项目的首发价格和最近市场成交价的一个对比,收益还是很明显的。




前文也提过,Hard Loft都始于工厂和仓库的改造, 这种历史原因导致了Hard Loft只能在Downtown和周围才能找得到。而Soft Loft兴起后,第一因为更受年轻人的追捧,第二也因为对装修的要求成本上升(只有Downtown能吸收相对较高的房价),导致这些项目也只在Downtown开发。无论是密西沙加,万锦还是北约克,为了保证价格大部分能够接受,这些地方开发的Condo都只是正常的Condo。

567月市场观察和建议


作为一个经纪,我自己想了想,最需要的服务就是到位的买房和卖房服务。至于说服客户去买房或者卖房其实跟我的角色是没有直接关系的,所以在这里我只分享我的市场见闻,是涨是跌各位自有自己的判断。


A: 5月的价格和销量趋势





上图的数据是Downtown核心C1区的历史数据,截止于今年5月。

1 Sales: 新政效果很明显,销量的高峰止于今年4月,但还是明显高于14/15年的数据
2 Average Price: 季节性的原因(每年基本5月是上半年的平均楼价顶峰)加上新政,均价掉头下降。
3 New Listings: 新上市的新房基本和历史趋势同步
4 Active Listings: 相比1-3月,再卖的房源明显增多,但是还是明显低于市场的平均值
5 Months of Inventory: 市场存量一直运行在低位(Listing 偏少,销售快),这也是最合理的上涨解释:买房的人多余卖房的人。
6 Days on Market: 平均售出天数一直在历史低位,5月有一个明显的上升,卖家卖房周期相对增长。

其实这种图对市场的现状其实是一种非常直接的解读,5月份的实际情况也确实如此:
1 随着季节性的上市周期(4-5-6月)到来,各种各样的单元都在上市(楼层低的,房子老的,管理费高的),客观上拉低了成交的平均价格
2 新政+Listing增加,投资客基本全部停手,市场上只剩自住型的买家


B新政后的价格形成机制

当市场步入调整,只存在1-4月的“疯癫”市场现象我们现在应该不会再遇到了:
1 无论单元的素质是什么样的,每个都要抢,各种创新高
2 销售周期基本都在7天之内,好的单元基本1-3天就卖了
3 有人不看房就下单
4 同样的单元,低楼层的比高楼层的同样单元晚上市半个月,价格还能高出2-3万(50万左右的房)

很多第一次跟我看房的客户刚开始和我交谈的问题基本归类于两种:
1 这个房能砍多少?(定价偏高时) 
2 这个房需要加多少? (定价偏低时)。我的回答是: It really depends,因为这个要结合市场的情况来分析。新政后市场是个什么情况,价格是怎么形成的,现在趁着这个机会分享一下我的看法。

有关价格的4个关键词:1卖家心理 2买家心理 3上市时间  4想下单的人数

假设一个带车位1+1的Condo,公允的(这个很难去界定什么是公允的,只是个假设)市场价格在65万,我们来看看能出现什么样的情况。

卖家可能的定价和背后心理:
U:72万(觉得自己的房子可好了,想买大价钱),占比10%左右
V:70万(不了解市场现状,觉得房子值钱),大概也有10%
W:68万(有意标了一个稍高的价格,先挂挂,等买家来谈),这是14/15年的最常见的放Offer方式,大概占比30%
X:65万(就想卖个实价,不会在短时间内接低价Offer),占比大概15%
Y:63万(卖家不贪,觉得时间不好,这个价格卖了也不错),占比很少,大概5%
Z:55-60万(抢Offer),需要抢Offer的还是很多的,大概30%

买家心理:

A:觉得65-68万都是合理价位(着急买房),大概占比10%
B:64-66万也都行(已经了解市场,有相对合理的预期),占比50%
C:预算只能出到63万(非捡漏,但是预算受限)占比20%
D:只想出到61-62万(觉得市场这么不好,捡漏好机会啊)占比10%
E:70万没问题啊(直接被忽悠了)占比10%

上市时间:
XS:0-1天 
S:一周以内 
M:两到三周 
L:四周及以上

想下单的人数:
O:只有你一个
T:有别人(其实有别人下单,价格就有可能上升)

从上面我列出来的各种可能,大家应该能看出不来具体的价格出来说简单也很简单,说复杂也复杂,应该是各种情况的排列组合。从卖家的角度出发来看,可能发生的情况供大家参考。

U:肯定卖不出,现在这个情况,谁都不傻,上市时间肯定往一个月上走。
V:上市2周内,有人看,但是不会有人下单,除非碰到被忽悠的E类买家(这也是为什么,楼价大涨过程中经常有特别的新高出现的原因)。等2周后自己砍2-3万变成W型的卖家,上市时间会在4周左右。
W:也是先上市,一般有一轮的降价,最后成交差不多会在65-66万之间,买卖双方都不吃亏,一般1-3周解决战斗。
X:房子看的人很多如果遇到A型客人,然后因为价格相对公道,这个时候如果有2个人想下单,价格还能往上加个1万左右;如果碰到B型的客户,1周之内,65万的挂价卖出也很正常。
Y:卖家不贪,但是市场需求还是有的,碰到AB型客户,竞价在所难免,成交也能奔到65-66万。这个时候,如果因为房子有点小硬伤(Condition不好什么的),或者带着租客,屋里乱的不行,C型客户多少有点机会,63万卖家觉得不亏,买家算是捡了个小便宜。
Z:现在抢Offer还是有的,情况就有点复杂。碰到A型客户,价格还是能炒上去的,如果A型客户的经纪足够厉害,给一个65万的Bully Offer,尽管买家很着急,也能以一个相对经济的价格拿下心仪的单元;碰到B型客户,价格在64-66都比较合理;C型客户现在只能寄希望于AB型的客户不在抢Offer的行列中,如果运气好,说不定之前的单元都在65-66万成交,这次62-63万也能拿下。


C 市场的直观感觉

再来从买家的角度来看看现在的市场:

A 这种客户预算比较充足,但是要求也是往往比较高的,实际可以买的单元没有很多,通俗的话讲就是兜里揣着钱,短期不一定能买到想要的。
B 看房需要等,周期1-3个月,碰到合适的才下手,下2-3次Offer后,应该能买到合适的房子
C 要看运气了,因为Condo的价格直一很坚挺,Deal不常有。很多时候,经过一段时间的市场教育,会慢慢把自己预算向上调整。
D 核心地区,这种买家肯定是买不上房的,就跟65万的房想卖70万一样,诉求非常直接,但是跟现实是冲突的。

Downtown市场6月-7月中旬的市场感觉:

1 不大理想的单元,走的很慢,慢一般会超过1个月,很多卖家会撤Listing。
2 抢Offer还是很普遍,只是往上走的力度要少了很多。抢人的多,有的价格比3月份还会高一点。
3 随着暑期到来,Listing明显也在减少,很多楼现在出的单元比较有限,很多买家出现无房可看的窘境。
4 从看房的角度来看,看房的人还是很多,有时比较热门的Listing经常有Double Bookings。

综合的情况是,就算拿着钱,你也不一定能买到一个合适的,买房周期可能从1-2个月,延迟到2-3个月。房价要降?凭什么呢?

楼花市场:

之前有讲过,因为新政的原因,很多留学生和持有工签的毕业生在买房时,由于15%的税收,在预算方面受到了很大的限制,本来有的买房计划倒不是取消了,而是延迟了。而这一部分的需求就会被转移到了楼花市场。2个月后,这个预测可以说是兑现了,现在的Condo楼花真是一片繁荣:

Downtown核心的Nobu和234 Simcoe一个均价都在950-1100之间,被抢完了。
Concord在Spidina/Front附近的Canada House,均价在1100-1200之间,也被抢完了。
多大门口的Theorty Condo: 第一批的量非常少,均价接1000被秒了,第二批隔天上市涨价接近30%,还是被秒了。
非Downtown核心区域的Bicanca,价格非常贵,高层都是大户型,120万起价竟然也是卖完了。

关于楼花和现房的选择,我会再详细分析一下,这次主要就是更新一些市场的现状


D 三个值得注意的主要市场变化:

1 租金上涨

我自己主要是做买卖,除了客户买来投资的房子用来出租,一般我也不参与租房市场,但是租房市场的价格变化我还是很关心的。任何一个最近出租过和求租过的人都会有比较直观的感受,就是租房很难,房租出租很简单。我自己得到的信息渠道也有这样的反馈:1月买房自住的客户跟我讲,年初的时候1室大概的价格在1650-1700,现在基本都1850-1975了;我4月份买房的客户还在想到底是出租1700还是1800,实际的房租已经涨到1900了;我目前带着看房的客户目前也是租房住,见面就跟我抱怨租房好难。下图的单元去年的租金在1700,今年5月我帮我客户出租了一个一模一样的,租金在1800,现在也涨到1950了(上市一天就加了150)。







很多人会把房租上涨归因于4月新政政府也出台了租金控制的提案,所以很多新出租的单元就把价格一次性调高了,我并不这么认为。其实新政影响的是现有房客续租的问题,一旦一个新房上市,房东定价必然还是根据市场来的,归根结底还是四个字:住房需求。

年初的时候,由于房价快速上涨,Downtown的租售倍数从210-240这个区间跳涨到了240-260这个区间。一般来讲,租金上涨肯定是追不上房价的,但是这次租金也有10%-15%的上涨,那么租售比大概又被拉回到230-250这个区间。年初的时候,25%的首付,还能找到正现金流的Condo,现在基本到30%-35%才有可能。Condo好租好管理,但是20%-25%的首付想有正现金流的日子已经没有了。有正现金流的一个前提就是房价相对较低,即使租金涨了,房价也不怎么涨。但是在一个多伦多这种北美地区人口集中的大城市,尤其是Downtown核心,低价Condo基本是不可能有了。



上面也说了,无论是租房还是买房,都是需求兑现的方式之一。可能房价贵了,租房的人就多了一些;有可能租金涨了,租客最后又觉得还不如买房划算。这样说,租金上涨对房价有间接支持的作用,毕竟估值体系没有大变化(租售比),估值结果是要向上走的。说这么多的目的是什么?就是现在来看,Downtown的Condo,无论是租房和买房的人都没有减少,房价涨多少我个人认为不太好判断,但是下跌我真不觉得会发生。当然,话不能说绝对,前期Downtown有些地方房价也是涨了一大波,楼花价格也都有点离谱,必要的调整也是会有一点的。


2 利率上涨

如果说租金上涨是利好,利率上涨必然就是利空了。但是任何问题,我们还是应该用尽量客观的眼光去看待。我自己虽然不像Asset Management或者Capital Market的从业人员,那么关心利率,但是基本的认识自己认为还是可以的。之前也听过看过其他人对这次加息的理解,这次我也借这个机会谈谈我的想法。







首先: 08年金融危机的全球货币宽松政策确实在今年有收尾的迹象,但是理论仍然处于历史低位。
其次:这次央行加息,其实有点被动加息的意思,美国都加了,加拿大也应该加点,非主观意愿(北美自由贸易协定,全球“缩表”各种因素掺杂,分析就不班门弄斧了)。
然后:利率不光是老百姓的融资成本,同时也是政府和公司的融资成本,整体抬高各方的借贷成本,其实是不符合大多数人的利益的。
另外:利息上升客观上也降低了大众的消费能力,一部分收入被用来支付更高的利息,从鼓励消费的角度看也是不符合大多数人利益的。
再者:2%的通胀目标线(央行评判加息的重要参考点)其实没有到,由于加币升值,进口输出的产品价格可能还会有所降低,CPI不过2%,后面的加息很难。
最后:加拿大的整体经济没有好到连续加3-4次息的地步,连美联储最近也在释放鸽派言论,暗示加息步伐会视情况而定(Expectation Management)。

总体而言,我个人觉得多次加息,把隔夜拆借利率上升到1.5%(1%的增幅),基本在一年之内是很难见到的,再加一次0.25%,理论上还是可行的,

那么利率对Condo市场有什么影响呢?我个人认为多少有一些,但是不会对市场造成根本上的冲击:


月供方面




上图是我假设一个65万的1+1,20%首付情况下,25年的还款期,5年可变利率月供的变化图。

加息前(2.25%):月供2,268
一次加息后(2.5%,假设银行Prime Rate同步上升):月供2,333
两次加息后(2.75%, 假设银行Prime Rate同步上升 ):月供2,399

即使两次加息,月供无非上涨133,这个涨幅对于绝大多数人来看,都还是可以接受的。从贷款的角度看,月供上升133,一年增加的月供是1600。新贷款的审批要求,一般要求月供增加后,收入对应增加2.5-3倍(这个假设的前提是,80%的贷款已经基本全部占用了你的所有贷款能力),那么要求你的税前收入要增加4000到5500左右,其实也都在接受范围内。

换句话说,如果借的是104万,买的TH或者独立屋,一年月供每年增加3200,收入要增加8000-10000左右,这种影响明显对总价高的物业影响从绝对值而言要大很多。

Condo方面,加息后月供会有所增加,贷款批复对收入的要求也有所增加,负面影响是有的。


汇率方面

利率和汇率往往是联动的,这段时间由于各种原因,加元已经来到了5.3。对于新留学生来说,上学的成本上升了很多,但是对已经工作的人而言,5.3的汇率实在是太低了。当然,汇率从4.8左右升到5.3左右,这个购买力的影响还是很大的,理论上给已经在加拿大的朋友减轻了一点来自海外购买力竞争带来的压力

结合这两方面的形势变化,自住型客户还是会继续找房看房,决定不会有大变化,顶多预算向下修正一下(这恰恰是Condo相对火爆的原因,总价低的刚需);而投资型的客户,在9月前无疑会继续观望,这都是非常合理的想法。

3 潜在的Regulation变化

现在新闻里提到,OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)在酝酿给正常首付20%以上的贷款做压力测试,一般的结果是贷款要在现有的市场利率上加2%来看借款者是否有足够的能力还款。去年10月已经实行的政策是给20%以下首付的贷款者,做压力测试,理论上让低首付的借款能力降低了接近25%。现在可能实行的新规则,大概理论上差不多要打个8折。假设家庭收入10万年薪,信用分数不错能借6倍年薪(信用分数一般,工作一般大概是5.5倍),大概能贷60万,能买75万的房子。压力测试后,就算信用分数不错,10万的年薪,只能借4.8倍48万的贷款额度,预算就只能买到60万的房子了。

这个政策目前只是提议,聪明的人应该会选择先观察一下这半年的情况,如果9月房价恢复上涨,也许制定政策的人会选择一个合适的时机。如果房市发展平稳,这个政策是否会实施,还是值得怀疑的,短期之内不要有过分担心。


E 买卖建议

买家: 具体建议文中其实已经提过了,大家进场看看就会发现即使预算到位,买房也不是很容易。具体的注意事项可以参考我的《详谈三》,里面提的比较详细。


最后给卖家一点建议:因为给买家的建议是继续买,乘着78月的淡季价格还算平稳,那么对于卖家的建议就是目前除非要换房,不要卖。如果要卖,欢迎找我咨询。



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个人文章列表:
聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐
聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(二) 估值和投资建议

细谈Downtown的Condo(三)新政下的买房卖房建议 买Condo的常见误区
也来聊一下Downtown的Condo 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费
Assignment风险提示:简单讲一下转楼花接楼花的税务和现金问题 以后会再更新
针对有买房想法的朋友 谈一下房价 最好的时间是现在

房产编辑 最后编辑于 2017-07-31 23:03:34

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论坛热帖

大白0.0

大白0.0
     2 楼
写得很客观。手动点赞

Mr_Steve

Mr_Steve
     3 楼
有理有据 mark一下

单车教练

单车教练
     4 楼

bucuoz

bucuoz
|
     5 楼
看来楼主也是觉得这个阶段不要卖房,对后市还是有信心的。
请问楼主为什么有信心多伦多房价不倒呢?

Amujuyw

Amujuyw
|
     6 楼
第一張竟然是我朋友的房子唉

ffffish

ffffish
     7 楼
在房版充斥着多空谩骂的时候 这样帖子太难得了 必须顶一下

发条吉子

发条吉子
|
     8 楼
ffffish 发表在7楼
在房版充斥着多空谩骂的时候 这样帖子太难得了 必须顶一下
+1

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 bucuoz        于 7/20/2017 8:01:35 PM 发表
看来楼主也是觉得这个阶段不要卖房,对后市还是有信心的。请问楼主为什么有信心多伦多房价不倒呢?......
其他地方我不清楚 我主要看城市中的核心地区

1. Downtown核心的Condo,价格40万起,大多数人还是可以负担的。好的两室70-90万之间,从来也不缺买家。
2. 房租在上涨,没什么原因,就是需要住房的人多。房租上涨多少能跟升息对冲一下。
3. 我的投资型客户,4月后都在观望,估计是够呛会入场了。理论上买房的人少了些,可是我的自住型客户现在都在等房源,无房可买房价去哪降?
4. Condo的市场里,我基本从来没听过断供”和“没法Close”这些字眼,没有断供这些因素,房价真的没法跌。

大涨未来肯定是不会有的,温和上涨我还是比较有信心的。

House我不大看好,个人觉得TH以后还会不错,具体当然要看区域和sub-market,以后有机会再做研究和分析。

bucuoz

bucuoz
|
     10 楼
现在condo抗跌,但依旧在跌。
我是投资客,只要目前情况不改,我就不会投资。
而且downtown据我所知很多是留学生海外买家买的。
现在15%虽然可以退税,但极其麻烦成本也提高不少。还有非常多的限制!所以留学生购房会遭到打击!
租金上涨不代表可以正现金流!
现在的价格太高,稍稍的租金cover不了mortagage和未来上涨的intrerest rate。
正现金流已经非常难了,还有未来加息提高还款利率。
所以投资不是那么具有价值,不如存银行买理财产品。
只要放开海外买家税,一切都好说。
否则downtown condo也麻烦。
80年代上次大跌,downtown condo跌的是最惨的,因为太多overssupply,太多投资客condo。

bucuoz

bucuoz
|
     11 楼
我既不看好house也不看好condo,house是本地居民家庭基本生活,condo是年轻学生或者没有家庭上班族。
不打开海外买家税,麻烦..............

H13131

H13131
|
     12 楼
写的👍不错

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     13 楼
原帖由 bucuoz        于 7/21/2017 2:24:55 AM 发表
现在condo抗跌,但依旧在跌。我是投资客,只要目前情况不改,我就不会投资。而且downtown据我所知很多是留学生海外买家买的。现在15%虽然可以退税,但极其......
怎么说呢,这个就是仅仅从数据观察和实际交易经验的区别。

1 “Condo在跌”,这个就看均价吗?实际情况是6-7这两个月,历史趋势是平均价格低于4-5两个月的,季节性因素占主导。如果说下跌,也要apple to apple的比较,就是看同样的单元成交情况,我并没有觉得同样的单元已经跌了。

2 我的客户有一半是留学生,确实受了影响,但是不代表他们不买房了。其中一部分预算往下减了,其中一部分去买楼花了,文中我也都提到过。而且留学生买房可以算作一个非常直接的外部增量,每年都有新的留学生过来,每年都有新的毕业生留下。

3 我也说了,投资的现在进不进场我也不是很Care,少点投资的,自住的买的时候竞争还能少点。现在的市场就是首付30%-35%才有现金流,这是市场现状,不喜欢可以不进场。之前便宜的时候,20%-25%的时候是有正现金流的,Condo还不是没人买?天天有人抱怨管理费高什么的,后来发现Condo涨了又一窝蜂的进场。现在政策稍有变动,就一窝蜂的退场,太正常了。至于买什么理财产品,就是个人选择了。

4 80年代大跌?说实话,你去看看那个时候的利率再回来讨论问题比较好。其他各种因素也发生了天翻地覆的变化,举个简单例子:80年代多大的中国留学生能占到5%?

5 Condo的购买主要群体肯定是年轻人,但是这就是刚需,House已经涨上去了,Condo是唯一的入门型产品。无论是中国人,印度人,本地人,中东人,我的经验是大家都喜欢住Condo,Condo市场不存在什么本地和非本地的区别。另外我的客户群体中有:退休老人,从蒙特利尔来多伦多的移民,本身有TH和House在Downtown准备买Condo作为第二套房的。这些客户也不会因为外国买家税而受影响。

6 再最后需要强调的是:房源太少!房源太少!房源太少!

bucuoz

bucuoz
|
     14 楼
楼主太能忽悠人了。我只想说明这点。
经纪的一大共同点就是睁着眼睛说瞎话。
我看的几个downtown condo都比高峰期跌了。还说没跌,真的是服了。
bank of canada前几天发了文章说 downtown condo oversupply太过于严重。尤其toronto downtown condo。

bucuoz

bucuoz
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     15 楼
楼主是个 hard seller。太hard了。海外买家税不放开,只能靠忽悠人的经济天天忽悠人。
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