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查看     | 回复 62 细谈Downtown的Condo(五)KingWest介绍 楼盘推荐 政策追踪

asssxz

asssxz
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距离上次的帖子已经有两个月了,中间经历了一个相对清淡的暑假,9月份开始回来还是非常忙的。最近市场又有一些新的变化,帖子应该要出新的了。

这次更新也有一点小变化,主要会分为两个部分。第一部分是社区的介绍,对应的楼盘介绍会放到第二楼单独介绍;第二部分是对现在市场,政策和未来趋势的一个大致分析,也欢迎有想法的朋友在帖子后面留言。老规矩:如果觉得我写的不错也可以帮我顶顶帖子。

(一)King West核心地区介绍











在我的第一篇分析帖子中,我只介绍了King West在Spadina以东靠近金融区的部分。那边不能算纯正的King West,实际是Entertainment District。主要还是靠近金融区的原因,还有接近地铁的因素,让那边在国人眼里的接受程度要高一些,之前NOBU Condo的热卖也侧面验证这边的人气。

King West的其实不大,边界其实是在Bathurst和Spadina中间,北不过Queen St ,南到Front St 。在这个区域里,我经常带人来看,也帮客户抢过Offer买过房,但是实际的兴趣却比多大附近和King/University那边少了很多。为什么我们大多数人对这个区不是很感冒呢,我自己想了想主要有以下几个原因:

1 是真的不熟悉:无论是年轻人还是老一代的技术移民前辈,一般经纪看房都不会推这边。
2 不近地铁:在很多人眼里,Condo已经很贵了,既然花了钱,近地铁是一个必须选项,尤其是多伦多冬天这么冷的情况下。
3 这个区域是限高的,未来的新楼总高也不过15-20层,没有开阔的视野,没有高楼层的选项。

如果对上面其中2点比较在意,这个区域的房子确实不适合自住的朋友。但是话说回来,从我自己买房和带客户看房的经历看来,这片区域是值得推荐的,也是本地人的最爱。
这片区域的优点:

1 生活气息浓郁:周边有很多不错的餐厅和咖啡馆,周末晚上还有夜店,年轻人都很喜欢。





2 房子素质都不错:我前一篇着重介绍的Loft Condo在这片相对集中一些。这边Condo主要卖点是:无论是大厅还是室内都是现代装修风格,定位较高,装修用料不吝啬,房子质量有保证。如果来一个2天的看房团,一天在北约克,一天在这里,感官上的对比会非常强烈。这个不需要有多专业,看几次房就能感受出来。









需要补充的是,尽管楼层不好,有好View的单元不算多,这种小楼的优点是:住户少,不会感觉拥挤;楼层不好的情况下,上下班的时候也不用抢电梯。

3居民素质较高:如果说多大附近中国人扎堆推高了那边的房价,这个道理同样适用于这个区域。本地人对这个区域的喜好,也无形中让这个区域的房价相比其他地方要高一些,大致的均价在850-950。本地人大多非独生子女,买房就算有父母接济但也是少数,理论上在这片区域里买Condo,业主的工作和收入都不错。有几次看房问屋主是干嘛的,得到的答案是医生;另外一次帮我客户买房,最后Offer被接受后又跟屋主闲聊了几句。屋主是律师,卖房的原因是已经在Leslieville买好了独立屋需要卖掉原来的房子。虽然这是个小样本,但也能说一些问题。

4 本地需求来源于当地的就业市场,无泡沫:除了Downtown金融区,这里也有很多写字楼,将来的规划也有很多写字楼要建。需要重复但不是所有人都了解的一个事实是:多伦多Downtown区域的写字楼空置率是全北美,全北美和全北美(说三遍)最低的。而很多优质的公司的办公地点就在King West。这边的公司多以10-100人的IT为主,为广大程序员朋友提供了挣钱多,离家近的真正可能。另外加拿大最大的写字楼(REIT)投资信托基金是Allied REIT,他们自己的总部就在King West。除了Downtown核心几个大楼归Oxford, Sunlife,CPPIB这种大型基金持有外,持有物业最多的就是他们。在看看他们在King West的布局,就能看出作为一个机构投资者对这个区域的认可。自住的话,周围邻居收入都不低;出租的话,租客信用和工作也没有问题。总的来说,无论租售都是有真实可靠的需求做支撑的,交易的投机比例非常低。










5 未来的本地发展中心,下面的两张图显示了未来10年的人口增长预测和相关房产开发的情况,King West会是人口增长最集中的位置。很多人会疑问,这么多人不挤吗?我的答案是会很挤,但是挤对于大城市来说是有限土地充分利用的标志。英国伦敦挤不挤?伦敦的路比多伦多的路还窄,但是核心地位和受欢迎的程度是无法撼动的。多伦多Downtown本来就不大,核心的地块就那么多,现在还是抢占好位置的好机会。









(二)9月市场的直观感受

1 每天搜房源的时候,总能看到很多房子在市面上挂着, 但是可以看的房源不是很多,好单元依旧需要等,有效房源偏少。

有效房源是我自己定义的,用的是排除法其实很简单:楼层太低的不算(1-10楼),太老的房子(超过20年的房子我从来不带人看),管理费太高质量太差的,定价不在市场价的。

A 下面就是楼层太低的,11 Charlotte是个非常不错的楼盘,过去也也几次介绍。但是像这种2,4,8楼的,在Downtown我基本不会推给我的客户,除了总共不超过15层的小楼。






B 房子的完成程度和设计不好,我基本也不会推荐给我的客户。

这个楼位置非常好,理论上定位应该很高,但是实际只有8尺楼高。价格相对便宜,但是Resale卖起来会额外花不少时间。










C 还有那种偏离市场行情的定价的,由于定价不合理,挂在市场上很久了,这种单元我也一般不碰。





这是15 Grenville St (Karma Condo)的几个Listing,567号单元都是朝北的1室小单元。在今年3-4月最疯狂的时候卖出过58-60万的高价,朝北但是均价已经1200了。实际情况是,现在朝南的高层单元,实际交易价格在1100左右,基本1个星期不到就卖了。能卖的都不愁卖,但是这种侮辱人智商的Listing,都挂在市场上,真是谁傻誰才会买。

2 市场趋向平衡,大幅抢Offer的现象没有了,卖出带条件的Offer开始增多

市场趋向平衡:就如我上面分析的情况,市场上好的不多,直接原因就是房东惜售,我自己的很多客户都还在等房源。另外一方面,投资的客户由于不断加息,观望气氛浓郁。

大幅抢Offer的现象没有了:好单元不多,出来不错的房源走的也快。但是由于贷款利息和难度都在上升,市场里买房的客户也趋于理性,大幅加钱的抢Offer已经基本没有了。

卖出带条件的Offer开始增多:这个跟上面是对应的,因为抢Offer一般都是不带条件的,抢Offer减少了,待条件自然就增多了。看一下楼里的运营报告,是正常的;加一个贷款条件也是为了应对不断增加的贷款难度。

需要强调的是,这只是9月份中上旬的一个感觉,具体市场情况,我基本每天都在盯盘,还要持续看1-2个月。


(三)未来3个月-1年的趋势判断


1 暴涨是不可能的了,基本以下原因:

A 今年1-4月的Condo暴涨行情,我是有预料的,但是其增长幅度我是没有想到的。其实当时的预判原因很简单:当时每天出来的房源(不是好单元,是市场上挂出来的所有Listing)非常少,根本不够买。现在的情况已经改善了很多,只是好单元少,市场也相对平衡了很多。

B 加息后,客观的造成了贷款人的申请难度和能够贷到的贷款额度。全款买房的人肯定是有的,但是在这个市场中还是少数。大家预算都变的少了些,相对而言竞争也少一点。这个影响最多的还是首付较低,工资较低的首次购房者。

C 15%的税确实也打击了一些在加拿大没有身份的投机需求,延缓了很多没有拿到PR人的购房计划,同时也把没有PR想现在买房人的首付要求提高了15%,预算也相应降低。之前北约克涨幅非常大,原来和Downtown的差价在20%-25%,现在的差价已经开始减少到10%-15%左右。这个大涨过程,不得不说新政前留学生起了非常大的作用,现在增加首付和贷款难度(中国银行依旧可以35%首付不上Title,税是可以拿回来,但是审查力度加强),局部抢Offer也不会那么“残暴”了。

D 加元最近一个极度也涨了很多,无论是新移民还是这边读书留下的,绝大多数的首付肯定来自于国内,这个是对中国人相对集中市场的判断。


2 指望价格下降也是不现实的,基本以下原因:

A 短期内新楼上市不是降价的理由

在未来2-4年,会有很多楼建成,这个对市场是个什么影响我留到后面再做更详细的分析。我这次举一个简单的例子来解释一下短期(6-12个月)新楼上市是怎么影响周围楼市价格的。

假设现在市场上一个小区域里3年新的Condo的均价是800(4年前,估计均价只有500),市场上刚刚交房的一栋新房大概的Resale成交均价是1000(4年前的楼花价格是700,这两年市场大涨,这个价格假设是合理的)。这个时候喊空的人会问:你看这个新房要上市了,未来2年周围还要起3栋,起这么多的楼,那是不是要跌啊?

这时候其实有两种理论存在的可能:

(1)这栋楼明显比旁边的3年的房要新,这个新楼在交房前转楼花,可能就有人以900的均价买了。等到房子可以上MLS后,价格从900一路涨到1000,成交活跃。
如果这种情况发生,这个三年新的房应该会从800的均价,往上涨到850左右或者900。因为即使两个房有年代区别,但是位置类似,差价不会那么大。

(2)这个新房太贵,没人买的起,单元一直卖不出去,价格就一直是900左右。
如果这种情况发生,这个三年新的房应该会从800的均价,往下跌到750或者700。因为即使两个房有年代区别,但是位置类似,新房不好卖,旧房的价格必然上不去。

那我们再回到现实中来看,在现在这个市场中我观察到的情况是更接近(1)的。再拿两个即将注册的两个房来举例,一个是湖边Union Station的Harbour Plaza,一个离金融区非常近的88 Scott。从目前的实际交易情况来看,这两个楼还没有交房,但是想接着两个楼盘镂花的人非常多。等到这两个房成为现房,这两个楼盘投资者套现会是非常容易的。换句话说,只要这些新房可以二手买卖后成交不困难,周围的现房是不会跌的。

B 需求是持续的

加息后,很多准备投资的算了算账会发现,一个月因为利息增加到手的钱可能又会变少了。再加上被各路媒体渲染的夏季销量大跌,基本多很人在这个时候都会选择观望。但是不是利息涨了,就没人需要买房自住了。在4月新政之后,我的客户基本都是自住型的占绝大多数了。有几个客户一直在等合适的房源下手,有的再等PR办好在入市。我们再做一个简单的假设,每年有很多毕业生毕业。按照现在的失业率来看,无论工作好坏,保守的说本地留学生加上想留下来的国际留学生75%的人肯定能找到工作。这75%的毕业生里,正常情况下都会在之后的1-5年里买房,除去家底殷实的和非Downtown核心工作的人,30%-50%的人第一次买房肯定是选择Condo的。说句可能不中听的话,这个市场里,无论是现房还是楼花,你不买不代表其他人不会买。

C 房租还在涨

之前也提到过,对房子的需求,如果买是直接需求,那么租就是间接需求。道理很简单,人生活在城市里,除了继续跟父母住一起,要么就是买房和租房。






这是一张非常有意思的图,拿2017年和2016年的二季度出租市场做了对比。最明显的对比是Downtown和北约克的出租挂牌量2017年二季度是低于2016年二季度的,随之的结果就是成交的Lease在减少,房租却有明显的上升。这张图传递的信号非常明显:租房市场的供应不足(相对于租房需求)是导致房租上涨的原因。

那为什么挂牌量在不断有新房上市的过程中还会降低呢? 我个人的判断有两个方向:一个是很多拿出来卖的二手房,原来是出租的,这些单元成交后就变成自住的了;另外一个就是很多单元被拿来做Airbnb了,从侧面印证了在一个不断发展的大城市,短期住宿的需求也很旺盛。

从一个房东的角度出发,假设4年前在北约克花45万买了一个两室,经过几年的上涨现在价格是65万,如果租客不走省了招租的费用,如果租客走了1个月的房租相比去年多了150-200。现在因为要加息了,每个月多了50-150的月供,就想低价卖了???

D 再说说市场在什么情况下会降价:
(1)发生经济危机,现金为王,有人抛售房产
(2)利率上升过快,借钱买房的人无力还贷,银行大量收回房产进行拍卖回炉资金
(3)新上市的房卖不出去,大量积压,降价出售

目前就我观察,短期内这都不大可能发生。


3 最有可能发生的情况:每年4%-8%的稳定涨幅

这个判断稍显主观,但也是我根据客观数据和市场行情得出的结论。今年1-3月的狂飙行情(50万的Condo一个星期能涨2万;不看房下Offer;几乎无论好坏房子都能卖掉 )不复存在,市场慢慢回到之前的环境。既不会大涨,也不会下跌,那么高于通胀的涨幅是肯定能够实现的。


(五)置业建议:

投资型客户:预算在40-70万(1室或者1+1)或者70-90万(2室)范围,Downtown核心区域的Condo,估值已经很稳定,租金回升租售倍数下降,还是值得投资的。
投资型客户:预算在90万以上-160万以下,投资市区内的TH和郊区带成熟学区的Townhouse和独立屋,这个价格区间是有刚需的。
投资型客户:预算在160万以上,投资市区内的独立屋和郊区(非新区:例如Oakville的Eastlaske)带学区的双车库。

自住型客户,根据自身需求来定位,目前基本面良好,有需要可下手:
(1)首选Downtown,租金强势,除了开车不大方便,其他不能再方便
(2)North York:5-6月后,价格和成交趋于稳定,有好单元值得下手
(3)Markham Downtown:社区感觉逐渐形成,生活方便,需求稳定

买房过程中的建议:看了2-3次房,再看看最近的成交记录,就能看到自己的预设需求和预算能否匹配市场的实际情况。举个简单的例子: 一个客户准备想买(800尺以上)两室带车位的,临近地铁的,不旧的,预算在选在70万。无论是最近的成交单元来看,还是现在的市场环境,客观现实是这个预算是没法买到符合要求的房子的。

那怎么办呢?
(1)提高预算:这不是一味的要求客户加钱,只是预期需要是合理的预期。同时房产经纪就算再专业,再为客户着想,也不能在市场中“变”出一套低于市场价的房子。买房对于谁都是一件大事,不是买白菜,但是有个道理很简单:一个人喜欢的房子,往往市场上看房的人也会同时喜欢,满足多个要求的房子数量是有限的,真的不愁卖。单纯希望低价买好房的愿望值得理解,但是没办法实施。

(2)降低要求:如果预算没法提高,这是非常正常的事情,能买到房的办法是适当降低要求。对应70万的预算,一个办法是买面积小点的2室,另外一个办法是买不是地铁附近的,还有一个办法是买旧点的(负面效应是,超过10年的房子管理费也许会比较高)。

价格真的是最好的品质信号,除了被经纪忽悠的,和在抢Offer过程中失去理智(亦或是有钱任性),大部分的房子成交下来都是一分钱一分货。用合适的价格买到合适的房,应该是一个大家都能接受的想法。

10月25日更新




























BoC决定10月不加息,想必明年还是要加的。几个基本点想跟大家分享一下:

1 经济情况整体还是向好的,未来如果加息也是建立在这个现实上的
2 就业情况整体也是近几年的最好时期,只是收入增长有点乏力(生产效率替身+密集劳动向第三世界转移影响本地劳动力的议价能力)
3 通胀趋势是往上的,尽管有些缓解的机制再起作用(加元汇率上升,电商降低消费者成本),整体还是因为经济好
4 个人消费依旧对GDP有很大贡献,未来(2018)房产对经济的贡献会减弱
5 全球经济向好,出口形势良好
6 央行了解居民此时的负债水平(其实只是没提政府负债)对加息是很敏感的,央行是有分寸的

总的来说:就算加息那也是整体经济变好,通胀上来了才加。货币政策还是比较小心,没什么太担心的。在B20做了更新补充后,房市会向什么方向走,我会专门再写个帖子,预告一下主题:在新形势下,全民炒房终结后,让买卖房产回归其本质。


11月2日更新:
















10月的二手房销售数据出来了,我自己做了个简单的9月10月环比对比图。在整个市场无论是不同地区和不同类型物业走势都有分化的时候,平均值其实就是起个参考作用,追踪市场的变化最后还是要看同区域类似物业的成交状况。

数据解读:

1 一般而言,受季节因素影响,销量和价格上9月的一般比8月好,10月的数据比9月的好。这都很正常,无需做过多解读。

2 416的Townhouse和Detached有个比较大的对比,比较吻合最近的趋势:在去买房更多以自住为主,对面积和Lot大小的需求会相对理性一些(投资的比较注重未来潜力,房间要多,Lot要大)。Townhouse结合了Condo和House的一些优点,未来可能更受欢迎。

3 Condo继续保持稳定,也符合价格相对便宜,初次买房首选的特性,能够满足大多数人自住要求。

4 市场相比去年肯定是降温了,买房人归于理性,现在买的要么是自住要么是长期投资的,投机的基本消失了。市场很稳定,不要天天被标题党吓住了。自己买房的应该都有这样的感受:可以看的房子不多,正常价格的房子走的快,刻意标低价的确实也还在抢Offer。

5 最近没联系的客户不是我把你忘了,就算房子天天有出来的,适合你的真的靠等。

6 顺带说句相关的话:这个时候除非是换房,大多数的现房屋主无论是自住还是投资的,其实都是没有什么卖房动机的,当然新区楼花众多的除外。


11月15日更新:

从上周日起,King St西到Bathurst St东到Jarvis St开始进行实验性的项目试点。主要内容就是King St私家车只能右拐,不能连续直行两个路口。期宗旨就是为了方便行人,骑车人还有街车的通行。这是个实验性的项目,所以还不是最后的方案,但是市政府的意图是好的。King St作为一个只有4个车道的主干道,私家车的车流会分流到Front, Wellington, Adelaide, Richmond上,主干道让位于公共交通,保证街车通行的通畅。



























理论上King街上的Condo住户,如果坐街车上班,等待时间会变短,从家到公司也会因为有一条通畅的街车线路节省不少时间。下面是我朋友的直观体验 -“King St Pilot后,亲身体验是从Bay - Barthurst只要10分钟多一点点,原来有时候都要30-40分钟的。从Bay到liberty village也只要16分钟,感觉完全变天了。”

个人总结:King St无论东西都是一条主干道,沿路Condo其实已经很方便了。这个实验项目如果成行,实际效果等同于加了一条轻轨线路,通勤时间会大大变短。如果效果持续的话,King街沿线的实际需求还会增加。



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个人文章列表:
聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐
聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(二) 估值和投资建议

细谈Downtown的Condo(三)新政下的买房卖房建议 买Condo的常见误区

细谈Downtown的Condo(四)Loft风格Condo简介 567月市场观察和建议
也来聊一下Downtown的Condo 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费
Assignment风险提示:简单讲一下转楼花接楼花的税务和现金问题 以后会再更新
针对有买房想法的朋友 谈一下房价 最好的时间是现在

asssxz 最后编辑于 2018-01-08 13:41:31

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(6)

论坛热帖

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     2 楼
二楼留作楼盘推荐赏析:

#1 75 Portland













这是我在之前帖子里多次提到的楼,有必要花点时间来简单介绍一下。

开发商是Freed Development, 老板名叫Peter Freed,可以说是他“造就”了现在的King West。他的发迹史也是挺有趣的:爸爸是一个Real Estate Lawyer, 从小住在Forest Hill,绝对的中产之上家庭。去麦吉尔上了一年的大学就辍学了,开始谋求进入地产行业。从杂工开始做起,还做过小型House项目的监工,慢慢做成了定制独立屋公司的老板。中间又结识了SmartCentre(Transit City的出资方,沃尔玛在加拿大的地产合作方)的老板,从2000年初开始Condo。他的开发逻辑很简单:原来King West的用地基本都是工业用地,这些工业用地最后可以被Rezone成Residential的。准确来讲也就是他搭上了风口:Condo慢慢在Downtown开始流行起来,年轻人也希望能住的离上班的地方近点,同时也希望生活要有质量。

当初的Condo不像近几年,不管好的坏的总有人买,当时远一点的House才30万,一个大点的Condo怎么也20多万了。所以那个时候的开发商在开发上还是做了很多功夫,Freed的楼能够在King West受欢迎也因为Freed比较强调Condo的设计感和实际装修的质量,最后的“产品”能拿得出手也会喜欢。现在Freed的发展就多元了一些,Midtown开始和其他开发商合作建高层的Condo(155 Redpath),同时也拥有一个酒店品牌。





(大部分项目都在King West的核心区域)


这座小楼的外观设计是Core Architects, 而室内设计是由著名的设计师Philippe Starck操刀。Philippe Starck比较NB的领域有很多:家具,工业,酒店,室内,最近比较出名的是和小米合作设计Mix手机。从他设计的Condo来看,风格用一句话可以很好的概括:低调的奢华。可能说去来夸张,但是这也是我多次强调的:在North York和Markham,大多数的Condo只要大厅比较气派,价格实惠,然后设施够多就很好卖。而在Downtown,在位置不是那么核心的位置,有设计感质量好的Condo才会更受欢迎。所以楼里的单元,如果买来自己住,舒适度是肯定有的,同时也会有家的感觉。











(硬装整体大气有风格,软装搭配增色)





(稍大的单元一般会配置淋浴和浴缸,2室以上单元有的会配Double Sink)




(大厅,外墙,市内都以白色色调为主)




(图是高层几个Loft单元的户型图,面积宽裕还有悬空设置)

楼的南面,未来会建一个小高层Condo,所以不是很推荐了,其他几面都还不错。

asssxz 最后编辑于 2017-10-16 16:21:00

angela.anan

angela.anan
|
     3 楼
分析的不错,好帖帮楼主顶

lakalaka123

lakalaka123
|
     4 楼
难得的专业贴

linnet

linnet
     5 楼
专业贴还是值得肯定的,有东西可以让人看

蒙奇奇

蒙奇奇
|
     6 楼
看到机构投资者的信息,觉得还是做了比较多的功课

Mr_Steve

Mr_Steve
     7 楼
逻辑是真的清晰 好贴

Laugh2017

Laugh2017
|
     8 楼
读了好几遍 收纳了

dhk12

dhk12
     9 楼
下了工夫的专业帖  一定要顶

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     10 楼
原帖由 蒙奇奇 于 9/26/2017 1:01:58 PM 发表
看到机构投资者的信息,觉得还是做了比较多的功课
谢谢帮顶

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     11 楼
原帖由 Laugh2017 于 9/26/2017 7:17:45 PM 发表
读了好几遍 收纳了
谢谢帮顶

Tmica

Tmica
     12 楼
出到第五章了呀,不错不错。

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     13 楼
原帖由 Tmica 于 9/28/2017 11:47:34 PM 发表
出到第五章了呀,不错不错。......
谢谢支持 多出几章应该能有个Downtown全貌了

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     14 楼
自己顶

asssxz

asssxz
| 只看楼主 |
     15 楼
自己顶
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