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查看     | 回复 66 写写我在Oakville的购房经历吧(更新OFFER NO.3 完结)
本主题由 dj1981 于 2017/11/9 13:44:42 执行 删除回帖 操作

Winters

Winters
| 只看楼主

一直以来对房产投资很感兴趣,也很喜欢看大家在论坛里交流和碰撞对当下市场的一些观点、想法和心得。最近感觉论坛的帖子各种唱多、唱空、搏眼球,但有意思的文章越来越少,今天我就来说说自己的买房经历,算是活跃下论坛气氛,也希望给与我情况类似的同学一些启发和经验。

先介绍下自己的情况,我和太太是新移民,我俩来加拿大前在国内从事的都是金融领域的工作。太太硕士毕业后留在多伦多工作,我随后也辞去国内的工作来到多伦多,到17年我们已经在多伦多Downtown累计购置了三套Condo。

最初考虑买 Condo 是为了自住。那时候太太一个人带孩子在多伦多,House无论住还是打理起来都不方便,住Downtown的Condo省去了通勤的时间和精力消耗,离孩子的Daycare更是只有5分钟的Walking Distance。当时看中多伦多Condo的现金流回报好,持有成本低,加上那时候贷款简单,利率非常低,就一下子买了两套1 Bedroom,一套现房自住,一套楼花投资。

16年我去多伦多前,考虑到一家三口的居住需求,短时间内去买House不太现实,就又购置了一套2 Bedroom的现房自住。

我和太太其实很喜欢Downtown的生活,但考虑到孩子明年4岁得上JK了,Downtown没有什么好学校。加上今年初House的房价涨得厉害,经历过北京房价上涨的我们就把购置一套好学区的独立屋排上了日程。

我们从3月初开始看房子,那时市场的疯狂和火爆相信参与其中的同学到现在还记忆犹新。在区域的选择上我们没有花费太多的时间。我和太太希望孩子9年级前读私校,同时希望孩子成长的环境能够Multicultural一些。好私校+好高中校区+好社区,备选项就剩下了Midtown和Oakville。Midtown我们钟意的房子超出预算太多,所以直接锁定Oakville。

Oakville的独立屋新房和楼花都集中在Dundas以北的区域,并非传统意义上的Oakville,而且没什么好校区,所以我和太太将目标放在了二手房上,直接按照Oakville的高中校区开始进行房屋筛选。

Oakville全部六所公立高中的近5年排名都在前80名,对应全部623所学校应该说都不错。简单做了下功课,我们把范围缩小到了Oakville Trafalgar,Iroquois Ridge和Abbey Park这三所学校。这里放张图大家可以参考下:


Oakville被地产局一共划分为15个区域,结合以上的校区和个人喜好,我们最终选择了Iroquois Ridge North, Old Oakville和Glen Abbey这三个区域重点关注。这里也贴一张图给大家参考下:


给大家说一个我当时看房时的小发现。常开车从Downtown去Oakville的同学应该知道QEW在Oakville区域的主要出口有两个,一个是Ford Dr.,一个是Trafalgar。Trafalgar出口因为正好处于QEW和403等多条道路的交汇口之后,经常堵车,而Ford Dr.出口就要顺畅得多。因为我和太太需要经常开车往返Downtown和Oak,这个发现也让我们后来更倾向于选择Ford Dr.出口附近的Iroquois Ridge North和Old Oakville。

从今年3月开始,我和太太每周末最少一天看Open House,加上其他时间经纪联系的约看,前前后后一共看了大几十套房子。这里多说一句,给大家推荐个看房的手机App,Realtor。这个软件是Canadian Real EstateAssociation(CREA)的官方软件,和地产经纪用的MLS系统共享数据,免费而且数据权威,看Listing,无论是出售还是出租,绝对的最佳选择。我之前看房时一天N刷,刚开始是我经纪看到合适的房源发给我,后来都是我看到合适的发给我经纪帮我约看。

我从看房到最后买到,一共下了三次offer,历时3个多月,这三次offer中有两次可谓戏剧性十足,今天时间太晚,先写到这里,后面我会继续更新,把每一次的经历和心得都写出来




OFFER NO.1

感谢约克论坛的精华推荐,感谢众多看帖和留言的同学,我抓紧时间更新。

开始在Oak看房的两周后,我们下了第一个offer,跟很多回帖的同学猜测的一致,在Joshua Creek。这里最初最吸引我们,房子房龄较新,砖+石材的外立面我们也很喜欢,社区的人口、家庭、工作构成和收入中位数都很符合我们的预期。除了高中以外,这里的公立小学Joshua Creek PublicSchool也不错。

最初预算控制在120万左右,但Joshua Creek的House价格都普遍在160万以上,所以我们将目标锁定在了双车库的Townhouse。3月份的时候房源挺紧张的,好房子一般一周左右就卖出去了,加上我和太太做事情不喜欢拖,所以第一个房子从我们发现房源,约看,再到最后签约,一共只用了不到24个小时。

房子的房龄不到15年,Listing Price 118万,最后的我们出到125万拿下。很多人可能要说了,125万买个Townhouse?!是的,现在的我绝对不会再干这种事情了,但当时第一次买大房子,对于房子的Lot,Yard,House和Townhouse的区别之类的也没有太多概念,一切以看对眼为准。而且感觉价格很大程度上能够说明价值,面积一家三口加地下室一共3000尺也够住了,装修什么都不错,还是walkout basement,就出手了。我给大家贴张图大家感受一下:



房子东南Lot,后院是一条Trail私密性很好,前门外有树有池塘,步行两分钟往南是Iroquois Ridge High School,步行两分钟往北是一个环境很好的Playground,步行两分钟往西是社区中心和公园,你说还要啥自行车啊。

这里要聊聊中介了,其实我有熟悉的中介A,A很专业很靠谱,之前的三套Condo都是找他买的,在房产投资方面我很信任他。但恰巧我想约看下offer这套房子的时候他没有时间,这套房子下offer的时间又恰好是我们看到房源的当天,所以没办法,只能找了朋友推荐的中介B。

B在Oakville有多年经验,西人团队的华人中介,人也很不错,第一个offer能最后取消也多亏B在合同中帮我们设置了condition。下offer时,除了B之外B团队的西人老板也专门赶了过来,我们就叫他C吧。

一共两轮offer。据卖家经纪说包括我们在内一共有两个买家,但另一家是邮件offer,人没到现场。现在看来这么明显的套路我当时也没多想,那可是夸张的3月份,真心想买怎么可能不到场。

整个下offer的过程其实还挺紧张的。卖家因为工作调动去温哥华决定卖房子,那边着急入职,所以closing时间很紧。我和太太的贷款、工作、背景都没问题,但因为家里汇首付需要时间,所以谈合同时在closing时间上比较被动。

抢offer的帖子看太多,总觉得买房的是弱势群体,为了表示诚意上来第一轮我们就直接出到了120万。但卖家表示未到达心理价位,C在这个过程中一直推波助澜我们加价,表示卖家很满意我们的情况,别因为几万块钱失去了拿到房子的好机会,反而是B一直暗示我们不要冲动。抢过offer的同学都有经验,在那个场景下人容易冲动,所以第二轮我们直接加价5万,最终顺利拿下了这栋房子。

签约过程没什么特别,我和太太沉浸在一种紧张和兴奋的情绪中,还不太敢相信这么短时间内决定了这么一件大事。接下来我就着重讲讲第一个房子最后为什么戏剧化为什么没买成吧。

当时看这所房子Listing信息的时候,有一条说明是“a monthly fee of $280 for privateroad and landscape”,卖家经纪解释说这是因为房子所处的位置是私家路,政府不负责维护,所以这条路上的住户自己做了个condo负责处理所有住户的除草铲雪。开始没多想,觉得有人负责除草铲雪每月280好像也还好,但是我们的中介B总是有意无意跟我们说很多人不喜欢私家路,还专门帮我们加了condition要求我们的律师检查condo的文件,如果检查后我们有异议的话可以终止合同。

在那个no condition大行其道的时点,卖家欣然接受我们加condition,这让我就感觉背后好像有什么事情,于是开始在网上做功课。果然,最后被我发现这个condo fee大有文章。原来开发商在当初建这条路上的41套房子时,因为土地产权的问题没有公共排水管道,所以开发商安装了一套私人排水系统接入公共管道,这个condo就是用来管理这个系统的。因为这块地地势低,所以这套私人排水系统需要用一个水泵把污水泵到高地势的公共排水系统里。

这个水泵从2004年投入使用到2010年这41户居民联名向政府投诉为止,一共坏了23次…平均每季度坏一次…之所以condo费这么贵,除了水泵维修频繁之外,还因为居民与政府和开发商多方沟通无效,最后决定自己攒钱换新水泵。问题是换新水泵就能保证不坏吗?当地居民本来希望政府或者开发商出钱把私人排水系统接到南边或者西边更远处地势更低的公共管道,但因为成本等一系列原因最终无果,所以说买了这套房子就相当于买了个定时炸弹。我贴个local的报道你们感受下当时我的心情:


事已至此也没什么说的了,联系B找卖方终止合同。然后卖房经纪痛快的就给我们终止了…临了还跟我们说换水泵的钱其实这些年都已经攒的差不多了…KAO你知道是排水系统的问题还跟我说每月管理费是为了除草铲雪!什么人品!

经历了这样一番起落,我和太太也开始收拾心情继续开始搜寻下一所心仪的房子。事后跟A提起此事,他在唏嘘的同时不忘告诉我,要是他带我看房子肯定得拦着我花120万买一栋Townhouse,至此OFER NO.1完结,以后想选择Joshua Creek的同学看到这条路的房子可以直接Pass了。

这里多说几句首次下offer的心得。首先就是忌冲动,房子不同于其他商品,价值高,细节多,特别是2手房,品质千差万别,又没有新房一样Tarion提供的保险,真出问题只能自己买单。所以买之前对目标区域和房子一定要好好做功课调查,做到心中有数别迷信别人的经验,我遇到的这种情况大多数同学就没有遇到过。另外就是一个称职的地产经纪太重要,代表客户利益在称职的经纪那里可不是光嘴上说说而已,我的经纪A就曾经跟我说过如果帮客户买到不合适的房子或者买高了他自己会睡不着,有时候宁可一时客户不理解,也好过日后埋怨心生芥蒂。关于A我在后面offer里会详细说说,没错,后面我又找回他帮我买房子了。





OFFER NO.2

第一次下offer之后的大概第三周,我和太太下了人生中第二个offer。

这期间房市已经彻底疯了,抢offer抢的夸张。最开始关注的Joshua Creek的Townhouse开始以一周5万+的速度涨价。就这样卖盘还极其少,好不容易出一个,卖家经纪暗示的卖家心理价位已经是140+了。这期间联系过Bayshire Woods Park旁边的一个暗盘,报了个130万的价格人家没理我们,于是找回经纪A,开始关注别的区域。

在与A的沟通中,我们的心态有了很大的调整。A表示这么多年的市场经验让他感到年初这种疯狂的上涨不可持续,特别是考虑到近年来房价持续上涨的大背景,他认为现在的房价已经处于阶段性高位,在这时一定要稳住节奏,切忌盲目入市,除非遇到特别合适的deal。A还语重心长地跟我们说,如果信任他,就别着急,他带我们慢慢看,一定能够在我们的价位区间帮我们选到合适的房子。

A是很有名的华人经纪,每天业务繁忙,他都不催我们,反而劝我们慢下来,我和太太的焦虑情绪一下子就缓解了。

从这时我们开始关注一些好区域的老房子。之前被Joshua Creek吸引,跟房子的外观、装修很有关系。后来我和太太想明白了,预算有限的前提下一定要有所取舍,与其关注房子的装修和外观,还不如把注意力放到Lot、朝向、房屋结构这些不会更改的地方。购入后再装修呗,那样房子还能够完全根据自己的需求和审美来做。

在这样的前提下,我们发现了第二套心仪的房子,在Old Oakville,南向Lot 50*110,房龄比较老(1969),面积不大,地上面积将近2000尺,单车库,但房子的状况不错。上任房主1991年购入,陆续做了不少update,listing price 108万。

这个区域紧挨着豪宅区Eastlake,在Trafalgar路以东。校区Oakville Trafalgar是整个Oak最好的高中,历史悠久,同时区域内私校很多。房子离Gotrain站、QEW出入口、超市、公园的距离开车基本都在2分钟以内。整个社区绿树如茵,去湖边和小镇中心也都非常近。

还是两轮offer,我们分别出到109万和118万,总共4名买家抢offer,最终sold price 140万。看到最后的成交价就知道这房子有人势在必得,我们不可能拿到。

这次offer我们下的感觉很好。A事前跟我们去看房子,角角落落都仔细检查过,用他的话说,他虽然不是验房师,但多年经验让他可以判断房屋是否有大的质量问题,是否值得购买。

他比较认可我们买老房子装修的思路,但感觉这个房子不是我们的最佳选择,可以尝试下offer,价格合适就拿,不合适就放弃。同时A给我们提供了一个package的资料,包含区域内类似房子的历史成交记录以及房子所在社区的人口、职业、家庭数据,帮我们做到心中有数。去下offer前,A和我们商讨了详细的策略,包括价格和出现特定情况后的应对方式。

经过这样认真周密的准备,我们已经很清楚自己的价格底线和需求,整个下offer 的节奏非常好,没有了第一次的紧张和冲动,一切都是按照预先与A商量好的策略在进行。虽然最后没有拿到房子,但为后面购房积累了实战经验,这里讲几个主要体会:

1、
QEW以南的Eastlake和Old Oakville区域相比Oakville别的区域更具有升值潜力。这里环境优美,人口密度小,靠近湖区,生活、交通极其便利。区域内的高中校区Oakville Trafalgar在Oakville排名最高,历史最悠久,私校和公立小学也很不错。社区的人口构成可以说是top的选择,这也是这个区域有Oakville最密集的房屋翻新、翻建存在的原因。这个区域Lot 50*110能够翻建为3000-3500尺的新屋,是非常值得入手的选择。

2、
市场火爆时购房者在价格上很难保持理智,溢价较高,在这时认清个人需求很重要。每个人的资金实力不一样,购入房屋的原因也各不相同。保持积极心态总能遇到合适的房子,超出个人承受能力范围的抢offer在任何时候都不应该提倡;

3、
买房时经纪的选择十分重要,经纪的专业和克制能够最大限度保护我们的权益。如果你的经纪在帮你买房子时事先不确认你的需求和预算,遇到房源时不帮你做功课,不帮你确认listing信息和房屋现状,下offer前不跟你商议策略,那么即使他不催促你加钱抢offer,这样的经纪也不是一个合格的地产经纪,应当远离。

说到经纪,之前看到论坛有帖子鼓励大家买房子别找经纪,我对这种观点很不以为然。当下市场买方佣金都是卖方出,作为买方,一分钱不出就能雇佣一个专业人士带你看房,给你出谋划策,帮你跟卖方谈判,给你准备合同等等等等,我实在想不出这样的好事为什么要拒绝…要相信专业的事情要交给专业的人去做,怕找到不靠谱的经纪给自己造成损失不是不找经纪的理由,反而是应该好好筛选找个好经纪的理由,因噎废食可不明智。

现在信息、咨询这么发达,你要说那些什么总统大奖,各种排名你看不懂也不相信,网上经纪自己写的文章总看的明白吧,他们推荐什么项目,怎么推荐项目,怎样的投资理念、怎样的专业能力他们的文章中都有一个最直观的体现。多看看这些人的公众号、微博、YouTube、个人网站和站内发帖,看完以后再约出来聊一聊,我相信大家都能够找到一个和自己三观一致的靠谱经纪。至此OFFER NO.2完结。





OFFER NO.3

趁有时间一口气更新完吧,第三次offer下的时候已经是5月份了,这期间安大略政府为了抑制房价上涨,在420日出台了一系列调控政策,大家印象最深的恐怕就是15%的海外买家税了。市场如预想中一样,开始降温,后面的故事大家都知道,房价如过山车般从疯狂上涨开始转入急速下降。

其实420政策刚刚出台时,市场趋势还不是那么明确,买家卖家处于一种微妙的角力状态。有卖家愿意降价尽快获利离场;也有卖家抱着对年初价格的执念坚决不降价;有买家看到合适的deal愿意迅速出手,毕竟价格跟年初比已经松动,好多房子也不再需要抢offer;但也有买家选择持币观望,放慢了购房的脚步。

考虑到二手房不像新房,想买的时候不一定有合适的,我和太太还是保持着与以往一样的看房节奏,但心态已经完全不着急了,当时的想法是只有看到特别喜欢同时价位特别合适的才会出手。

我们对自己的需求也越发明确,房子的房龄、装修已经不怎么关注了,但希望Lot能够尽量大一些,采光好,后院朝西,最好面对Ravine或者树林。

这个阶段我们基本放弃了Old Oakville,因为Oakville Trafalgar高中的校区划分,我们只能考虑16里溪以东的Old Oakville区域,这个区域我们预算区间内的选择实在是太少了。那段时间房子出的也少,还基本都是朝北的单车库,所以我们把主要精力放在了Iroquois Ridge North和Glen Abbey,特别是关注旁边有Ravine的房子。

就在这时我们发现了最终我们买到的房子,位于Iroquois Ridge North。这房子一上listing就吸引了我们的注意,除了装修有些老旧,别的硬件我们都十分心仪。Lot有65*110,很宽敞;后院朝西大窗户采光完美;背靠树林、trail和峡谷小溪,风景很好的同时隐私也能够得到保证;社区内房屋密度很低,步行2分钟距离就有一个很大的playground,步行10分钟到Iroquois Ridge高中、社区中心和Upper Oakville Shopping Centre。约A去看后,他也表示房子的结构扎实,没有硬伤。房主是自上世纪80年代购置后的第一任房主,西人,因为年纪大了准备售出套现。

唯一的问题是价格。Listing价格159万,超出了我们的预算区间,同时因为房子的装修老旧,我们后期还需要投入更多资金。

最初A跟卖方经纪沟通后,参考了周边的历史成交价,认为这房子不会低于159万出售,卖方的心理预期很高,不建议我们下offer。我们也的确是按照他的建议并没有在截止时间内投递offer。

但offer投递时间过后,卖方中介主动联系了A,问我们是否还感兴趣。A从沟通中听出卖方有些急迫,认为我们有可能拿到一个好deal,于是帮我们预约了一个单独向卖家做offer presentation的机会。

展示offer期间,A发现卖家其实对于closing day的时间要求很紧,判断当下市场符合要求的买家其实很少,加上观望情绪越来越浓,我们的谈判优势很大。

谈判细节就不再赘述了,还是两轮offer,最终我们以低于listing超过15万的价格拿下了这个deal。

当时这个价格还是很让人惊喜的,那个时点上大家都觉得卖家牺牲有点大,但事到如今大家可能又都要感叹卖家的明智和果断。其实传统Oakville区域的房子很少大涨大跌,买家卖家都偏理智,很愿意顺应市场趋势的定价,购置的目的也多是自住而非炒房,这也是我这3、4个月看房下来最直观的感受。

至此OFFER 3完结,我们也终于在Oak买到了自己心仪的房子,最近我们在张罗装修,等成品出来,再发帖子跟大家分享。

写这个帖子的目的是希望与大家分享一下买房子的心路历程,给很多在看房特别是在Oak看房的同学一些启发。最近刚参加完几个学校的开放日活动,给孩子确定好私校,后面会专门开贴写写Oakville的私校,欢迎大家继续关注。

Winters 最后编辑于 2017-11-13 16:06:33

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论坛热帖

wd890914

wd890914
     2 楼
楼主思路清晰,需求明确,深度好文,期待更新。我的思路也是用downtown condo的正cash flow养自住house,本来condo好好的,暂时没有家庭需求,没想rush in to house market.但是被涨价的大浪潮推到了house市场,只能硬着头皮扛起打理house的重担。

HToronto

HToronto
     3 楼
楼主写得不错。继续。

海军总司令

海军总司令
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     4 楼
都在dt有这么多condo了还是要换house?看来dt再好,结局都是跑去周边买house。

cfc_999

cfc_999
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     5 楼
海军总司令 发表在4楼
都在dt有这么多condo了还是要换house?看来dt再好,结局都是跑去周边买house。
他都说了最大的问题是预算,足够的话他还是会留dt, 不追求house换成小2000尺的ph也足够住了

Carzone

Carzone
     6 楼
原帖由 cfc_999 于 2017/11/8 10:34:22 发表
他都说了最大的问题是预算,足够的话他还是会留dt, 不追求house换成小2000尺的ph也足够......
2000尺的ph,光管理费就够喝一壶的了,月供加上管理费,比在DT买高价独立屋的月供还贵

海军总司令

海军总司令
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     7 楼
cfc_999 发表在5楼
他都说了最大的问题是预算,足够的话他还是会留dt, 不追求house换成小2000尺的ph也足够住了
他好像没说想留dt。孩子大了dt没好学校所以要么去midtown要么去oakville

发条吉子

发条吉子
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     8 楼
立体生动,必须手动点赞,感谢楼主分享

wolfy

wolfy
     9 楼
nice

simon.shen

simon.shen
|
     10 楼
楼主别鸽 接着写啊!

q33702955

q33702955
     11 楼
好久没看见楼主这类的干货了! 加油!

Sennheiser598

Sennheiser598
     12 楼
我猜楼主最后在Glen abbey买了.

simon.shen

simon.shen
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     13 楼
Sennheiser598 发表在12楼
我猜楼主最后在Glen abbey买了.
为啥不是Joshua creek?

x2012

x2012
     14 楼
我觉得joshua creek, 话说回来为啥不考虑east lake?
OO基本都是老房子 新的都3m+了

Sennheiser598

Sennheiser598
     15 楼
猜的, 5-6月分的房子,楼主估计希望近GO, 预算应该不宽裕,我觉得可能130-150万, J C的价格有点高吧。


楼主说北边太新, J C 的外来人口也非常多,年初的时候大批人买入。



搬个凳子等楼主继续写。
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