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查看     | 回复 110 好久没来,发个小长篇,讨论近期与未来的楼市,欢迎拍砖,理不辨不明(更新关于房贷违约)
本主题由 版主 房产编辑 于 2017/11/15 22:44:23 执行 设置精华/取消 操作

jin_xin

jin_xin
| 只看楼主

自从几年前发了一个楼主觉得还算走心写的长贴,虽然后来不常上论坛(生活所迫,要养孩,要旅游,要健身,要经常回国陪父母),但每隔一段时间仍会打开房产版关注关注,也仍然会收到很多朋友对楼市的咨询,自己知道或者经历过的,也都会尽量回复。自从今年楼市政策改变后,发现最多朋友问的从曾经的 “…..我这种情况,应该买在哪里?” 变成了 “现在是不是应该买,还是再等等看?”

对于目前的楼市,我总会想到这么句话 “抛开剂量谈毒性就是耍流氓!” 说白了,我个人认为,政府对于楼市的政策就好比医生给病人开处方一样,剂量开过猛了,灵丹妙药也变砒霜,但要相信,这个世界上没有医生是愿意把病人弄死的,同理,没有哪届政府是想把楼市搞垮的,道理也很简单,楼市垮了,上下游有多少行业受到波及?有多少人会面临失业?有多少税收会失去?

对比一下国内的政策,我觉得那才叫 “下猛药”,国内前三年的楼市可以说是疯狂我想没人反对,试问这坛子里凡是在国内一线或二线省会城市有房的,哪个没有这三年翻两倍以上?所以,

楼市猛涨的第一年—限购

楼市猛涨的第二年—限贷

楼市猛涨的第三年—限地王,控开发,封开盘,搞廉租

没办法,谁叫咱中国人赌性强,脑子活,就算这样的政策力度,也没有政府站出来说我就要弄死楼市,相反,规范产业发展,促进产业升级一直是政府提的最多的。确实,如果不对楼市开刀,谁还有心思做实业,搞科研,眼瞅着M2,M3和新增贷款一年比一年成倍的增长,增长的这些钱却流进了楼市,你要是政府当家的,能不着急吗?政府喜闻乐见的是各行业蓬勃发展,相辅相成,适当的抑制过快甚至将要失控的行业才能保证社会的平稳进程和缓和社会阶层潜在矛盾。

同理,加拿大联邦或安省政府也是如此,前两年确实楼市涨得不像话,怎能不管?不过,我确实也挺享受这西人没见过世面的表情,一年撑死了20%几的涨幅搁在一年半以前的国内一线城市,价格天天变,睡一觉涨10万,我估计加拿大这边的中产阶级买房者都得天天上班回家后,第一件事就得抱着媳妇先哭一炮再开饭。

一不小心,开篇写了太多的调侃和废话,下面入正题:

问题1,政府的政策是为了打压楼市吗?

我的看法:
当然,但不是打压,是借个由头抑制下房价过快增长的势头,“外国人买家税”,多伦多这边哪来那么多 “外国人”,新来的大部分 “歪果仁” 不是移民就是有移民需求的留学生,或者不乏给自己留后路的各国金主,多伦多这个一年时间冷半年,漫长冬天不逮次机会去加勒比晒个太阳就得抑郁的地方,就算硬说是滑雪胜地,你叫瑞士的脸往哪搁,另外加拿大这地儿,你要少缴个一分钱税试试,CRA都能瞬间变身克格勃,化为藏獒追着咬你,所以 “外国人” 是SB吗,脑子抽了来多伦多炒房?所以,炒房的,我看绝大多数还是我们本地居民,政府只是借个由头管控一下,毕竟房价涨得过快,确实能够激化潜在社会矛盾,政策一出,也是单一族裔社区,前期升幅过猛的地方开始率先调整,中心城区并没有降多少,好的房源仍然会有市场。细读政策,也能看出,政府依然开了口,对于真正有本地生活需求的人来说,税会返还,好像貌似还贴补利息。

问题2,现在房价进入下降通道了吗?

我的看法:没有,因为大部分区的房价并没有进入熊市,股市上我们常以价格均线下跌幅度超过20%,跌破年线并在短时间内没有返回年线上方,长期在年线以下运行,可以将市场看作为熊市;我想同样的道理应该也可用在楼市上,某些区域确实价格跌了将近20%,但这个价格只能代表对前期过快涨幅的修正,不能以偏概全,一叶障目就说楼市不行了。总结一句话:现在价格的下跌只是对前期价格过快增长的修正。

问题3,楼市崩盘了吗?

我的看法:
连楼市进没进入下降通道都不确定,你就开始问我楼市崩盘没有,我想起了一部香港电影里张家辉对刘青云说的一句台词 “丧坤我吃定了,即使是耶稣也留不住他!”(此句台词请用粤语读,更显霸气)
话再说回来,就算真崩了,我想那个时候你也不会买房,因为你根本不敢买,你会觉得买完就是吃亏,没有最低,只有更低,你会手握现金等待最低点来临,但往往最低点来的时候你也许早就被laid off(整体经济都崩盘,参考美国经融危机)或者就算没被fire,在公司也是惶惶不可终日,而且更可怕的现实是,往往最低点几乎只是一瞬间,接着就是报复性反弹,能赶上并全部押注的人,除了智慧,勇气与财力,还有一颗平常心,这样的人很少,我相信绝大部分的我们都不属于这类人。

问题4,楼市如果真的跌跌不休,会不会出现像日本那样的 “失去的20年”?

我的看法:根本不会,加拿大不是日本,两国国情,人口结构,生存质量,开放指数和多元化各个方面都没有比较性,尤其是多伦多,来这边定居的人绝大多数都是抱着工作生活学习养育子女的目的,楼市长期不会垮,如果短期内房价价格下跌过猛,我相信政府是不会眼看着楼市进入下降通道的,一定会有救市的政策出台,凡是能努力到那个位置的领导们,我们可以骂他们SB,但不能低估他们的智慧。Google会选择将未来科技之城试验点建在多伦多,也说明了这个城市的活力,多伦多仍然是北美非常有朝气和竞争力的一座城。

问题5,
楼主是空军还是多军?

楼主既不空也不多,市场不是我的,既然操纵不了,就不去操那份闲的蛋疼的心。这世上没有只升不降的楼市也没有稳赚不赔的买卖,对于楼市,我首先是关注这个地区的前景,长期看涨就不是问题,然后根据自己的实际情况选择可以负担的房屋类型,楼主深知自己做不到那种浪迹天涯的潇洒,所以异国他乡,没个属于自己的地方,总会觉得飘飘的,宁可拿房租当房贷,勒勒裤腰带,也总觉得这钱是给自己攒的。

不过话说回来,我觉得大多数空军和多军都有一个共同点,不论期望市场跌还是涨,最终还都是为了买个房,给家人一个避风遮雨的地儿,空军希望能以更好的价钱买到,多军希望卖个更高的价格然后再换个更好的房子,我觉得这其实就是我们大多数普通老百姓最朴素的想法。

问题6,
有闲钱是存银行买理财,或者买股票还是投资房地产?

这个问题有点大,回答起来也挺难,投资什么类型的标的物,这与个人的切身实际情况,风险承受力和预期回报息息相关,当然,钱存银行吃利息是最跑不赢通货膨胀的一种方式之一,总的来说,风险承受能力强的可以选择股票,钱多的又不想承担提多风险的,投资房地产是个不错的选择,毕竟长期来讲,房地产的增值幅度肯定是要高于通货膨胀甚至工资涨幅的,并且出租还能带来现金流,钱少的又想从房地产分一杯羹的可以选择MBS(如果出现问题,政府还兜底你的本金),加拿大的房贷债券市场还是很安全的,钱多的花不完的,直接搞房地产开发即可,买块地可做的文章大把。这个问题的最后,想强调一点,房地产是用来长期投资的,不是拿来短期投机的,炒房是能让部分人短期获得高额回报,但长期肯定对这个行业造成巨大的伤害,不要把炒房变成一个搏傻的游戏,这样对你对我对大家都有利。

好了,就先说这么多吧,一开弓便收不了回头箭,一提笔就是一堆有的没的,充分显示出楼主这个过了而立直奔中年的絮叨男本质,不过能看到这里的朋友,我也佩服您的耐心并感谢您的砖头。

当然,有喜欢打篮球,跑步或者撸铁的朋友,也可以私信我,住得近咱们可以相约一起去健身房流流汗,互相交流和分享健身心得。

更新一些小知识(不定期)

补充一些 Common Sense

1,房屋评估价值有什么意义?


一般来说,政府有自己的评估体系,简称assessment,政府依据这个评估报告出来的房屋价值来征收地税,它不代表market value;另外一个评估报告叫 appraisal,这是lender比较看重的房屋价值评估报告,根据这个评估报告,lender来决定给你多少房贷的条件之一。


大部分人喜欢assessment的价值低些,因为可以少缴地税,同时希望appraisal的价值高些,因为可以少缴首付,说白了就是多贷些钱出来,开发商最喜欢appraisal评估的价值越高越好,贷的钱越多意味着可预期的回报越高。


2,银行的appraisal可以当做对未来市场走向的一个主要依据看待吗?


一般来说,没什么意义,它不是未来市场的指导价格,只是反映目前市场的供需关系,appraisal大部分是运用比较法来判断房屋当前的market value,举个简单的例子,同一小区差不多类型的房屋A,B,C,都在近期挂牌卖出,如果市场火热时,A卖了100万,B随后卖了120万,那么银行评估C可能卖出的价格也许会高于120万,但大部分情况不会低于100万;反之,A卖了120万,B随后卖了100万,那么C的评估价值大部分情况下不会高于120万,也许银行为了更保守的贷款风险,会将C的房屋价值评估在100万以下,即使这时你以105万的价格购入,这就解释了为什么你认为相比较120万时你捡了15万的折扣,但银行却给了了更低的评估。当然,市场一旦好转,有个房子D卖出了130万,你再做refinance或者LOC的时候,会发现银行的评估价格一下升值到了125万。所以,不要太介意这些评估报告出来的房屋价值,但是可以试着用用appraisal的价格来尝试着喊offer,同时,想热炒或接手某些区域的房屋的时候,也一定要做好一旦某一区域多个抄家争相低价出货的时候,银行不会给你放出那么多预期贷款的准备(意味着你要增加自己的首付比例),前期好像有听说,银行内部评估一些区域的房价时,一刀切的全部降低20%价值,使很多人在交接屋时不得不临时增加downpay,国内的钱又一时出不来,不得不去想别的方法去做短期融资。


3,关于你的 Credit Report


我们都知道,现在的社会,一个人的信用值很重要,连中国都开始建立个人信用库,特别是加拿大这样的西方国家,人若没有信用,出门办事处处是坎坷。



你的信用报告由很多部分组成,工作情况,账单还款与各种债务还款记录,甚至信用卡的申请次数都会影响个人的信用值,是什么组成了credit report,上网随便Google一下便可。

信用记录是银行是否批准房贷的一个非常重要的指标,信用分的范围为300-900,加拿大大部分人的信用分在700-750之间,650只能算是 “good”的级别,基本只有1%的人可以达到800分以上,想快速的提高自己的信用分,有几个小窍门:



a,不要付款只用现金或者debt card,因为没有还款记录,就意味着你没有信用历史,好的长久的还款历史记录会使你的credit分值大大增加;

b,不要只申请一张信用卡,但也不能手持过多的信用卡,有能力的人visa,master,AE各持一张,另外随便加个store credit就是完美的 credit trade line,过多的信用卡在手,银行会认为你是个credit seeker或者依靠credit生活;

c,每张卡给你的额度,每月都尽量不要花超过额度的30%,不然银行会认为你是个不善于管理自己开销的人,这会降低你的信用值;

d,银行开账户,最好是saving,chequeing和投资账户都有,账户不要overdraft;

e,不要长时间只还信用卡账单的最低还款额,最好是月月结清账单;

d,一个稳定的工作,时间越长,越增加信用分;

f,银行给你LOC,那么就收着,不用就不会有利息,但mortgage与LOC这两个债务同时拥有会比只有mortage获得更快的信用分累计;

g,拥有房产比只租房子能获得更高的信用起始积分。


个人的信用卡还款记录,债务还款记录和信用卡额度使用记录,占据了个人信用分值评估标准的70%,被讨债或者申请破产的记录,一次就可以叫自己的信用分值重新推倒再来,重新建立个人信用报告的时间成本相当漫长,所以万不得已,宁可走一个叫与债主协商的还款程序建议,也不要让债主主动上门追债或者申请破产。



4, 如果交不起房贷,会有怎样的后果?



我想大部分人都明白,还不起贷款银行就会收回房子然后拍卖已偿还欠款,这是常识,但其中程序和债务人面临的后果,也许不是很多人能够全面的了解。



在安省,如果房贷违约,债权人会走两种方式收回欠款:



a, foreclosure



b,power of sale



这两种方式意思基本一样,就是卖掉债务人的抵押房产,但对于债务人的后续影响截然不同。



如果你的贷款合同里,有写明如遇债务违约,债权人采用 “foreclosure” 的方式收回贷款,那么房屋卖掉后,即使卖掉后的金额不足以弥补债权人的损失,那这个损失跟债务人也没有任何关系,可以说这种方式下,债务人可以做到 “free to go”;



而 “power of sale”,
房屋被债权人卖掉,如果仍不足以偿还债权人的借款,债权人仍然有权利继续追诉损失,这个时候债务人所面对的要么卖掉个人财产(比如说汽车,首饰等)用以偿还所欠房贷,要么就是宣布破产(破产对于个人的信用历史影响巨大)。



同时,这两种方式还有个显著的区别就是在执行的步骤的繁易程度上,走foreclosure对于债权人更麻烦,因为这要经过上诉,法庭审理,申请强制执行等;而power of sale可以绕过这些程序直接处理违约的贷款,这也是为什么在安省,大部分的债权人(银行)都会选择 “power of sale”。



当然,有人会认为,我有mortgage default insurance,如果违约保险公司会兜底,这又是另外一个故事了。简单总结一下,在即使有保险的情况下,如果违约会怎样:
首先,债权人还是会以power of sale的方式卖掉债务人的抵押房产;其次,如果所得不足以弥补损失,这时lender会向保险公司claim损失;最后,保险公司赔付后,原先债务人欠lender的债务就会过户到保险公司头上,保险公司开始起诉债务人偿还这些欠款,不要以为保险公司是善茬,他们一样会追诉到债务人不得不宣布破产后,才会write off掉坏账。



总之,在加拿大,保护资本家的法律已经相当成熟和完善,债务人很难钻到什么空子。



帖子最后,推荐下我媳妇,不敢说她是最好的地产经纪,但肯定是最负责和漂亮的地产经纪之一;不敢说她是最热情的经纪,但肯定是最爱交朋友的经纪之一;不敢说她是收费最低的地产经纪,但肯定是最不关心得失的地产经纪之一,无论你是咨询任何关于房产的问题甚至潮流服饰,旅游减脂,能帮的力所能及的,她都会热心面对。

避免广告嫌疑,同时也为保护个人隐私,有需要的可以站内PM。

编辑一下这帖子,算是我对大小喷子和键盘侠们说的几句话:

1,帖子最后我推荐下我媳妇,犯逮吗?我是偷了你家狗粮了还是吃了你家霸王餐了,别一看人家挣钱就眼红,就算自己挣不着也不愿见得别人好的,不明白你是什么心态?我认真写个帖子,没求着非要干个啥,别担心,压根就没想挣你啥钱,我的生活比不了大富大贵,也足足比下有余,媳妇既然是个闲不住的人,我不支持她做自己喜欢的事,难道用你来支持吗?

2,
我说我媳妇热情漂亮,有错吗?儿不嫌母丑,妻不嫌夫贫,我夸我媳妇难道SB?

3,别一看论坛上经纪给自己打广告就反感,人家没逼着你非要跟他签约,有必要这么认真吗?各大品牌轮番的利用各种媒介给自己做宣传,怎么没见你反感?有本事别买别用一切做过广告的东西,各种生活必需品或者奢侈品您全自己个买材料自己做!

4,人啊,身上少点戾气,少点市井气,多点初心和正能量不是坏事,这是一个求同存异的世界,多合作少拆台,资源共享,你会发现钱越挣越多。

5,我的帖子,请就事论事,不要上升到人身攻击,谢谢

jin_xin 最后编辑于 2017-11-25 14:52:39

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(14)

论坛热帖

rubio1989

rubio1989
|
     2 楼
最后一段

cozyZ

cozyZ
|
     3 楼
楼主的讲故事方式很像传销
别介意,纯粹个人感觉

jin_xin

jin_xin
| 只看楼主 |
     4 楼
原帖由 rubio1989 于 2017/11/10 20:24:38 发表
最后一段......
哈哈哈,既然家人选择这个职业,我总不能去否定,不想看最后一段的,可以自动屏蔽

Alagamuna

Alagamuna
     5 楼
原帖由 cozyZ 于 2017/11/10 20:26:47 发表
楼主的讲故事方式很像传销别介意,纯粹个人感觉
你肯定就是肿钉包!!快点脱上衣!

文氓

文氓
|
     6 楼
管家我能骂人吗?
......
那我无话可说。

新新人类2018

新新人类2018
|
     7 楼
Lz分析了这么多,脑子确不是很清醒。地产经纪这种抛头露面的事,到处去说自己媳妇漂亮

Tmica

Tmica
     8 楼
金星大神,您媳妇管你的投资房都管不过来了吧,还有时间给别人买卖?

Alagamuna

Alagamuna
     9 楼
原帖由 文氓 于 2017/11/10 20:56:31 发表
管家我能骂人吗?......那我无话可说。......
我超 文太师从坟里爬出来了

文氓

文氓
|
     10 楼
Alagamuna 发表在9楼
我超 文太师从坟里爬出来了
管家我能骂人吗?
...…...
…......

Alagamuna

Alagamuna
|
     11 楼
文太师
我想说 $@/!/$-“:@的

gtagta002

gtagta002
|
     12 楼
原帖由 文氓 于 2017/11/10 20:56:31 发表
管家我能骂人吗?......那我无话可说。
你敢骂人就封你号

cozyZ

cozyZ
|
     13 楼
Alagamuna 发表在5楼
你肯定就是肿钉包!!快点脱上衣!
你咋一天到晚疑神疑鬼的,这病得治。

sulichn

sulichn
     14 楼
强蚓着, 看到完, 吐了.
朋友请吃的龙虾白瞎了.

Alagamuna

Alagamuna
|
     15 楼
原帖由 cozyZ 于 2017/11/10 21:08:14 发表
你咋一天到晚疑神疑鬼的,这病得治。
扣稀Z 你肯定是肿钉包
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