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查看     | 回复 108 原创分析:【B20新规和加息通道中的楼市 - 全民炒房时代结束 让住房回到本质】
本主题由 版主 房产编辑 于 2017/11/16 20:54:39 执行 设置精华/取消 操作

asssxz

asssxz
| 只看楼主
本人背景:经济学硕士毕业 CFA三级已过 之前在银行做商业房地产信贷Underwriting(贷款额度一般400-4000万,贷款对象包括Office Building,Retail Plaza,Industrial Warehouse还有Apartment Building的买卖和Refinance,属于Mid Market Lender)现在是全职地产经纪

去年花了点时间写了一篇帖子:针对有买房想法的朋友 谈一下房价 最好的时间是现在。估计是大家觉得太长了,然后对“涨涨涨”的论调也习惯了,这个帖子没什么人讨论。但是我个人还是保持当时的两个重要观点:1 人口多=机会多=高房价  2  哪里有好工作,哪里房价涨。现在这个这个帖子会结合我自己在市场中的观察来分享一下我个人对市场的未来看法。也欢迎拍砖,没事怼怼也好。

14年年初到17年9月的独立屋房价数据




废话少说,支持14年到今年3月份以来大涨的因素可以总结为以下几个因素:


1 低利率和宽松的贷款政策 (Ultra Low Rate and Easy Credit)

利率见图






贷款政策(Easy Credit)
A 之前35%的首付新移民基本可以解决所有问题
B 普通工资贷款倍数达到5.5-6倍
C 之前20%以下首付的,是不需要做压力测试的
D 100万以上的房产,工资够的话,首付比例不用从20%往上提高

顺带要提的是高杠杆的利用:

1 在市场单边向上时,利用Refinance可以兑现房价涨幅
2 Freehold楼花,从买到建好一般(1年半-2年),首付的要求10%,相比Condo楼花(一般3-5年等待,20%-25%首付)

2 加元汇率大幅走低 (汇率走低,17年初的大涨是没法解释的)





3 市场供给有限的。


多伦多(416)地区的Freehold(Single/Semi/Row-Townhouse)新建开工量相比历史高峰还有很大距离,独立屋的供给不是来源于新地开发, 更多的可能是翻建。







(Semi已经成为历史) 



(已经没有大片土地建Townhouse)

4 移民持续涌入,这个是显而易见的,移民来了要么买房要么租房(图中应该算的是移民,更多拿工签学签的人没有算进去)。 





5 不管怎么看,安省和多伦多的就业人数在攀升,失业率在下降,住房需求有就业支撑。 







就业市场和房屋市场的高度相关性可以从下面这个图看出:

从09年后,出租公寓(Apartment)的空置率和安省的额失业率基本只同步下降的,全安省的空置率已经从高峰4.5%下降到2%,而多伦多空置率已经低到1.3%了。






聊完了之前的上涨,讨论完具体的原因,我们再来透过现象看本质,我们来看看这一波上涨的过程中是什么推波助澜的。






上面这个图要解释几个比较浅显易懂的概念

1 要不断强调的是住房首先是个住人的地方,是个家,这是住房需求的最最根本来源。
2 由于住房的特殊性,住房又有了对应的金融资产属性,当然这些属性的展现都是需要良性的需求做支撑的,最简单的衡量标准还是租金,因为租房人根本不在乎升值不升值,在乎的就是住着方便不方便。
3 只要有资产,就是有持有成本的:Condo有管理费,Freehold需要各种维护(屋顶,水暖,除雪 etc.),贷款利息,房产税
4 租金减去持有成本,是房地产现金流的根本来源

在让那我们看看两类房产1-3月份的涨价逻辑:

A Condo:单价高(尺价600-1200的都有),总价稍低相对可负担 (40-80万是个相对普遍的区间),涨价有以下的原因:

1 Condo相比House要便宜很多,无论是现房还是楼花,10万的首付解决一个1室单元问题都很简单。初次买房,基本是Condo为主。
2 Condo除了面积上不占优势,舒适性,方便程度(交通,购物,娱乐,吃喝)完胜House
3 在一般人的价值判断体系里:显性使用价值占房屋价格的比重相对较高,体现方式是Condo现在租售比相对合理,一般在240倍左右,48万的Condo租2000是没问题的。

B TH/House:单价便宜(尺价400-800),总价偏高(2000尺:80-160万是个相对普遍的区间)

1 Condo总价可负担,但是Condo的实际使用成本比较高, 每月要付管理费。对于成长中的家庭而言,对住房面积和学区的要求一般只有Freehold的可以满足。
2 416区内的新增土地供应基本没有了,905地区因为相对便宜有很多人会涌入,很多人建立了相对较高的未来预期。
3 在一般人的价值判断体系里:买Freehold就是因为隐形未来潜力是非常大,占房产价格的比重会明显比显性使用价值高,很多时候强调Lot要宽就是最直接的表现。

如果之前的涨幅有虚高,虚高来源于哪里?
一句话可以概括:
之前购买门槛低,持有成本低,买房人高估了未来的潜力,都是希望后面的人来接盘;等到门槛变高(政策变严)和持有成本上升(利率上升),潜力短时间内无法兑现,价格自然下行。


我自己认为用技术分析的方法分析楼市是很2的,但是我可以借用股票的概念来举个例子: P/E Ratio 市盈率。Apple和Starbucks可以算是美股中的绩优股,盈利稳定,Appel的P/E是18,Starbucks的P/E是28。Apple和Starbucks的股价都还是很高的,但是总是有业绩支撑的。换到楼市,比较粗糙的估值首发是租售比。之所以粗糙,是因为里面没有算各种维护的费用和地税,不过这并不影响一个简单的参考

1.Condo目前的租售比一般在240-260,在大涨之前租售倍数低能低到200-220,但是很多人还是会以管理费高为理由说Condo不值得。
2 Freehold新一点的,在市区内的最好表现能做到300以下,35%的首付房子能够自己养自己。
3 像Markham和Richmond Hill,100-120万的房子,租金只有2000-2200太正常了,租售倍数直接到500倍了。

所以从这组数据来看,郊区的Freehold价格是有一定水分的,但是这种水分也不一定不合理,后面会有解释。

接下来我想分享一下我这段时间来的一些个人想法,基本都是结论,比较直白点,也不想解释了:

1 长期的低利率,在实际通胀比较高的时期,其实是对无产者或者少产者的剥削(只持有一个Condo),因为如果没钱也没房,低成本的借贷工具是没法用的。
2 买房比较早,或者有能力给自己加杠杆的,在人口大量流入借贷成本低廉的时候,获利是很大的。
3 低利率时期,大家成本都低,房屋价格快速上涨,等待下跌的没有入市的(15-16年最为明显),错过了一个风口是肯定的。
4 利率在上行区间中(对1的一个纠正),无论有钱没钱,大家借钱都相对困难的时候,没房或者需要换房的面对的竞争其实还少一点。


B20政策对买房行为影响分析:

B20刚出台的时候,很多人分析到为了不受B20的影响,很多有刚需的人会趁着1月1日新规实施前入市,这样的做饭已经很多人在做了,所以11月目前我看到的是大部分单元都还是走了,市场最少是非常平稳的。具体会有什么影响,我们来用数字做一下Scenario Analysis。

场景1,基本是个公认的情况 - 第一次买房-20%首付-家庭收10万,因为B20贷款倍数会从5.5-6倍下降到4.5倍左右。





如果你去买一个房子,原先加上可以负担70-72万,现在只能负担56-57万了。第一次买房,20%的首付+10万的家庭年薪这种情况可以覆盖到一批受到过高等教育的,工作有1-3年的家庭,算是一个比较典型的。这个预算原先能买到北约克的2室带车位Condo,或者GTA远郊的Townhouse,现在的选择只能降到1室或者1+1,Townhouse基本只能选Stacked Townhouse或者普通的Condo Townhouse。

场景2,一个家庭3年前花40万买了一个Condo,10万的首付+10万年薪

现在出手的话,60-62万的Condo大概到手能赚回20万,加上原先10万的首付,再加上3年3万左右的还款,首付能算成33万左右。
3年过程中,年轻人应该都有一定幅度的加薪。如果年薪变成12万(非常保守,3年个人从5万涨到6万),贷款额度是54万,加上33万的首付,现在可以买个87万的房子没问题。
87万的预算不高,但是每个郊区近Go Train的3室Townhouse是没什么难度的。如果年薪3年后,涨幅到14万,预算能涨幅到96万。

场景3,一个家庭3年前花60万买了一个普通独立屋,12万的首付+12万年薪

现在出手的话,60万的独立屋大概到手能赚回35万左右(仙子100万左右),加上原先12万的首付,再加上3年4.5万左右的还款,首付能算成52万左右。
3年过程中,年轻人应该都有一定幅度的加薪。如果年薪变成15万(非常保守,3年个人从6万涨到7.5万),贷款额度是67.5万,加上52万的首付,预算接近120万。
120万的独立屋,定位也不高,但是相对100万现值的老屋应该还是有所改善的。

场景4,一个家庭3年前花100万买了一个不错的独立屋,20万的首付+15万年薪

现在出手的话,100万的独立屋大概到手能赚回55万左右(现在160万左右),加上原先20万的首付,再加上3年7万左右的还款,首付能算成82万左右。
3年过程中,如果年薪变成20万,贷款额度是90万,加上82万的首付,预算接近172万,这样算来,跟160万的房比起来,住房水平没有提高。
如果当初放的是40万的首付,预算能增加到192万,相比160万现在住的房,也能做升级。


不管上面的假设尽管值得商榷,但有几点结果是可以做下分析的:

1 初次买房的人,受到的影响的确很大,买房的预算降低了很多: 所以低价的Condo(40-70万)是有绝对的支撑的。
2 3年前买过房的,到这个时候需要做正常的升级(Condo换Townhouse,小House换大House),影响是有的,但不会是决定性的。这个升级需求的档次房子价格大多集中在80-130万,从上面的分析看,如果之前有积累,这个价位的房子的需求不会有太大影响。
3 130万到180万这个价位的房子,放在郊区可以买双车库了,放在Midtown能买到不错的Semi,年龄在35-50岁之间,正常努把力都还是买的起的。
4 价格再往上走(180-200+),买的人基本分以下几种:高薪高能(家庭收入40万+,前期也有自己的自住房),自己做生意的,父母有钱的。这几种人去买200-500万之间的宅子,B20跟他们关系大吗?
5 多伦多市内,土地转让税是GTA其他地方的两倍,炒作成本是很高的,也没有House楼花可以买,真正炒楼的人不多,长期投资也会以买地翻建为主。GTA远郊,新房集中交房,贷款变严估值降低,炒楼的人很多,这必然有个消化的过程,有的人也会亏的比较惨。


另外,B20出来之后具体政策变化很多人头提过了,但是有些点其实很多人是不清楚的:

1 很多人之前选的2年或者3年利率,实际利率要比5年利率低,但是银行其实早就做了自己的压力测试,一般的方式是在市场利率上+2%。所以很多人借了2年的钱,其实也是有正常的压力测试的。
2 B20实际是对Bank,也就是银行有直接指导,像Credit Union这种类金融公司(Meridian/DUCA/Alterna)有自己的Underwriting Police是不受OSFI监管的,每个银行的Police会有区别。有时,这类公司的利率比正常的银行还低一些。
3 像新移民和非居民这些要求35%首付的贷款也不受B20影响,因为过了35%的首付,很多银行都有自己的Special Program。另外从控制金融风险的角度讲,35%的首付然后拿房子做抵押,只要银行的估值不激进,基本等于零风险(100万的房子跌到65万在这个相对高位的市场也不大可能)。

总结以上各点,我个人认为B20对市场的影响有限:
1最受影响的是初次购房者,但这恰恰把Condo的底给兜住了(转而买低价的Condo提供直接需求支撑,或者转为租房提供间接支撑)。
2 其次受影响的应该是买了很多楼花需要做Closing的人。主观上,没房的人认为炒房的把市价炒高了,是不道德的;客观上,市场经济没有强买强卖,通过买楼花来做投资或者投机也好都是风险自负的正常行为。贷款变严加上利率上升,让投资和投机的成本都上升了,理论上也是让有住房需求的人有机会进入市场。



再谈谈我个人的主观感受。

1 4-5年前的毕业生(本科或者硕士),以2人家庭为单位,普通家庭凑个10-20万的首付,买个两室Condo或者3室Townhouse相当轻松。现在好的两室基本涨到70万以上,普通的Townhouse涨到90万以上,难度是增加了不少,但是都还是买的起的。

2 房子就是硬通货,每年最不济有跟通货膨胀相似(2%-3%)的涨幅,同时还是一个可以住的家,为什么总要指望跌呢?

3 GTA整个地区,随着移民的增加,也许有钱人的相对比例在降低,但绝对数目一定是增长的。每个人来加拿大的移民,都是带着钱和对应的贷款能力的,这些钱加上新借的贷款最后都要落实到GTA的房产上沉淀下来,房子是像Zara的衣服和麦当劳的汉堡理论上可以无限供应的吗?

4 近几年媒体越来越习惯当标题党了,坏消息向来被扩大宣传了很多(什么Sears倒闭,最低工资上涨餐馆生意难做,Home Capital不行了)。但是现实生活中,餐馆不论档次高低都是要排队的,星巴克的咖啡不贵也不便宜总是坐满了人,汽车销量铁路运输量在上升,航空公司(Air Canada和West Jet)的客运人数相比去年都有明显增加。现实经济也许没有那么美好,每个人的生活都还是很辛苦的,但也绝对没有到房子折价来卖的时候。

5 什么时候,听到一堆人因为还不起贷款而被迫卖房的时候就是整个市场走下坡路的时候,我暂时是看不到有这种情况发生




最后在给有自住需求的朋友提点建议(基本观点是:核心有核心的意义,对新区保持警惕):

工作在Downtown的
1 没有学区要求的,预算在80万以内:买Downtown Condo没问题,人生苦短就不要把时间浪费在通勤上。
2 有学区要求的,预算过120万,对中餐没有太多依赖:Downtown周边,例如East York, Midtown, High Park附近都有不错的Freehold可以选择。
4 有学区要求的,对中餐有依赖的,Richmond Hill和Markham的学区房,无论是Townhouse还是独立屋,选择自己喜欢的位置和学区都错不了。
5 有学区要求的,对中餐无依赖,预算低于120万,Oakville/Vaughan强烈推荐。

不在Downtown工作的
1 做生意或者工作,那就就近买吧。
2 新移民:Richmond Hill和Markham的学区房,无论是Townhouse还是独立屋,选择自己喜欢的位置和学区都错不了。



#第一次更正: 我个人首推Downtown的Condo和Midtown的 Freehold,都是市场里相对比较贵的品种,但也是核心位置我认为风险不大的地方。

asssxz 最后编辑于 2017-11-16 22:12:15

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(6)

论坛热帖

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     2 楼
对于多伦多,我想花时间在分析一下

A 多伦多的很多高薪白领工作,往Downtown集中的趋势还在继续,这个趋势中短期不会停止

B 像King West和未来湖边Google未来城这些区域,会产生很多高薪的IT工作,这批拿着相对高薪(8万起薪)的人在哪里买房,就会在哪里挤出一部分收入较低的人。这也是为什么,有些城市的人,例如住在San Francisco的居民对硅谷是很恨的,因为你不做IT,你是没法在这个城市住的很好的。类似的一个冷笑话是:在硅谷你没有20万美元的年薪,连妹子的手都拉不到。

C 放眼全球,不拿多伦多跟一线城市(纽约,伦敦,北京,上海)和亚洲大城市(东京,首尔)比,多伦多从城市规模和人口数量上来看,绝对是一个准一线城市。






D 再结合多伦多其他方面的优势:多元文化的包容性,移民容易程度,生活环境,治安状况,多伦多这个城市还是非常好的





E 赢者全拿(Winner Takes All) 效应: 多伦多作为全北美人口Top5的城市,是加拿大的绝对龙头城市,安省内部(从小镇来多伦多),加拿大省际间(从蒙特利尔来多伦多),还有全世界各个国家的移民(亚洲,欧洲,美国,南美哪里没有?)往多伦多和GTA周边转移的人口趋势是长期存在,中短期不会有改变的。

F 多伦多目前有几个继续改善的地方,恰恰是未来房间增幅的一个指向:


1 地铁建设滞后,城市道路无法扩大日益堵塞: 近地铁和公共交通还算不错的区域是永远的核心,核心不会便宜只会越来越贵。Eglinton沿线不管有人看好不看好,必然是个增长热点。

2 人口激增,教育资源分配有极大的矛盾:现在很多原来是House区的地方建多了Condo,好学校的位置都不够用了(例如Downtown东边的Riverdale和North Yorkd的Willowdale)。同时私立学校不是有钱就可以上的,那么未来教育资源的分配靠什么呢?本来就是低密度Condo较少的地区,上学会相对有保证一些,学区房的优势在这些郊区(Oakville, Richmond Hill, Markham)房市稳定后,之后还是会恢复回来的。

我写这个帖子的一个基本看法就是多伦多还是一个还处于成长期的城市,无论从城市竞争力还是人口数量来看,多伦多中长期的成长趋势都还没有看到瓶颈。我自己做经纪,既不是毕业找不到好工作,也不是为了挣快钱,的确也是看好多伦多未来的发展。

asssxz 最后编辑于 2017-11-16 16:40:45

饭团2018

饭团2018
|
     3 楼
继续

yixiaop26

yixiaop26
     4 楼
然后呢,就没了?

新新人类2018

新新人类2018
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     5 楼
楼主辛苦了,最近经纪不好做,有时间写文章了。

gtagta003

gtagta003
     6 楼
无论观点如何,支持原创,另外特别支持长篇原创,呵呵。

gtagta003 最后编辑于 2017-11-16 16:58:16

yixiaop26

yixiaop26
     7 楼
旺,炒房的实在太多了, 看到那长长的出租房子列表就足够退却了。 弄了半天这文章 最后是指导 别人买哪的房,实在唏嘘。

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     8 楼
原帖由 新新人类2018 于 2017/11/16 16:50:35 发表
楼主辛苦了,最近经纪不好做,有时间写文章了。......
你真的想多了,看我上一篇帖子实际是9月份发的,快两个月了其实已经够懒了。

当然“心灾乐祸”我觉得也没什么意思,现实情况是买家客户人数在15+,客户都在等不错的房源。Listing方面还需要努力,有一个下周上市在准备,另外一个还在谈。

UT_ZYF

UT_ZYF
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     9 楼
懒得看了,只想说货币乘数下降,房子还值原来的价格?另外居民杠杆过高,资产不能持续上涨或是掉头多高杠杆的必是灭顶之灾!对了,各国国债也就是无风险利率开始上行咯,对债务过重者真是好事?他们真会没事?

lonelysheppard

lonelysheppard
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     10 楼
沙发!

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     11 楼
原帖由 yixiaop26 于 2017/11/16 16:58:30 发表
旺,炒房的实在太多了, 看到那长长的出租房子列表就足够退却了。 弄了半天这文章 最后是指导 别人买哪的房,实在唏嘘。......
1 恩,一个小观点“错”了,整篇都白写了。
2 House本身确实租不出价格,旺那么大,真正学区好社区成熟的位置也不大。
3 到现在还真没有客人找我去旺看房,本身利益上跟我关系不大,我主要还是强调就近买房的原则。
4 实际价格已经回落了很多,而且可以砍价,怎么就不能买了?

fanfab19

fanfab19
     12 楼
多谢楼主分享。

个人觉得楼主假设是首套置业者必须要买房,绝对不能租,所以只要够自己预算的,就赶紧买一套,管它有没有管理费呢,管它政府出啥政策呢,管它以后每月要多还多少贷款呢,管明年是不是会发生经济危机工作有无保证呢,必须买买买,所以能托住楼市。

大势已经下行,扭转不容易,看看华人热区挂牌量和成交量10比1就知道了。多村置业的刚需比例会有多少?投机买房不自住的有多少?到底谁是支撑房价的主流?

尤其是全球经济正处在经济周期的位置并不好,投资的人不买了,市场正向避险保守转化。美国股市253交易日未出现超过3%的震荡,这在历史上是第二次,明年大概率股市会发生大幅修正。美国的华人论坛已经在讨论周围的裁员多起来了。。。

作为首套置业的刚需,在这个时间节点是不是该慎重一点呢?

Viny

Viny
|
     13 楼
真是不知道楼主是不是学经济的。现在债券市场的利率出现罕见的倒挂。你难道看不见吗?难道人一旦坐上贷款经济后,就可以昧着良心说话吗?

wsshnr

wsshnr
     14 楼
原帖由 gtagta003 于 2017/11/16 16:54:55 发表
无论观点如何,支持原创,另外特别支持长篇原创,呵呵。......
,瞎起哄哈!

长篇原创,没几百万字,几年咋成?估计等写完市场也差不多了.

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     15 楼
原帖由 Viny 于 2017/11/16 17:39:54 发表
真是不知道楼主是不是学经济的。现在债券市场的利率出现罕见的倒挂。你难道看不见吗?难道人一旦坐上贷款经济后,就可以昧着良心说话吗?......
说句实话,如果不是Asset Management或者Fixed Income方面的Analyst,谈利率走向我觉得大多数人都不够格。Yield Curve反转就是短期利率和长期利率的利差再缩小,对应的就是Fed加息的预期。我的标题都写了是加息通道了,难道我有意不提加息了?

另外不好意思,我是房产经纪不是贷款经纪,请问有良心是劝大家卖开始往Listing Agent转型?但凡有人问我该不该卖房,我说除了你自住房升级可以免税的现在倒是可以卖之外,其他都继续拿在手上吧。







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