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查看     | 回复 59 我也谈一谈多伦多的房地产 (11月23日最新更)
本主题由 版主 房产编辑 于 2017/11/21 1:46:23 执行 设置精华/取消 操作

Domingo

Domingo
| 只看楼主
现在论坛上空军和多军打得火热,但很多都是情绪的发泄。我想在这理性的分析一下判断一下。先简单介绍一下自己,我从事金融工作,CFA charterholder。自己投资股市房市多年。我想在这里讨论一下房地产的状况与未来走势。(顺便给自己打个小广告,我在dt教学CFA,想报名学习的人欢迎私信我。)

1.买房不是刚需
经过这段时间的暴涨,大多地区房地产有没有泡沫,如果有泡沫的话会不会破,什么时候破,这是大家包括我很关心的问题。今年4月之前(16 条之前)很多地产经济高声呐喊刚需刚需,让很多投资者买到了相对偏远的某些区。而在16条出来之后某些地区的房价又有一泄千里的苗头。于是又有很多空军出来高呼打脸,问刚需在哪里。那么我想先讨论一下什么是刚需,刚需的本质又是什么。

从经济学角度,刚需就是消费者对于商品价格变化不敏感,专业术语就是价格弹性很低,近乎于0。举个例子就是大家都吃猪肉,如果因为某些原因(天灾)猪肉出售价格大涨,那么如果消费者很容易接受用牛肉替代猪肉(假设牛肉价格起伏不大,而且牛肉相对于猪肉价格不高),那么大家都去吃牛肉而不吃猪肉,这种情况就是猪肉的价格弹性很高。但是如果牛肉价格也特别高,那么消费者可能会被迫继续吃猪肉。或是消费者非常愿意吃猪肉,宁愿付高价也要吃猪肉不愿牛肉来替代,这种情况下消费者对于猪肉的价格弹性就很低。刚需,就指的是价格弹性非常低,低到消费愿意支付很大的价格也要购买。而从猪牛肉例子能看出,决定价格弹性的是1. 是否有替代品 (牛肉),2.替代品的成本  (牛肉价格)这两点。
    那买房是不是刚需呢? 我的结论是,买房不是刚需,但住房是刚需。人可以几年十几年不买房,但不可一日无地方住。而住房又包括买房自住和租房住这两种方式。所以买房是有替代品的,那就是租房。买房和租房互为替代品。道理很简单,如果房价高起,普通人用半生的收入也买不到房(例如香港),那么大家就只能被迫转入租房市场。抑或是房价一路走低,持有房产只会贬值赔钱,那么大家会主动选择去租房(日本非东京地区)。反之亦然。
    那么大多地区现在的情况是怎么样呢?答案是:分地区讨论~ 多伦多核心区域(dt,midtown,north York)的租金高涨,(同时也伴随着安省出台新的rental control规定,而rental control的负面影响我以后详解)。当租金高涨之后,就对房价形成了支撑。因为既然租房的成本飞升,那么有能力买方的就会选择买房。而房东因为租金的正收益也不会降价卖房。这也就是判断房地产市场的重要指标之一。房价与租金比,Price to Rent Ratio (P/R) = Average list price / (Average rent * 12) . 有很多文章说如果这个指标小于16,那么你就要买房,如果这个指标大于16,那么你应该租房。那么多伦多核心区是多少呢?我没找到相关数据,就简单计算一下condo。2 beds room 价格在60-90万左右,每月租金在2500-3300之间,那么P/R ratio就是18-22之间。studio 租金1500-1800,售价40-45万 P/R ratio 就是20-22。所以大家可以看到租售比大概在20左右。那么就有下面这篇文字就说这个房价是疯狂的。
https://www.millennial-revolution.com/rent/canadian-housing-crash-worse-than-the-us/
但事实真的如此吗?我们看一下美国最高 P/R Ratio 的城市和 低 P/R Ratio 的城市。我们可以看到底特律才6.3,克里夫兰也就10。根据16这个数的比值,我们应该去买底特律和克里夫兰的房产。而不是P/R Ratio 为45.9 的旧金山和 P/R Ratio 为35.7的纽约。但如果可以选择,我相信在做各位都会选择风景优美 事业有途的旧金山和纽约,而不是日落西山 江河日下的底特律和克利夫兰。







    那么这个比值出了什么问题呢?原因是这个比值没有考虑大家对于未来的预期。这就好比买股票,公司股价与公司的年收入比值 P/E raito 低的股票不代表股票价值被低估,因为P/E ratio 低的公司很可能前途未卜,随时退市破产。而P/E ratio高的股票不代表股票价值被高估,因为大家肯呢个认为这家公司前途无量成长前景好,现在收入少,但是未来收入高。房价是同样的道理。
  2. 租金还会涨吗?
    把多伦多比作一个房地产企业,买房的人认为未来多伦多房价会继续上涨的暗含条件就是未来的租金也会继续上扬。只是房价上涨而租金不涨就是空中楼阁,一旦市场发生了风吹草动,住房者就会抛弃买房市场,转入相对便宜的租房市场。(租金相对房价较低的某些地区现在已经出现类似苗头,P/R Ratio 虽然不能绝对和16数字相比,但是在根据P/R Ratio可以帮助购房者筛选同一地区的房子) 那么多伦多今年已经经历过租金跳涨,未来还有上涨的空间吗? 这个时候我们又要引入另外一个指标,房租占家庭可支配收入的比重 rent/household income。 我个人不喜欢用收入与房价的比重因为多伦多是移民城市,有很多新移民购房者利用海外资产购房,但在加拿大报税时却被算入低收入人群。而租房的人(除去学生)通常都是用本地收入支付房租。所以收入与房租的关联系更好。
那么多伦多的家庭收入(household income)是多少呢? 中位数为每年 CAD$65,829 , 平均每月为 CAD$5,486 。而多伦多dt核心区域一室的平均租金为 CAD$2,200左右。也就是40%的家庭收入。那么纽约曼哈顿呢? 而一室的平均租金为 USD$3,000。那么纽约曼哈顿家庭可收入多少呢?每年 USD$66,739 ,每月$5,562, 也就是 55% 的家庭收入。那么英国伦敦呢? 每年£39,100 。也就是每月 £3,258,而伦敦市中心的一室的平均租金为 £1,800。也大概为55%的家庭收入。当家庭收入的一半用在市中心的房租上,大概就是毛主席指的资本主义社会的水深火热当中。每当我有朋友从London和New York过来,都会赞叹多伦多的生活幸福程度高,我想房租与收入比相对较低是其中重要的原因。但是身在多伦多的我们和历史比较时,看到的是近年来房租飞涨,收入不涨,幸福感一路下滑。而今年4月安省推出的16条,加上明年史上最严厉的房贷B20,会扭转一路恶化的租金收入比,带回旧日的好时光吗?

http://www.cbc.ca/news/canada/toronto/toronto-rent-study-1.4030464












    经济学的开山鼻祖亚当斯密(古典经济学/微观经济学)认为市场经济就像一支看不见的手,会把经济中的各个要素分配到最合理的地方。任何政府的行为都是对市场的干预,对有效分配的扭曲。古典经济学在美国总统柯立芝任内达到顶峰,政府颇有老子的无为而治精神,小政府放任市场自由,创装了1920年代的柯立芝繁荣。但随后在继任者胡佛任内爆发了历史上著名的大萧条(不叫衰退的原因是因为胡佛认为衰退容易引起恐慌,萧条听起来比较好一些),古典经济学也土崩瓦解,而后经济学进入了凯恩斯经济学(又称宏观经济学)的时代,提出政府应该在危机中起主导作用,着重投资帮助市场充分就业。凯恩斯经济学在罗斯福总统手中发扬光大,对应的也就是历史上著名的罗斯福百日新政。帮助美国经济重塑信心,走出泥潭。而凯恩斯经济学又在1980年初遇到了滞胀麻烦,被新上任的里根政府抛弃,重拾升级版的古典主义,供给侧改革(没错,就是中国现在提的供给侧改革)。在这之后经济学又衍生出了很多分支。我在这里说了这么多,其实就想说明人类社会的运作异常复杂,任何理论都有其时效性与局限性。那么在我们预测16条与B20的影响时,都是以目前的市场预期作为判断。

    我们前面谈了多伦多目前 dt 1bed room rent/median household income是40%,相交于纽约与伦敦还有上涨的空间。但是安省政府与银检会前后出台了控制房价过热的政策。下面我们来一一分析其作用。安省16条中,最引起我注意的是15%的海外税和新的租金法案。我先讨论一下15%的海外税是对谁在征税。很多人可能会说,顾名思15%海外税义显然是对海外购房人士征税阿。但是经济学告诉我们政府每一次行为都可能会有意想不到的效果。
 
  3.15%的海外税影响
  政府的在选择征税对象时可以有两个选择,第一种是对消费者(买家)征税,例如我们大家每次消费都会支付的消费税,HST 13%。第二种是对企业(卖家)征税,例如香烟税。同样牌子的香烟在加拿大比在中国昂贵许多,原因是加拿大政府对香烟实以重税。而这个税是政府在香烟的制成包装的阶段对企业征税。
香烟税从表面上看是政府对香烟企业征税,但是香烟企业会通过提高香烟的售价把税收的成本转移给消费者。不过香烟企业能够把税收成本全部 转移给消费者吗? 解答这个问题经济学又要引入刚才解释过的概念,价格弹性系数。如果消费者是忠实的烟民,即使香烟涨价也要抽烟(价格弹性系数为0,刚需),那么消费者就会承担所有的税收成本。但是如果消费者没有烟瘾,吸烟只是为了耍帅装装酷,当香烟价格上涨时立刻大幅减少买烟,那么将会是企业承担绝大数的税收成本。通过这个例子我们知道,征税的对象并不等于税收的实际承担者。无论是买家或是卖家征税,税收通常是由买家和卖家共同承担。而承担的比例取决于买方和卖方的各自的价格弹性。价格弹性低的一方会承担大部分的税收成本;价格弹性高的一方会承担小部分的税收成本。(当一方价格弹性非常低,低到0 (刚需),那么这一方将承担所有税收成本)
  了解到税收概的影响后,我们再来看15%的海外税。当安省征收15%的海外税时,我认识的一些地产经济表示安省的海外购房比例很低,不会受影响!我当时做的预测是house市场会受很大影响,condo市场暂时安全。现在回头看,市场发生了天翻地覆的变化,我的预测还算准确,但是我也漏算了很重要的一条,随后我会讲道。
15% 的海外税影响到的其实是两类人。第一类是海外土豪,100%的投资者。一些朋友表示海外土豪投资者不在乎15%。错!对于投资者来说,收益是他们最看重的。他们有钱但是不傻。100万投资房产一开始就支付15万的税费外加各种交易费用(中介费等),账面亏本几乎20%了。这让任何理性的投资者都回退避三舍,选择其他的投资。毕竟投资看的是回报,不买加拿大房产可以买美国房产。他们的价格弹性非常大,会大幅减少房屋购买,交易量会大幅下滑,15%的海外税成本由卖家承担。目前由结果看就是某些区的house市场。
第二类是持有学签的留学生和工签的工作人士。他们本来就住在大多地区,其中的一部分正要贷款买房。当安省政府征收15%的海外税时,他们可以有两个选择。第一种是支付15%的海外税,降低购买标准,待几年后拿到身份,再申请拿回15%的税收。第二种是等待几年,拿到身份后再买房。在当时在一个房价每年至少上涨10%的环境中,很多人应该采取第一种行为才对。但是真的是这样吗?我们假设A要买80万的房子,原本贷款20% 支付本金16万。但是由于15%的海外税,A要一次性交12万的税收,只剩4万可以用来支付本金,显然不可能。那A能买到什么房子呢,A可以买到46万的房子,首付9.2万,缴税6.9万。A由原本可以买80万的房子变成了只能买46万的房子,心里落差不可谓不大。而46万的房子要以每年10%的升值连续6年才能涨到80万。而A可能在3-4内就拿到了自己的身份。所以A的更可能选择是等待拿到身份后再买房。那么通过这个例子得出结论,留学生和工签人士会选择暂缓买房计划,被迫留在租房市场。而这也就相当于租房市场上的需求变大(本来准备买房市场的人被迫到租房市场),那么大家也就知道今年5月份后房租为什么暴涨了。
对于买房无望的人,租房是他们唯一的安足之地,这让租房市场的价格弹性变得异常小(租方变成了刚需),真是人为刀俎我为鱼肉。不过,安省政府似乎考虑到了这个问题,同时也出台了房租控制法案,希望能长期控制住房租。 可是房租真能受控制吗? 
4. 房租控制法案
  房租控制法案在经济学中就是政府的对价格的管控,通过管控让交易价格低于或高于市场价格。这种做法的后果通常会产生黑市与寻租市场。例如当年人民币对美元的官方汇率为2:1,但是黑市上的汇率是9:1。现在安省出台房租控制法案,会让已有租方的人受益,因为他们的房租低于正常的市场价。但是对于新来大多地区的人来说,就是一场噩梦。在正常的租房市场下,随着租金上涨会把一部分低收人人群挤出市场,这部分人会去远一些但是房租可负担的地区。但是因为房屋控制法案,低收入的人群会继续留在市中心租房,减少了房源的供给。所以房租控制法案只会让市场房租价格继续上涨。


5.B20的影响 - (山雨欲来风满楼)
我之前介绍了15%的海外税影响的是海外投资人士与居住多伦多的海外身份人士。15%的海外税让投资人士离开多伦多,想居住的人士暂缓买方计划。但是B20将影响的是所有想要贷款买房的人士。(想具体知道B20的具体内容,请看我的另外一个帖子。
http://forum.yorkbbs.ca/property/4625784.aspx)B20的作用简单说就是购房者需要支付更多的首付,购房成本大大增加。而B20对市场的影响也要分house市场与condo市场,二手房(现房)市场与楼花市场分开讨论。
  首先我来分析house楼花市场,因为这是最危险的市场。去年底和今年初house楼花价格随着现房市场 莺歌燕舞,一路飙升,而楼花价格又高于现房价格,所以是很多买家投入重金(20%的押金)在高点买入。但15%的海外税出台后 现房house价格一路下滑,跌回年初价格。这对楼花市场是一个很大的冲击, 因为当楼花closing的时候,银行贷款部门会按照当时的市场价来贷款,而不是购房者的买入价。而目前看house现房的市场价格很难立刻回到年初的高位。例如 2017年3月份现房价格从110万涨到130万 A买了4月份买了house楼花 140万,2018年8月建好。但是2018年8月现房价格也就是110万,银行只肯按照110万的额度贷款。所以A要自己补齐30万的 差额。而A当时计划是走35%的新移 出50万做首付,现在A要额外出30万。外加上B20的出台,35%的首付也要看收入,A的贷款额度又将缩小。上面的情况会让A不堪重负,所以house楼花市场就像一棵定时炸弹。现在我也听说了一些朋友出现了贷款困难的问题。有朋友说中国的土豪多,可以通过海外运资金或是走私贷的方式把house close。我同意,但是这样的土豪占多少比例呢?即便最理想的情况就是house 楼花市场最后平稳着陆,大家最后的通过八仙过海各显神通的方式成功close了楼花。但也意味着这些买家的多余的资金也被锁在了这批楼花里,不会再有余力投入资金去进入新的房市了。而差一点的情况是house 楼花一部分出底价转让。那么这就会对house的现房市场价格产生冲击。进一步压低现房市场的价格。最糟糕的情况我就不说了,一方面我觉得放生可能性不大,另一方面大家也能猜到。
  分析完house市场的走势,condo市场似乎一片光明。一方面有强势的租金在支撑,另一方面condo的价格也没有到本地人不能承受的程度。也有人提出B20对condo的市场是利好消息,因为B20让买不起house的人只能去买condo了。但事实真的这么简单吗?覆巢之下,岂有完卵?
  下面是RBC的银行的house/condo可负担性报告(给不做金融的的朋友介绍一下,RBC Captial Market是加拿大资本市场的里的泰山,在2008年的金融危机里在华尔街,一战成名)。我贴这个图的目的不是为了制造恐慌,而是想指出历史上 house的可负担性与condo 的可负担性是高度相关的,(红线是house的可负担性,浅灰色是condo的可负担性,可负担指的的购房成本占收入的比重,走势越高表明可负担性越差)。从这个图标可以看出在最近的3年内house的红线一路上升,而condo才刚刚起步。
 


Domingo 最后编辑于 2017-11-25 09:07:08

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(15)

论坛热帖

DemonDetail

DemonDetail
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     2 楼
字多先赞。
泡沫往往就是对将来预期的一种表现

wsshnr

wsshnr
     3 楼
原帖由 Domingo 于 2017/11/17 13:31:47 发表
现在论坛上空军和多军打得火热,但很多都是情绪的发泄。我想在这理性的分析一下判断一下。先简单介绍一下自己,我从事金融工作,CFA charted holder。自......

貌似才开了个头没写完?
最近房版出来很多CFA,好啊!
继续加油!

wsshnr 最后编辑于 2017-11-17 13:48:15

兰苑精品装修

兰苑精品装修
|
     4 楼
字不少,但是为数不多看过后没有觉得浪费时间的,赞一下! 期待后文。

fanfab19

fanfab19
     5 楼
写得很有见地,赞楼主!期待继续更新~

兰苑精品装修

兰苑精品装修
|
     6 楼
房价租金比是不错。我个人认为还有其他角度看是不是也能补充说明一些事情。比如房贷租金比,或者房贷利息与租金的比例。毕竟房贷中本金部分还是属于自己的,只有利息是属于支出,而租金则是百分百交给房东。从 Net cost 的角度看,房贷利息与租金的比例也许能更好的贴合大众的衡量标准。同时,房产有其局限的替换性,比如说我只想在某某城市,某某小区生活,那只有这个小区里的出租支出才能和供房成本做比较。在选择较少的情况下,房价有一定的溢出也是能够理解的。

yixiaop26

yixiaop26
     7 楼
不错,人越多,要租房的确实会很多,  但收入跟 不是,人是会降低 租房要求的, 然后就会有政府的空置税之类。

人只是房价 中的一个环节, 要有钱来作支撑 ,否则 租房的质量会千差万别, 地下室也是租, 公寓也是租,两个人挤一间也是租。 租金也要有收入支撑的,否则 有价 无市。

rubio1989

rubio1989
|
     8 楼
兰苑精品装修 发表在6楼
房价租金比是不错。我个人认为还有其他角度看是不是也能补充说明一些事情。比如房贷租金比,或者房贷利息与...
房贷利息租金比这个很有意思 不知哪位牛人可以算一算

fierymm

fierymm
|
     9 楼
可以的,等着学习其他因素加入后最后的模型。最近打算再买一个,想听听楼主对google新城的预计。

兰苑精品装修

兰苑精品装修
|
     10 楼
原帖由 yixiaop26      于 2017/11/17 14:29:03 发表
不错,人越多,要租房的确实会很多,  但收入跟 不是,人是会降低 租房要求的, 然后就会有政府的空置税之类。 人只是房价 中的一个环节, 要有钱来作支撑 ,否则......
从需求这个角度看也不错,同样$3000,10年前在Toronto DT能够租2000尺的公寓,现在能租到1000尺就不错了。为什么在工资没有大幅提升的前提下,有人愿意支付高昂的租金。因为有需求。那么也应该考虑这个城市的Desirability. 我觉得要衡量城市的Desirability Index, 可以从衡量一个城市的人口增长速度出发,毕竟这也是有数据支撑的。

gtagta003

gtagta003
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     11 楼
无论观点 支持lz的辛苦码字
百花齐放嘛

16cm

16cm
|
     12 楼
此贴要赞
比那些穿马甲 装群众的JJ好多了

菠萝探长

菠萝探长
     13 楼
加油!继续

gtagta002

gtagta002
|
     14 楼
原帖由 gtagta003 于 2017/11/17 15:02:00 发表
无论观点 支持lz的辛苦码字百花齐放嘛 
版主你好

Domingo

Domingo
| 只看楼主
     15 楼
谢谢支持!互相学习交流!
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