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查看     | 回复 33 【原创】Bedford Park [Yonge/Lawrence] 周边自住,投资扫盲
本主题由 版主 房产编辑 于 2017/11/22 21:50:33 执行 设置精华/取消 操作

_轩_

_轩_
| 只看楼主

大家好,

今天写这个文章的原因是希望大家买房自住投资可以多一个选择,因为我自己在Yonge/St Clair 上班,有重点关注过通勤时间在半小时内的各个小区。我个人比较看重社区人口组成,居民素质,通勤便利度以及学区优劣。这个帖子说的都是我自己的见闻,写出来和大家分享,有不足的地方望大家多交流,指正。


地理位置,直接上图:




Bedford Park 主要集中在Yonge Lawrence 的东北和西北,
它大部分的区域被多伦多地产局划到了Lawrence Park North 里面,但当地人大多数并不认可Lawrence Park North这个称谓,所以我在这个帖子里一律用
Bedford Park来代指图中的区域。


因为在这个区挨家挨户的走访过,所以对社区的一些细节方面还算比较了解


我个人喜欢这个区的原因:

-价格相对比较亲民,
虽然跟临近的Tedding Park, Hoggs Hollow, Lawrence Park, Lytton Park比起来房子和地都小很多,但以上几个区基本与中产无缘,属于土豪专用

-人口组成理想,黑木X很少,大部分属于企业中层或以上,政府职员,教师或Small Business Owner,家庭收入高$200,000+非常普遍)

-自住比例高,投机相对较少

-学区不错,不能和清华区比排名,但公校在白人区属于很不错的,且离顶级私校近

-交通方便,对我来说就是去华人餐厅超市不远,去市区上班也方便,开车地铁都可

-市场不好的时候支撑比较明显,很多人买这里的房子都是当地居民买来自住的,贷款一般靠收入,对贷款政策敏感度相对较低

-民众对社区忠诚度极高,很多人一住就是20年以上,并且打心里认为自己的社区是多伦多同价位中最好的社区,很多人愿意在同一个社区Upgrade,卖掉自己的Semi搬去临街的Detached在这个区很普遍

-受贷款及海外买家税影响一定是有的,但相对来讲比较有限,受政策影响价格浮动最大的是社区内的半独立。

什么样的人比较适合买在这里?

-预算在125万到280万之间,需要经常CommuteDowntown,但又不愿意离华人设施太远


-英语不太差,对当地文化接受度较高,希望孩子成长环境比较多元化,但又远离黑木X的人


-对公校学区有要求,也希望离好的私校近一点,让孩子有机会的话可以进一线私校学习,当地的居民对John WanlessBedford Park这两个学校的评价很高,很多人认为这两个学校与私校的教育水准不相上下(这个我保留意见,但足以看出大家对这两所学校很满意)

-愿意用空间换地点,对房屋大小要求不是特别高的,2500尺在这个区算是比较大的房子了,如果你对房子大小要求很高的话那这里可能不适合你

我的预算能买到什么样的房子?


1.




半独立,125-140万(加建,完全装修过的

-一般在15-25尺之间

-加建前3卧室,2个卫生间,二楼一个,地下室一个

-层高不高,一般8尺以下,大地的可以加建到2000尺左右

-地下室层高6尺半,有人会做underpinning 多挖一尺深

-一般有mutual drive, 但很多不能过车,基本靠Front Parking Pad, 这会在后面细说,1parking spot 比较常见

-二楼有一个房间很小,Queen Size放进去基本不剩什么多余空间

-入门级物业,一般买了这个区半独立的人有机会和条件的话都会考虑向独立屋upgrade



2.






独立屋,180-200
做过一二层加建,10年内大装过的)图中这个150-160万。

-一般20-30尺宽的地,25尺的最多,20尺的大部分停车位在院子后面(rear laneway parking, 25尺的很多是Mutual Drive,上30尺的在这个区北边的几条街更常见一些,比如 Old Orchard.

-没加建的在1300-1400尺之间

-一般3个卧室,有1-2两个车位,大部分有Mutual Drive的房子停车靠Front Parking Pad

-加建后可以到1800尺左右,四个卧室并且Master很可能有Ensuite

-地下室原始高度6尺半,很多人会挖深一尺

-属于小区最受欢迎的物业之一

-没加建20年内没装修的目前在145-160万之间

-200万以下独立屋是这个区的香饽饽,卖家不是特别贪心的话基本不愁卖



3.






翻建独立屋,
230-290

-一般20-30尺的地,十年内推倒重建的。

-一层是九尺或以上层高

-大部分4个卧室,4个洗手间,二楼2个,一楼和地下室各一个

-2300-2600尺之间

-房子前面一般可以停2辆车,车库一个driveway 一个

-大部分有walkout basement

-算是社区比较高端的物业,卖的时间一般会比较久,大部分是builder在卖,成交比较低迷,尤其是260万以上这个价格区间





说了这么多,说几个这个区买房子的注意事项吧,只说大致的不涉及具体问题:

-_-Parking这是个历史遗留问题,多伦多市内很多区想申请Parking Pad已经不可能,现有的也有可能不是Legal的,邻居为了Mutual Drive闹翻的不在少数,并且这个可能会影响以后翻建可用空间,而且很多Mutual Dr过不去车怎么办?根据购买需求不同,很多功课建议提前做好


-Knob and Tube, 老式的电路走法,很多房子都在装修时换掉了,但也有部分房子里有还有这个历史遗留问题,很多保险公司会拒保,买的时候要留心


-Water Problem, 多伦多很多老区有地下室渗水的问题,主要是由于Floodplain和市政排水,具体哪几个街区就不在这里点名了……


-横街(东西走向)比竖街(南北走向)更受欢迎,这里南北走向的街道50-100米一个Stop Sign,车流量相比横街多一些,也使得横街上面的房子价格略高一些


-注意已经有的Condo Proposal, 未来几年内要建的Condo, 会影响附近的房价



老房子需要注意的东西比较多,很多是历史遗留问题,提前做好功课会省去不少麻烦, Case by Case在这里聊不是这个帖子的重点,如果对某个街道或者房子有具体问题的话欢迎回帖或私信

最后可以一笔带过一下整租租金情况

-130 万左右稍作装修的的Semi租金在$3400-$4200之间

-160 -180万的Detached $4000-$4800之间

-240-290万的翻建房在$6000-$8000之间


如果你对城中其他社区也感兴趣的话,可以建议你参考论坛里其他几篇比较有营养的,关于中城区的文章

【原创】多伦多中区投资(Bloor以北社区)点评

【原创必读】揭开西人区神秘的面纱之 - 本地人 VS 移民 的置业心理


以上有说的不对的地方,望大家多交流指出

_轩_ 最后编辑于 2017-11-21 20:54:05

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(7)

论坛热帖

发条吉子

发条吉子
|
     2 楼
码字辛苦,感谢分享

yixiaop26

yixiaop26
     3 楼
确实不错哦, 不过肯定是超好多人预算的

x2012

x2012
     4 楼
中国人有同样的预算 肯定住sheppard北面了 交通一样方便 去dt的话 同时更近中国人聚集点 也远离黑幕查

_轩_

_轩_
| 只看楼主
     5 楼
确实是,但200万上下在Willowdale那边我觉得有点尴尬,很多不错的基本上要300了,当然地也大一些

x2012

x2012
     6 楼
原帖由 _轩_ 于 2017/11/21 17:35:14 发表
确实是,但200万上下在Willowdale那边我觉得有点尴尬,很多不错的基本上要300了,当然地也大一些......
200w不能看翻新房的 一般的平房也是不错的
还有 yonge东 steels南 don mills 西都可以看的 
这个范围的话 200w能选到很多不错的大lot 老2层的

皇甫泽琪

皇甫泽琪
     7 楼
辛苦辛苦

清竹

清竹
|
     8 楼
LZ的划分有些不妥,学区应该不同。央街以西大部份是Bedford Park,以东包括Wanless Park是Lawrence Park North。好像Lawrence Park North的公校排名比较好。不过住这里的大概会去天主教学校或私校。

rbz112

rbz112
     9 楼
LZ分析的好具体 涨姿势了 那块儿环境真的感觉挺好的 可惜预算不够

_轩_

_轩_
| 只看楼主 |
     10 楼
嗯是不一样,东边排名好一点,但排名我一般只是稍微参考, John Wanless真的名声蛮不错的,东西当地居民分得很细的我知道,只是没那么多时间写太细😄

_轩_

_轩_
| 只看楼主 |
     11 楼
谢谢🙏

DemonDetail

DemonDetail
|
     12 楼
哇这么贵,同价我宁愿住rh,mk,生活质量高不少。当然,也许对于DT上班会远不少

darkseraph

darkseraph
     13 楼
原帖由 清竹 于 2017/11/21 18:12:44 发表
LZ的划分有些不妥,学区应该不同。央街以西大部份是Bedford Park,以东包括Wanless Park是Lawrence Park North。好像Law......
住这边的人, 上天主教学校的真的并不是很多。 当地的老外基本都是上公校或者私校。 最近几年学校排名变动比较大。 这边大家比较喜欢的学校有几所:

John Wanless P.S.
John Ross Robertson Junior P.S.
Bedford Park PS

当然, 稍微远一点的还有:
Allenby P.S.
Davisville P.S.
Maurice Cody P.S.

等等。。 实际上当地人对学校每年和每年之间的排名变动并不是十分的敏感,正如当地很多居民对房价和政策的风向也不敏感。。(比如John Wanless现在排名并不好), 但是这并不能影响这些学校当地人心目中的地位。

关于分区的问题, Midtown各个社区的分区本来就比较模糊。 "Lawrence Park North"在TREB地图上实际上是包括了Teddington Park 和Wanless Park, 而Bedford park在当地的约定俗成习惯中, 也可以包括Yonge以东一部分。 Google实际上也那么认为:


darkseraph

darkseraph
     14 楼
原帖由 _轩_ 于 2017/11/21 18:46:30 发表
谢谢??
手动给楼主点赞!

楼主是我认识的华人经纪中对Midtown和南边了解数一数二的(抱歉, 我有点王婆卖瓜

有方向性的合力

有方向性的合力
|
     15 楼
mark
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