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查看     | 回复 20 多伦多DT正现金流Condo项目-Theater District Condo-欢迎索取户型图价格表

Winters

Winters
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在近期condo售价大幅上涨的市场背景下,多伦多downtown核心区域已经很难再找到正现金流的condo项目了,所以著名开发商Plazacorp即将在下周推出的Theater District Condo项目就显得尤为难得。


Theater District Condo项目位于多伦多市中心娱乐区的8 Widmer St,地理位置绝佳,售价约900每平方尺。现首轮VIP最优价格预售,因团队与开发商多年的友好合作关系,各种户型第一时间拿盘,欢迎感兴趣的同学直接电话联系647-551-1380索取更多信息。



Theater District Condo项目楼高56层,共431个单位,泳池、健身中心等各类娱乐生活设施齐备。



项目位于多伦多市中心的娱乐区,周边餐饮娱乐选择众多,生活极其便利。步行5分钟即到最近的地铁站入口,步行10分钟即到金融区。多伦多大学、Ryerson大学、Cityhall、Eaton Center、Rogers Center、ACC及多家电影院和购物中心都在10分钟车程范围内。



Walk Score满分!Transit Score满分!













项目房型、售价及租金如下:

1 Bedroom
售价区间:37万-46万;当前周边月租金:2200左右
1 Bedroom + Den
售价区间:49万-55万;当前周边月租金:2600左右
2 Bedrooms
售价区间:59万-64万;当前周边月租金:3200左右
3 Bedrooms
售价区间:74万-98万;当前周边月租金:3500以上

Plazacorp成立于1982年,是多伦多著名的房地产开发商,建筑质量和口碑都很好。Plazacorp的项目不追求奢华,但设计合理,用料扎实,具有绝佳的性价比,无论自住还是投资都是非常好的选择。以下是公司过往开发的项目,感兴趣的同学可以看一看。





Theater District Condo定价比较合理,租售比很好,下周填worksheet,请感兴趣的同学尽快和我联系。


电话:647-551-1380

微信:


后面附上我自己投资condo的一些心得和方法,一并分享给大家。


————————————————————————————————————————————————


购买condo的第一步是定位。先看自己能承受的预算是多少,再看购置的目的是自住还是投资,最后就是从社区、校区、环境、通勤等诸多要素中找平衡,选择符合自己预算和购置目的的房子。


多伦多的condo在我的概念里一直属于自住的过渡品种。抛开养老需求的condo和动辄一个月管理费几千上万的奢侈型condo不谈,我认为主流condo产品对于大多数人来说都是年轻阶段住房需求不明确、时间和资金有限时的一个过渡选择。


这样的定位导致我在选择condo项目时更多从投资而非自住的角度考虑问题,因为总归要搬出去,房子未来主要是拿来出租,所以是否符合租赁市场的需要才是我关注的重点。


在项目初期我主要关注下5点:


1、Location:这个最容易理解,我的标准是10分钟步行距离内必须有轨道交通站,社区安全,生活便利,交通发达。因为大部分选择condo的住户,无论是买家还是租客,最看重的就是Condo极大的生活、交通便利性,所以位置和社区必须要好。


2、性价比:我对Condo的定位是过渡需求,所以我眼中condo的目标客户群对于价格是很敏感的。售价高的项目往往标榜高端、稀缺,但这样的项目未来的买家和租客也同样高端、稀缺。对投资来说稀缺可不是好事情,尤其是对于重视现金流和空置率的Condo投资,所以同一个社区里售价最高的项目往往收益率都不太好。牢记Location、Location、Price,合理售价对于购买condo来说,怎么强调都不为过。


3、租售比:所谓“租售比”是指月租金与房屋售价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,说明该区域房产投资价值变小,楼价高估;如果高于1∶200,说明该区域投资潜力较大,楼价泡沫不大。我投资Condo只选择租售倍数在200左右的项目,这样的condo租金能够完全cover日常成本。

购买前我一定会去查看周围同类型房源的租金价格和在市场上的停留天数,这样得出的租售比数据更加真实可靠。

如果购买的是期房,考虑到未来4到5年房价、租价的上涨以及通胀,200左右租售倍数的condo会是一个非常安全的投资选择。


4、户型选择:condo的管理费计算都是基于购置面积,合理的户型选择十分重要,要在管理费尽可能节省的情况下选择方便贷款和容易出租的户型

项目的户型面积大小,是否包车位,目标区域客户是单身的young professional还是年轻小家庭都是购买时需要重点考虑的问题。查看周围类似房源不同户型的租金价格和在市场上的停留天数是个很实用的判断方法。

楼层不宜过低,因为会影响未来出售;但也不宜过高,因为会增加购置成本。需要根据项目的具体情况做一个平衡。

朝向的话多伦多的Condo公寓多采用塔楼结构,基本没有南北通透的房型,所以房子的采光、景色和是否有遮挡是选择朝向的主要考虑,切记不要盲目迷信国内的朝向偏好。


5、开发商:关于开发商的选择,我认为上网做功课是个很实用的办法,Google一下开发商的资料、新闻报道和网上评价就能大致了解一个开发商的资质和口碑。

同时可以去开发商已经建成的项目实地看看,甚至可以约看一些开发商刚刚交楼的新房。去和公寓管理处或者住户聊一聊,这种第一手的资料会让你对开发商有一个非常直观的感受。

再有就是找靠谱的地产经纪,毕竟很多信息网上不一定找得到,优秀的地产经纪在业内的经验和资源可以最大限度帮你规避市场上的问题开发商。


以我的经验,按以上标准进行筛选后10个项目最后能剩下2、3个就不错了,这时再按照个人偏好做个取舍,一般都能够做出正确的投资选择。


在房地产投资里我属于保守派,毕竟牵涉房子的投资资金量大,杠杆高,周期长,流动性差,再加上政府监管和加息等种种不确定因素,我倾向于先设置好安全垫再考虑收益,这也是我喜欢做长线投资的原因,这跟房地产投资的周期和特性也是相契合的。


投资房地产不是赌未来趋势,没有现金流压力可以让你规避房价的波动,选择合适的时点出售。长期来看楼市总是上涨的,正现金流的投资是帮你实现价值最大化最稳妥的方式。

Winters 最后编辑于 2018-01-18 21:49:36

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Winters

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hmel

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     5 楼
1 Bedroom
售价区间:37万-46万;当前周边月租金:2200左右

请问你正现金流是怎么算出的

管理费不用交?地税不用交?贷款利息2%来算吗?还是首付50%?笑死

Winters

Winters
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     6 楼
其实说什么都会有人喷,但相信我的目标客户都是智商在线的,这里贴张贷款计算器截图大家参考下,按照46万的房价计算,首付35%,按照比较普遍的情况设定如下:



现在的市场情况其实大家能够拿到更好的利率,购房时的贷款问题还是建议大家咨询银行专家,毕竟术业有专攻,有需要我也可以帮忙推荐。

地税大概3000+不到4000,管理费大概300+每月,加上保险各种杂七杂八的相信2200每月的租金是能够cover的,楼上同学问我怎么算出来的,我拿计算器、税单和各种bill算出来的啊,我想问问楼上的同学你怎么算的,这么简单的算术都能把你笑死,你确定不是帮我来义务顶贴的?

别说什么要加息要这要那的,没确定的事情都别扮上帝,都活在当下行吗,我也没说未来要涨租金要这要那的对吧。

楼主在国内的工作天天跟资金成本和投资收益率打交道,要是老让客户亏钱的话早就饿死了。我强调一下,我可不是什么项目都卖,只有我自己认可的项目才会推荐给别人,我脸皮薄,不喜欢干招骂的事儿。本身投资性格就偏谨慎,这里说的话都是自己投资condo真金白银换来的,应该比论坛里的嘴炮忍者说的话上心负责任。

现在都能查到历史发帖记录,都注意点儿自己的reputation好不好。

最后再硬广一句,项目下周放盘,欢迎感兴趣的同学随时联系,保证服务态度,保证专业素质,保证智商在线,谢谢~

ferdinand

ferdinand
     7 楼
首付16万,如果不买房,存银行的话每年至少2400,平均每月200收入。如果按照你的计算方法,再减去这200的资金成本,你每月的现金流就是负的了。
这还是一房的,如果买3房的,每月租金才3500(租金并没有翻倍,房价已经翻倍了),现金流就负的更多了。

别说什么未来租金要涨,房价要涨,要这要那的,没确定的事情都别扮上帝,都活在当下行吗,我也没说未来利息要涨,要这要那的对吧。
你的原话,次序颠倒一下,奉还。

ferdinand 最后编辑于 2018-01-14 23:16:17

hmel

hmel
|
     8 楼
原帖由 Winters        于 2018/1/14 22:21:26 发表
其实说什么都会有人喷,但相信我的目标客户都是智商在线的,这里贴张贷款计算器截图大家参考下,按照46万的房价计算,首付35%,按照比较普遍的情况设定如下:6823......
只想问你一句 你中学毕业了吗?
最后献你一句 好好向国内土豪推销吧
这里的人不傻

Winters

Winters
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     9 楼
1、买个condo算正现金流把首付的银行定存收益都算进去,这算法我真是长见识了,按这逻辑还款的时候要不要把本金利息分开算啊?不把本金从每月成本里减掉?没事,怎么算您开心就行。幸亏您用的是这么低这么低的定存利率,您要是随便投资个区块链啥的那每月不光现金流是负的,本金亏完估计都不够赔。

2、投资角度我可不推荐3房啊,常年投资condo的同学都不会买大户型投资,这是常识,别说租金,管理费都不合适。我帖子里写了condo投资的户型选择你怎么不看,写租售比原则你怎么不看,我不把户型写全了人家想自住的怎么办,人家土豪不在乎钱怎么办,我这么明显的硬广你就不该点进来,你说是不是。

3、不用奉还我,又不是你问的我,我又不是写给你的。而且我也没说房租涨啊,我也没说房价涨啊,我这么活在当下你都看不出来?还是那句话,不喜欢请右上角点X,但要是非得给我自愿顶帖,那我就勉强接受吧...

Winters

Winters
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     10 楼
原帖由 hmel          于 2018/1/14 23:53:03 发表
只想问你一句 你中学毕业了吗?最后献你一句 好好向国内土豪推销吧这里的人不傻 ......
1、别老拿自己学历推测别人,这样不好,国内金融企业现在不是名校硕士已经不要了。

2、这里的人不傻,国内的土豪也不傻,别看人家钱多就心里不平衡。

3、我也问你一句,同学你是不是论坛雇来活跃气氛的?我这经常熬夜写东西是为了攒人气,做广告,你这发帖频率要是无偿真是挺佩服你的~这满满的负面情绪也挺不容易的

ferdinand

ferdinand
     11 楼
原帖由 Winters 于 2018/1/15 0:02:30 发表
1、买个condo算正现金流把首付的银行定存收益都算进去,这算法我真是长见识了,按这逻辑还款的时候要不要把本金利息分开算啊?不把本金从每月成本里减掉?没事,怎么......
很喜欢你的头像!我也不是来跟你抬杠的,作为一个专业人士,只是实事求是而已。
1,无论投资什么,资金成本,财务成本都要算进去的,这是常识。我只是按银行定存算,因为这个稳赢不赔。其他的投资利益大,风险也大,不能作为样本来分析。
2,65%是向银行借贷的,普通借贷人不需要把本金利息分开计算,当然,报税时,利息是可以抵税的。
3,你发帖,我看帖,这并没错。但你回复别人时,言语过于傲慢,所以我用了原句奉还。可能冒犯了你,先向你道歉。
4,你是做经纪的,屁股决定脑袋,无可厚非。但你在论坛上大打广告,有些依据还站不住脚,引来别人跟你理论,这也无可厚非。

towqueter

towqueter
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     12 楼
ferdinand 发表在11楼
很喜欢你的头像!我也不是来跟你抬杠的,作为一个专业人士,只是实事求...
我觉得是吧  lz应该用NOI来算就特别物美价廉了  2200一个月就是26k一年了  平均一年按11个月来算 再扣掉condo 费啊  地税呀 保险啊一年NOI 也得有16k吧  按3%的cap rate来算 这套房子值550k呢  只需要460k就能拥有 是不是买到就是赚到

SmallX

SmallX
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     13 楼
我们这二三十多万的condo也可以月租两千块,才叫正现金流。condo是不是正现金流,管理费是个大头,其他的差别不大。(包括地段,地段能影响好不好出租,对租金影响其实不是一般人想像中那么大。)

Winters

Winters
| 只看楼主
     14 楼
原帖由 ferdinand 于 2018/1/15 1:08:53 发表
很喜欢你的头像!我也不是来跟你抬杠的,作为一个专业人士,只是实事求是而已。1,无论投资什么,资金成本,财务成本都要算进去的,这是常识。我只是按银行定存算,因为这......

1、资金成本在计算正现金流的时候习惯性并不计入,理财产品或者基金说的收益率一般都没有人减去资金成本进行计算。但计算收益每个人都有自己的方法和偏好,这个咱们就不争论了。说区块链是开句玩笑话,理解您说定存的意思是按照无风险收益率来计算资金成本。

2、我这个人在论坛说话很注意reputation,不敢傲慢,如果之前回帖中有让您觉得冒犯的地方,劳烦抽时间翻阅下另一位同学的历史发帖记录,相信您就能够理解我了。

3、看您说抱歉才意识到您是认真回帖、看帖的同学,是我言语轻慢了,这里也跟您说句抱歉。

4、无论投资还是自住,房子对于每个家庭来说都是十分重要的事情。正是因为做经纪,业务涉及资金数额大,每每面对客户时深感责任重大,不敢大意,屁股决定脑袋的事情不愿做也不屑于做。广告里有些事情没法事无巨细全说到,可能引起了误解,感谢批评指正,对于认真的意见我都虚心接受。上面说过,我脸皮薄,不喜欢干招骂的事儿,未来会继续踏实做事,认真做人,谢谢。

Winters

Winters
| 只看楼主
     15 楼
原帖由 towqueter      于 2018/1/15 2:46:48 发表
我觉得是吧  lz应该用NOI来算就特别物美价廉了  2200一个月就是26k一年了  平均一年按11个月来算 再扣掉condo 费啊  地税呀 保险啊一年NO......
感谢回帖,其实我就是说个大概意思,有经验的客人不需要我算这么仔细,没有经验的客人这么算不一定听得明白...
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