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查看     | 回复 16 动荡浮沉 (三)-- 2018多伦多房地产市场浅析之微观篇

NelsonZhao

NelsonZhao
| 只看楼主

​前面两篇聊过了可能影响2018年多伦多房地产市场的一些宏观因素,现在说说微观的,具体到市场的一些区域。

2017年4月20日,多伦多地产市场发生了震惊中外的惨案“NRST” -- 安大略省对外国购房者加征15%的非居民投机税NON-RESIDENT SPECULATION TAX。

从此多伦多Freehold房屋市场一蹶不振,春无百花秋无月,夏无凉风冬无雪。很多投资客开始翘首期盼,希望市场反转早日到来。因为,上古传说:多伦多地产市场会像温哥华一样,在宣布征收海外买家15%土地转让税,市场萎靡了半年之后又开始好转。

如今已经7个月过去了,依照传说指引,过了新年进入2018,多伦多市场的春天就会到来,百花齐放万物复苏,交易开始活跃,房价开始上升。会发生吗?不知道,我说过,不预言,只陈述一些要考虑的因素。

限于时间,实在没办法把整个大多伦多地区分析个遍,我仅挑出四个区域做一简单的分析,北约克C14,C15,Richmond Hill和Markham。熟悉的客户都知道我有一句口头禅:“长期影响看经济,短期影响看供需”。今天我们既不分析也不预测房价,只谈供需,只谈供需。

【北约克C14】

C14区的区域划分是这样的:Yonge和Bayview之间,Steeles和Hwy 401之间。下面图表中房屋上市有5种状态:Contract -- 这段时间签约上市的房屋;Sold -- 卖掉了; Ter -- 没卖掉撤出市场;Sus -- 没卖掉暂时不卖;Inventories -- 剩下还在市场上的库存。简而言之,除了卖掉的,剩下的都是没卖掉的。



从一张图表中我们可以看出很多内容,比如2016年和2017年这个地区5月至11月每个月房屋上市数量,销售量的起伏等等。我们今天不讨论那么详细,只讨论供需。

2016年5月至11月,C14地区Freehold共上市了578套房子,卖掉了324套,占56%;没卖掉从市场上撤下了217套,占37.5%。

2017年同期,共上市513套房子,卖掉了127套,占24.7%,没卖掉从市场上撤下了256套,占50%。

与去年同期相比,2017年卖掉的房子比去年减少了61%,没卖掉的房子比2016年同期增加了52%。

【北约克C15区】

C15区比C14区大,位于Bayview和Victoria Park之间,Steeles和401之间。


2016年5月至11月,C15地区Freehold共上市了556套房子,卖掉了414套,占74.4%;没卖掉从市场上撤下了150套,占27%。库存为什么是负数?因为2016年5月份市场上有以前预留的库存,没计入统计,因此超卖产生负数。

2017年同期,共上市518套房子,卖掉了165套,占31.8%,没卖掉从市场上撤下了285套,占55%。

与去年同期相比,2017年卖掉的房子比去年减少了60%,没卖掉的房子比2016年同期增加了148%

【列治文山Richmond Hill】


2016年5月至11月,Richmond Hill地区Freehold共上市了3387套房子,卖掉了2245套,占66%;没卖掉从市场上撤下了1134套,占33%。

2017年同期,共上市3612套房子,卖掉了874套,占24%,没卖掉从市场上撤下了2271套,占62.8%。

与去年同期相比,2017年卖掉的房子比去年减少了61%,没卖掉的房子比2016年同期增加了140%

【万锦Markham】


相比之下,万锦市的情况稍好。

2016年5月至11月,Markham地区Freehold共上市了4130套房子,卖掉了2851套,占69%;没卖掉从市场上撤下了1241套,占30%。

2017年同期,共上市4422套房子,卖掉了1337套,占30%,没卖掉从市场上撤下了2576套,占58%。

与去年同期相比,2017年卖掉的房子比去年减少了53%,没卖掉的房子比2016年同期增加了141%

【小结】

2018年第一季度的多伦多Freehold房屋市场,我们国人比较关心的这几个区域,在需求方面可能会以下几种可能:

1、2017年想买房却由于各种原因没买的买家们,大部分都开始疯狂购买;

2、2017年想买房却由于各种原因没买的买家们,小部分开始疯狂购买,其他人继续观望;

3、2018年的新买家们,大部分疯狂购买;

4、2018年的新买家们,大部分观望。

供应方面可能会以下几种可能:

1、2017年想卖房却由于各种原因没卖的卖家们,大部分继续出售,甚至恐慌抛售;

2、2017年想卖房却由于各种原因没卖的卖家们,小部分继续出售,其他人惜售保留;

3、2018年新卖家,正常挂牌上市;

4、2018年新卖家,恐慌抛售。

上面这8种可能,大家用几条线把他们连在一起,看看会产生什么样的结论,就不壹壹说明了。这里只强调一个观点,例如万锦和列治文山两个城市,大约6000套从市场上撤掉的房子,会成为2018年这两个地区房屋市场的巨大不确定因素。即使2018年第一季度这两个地区的房屋市场迅速回暖真的发生,这么大的不确定因素也会有可能造成回暖的冷却。

【Condo市场】

最后说说Condo市场,还是拿我们国人比较关心的Downtown中心地区C01和UptownC14举例。


从上面图表可以看出,这两个区域Condo的供应数量和成交数量都有所减少,虽然需求有萎缩但是幅度不大。考虑到B20政策对中低价位房屋交易的影响,对于Condo来说,B20政策在2017年底一定程度上起到了刺激交易的作用。

因此,如果市场没有什么难以预料的突发情况的话,至少在这两个区域,在供需层面上目前还看不到能够使Condo市场会产生大幅度变化的因素。


      天之生人也,与草木无异。若遗留一二有用事业,于草木同生,即不与草木同朽。我们相信,心胸有多宽,天地就有多大;我们更相信,把服务做精致,口碑自然来。联创置业,联手共创美好明天!

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论坛热帖

文氓

文氓
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     2 楼
有点儿意思,不过然并卵。因为绝大部分的“投资者”还是狗改不了吃屎。区别就在于有的主动找屎,有的看别人吃了,使劲往别人碗里吐口水,等别人实在是恶心的受不了把屎吐出来,他们再去捡口热乎的。

ID:896372

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     3 楼
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volvo321

volvo321
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     4 楼
二楼不用说的那么难听,就算你所说的投资者都是吵房的,那是他们有钱炒,一客户新移民,一下买4套以上独立屋,上个月的事,你所说的屎和人家半毛钱关系都没有,你要是强大,真说不出这番屎话。

cpugpu

cpugpu
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     5 楼
文章写得不错,尤其是后面那段广告。只是以前用过LZ的服务,水平真是一般般。

NelsonZhao

NelsonZhao
| 只看楼主
     6 楼
五楼那一位,我做经纪也有多年,服务过几百位客户,不敢说所有客户都满意。不满意的客户的确有,但是屈指可数,而且都有缘由。

我知道你是谁了。2014年我帮你卖你的那个food court生意,在这些年所有出售的满洲锅店里面,成交价格都算高的。而且生意买卖从来都没有返佣金的,更何况我是卖方经纪,整个交易至始至终你也从来都没提过返佣金的要求。交接以后你威胁我如果不返佣金就上网诋毁我。我今天再提醒一遍当年给你的答复:陈述事实的话,你到哪里宣传我都没意见。如果你捏造诽谤,我一定告得你倾家荡产。

你认识我,你周围的朋友也有认识我的,应该知道我一向说到做到。

NelsonZhao 最后编辑于 2017-12-06 00:02:19

cpugpu

cpugpu
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     7 楼
LZ真是恶心。在此扰乱试听。那时根本没有反佣金这回事。而是交易时有一笔文件费应该由买家出,也就几百块。结果你没看清楚合同而是改成卖家出。我当时问你是怎么回事。你为了让交易顺利进行,就说这费用你来出。交易完后就反口不认。对你的服务做精致实在不敢苟同。

橘子熊大脸z

橘子熊大脸z
     8 楼
原帖由 NelsonZhao 于 2017/12/5 23:36:30 发表
五楼那一位,我做经纪也有多年,服务过几百位客户,不敢说所有客户都满意。不满意的客户的确有,但是屈指可数,而且都有缘由。我知道你是谁了。2014年我帮你卖你的那个......
我就请问一下这位经济大神,我不关心你们之间的对错。你开口就要告到人家倾家荡产,就是你对曾经顾客的态度?
吃香难看了吧。

橘子熊大脸z

橘子熊大脸z
     9 楼
原帖由 NelsonZhao 于 2017/12/5 23:36:30 发表
五楼那一位,我做经纪也有多年,服务过几百位客户,不敢说所有客户都满意。不满意的客户的确有,但是屈指可数,而且都有缘由。我知道你是谁了。2014年我帮你卖你的那个......
你作为一个经济,反驳你曾经客人的污蔑,应该拿出事实数据证据,而不是言语威胁,再说流氓一点,你凭什么觉得你能告到人家倾家荡产?你没有石锤,还吹牛逼,我就看不惯了。你当初跟人家签代理合同时候,提前说了要是以后"诽谤
"我,就告到你倾家荡产这句话了?

nilautama

nilautama
     10 楼
"我们相信,心胸有多宽,天地就有多大;我们更相信,把服务做精致,口碑自然来。联创置业,联手共创美好明天!" 这位经纪讲这样的话,可信吗?!

aurora19

aurora19
     11 楼
楼主的意思是一切皆有可能吗?由于撤牌的太多,潜在买家心理也难以捉摸,所以涨跌都有可能。。

学习比比

学习比比
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     12 楼
楼主以前国内是法官?惹我就弄死你?株连九族,包括弄死你全家?

NelsonZhao

NelsonZhao
| 只看楼主
     13 楼
这些年我做过的所有case里,不满意的客户有三个。一个是投资房出租以后水管漏水,保险经纪为了逃避责任四处挑拨。我和客户以及租客都产生误会,1年以后租客找到我澄清事情,我才明白其中原委。另一个是房子买给亲戚住,亲戚搬家以后跟我有矛盾,但跟客户无关。第三个就是5楼这位,澄清一点,你让我出的不是几百块钱。我做了这么多年经纪,从来没有过答应客户的钱不给。但也从来没给任何客户出过这种几百元的所谓手续费。

当时你让我分担的是,你的装修费。转让连锁生意,很多连锁公司要求卖家在转手前装修,这在你跟连锁公司的合同里写得清清楚楚。如果你不记得,没关系,买家手里有你转过来的合同。我手上也有满洲锅总公司的标准合同。有一天咱们要说道这事儿的时候,你会有权利要求我事先提供文件的,放心,这是法律赋予你的权利。你在交接之后让我分担这笔费用,说我在offer里没写清楚。事实是,这部分内容在你跟连锁公司的合同里很明确,在你卖店之前当初买店的时候就明确了。买方有自己的经纪,人家也是专业经纪,看得懂连锁合同。我不会帮你骗人家,更何况也骗不了。

最后说一句:做我们这一行,名声就是生命。所以我才会当时就这样答复你。今天还是。围观的人不理解,气不忿,说我什么都可以,都能接受。没关系!隔行如隔山,你们不了解没关系。但我还是那句话:陈述事实,怎么说到哪儿说,我都没意见。捏造诽谤,我绝不善罢甘休。

nilautama

nilautama
     14 楼
原帖由 NelsonZhao 于 2017/12/6 10:19:21 发表
这些年我做过的所有case里,不满意的客户有三个。一个是投资房出租以后水管漏水,保险经纪为了逃避责任四处挑拨。我和客户以及租客都产生误会,1年以后租客找到我澄清......

好似一身正气,动辄威胁"告你倾家荡产",体现你之为人.不小心露了马脚吧.
大方一点,说自己讲错了不就完了.错了就是错了,再多的解释也不过是狡辩了.

我诽谤你了吗?

nilautama 最后编辑于 2017-12-06 11:45:08

NelsonZhao

NelsonZhao
| 只看楼主
     15 楼
楼上,您忘了换回原来的名字了,自带水军啊?我不会再回复了,您好好玩,自己高兴就好
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