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查看     | 回复 31 不为人知的楼花转让内幕

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
| 只看楼主

最近版上有不少针对楼花转让的帖子,窃以为可能有以下几个原因:

1. 大家都有从众心态。当买家听见有人批评自己买的单位,或者其他买家转手楼花时,不少人会陷入焦虑,担心自己是不是买错了,因而急于出手。

2. 因为贷款政策的变化,不少前几年买了楼花的业主,现在可能因无法通过压力测试,而面临无法closing的情况。(对于那些签协议时不要求mortgagepre-approval的开发商,这种情况尤为普遍。)

3. 还有部分买家因为个人家庭因素,或经济状况的变化,现在不想或不能close



在咱们讨论如何转让楼花之前,我想指出的是,当您不想或无法close时,转卖楼花并不是你唯一的选择。据我自己以往的经验,你不妨试试以下几个办法:

1. 自己或委托有经验的negotiator联系开发商,看看他们有什么条件可以让你毁约。通常情况下,如果楼花的市场价比你当时买的高,开发商会考虑以收取罚金的条件,取消合同。大部分时候,我们还能帮客人要回部分定金。

2.  请一个有经验的realestate lawyer帮你仔细看一遍purchase documents,看看能不能找出开发商的漏洞,让你合法解除合同。

3. 请家人或朋友和你一起申请贷款,通常情况下多一个贷款人就能解决贷款不足问题。

4. 如果你的配偶或直系亲属有能力close的话,你可以把楼花放到他们名下(这个是合同条款里允许的)。

5. 大银行不是唯一的贷款途径。你可以请一个independent mortgage agent帮你查查有没有合适的provincially-regulatedlenders,这些lenders是不受压力测试的新政约束的。

6. 最后您还可以考虑转让楼花
(赚钱/原价/赔钱都有可能)。

每个人的情况不一样,如果转让楼花确实是您唯一的选择的话,接下来咱们就聊聊究竟能怎么转。

绝大部分楼花的买卖合同都是不允许您公开转让楼花的。这是开发商为了防止因公开抛售楼花造成的房价暴跌所设置的自保条款。在这种情况下,咱就得发挥创造力寻找接盘侠了(大误。。。此处术语叫做Assignee


为了让大家对于楼花的合同有更直观的认识,我在这里先引用一段我客户上周closecondo的合同条款
(重点部分已画线,请大家掏出小本准备做笔记)。请注意如果您要转手楼花的话,您就变身为Assignor了。

The Purchasercovenants not to list for sale or lease, advertise for sale or lease, sell orlease, nor in any way assign his or her interest under this Agreement, or the Purchaser's rights and interestshereunder or in the Unit, nor directly or indirectly permit any third party tolist or advertise the Unit for sale or lease, at any time until afterthe Title Transfer Date, without the prior written consent of the Vendor¹, which consent shall be granted after the Vendor has entered into bindingagreements to sell no less than ninety (90%) percent of the residential unitsin the Condominium², which determination shall be made by theVendor in its sole and unfettered discretion. The Purchaser acknowledges andagrees that if the Vendor provides its consent, the same shall be subject tosuch conditions as the Vendor, in its discretion, may reasonably determine,including, without limitation, (i) thepayment by the Purchaser to the Vendor of an administrative fee amounting toFive Hundred ($500.00) Dollars (plus applicable HST) ³; (ii) paymentof the increase in the HST on the new selling price, which sums shall be paidby certified cheque or bank draft to the Vendor on Closing; (iii) the execution of an assignment andassumption agreement among the Purchaser, the Vendor and transferee/assignee ina form acceptable to the Vendor; and(iv) the prohibition on listing the Unit for sale under any Multiple ListingService or other third party listing service or advertising the Unit for saleon the internet or in any manner not approved in advance in writing by theVendor. The Purchaser acknowledges that the Purchasershall not be released from this Agreement of Purchase and Sale regardless ofany assignment thereof. The Purchaser acknowledges and agrees that once abreach of the preceding covenant occurs, such breach is or shall be incapableof rectification, and accordingly the Purchaser acknowledges, and agreesthat in the event of such breach, the Vendor shall have the unilateral rightand option of terminating this Agreement and the Occupancy License, effectiveupon delivery of notice of termination to the Purchaser or the Purchaser'ssolicitor, whereupon the provisions of this Agreement dealing with the consequence of termination by reason of thePurchaser's default, shall apply. The Purchaser or permittedtransferee/assignee shall be entitled to direct that title to theUnit be taken in the name of his or her spouse, or a member of his or herimmediate family only, and shall notbe permitted to direct title to any other third parties.


1. 除非有vendor(开发商)的书面同意,买方(purchaser/Assignor)是不可以assign(即转让)楼花的。

2. Vendor (开发商)WILL同意转让,前提是项目里至少90%的单位已经售出。

3
买方(purchaser/assignor)转让单位时,必须向开发商(vendor)支付一笔手续费。(这个合同规定的是$500

4.  同时买方(purchaser/assignor)需要支付差价部分的HST。(打个比方,如果你买的楼花是40万,现在你以50万价格转出,那你还需要额外支付$100,000* 13% = $13,000给开发商)

5. 买方(assignor)与接盘侠(assignee)必须要签一个经开发商(vendor)认可的Assignmentand Assumption Agreement

6. 在未获得开发商(Vendor)书面同意前,买方(purchaser/assignor)不得以任何形式advertisethe property for sale
包括MLS

7. 买家可以把property转到配偶或直系亲属名下,但不能转给第三方。



解读完合同条款,咱们这回可以切入主题了。但首先我要声明:以下内容不代表本人意见,也不意味着我赞同其内容,本人为此不承担任何责任。

如果您想要转让楼花,以下是我听说过的一些做法:

1. 询问你身边的人。您朋友的孩子或许即将搬去downtown念大学。如果您出的价格合理,而且能比现在市面上的楼花更快交房,您的朋友或许很乐意接下来。

2. 咨询有经验,人面广的地产经纪。作为经纪,我们有成熟的买家和经纪network,有很大几率可以帮您找到合适的assignee

3. 几年前,一些精明的经纪为此发起了几个closed social media groups,这样他们就可以帮客户避开开发商来转让楼花。如果你要是在MLS上转让楼花的话,估计几天内就会接到开发商的电话和律师信了。所以我建议您找到一个这样的经纪,让他/她帮您在这些closedgroups里面发转让信息(某些groups里能有几千个realtors)。

小提示:您转手楼花时很有可能会通过地产经纪来办理。作为Assignor,您实际上在这笔交易里是卖家的身份,这意味着买卖双方经纪的佣金(如果对方也有经纪的话)都是由您来承担的。

ClaudeBoiron 最后编辑于 2017-12-06 10:09:01

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(8)

论坛热帖

chenlijunfo

chenlijunfo
     2 楼
受教了 谢谢楼主!

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
| 只看楼主
     3 楼
谢谢支持!

新新人类2018

新新人类2018
|
     4 楼
讲干货的地产经纪是受欢迎的。但是能不能解释一下这一条?

不得以任何形式advertisethe property for sale

在你们所谓的social group属于这个任何形式么?在yorkbbs上发贴算么?微信朋友圈算么?kijiji算么?微博,脸书呢?
甚至极端一点,你们经纪跟一个客户口头说,有个楼花要转,算任何形式么?

或者说,经纪明知道开发商不允许,但就偷偷的干,赌开发商抓不到,反正抓到了也是坑客户。还是开发商本身也是默许的,只要不上mls.

dowjones

dowjones
     5 楼
原帖由 新新人类2018 于 2017/12/6 10:27:31 发表
讲干货的地产经纪是受欢迎的。但是能不能解释一下这一条?不得以任何形式advertisethe property for sale在你们所谓的social gro......
同问

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
| 只看楼主
     6 楼
原帖由 新新人类2018 于 2017/12/6 10:27:31 发表
讲干货的地产经纪是受欢迎的。但是能不能解释一下这一条?不得以任何形式advertisethe property for sale在你们所谓的social gro......
确实,大部分开发商是不允许任何形式的advertising, ANYWHERE.但是word-of-mouth这种,开发商很难监控,大部分楼花转让也是通过这种渠道达成的。

这些"secret" social media groups的好处就在于这些是closed groups,开发商是看不到的,所以他们也不知道你有没有在里面advertise他们的楼花。

关于Kijiji,脸书或其他渠道,因为绝大多数是公开的,所以开发商是可以看到的(微信朋友圈可能会隐秘一些,不过能不能找到合适的接盘人就不好说了)。有些开发商专门请人每天去网上找这些转让信息,所以你还是有可能惹上麻烦。

认真读过合同条款的买家和经纪都知道"advertising"是不允许的。但是开发商也都知道,想要完全杜绝楼花转让是不可能的。只要买家和经纪不是公开转让他们的楼花,没有引起其他一大波买家疯狂转让,大部分时候,开发商会选择睁只眼闭只眼。

关于你提到的最后一点,事实上,被抓到advertise楼花时,经纪承担的风险是最大的,而非买家。(不过很显然好多同行没意识到这一点

新新人类2018

新新人类2018
|
     7 楼
ClaudeBoiron 发表在6楼
确实,大部分开发商是不允许任何形式的advertising, AN...
您解释得很清楚,也很老实。谢谢

也就是你们经纪为了赚钱,在明知道开发商不允许的情况下,建立了一些秘密渠道做交易。

很好的印证了大家对经纪这个行业的印象

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
| 只看楼主
     8 楼
原帖由 ClaudeBoiron 于 2017/12/6 10:55:06 发表
确实,大部分开发商是不允许任何形式的advertising, ANYWHERE.但是word-of-mouth这种,开发商很难监控,大部分楼花转让也是通过这种渠......
我想要补充的是,如果开发商要追究转让楼花的责任,经纪是会首先被追究的。因为去advertise的是经纪而非买家本人,所以买家完全可以推说自己不知情。

另外,买家是消费者,而持牌经纪是要受地产局和行业规范约束的。经纪违规操作,是会面临吊销执照和被处以罚款的风险的。

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 新新人类2018 于 2017/12/6 11:09:32 发表
您解释得很清楚,也很老实。谢谢也就是你们经纪为了赚钱,在明知道开发商不允许的情况下,建立了一些秘密渠道做交易。很好的印证了大家对经纪这个行业的印象......
您这么理解也挺有意思的。。。

有木有只顾自己赚钱的经纪?当然有。


有没有愿意尽一切可能维护自己客户利益的经纪?肯定有!

FYI,很多时候我帮客户转让楼花,我是没有收取费用的。当客户因为种种原因,不想或不能close的时候,我只是尽自己所能帮他们脱离困境,而不是因为我能借此牟利。

mailart

mailart
|
     10 楼
mark

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
| 只看楼主
     11 楼
原帖由 mailart        于 2017/12/6 11:56:59 发表
mark
Thanks.Hope it helps.

新新人类2018

新新人类2018
|
     12 楼
ClaudeBoiron 发表在9楼
您这么理解也挺有意思的。。。

有木有只顾...
所以你是一个好经纪?

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
| 只看楼主
     13 楼
原帖由 新新人类2018 于 2017/12/6 12:01:05 发表
所以你是一个好经纪?......
我当然会说自己是。不过这恐怕不是您想听到的答案。也不是您愿意相信的答案。

我更相信您自己的判断。有兴趣您不妨google我一下,看看我在网上为消费者提供的各种地产相关信息,或者我合作过的一些知名公司/机构/学校。也欢迎您去找找我以前或现在的客户聊聊,再不然眼见为实,咱们直接见面聊聊

新新人类2018

新新人类2018
|
     14 楼
ClaudeBoiron 发表在13楼
我当然会说自己是。不过这恐怕不是您想听到的答案。也不是您愿意相信的...
问题是你也没说你是哪位啊?

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
| 只看楼主
     15 楼
原帖由 新新人类2018 于 2017/12/6 12:33:35 发表
问题是你也没说你是哪位啊?
Claude Boiron,这是我本人真名~~
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