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查看     | 回复 20 多伦多2018地产展望:固本守拙,行稳至远(笔者杨洪)

yanghong

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多伦多2018地产展望 - 无惧市场变化,坚持价值投资原则:固本守拙,行稳至远!

原文章转自
多伦多房产资讯网 ;本贴因篇幅原因,仅显示节选

作者杨洪简介:作者长期关注多伦多地产市场的变化,注重加拿大地产投资的理论研究,更自己参与大量的实际投资。归纳总结出《北美地产投资层次理论》,《地产投资的八大弊端》,《Condo投资的风险与控制》,《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践,成为多家主流地产开发商市场顾问。杨洪部分地产投资文摘收录于www.housingtoronto.com(多伦多房产资讯网)。如转载此文,请注明作者和出处。
Cell: 416-826-4860   
Email: [email protected]
微信号:yangh4860

2017年即将过去,就像坐过山车一样的多伦多房产市场可以用“多事之秋”甚至“多市之冬”来形容目前的景象。2016年圣诞节, 当很多人还沉浸在House房价大跃进的狂欢中的时候,笔者写了一篇文章《富人的逻辑vs 穷人的思维》,建议没有看过的读者, 读读那篇去年的文章, 再来看看这篇, 相信你会有所感触。去年笔者预言要发生的,今年都发生了: 多伦多某些区域的独立房House市场从4月20日新政颁布开始,迅速冷却, 价格崩塌; 多伦多市区Condo公寓房市场迅速升温,价格一路上扬。








本篇不打算用太多篇幅去分析已经发生的事情。每个投资人都需要分析市场数据,但是,过于沉迷于局部的、短期的市场数据分析,有的时候更会让我们失去对大局的把握,更容易缺乏前瞻性,误入“羊群效应”的陷阱。今年被过去的市场数据误导的人,现在来看,还少吗?实际上巴菲特对投资的理解绝对不是那些对各种市场数据分析得头头是道的市场分析师们可以比拟的。相当多的时候, 市场并不是跟着已经发生的市场数据往前发展的。而且, 影响地产市场发展的因素有很多,在不同的时代背景下,各个影响因素对市场影响的加权系数时常有巨大的变动。这些都已经在笔者早前写的文章中做了相应的阐述。笔者年复一年想再三强调的是:我们的投资需要理念, 用完整的控制风险的理念去适应市场, 用系统性,前瞻性的原则及方法把握可能的机会,规避可能的风险。地产投资绝不是赌博!

人与人之间的交流最有效的形式是互动交流。在即将到来的2018年,作为一个在多伦多地产市场摸爬滚打十几年的一个职业投资人,笔者会主办一系列的专业地产讲座/交流论坛。和各位对地产投资有兴趣的朋友们更多地面对面的分享对未来市场的分析,把握新的投资机遇,如何入市,如何离场;讨论投资的经验和教训。新年讲座/交流论坛主要会涵盖下面一些内容,增加了与地产同行们的分享内容,比如:


【1】如果最后TREB 公布开放销售数据,对地产市场的影响?对地产经纪行业有哪些改变?

【2】在过去,地产投资人犯了哪些错误?在未来,投资要注意哪些问题?
【3】对非加拿大居民的投资人来说,新一年里多伦多的地产投资机会在哪里?
【4】2018年商业地产或土地投资机会在哪里?潜力和风险?
【5】新的市场条件下,地产同行们需要互相贬低、拆台还是需要抱团取暖,合作共赢?
【6】为什么说一个成功的地产经纪人本身就要应该是一个成功的地产投资人?
【7】如何看待地产媒体对房地产市场的作用?
【8】对广大国语经纪人/准经纪人们的忠告。







关于投资及自住:人们的需求是分层次的, 衣食住行哪一样都不能缺,“住”是最基本的需求之一。由于不可避免的长期通货膨胀趋势及未来三年加拿大新进移民100万巨大的人口增加压力,多伦多房屋的供求关系长期来看仍然会是供不应求的趋势。未来房屋价格一定会上涨。只是要待以时日。所以无论是自住还是投资, 有能力的人,仍然是越早下手越好。尤其是自住。即使在2017年高位购入自住房的朋友, 你们只要在自己家安安稳稳的安居乐业, 房子的价格要不了几年就会顺理成章的超过你们的2017年购入价。

对于投资者而言, 就分为两种情况了。 一种就是炒家, 根本没有准备好应对市场的下调的, 只能割肉或借高利贷持有, 权衡一下孰轻孰重, 两者选其轻, 当吃一堑长一智吧!而对于理性投资的投资者, 本身购入的时候就已经考虑到可能的风险, 经过挑选本来就符合租售比的投资房。由于市场的变化,租金反而大幅上涨, 会给你们带来更好的现金流回报,恭喜了!当然,这里的前提是, 你能Buy and Hold. 今年给房东群的群友们录制过一段视频分享。其中我提到了一个“傻子投资理念”。参看杨洪视频分享:《傻子投资理念》。


关于自住是买House还是买Condo:House及Condo各有各自的优点及缺点。由于每个人, 每个家庭的现实需求及偏好不同,甚至每个人/家庭不同的生活阶段,都会产生不同的居住需求。一个在多伦多Downtown上班的年轻人, 你很难要求他/她住在外围的House里,每天坐一两个小时的火车上下班。一个拥有两个以上的正在上学的孩子的家庭,你也很难要求他们挤在一个只有两间小卧室的Condo里的。当你拥有理解他人难处之心, 自然就不会简单而武断地下结论:认为House好还是Condo好。只能说:在现有阶段, 最适合自己的是什么。希望这种争论, 从此休矣。话说回来,如果是购买自己住的自住房, 笔者认为在能力允许和满足自身通勤条件的前提下,2018年的置业首选应该是House,而不是Condo。


总之,无论做一个投资者, 还是一个职业经纪人, 走在成功的路上需要的不仅仅是凭运气Luck。更需要的是:激情Passion, 眼界Vision, 勤奋Hard Working 和 替人着想Thoughtful的态度。以上的想法仅为一家之言,用以抛砖引玉。有意见或想法的朋友, 无论你是首次购房者、地产投资人、还是持牌地产经纪人,都欢迎和笔者联系, 我们共同探讨或参与到Hong Approved Investment的系统合作平台中。未来的地产投资,合作才能共赢,多伦多地产投资的路上, 我不孤单,缘来有你。


下面是一个投资客户2017年送给笔者的一段评价,分享出来, 与大家共勉:


小人行险终须险,君子固穷未必穷。
万斛楼船沉海底,只因使尽一帆风。



yanghong 最后编辑于 2018-01-14 14:51:21

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(4)

论坛热帖

MunicipalE

MunicipalE
|
     2 楼
说了这么多,还是鼓励接盘吗?

nilautama

nilautama
     3 楼
其实投资的领域很多,房产投资只是其中之一罢了。
所有人都要住房子,可买可租,为何一定要投资房子呢?你只是使用房子的使用价值就好。
把你的投资领域放在房子之外吧,世界很大,领域很多,你可以做很多很多投资的事情。
只要有收益,就是美好的,不是只有房子的投资收益才是收益。
房产投资并不是最好的投资方式,资金需求大,投资时间长,兑现慢,持有成本高。
找一个适合你的领域做你的投资,一点一点做,努力确保你的投资不赔钱并赚钱,赚到的再投资,就可以了。
其实大多数人并不适合做房产投资,2018年房产经纪的日子会难些。

helenyun

helenyun
|
     4 楼
看看现在的北边house待卖房源,再看看待租房源,多的吓人,4月份之前的房慌现在看来就呵呵了,羊群效应啊

hmel

hmel
     5 楼
“更需要的是:激情Passion, 眼界Vision, 勤奋Hard Working 和 替人着想Thoughtful的态度。”

这是不是你仅会的英文单词啊。。。。
从来没听过 “勤奋和替人着想的态度”这样的表达
要不你就全英文 要不你就全中文,弄几个单词,弄个奇怪的中文表达,不知道想干嘛
真是又一次证明了经纪的文化水平。。。

shijianguo

shijianguo
|
     6 楼
在敏感时期楼主也算是有勇气,任何一点说未来房涨者都是要挨批的!!!

大闸蟹

大闸蟹
     7 楼
每月新开工数20多万新房,就算每年来的新移民一人买一套,一年还有200多万套可以卖,加拿大人口才3000多万,而且有的是地。

Bbable

Bbable
|
     8 楼
大闸蟹 发表在7楼
每月新开工数20多万新房,就算每年来的新移民一人买一套,一年还有200多万套可以卖,加拿大人口才30...
每月年化20万 不是每月建20万。没文化真可怕

yanghong

yanghong
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 MunicipalE 于 2017/12/31 16:49:06 发表
说了这么多,还是鼓励接盘吗?
市场预测,欢迎上数据讨论。

任其服

任其服
     10 楼
原帖由 yanghong 于 2017/12/31 16:08:18 发表
多伦多2018地产展望 - 无惧市场变化,坚持价值投资原则:固本守拙,行稳至远!原文章转自 多伦多房产资讯网 ;本贴因篇幅原因,仅显示节选 http://www......

“所以无论是自住还是投资, 有能力的人,仍然是越早下手越好。尤其是自住。即使在2017年高位购入自住房的朋友, 你们只要在自己家安安稳稳的安居乐业, 房子的价格要不了几年就会顺理成章的超过你们的2017年购入价.”


前面温情铺垫,此句图穷匕现。实在看不懂您的逻辑,为什么自住就要早买,为什么17年初买的就得羊入虎口?市场已经开始给与教训,凭什么过几年就会顺理成章照你所动。plot一百年的房市,任谁都知道它是涨的,但其中一个大起伏不是几个月一两年就能走完的。如果你在89年加拿大买房,07年美国买房,知道要过多少年才能账面持平(仅仅是账面价值,不算通胀、机会/交易成本)?凭啥要让人背负若干年负担。不敬畏市场的人终究会得到教训。
如果你自己攒下一笔钱会如此冲动交易吗?不用为冲动买单吗?为什么还要吆喝兜售包治百病的大力丸。

yanghong

yanghong
| 只看楼主
     11 楼
原帖由 shijianguo 于 2018/1/1 13:18:38 发表
在敏感时期楼主也算是有勇气,任何一点说未来房涨者都是要挨批的!!!  ......
做地产十几年了, 年年在挨砖。欢迎拍砖。

yanghong

yanghong
| 只看楼主
     12 楼
这是年底就录制的,被拍砖的视频, 欢迎拍砖:
市场展望视频

yanghong 最后编辑于 2018-01-14 14:54:08

yanghong

yanghong
| 只看楼主
     13 楼
这是2016年底就写的,被拍砖的文章, 现在温习一下:
富人的逻辑vs 穷人的思维 (多伦多2017地产展望)

nilautama

nilautama
     14 楼
要充分理解,2018年房产经纪的日子会难些。房产经纪需要大家交易,房价高与低并不是考量,只有买卖双方最关心价格,经纪最关心能否成交。

Viny

Viny
|
     15 楼
2018不是经纪最困难的一年。2019和2020年才是他们的跳楼年
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