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查看     | 回复 36 细谈Downtown的Condo(六)King East社区介绍 楼盘推荐

asssxz

asssxz
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Ryan12月中旬就回国休假了,上周末才回来。秉持着Work Hard Play Hard的原则也是玩的挺开心。中间仅仅微信朋友圈有过一次更新,走过了不少城市:北京,济南,武汉,晋江泉州,重庆,成都,昆明,上海。一方面是玩,另外一方面就是观察一下国内的生活状况和地产方面的现状,找找灵感为2018年做好准备。

新的一年,希望用更专业的态度来服务我的客户:梳理服务流程,优化决策过程,无论是买房和卖房都希望让客户更加满意。新年第一篇帖子,不谈涨跌了,专心介绍我熟悉的区域:King East。觉得我写的不错的也可以Mark一下帖子,顺便帮我顶顶贴。






从2016年初开始,过去的两年我自己就住在上图King East的这边区域里,因为买了一套Freehold的楼花,2018年的年底或者2019年的年初我会搬到Midtown。但是总体而言,这两年的生活居住体验我个人感觉还是很舒服的。这个区域和我过去介绍的King West有很多相似之处:King St沿线作为主干道在N多年前肯定都是有居住价值的,原来是以小型写字楼和工业仓储用地为主,近Downtown的一部分还都是卖车的为主(直到现在也还是)。后来随着房价高企和Condo变为主要住房形式后,在加上Intensification的政策鼓励,Downtown东边慢慢也开始兴建新的Condo。过去10-12年是一个相对发展较快的阶段,但是相比西边还是有一些慢,未来5-15年的趋势还是Condo慢慢建成居民慢慢入住改变周边社区风貌的过程。

简单列举一下King East的一些优势:

1 离Downtown Core非常近:走路或者坐街车去金融区上班非常方便,非冬天的时候也可以选择骑车,快的话从家到办公室只要15分钟,慢的话30分钟绝对能搞定。对比国内一二线城市动辄1个小时的通勤时间,生活在Downtown Core附近的好处非常明显。

2 比King West的价格要便宜10%-15%:King West我很推荐,无论是本地人还是刚毕业的朋友应该都能慢慢体会那边的价值。King East的热闹程度相比King West要差一些,但是价格也更便宜一些。如果觉得King West贵了,King East是个不错的备选。当初我自己也是主要在King West找房,一直没有自己满意的出现,最终在King East安了家。

3 近404:大城市有大城市的病,最显著的一条就是拥堵,多伦多也不能例外。住King East的一个好处就是相比King West,去北边有多条路可以选。去Midtown可以走Mount Pleasant,去北约克上404(DVP)要方便很多,404如果堵了,走Bayview也还是比较顺畅的。

4 购物买菜也方便:购物的话,这边去Eaton Centre开车也就10-15分钟。买菜方面,不去Chinatown的话,西人超市有Metro和食材质量新鲜程度首屈一指的St Lawrence Market。

5 未来前景看好:之前热炒的Google湖边项目和已经规划好的East Harbour项目全部在Downtown东边,多伦多的发展中心从长期来看,肯定是以东边这条线为主。离Downtown近的地方,现在虽然在东边,未来就是核心区域了。










当然,在King East置业也有一些不大好的地方:

1 相比King West和多大附近,King East还是冷清了点。冷清归冷清,像Tims和星巴克这边也开了很多分店,平时会个朋友是没问题的。这种冷清后期(3-4年)也会随着各种新Condo项目慢慢交付,人口密度提升,吸引新的商家来开店,丰富周围的夜生活。

2 Richmond St以北有个Moss Park,周围有一些Shelter,政治不正确地说周围的一些无业游民很多,有乞讨的,有各种精神不正常的。这也导致给这个地区增加了一点恼人的因素。我个人认为这个无关治安,只要不经常往北边跑,开车或者骑车经过其实并无大碍。置业的话,不是太推荐Adelaide St以北的区域,靠近King和Front这两条街的地方都是非常靠谱安全的。





(2008年从Scotiabank Plaza俯瞰东边的View)

岔开话题需要澄清的地方是,关于上图Gardiner高速左边那些橘色房子,当初在卖Time and Space楼花的时候被人认为是廉租房。实际上这些建于上世纪80-90年代的公寓楼属于Co-op Housing,虽然属于“福利房”的范畴,只是被中低收入家庭持有的。Co-op Housing的福利性体现在对整个楼的低息贷款和低地税税率,持有人采用会员制。在享受相对较低的住房成本时,持有人没法在市场上卖出获利。这种福利房的住户,收入不高不错,但是跟“廉租房”的住户有本质区别。下图中的David Crombie Park也是多伦多市内的一个小“绿洲”,无论是夏季还是冬季的周末在一个有阳光的午后散步都会感觉不错,没有任何所谓治安上的顾虑。




3 高楼没几座:这个是跟当初社区的定位和zoning有直接关系,靠近Downtown核心和湖边的位置可以建高楼,但是King沿线的楼大多都在20-30层这个范围。高楼不多,也让这个社区少了一些受众,毕竟有人喜欢住Condo就是因为Condo的景观能够看的远。当然,中低层的建筑也有偏好的群体:楼里人的密度要低一些,等电梯的时间会少点。

4 吃中餐是个问题:如果自己喜欢在家里做饭,住King East像前面讲的一样是非常方便的。如果喜欢在外面吃西餐,餐馆比King West少点也是没问题的,周围的西餐馆挺多的,加上酿酒区选择还是有的。但是如果想吃比较正宗的中餐,周围无论是餐馆还是外卖相对都有点贫瘠了。想去吃,基本只能往Unuversity Ave两边的地方跑了,China Town和多大附近开车过去都还是有点费劲。

大致的情况介绍到此,接下来开始“扫楼”推荐,排名不分先后:

#1 Spire Condo - 33 Lombard St

















这座楼可以说是King East最火的一个楼,虽然楼龄已经过了10年,任何Listing出来基本都卖的很快,很少有在市场上超过30天的单元。为什么这么受欢迎呢?有以下几点值得推荐:

1 位置不错,走路到King Station 5-10分钟
2 在十年前周围的Condo楼都不超过20层的,它居然建到了45层。周围不但没什么遮挡,View还特别好:东南Corner可以看湖景,西南Corner可以看Downtown金融区的大楼
3 开发商是Context Development,一个中小型开发商,所有楼都还比较中规中矩,无论是装修还是质量都算是平均水平,但是总体而言户型很合理。
4 装修风格清爽简洁,没有多余的地方。

市场动向:此楼在去年的市场中也大涨了一波,一度不带车位的一室均价达到了1000每尺。后来暑假后管理费涨了一次,大户型均价每尺来到850-900每尺,结合这个楼的综合素质现在如果有Listing出来,价格还是很合适的。


#2 London on The Esplanade - 1 Scott St & 38 The Esplanade


















这个项目是由Cityzen开发的,他们开发最有名的项目是湖边Yonge街东边的第一个Condo(Pier 27)和这个项目旁边的L Tower。这个项目其实是两个Tower组成的,1 Scott St是高一点的, 38 The Esplanade是矮一点的,去年11月这个项目刚好度过了第八个年头。如果对居住的位置要求很高,超过12年新的房子我一般不会太推荐,楼里的设施和电器要老很多,网络也许都会慢一点。这个项目刚好8年新,其实还处在“壮年”,现在搬进去过个4到5年再搬出来时机都还是不错的。

推荐理由:
1 整个楼是接近12年前规划的,户型设计很老派没有亮点在今天看来就是最大的亮点:都是很宽敞的,也没有什么浪费。一室在580-650之间,1+1室在680-750之间的居多,2室过800。
2 地理位置还是很优越的,属于闹中取静的位置,楼下就是Sony Centre是经常有各种演出的地方,去King Station走路5分钟,去Brookfield这种顶级写字楼也就3-5分钟。周围无论是吃快餐喝咖啡,还是正常吃正餐也能找到不错的餐厅。
3 Condo的管理费在有保安有健身房的情况一直控制在6毛以下,说明建的质量和后期的管理都还不错,值得信任。

市场动向: 过去的一年中均价750飙升到900-950这个区间,基本也是符合市场走向的。超过800尺的大户型出来的很少,出来也瞬间就卖了;小户型因为价格便宜在50-60万这个区间走的也挺快的;1+1的价格在65-72万之间,最佳有一个定价不合理的滞销了,其他也走的很快

#2+ 顺带提一下88 Scott,这里就不花篇幅详细介绍了:2018夏天就能整体注册的楼,现在已经有一部分可以入住,一部分还可以转楼花,是位置配置更好(各种fancy的设施)的全新Condo。目前专镂花的价格只要850-900,等到夏天整个大楼落成,二手卖出均价价妥妥的1000+,现在还是个不错的机会。













2018年2月7日更新










1月的数据出来,多伦多这边媒体的标题都很吓人,比如约克论坛的标题就是:GTA房屋销量骤减22%。这年头,但凡有个风吹草动各种标题党都会立刻出没,就如同昨天美股大跌,“金融海啸”又要爆发了。其实呢,1-3个月的数据是最新的,但是市场的主题最近基本没有变过:


1 贷款政策变严格后,炒房的人基本离场了,投机需求从905地区撤离。


2 1-2年前买的Freehold楼花陆续开始交房了,而这些楼花又比较集中于郊区新区。楼花的问题是,价格买的时候就比周围的旧房要贵,旧房价格回落后,就显的更贵了。自己住的,忙着想办法申请贷款;做投资的没法Close,拿出来转楼花,又跟本身没有卖掉的现房正面竞争,这样库存下不去,价格自然就自然往下走了。


3 Condo其实还在涨,因为买Condo大多数就是真实刚需了。贷款严了,第一次买房买Condo是比较现实的;投机的走了,买Condo是用来住的,对土地的要求(或者是希望未来增值的期望)就少了很多。

市场的关键字解读
1 Average Price: 市场报告中的均价往往是最有迷惑性的,因为多伦多市场不同于加拿大市场,Midtown也不能代表多伦多,Downtown的Condo也不能代表整个416。整天那一个大地区的均价或者销量来说事,其实是没有多大意义的。比如说一个区域内的均价下跌,很可能是因为最近成交的房子小的低价居多把平均价格拉下来了。归根结底,是要看你想买在哪,在根据相关的市场来做决定。
2 Active Listings:市场整体的Active Listing(在售房数量)今年1月比去年1月增加了136%,真是“超级吓人”啊,但是我们来看看我自己最关注的区域的相关指数。





C01(Downtown核心区域 Yonge以西) - Condo - Active Lisiting除了比17年年初高,比其他任何时候都低, 挂牌量和销量基本是同步下降的。




C10 (Lawrence Park South)- House - Active Lisiting相比17年4月有大幅下降,市场的均价居然是一条大阳线,实际可以买的单元也不是很多。

3 416/905 城郊区别和迁移趋势:

我个人的业务重点是放在416地区的,看中的就是城内的“稀缺性”。Condo的稀缺性不在数量,而是在成本,就是未来的新Condo成本就比旧的贵(地价,政府杂税,施工成本等);House的稀缺性就很简单了,市区里已经没有大片土地给你造House了,新的供给全是旧的库存推倒或者翻新出来的,能够出来的“新”供给就更不便宜了。
而消化这一批905郊区的库存,现在看来还是需要些时间的,只是目前不是太好的时机。一旦年轻夫妻有了小孩, 从416地区的的Condo搬出来,进入905地区的House也是个长期的趋势,最终落实到的也是根本的住房需求。

综合上面的信息,有下面几个结论我觉得是有逻辑的:
1 416核心区域的Condo可以继续买,至少现在大多数人还是买的起的,涨起来的对应办法就是做点牺牲,买小点的或者稍微离核心远点的地方。

2 416核心区域的House仍然可以继续买,指望跌到所谓心理区间再买的想法不是有点违和吗?好社区是非常难形成的,找一个好的切入点买进去就是胜利。

3 905地区的House,投资基本可以不用看,自住的要根据特定的市场走向和自身的实际情况来判断,905有些好社区其实也没怎么跌。

4 手上有房的,只要供起来没压力就继续供着吧,房子不是比特币今天买明天卖,拿在手里不管放个5年都没什么问题。



也欢迎游览我最新自建的地产网站Ryan多伦多地产说:


www.torontorealtytalk.ca


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个人文章列表:
聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐

聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(二) 估值和投资建议

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细谈Downtown的Condo(四)Loft风格Condo简介 567月市场观察和建议

细谈Downtown的Condo(五)KingWest介绍 楼盘推荐 政策追踪

也来聊一下Downtown的Condo 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费

Assignment风险提示:简单讲一下转楼花接楼花的税务和现金问题 以后会再更新

针对有买房想法的朋友 谈一下房价 最好的时间是现在




asssxz 最后编辑于 2018-04-16 13:56:11

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vachel

vachel
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写的不错 支持一下

Winters

Winters
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同业来手动点赞下用心好文

asssxz

asssxz
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vachel 发表在2楼
写的不错 支持一下
谢谢帮顶

asssxz

asssxz
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Winters 发表在3楼
同业来手动点赞下用心好文
谢谢

dada250

dada250
     6 楼
写的很棒,期待后续! 你住的是哪个楼呢?

asssxz

asssxz
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     7 楼
原帖由 dada250 于 2018/1/12 12:16:39 发表
写的很棒,期待后续! 你住的是哪个楼呢?
谢谢

这个想知道 可以私信我

abcbear

abcbear
|
     8 楼
有88 scott高层无遮挡的2室在转的吗?

asssxz

asssxz
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 abcbear 于 2018/1/13 19:47:55 发表
有88 scott高层无遮挡的2室在转的吗?
这么好的单元 除非缺钱 一般是不会在交房后前低价转的 等到夏天整个楼落成后说不定能有一些出来

asssxz

asssxz
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     10 楼
自己顶了

asssxz

asssxz
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     11 楼
周末应该有楼盘的更新和半个月的市场观察

asssxz

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kevin8021

kevin8021
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