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查看     | 回复 12 问一个关于房产交易里Title的问题

咔咔哇咿

咔咔哇咿
| 只看楼主
最近买了freehold的一个房子,下offer加了贷款和验房的条件,两个条件倒是没有问题才去掉condition,签了Firm offer。

目前还有10来天交房,律师今天告诉我说title search发现房子产权有问题(还是比较复杂那种),律师说已经告知对方律师要求处理掉,但是因为问题繁复,估计卖家不一定能处理清楚。

想问一下,这种情况如果最后因为title不clear导致交易没成功是不是卖家应该如数退还定金?

咔咔哇咿 最后编辑于 2018-01-11 15:55:45

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论坛热帖

咔咔哇咿

咔咔哇咿
| 只看楼主 |
     2 楼
请问有人知道吗

PropertyEH

PropertyEH
     3 楼
要看具体是什么问题。复杂不一定严重,不严重就不一定可以推翻合约。

把律师告诉你的问题发上来看看。或者私信给我帮你看看。最近一直在跟一家加拿大权威的律师行的律师们讨教复杂的title问题。

咔咔哇咿

咔咔哇咿
| 只看楼主 |
     4 楼
PropertyEH 发表在3楼
要看具体是什么问题。复杂不一定严重,不严重就不一定可以推翻合约。

把律师告诉你的问题发上来看看...
谢谢,律师今天也就是打电话告知了我一下,说是挺复杂,具体情况我还要明天再去了解一下。应该算是挺严重的,因为说title insurance公司好像都不愿意接

Henry文

Henry文
|
     5 楼
你的律师发requisition letter 了吗?有没有在合同要求的时限内发?要求在closing date 以前必须清干净,否则就在closing date 当天tender 对方

咔咔哇咿

咔咔哇咿
| 只看楼主 |
     6 楼
Henry文 发表在5楼
你的律师发requisition letter 了吗?有没有在合同要求的时限内发?要求在closin...
您好,谢谢您的回答,很有帮助!
律师说已经给对方律师发了邮件要求他们在closing date之前处理掉(不知道这个是否是Requisition letter),也有打电话联系,但是还未与对方律师取得联系。合同上要求1月10日完成title search,所以律师是在要求的当天和对方律师联系的。
我合同上有要求title是clean的条款,我自己理解如果因为title不clean而无法完成交易应该我是没有责任,但是比较担心对方扣押我的定金。
请问这种情况按照法律规定,如果这些我的律师都按要求做了,是否到了closing date的时候他们title还是不clean就需要退换订金呢?

Henry文

Henry文
     7 楼
你现在的律师是real estate lawyer 只负责从签署合同到CLOSING的交接过程-transaction,不是诉讼律师-litigation lawyer,不能帮你直接要回押金,他可以要,但人家未必给,他的工作到CLOSING那天就结束了。但他可以通过职业素养在这个交接过程里一步一步履行必要的手续,包括检查-发现问题-向对方询问-向对方提出要求和警告-CLOSING当天按要求检查,如果不满足合理要求就TENDER的全部过程,为后面的诉讼律师打官司来讨要定金准备材料和证据。但不是所有real estate lawyer都有经验和兴趣为买家做足功课,准备足材料的,他们往往很忙,不愿意卷入这种纠纷里面,那么程序和证据就可能缺失或者份量不足。

从发现问题提出要求,到CLOSING,再到最后打官司之间有很长的时间和机会给双方妥协,方案很多,比如有过失一方延期交罚款,同时继续清理问题,直到满足要求后再交房。或者比如,卖家明知已经无法满足合理有求了,那么买卖双方可否接受减价出售?减价部分如何合理估算钱数?如果一定要毁约要押金和免责,那么到底vendor-卖家违约在哪里?是违反合同了,还是违反法律了?而房子的问题是否已经重大到KILL THE DEAL?买家之前是否有GOOD FAITH-诚意要买,后来有问题是否有诚意解决?是否双方都在努力避免最大损失?这些都是要考虑,表现和收集证据的。

这里的关键是要卖家业主明白他房子的问题在哪里?有多严重?如果打官司那么业主必输的道理在哪里?受到的额外损失在哪里?同时让卖房和买房经纪知道他们的问题在哪里?如果打官司,他们的连带责任在哪里?这样为买家在谈判中谋取一个最有利的地位,为买家谋取最大利益。

你如果有具体兴趣,可以和我直接联系: [email protected]    416-272-9678

我今年已经成功帮助好几位买家要么退订退押金,要么按问题严重程度减价买房,还有几个正在与诉讼律师一起准备材料,准备诉状了。你的案子,问题主要是对方业主和地产经纪的,但他们不会轻易承认,你如果不买,他们可能利用合同条款和交接程序上的隐患为证据,反告你违约,不但订金收不回,还要赔差价,一定要小心。

Henry文 最后编辑于 2018-01-11 10:44:20

咔咔哇咿

咔咔哇咿
| 只看楼主 |
     8 楼
Henry文 发表在7楼
你现在的律师是real estate lawyer 只负责从签署合同到CLOSING的交接过程-tr...
好的,谢谢。我再联系一下律师看看目前是什么情况,最希望还是对方可以处理掉,因为预算有限,可选择的房子也不多,我们也真的是喜欢这个房子。如果之后纠纷需要走法律程序,到时可能真需要请您帮忙了,再次感谢您的回复

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
     9 楼
原帖由 咔咔哇咿 于 2018/1/11 7:52:14 发表
您好,谢谢您的回答,很有帮助!律师说已经给对方律师发了邮件要求他们在closing date之前处理掉(不知道这个是否是Requisition letter),......
标准的合同(Agreement of Purchase and Sales)里关于title search的条款一般是这样的:
“Buyer shall be allowed until 6:00pm on the _ day of _, 2018...”
所以如果你的律师在1月10号6pm以前通知卖方律师了的话,以我的经验,你是可以以title问题的理由不close的。但绝大部分的title问题,有经验的律师,或者有经验的经纪指导你的律师都是可以解决的。如果有必要的话,买卖双方也可以通过协商延期close。主要看你还想不想要买这套房子了。

咔咔哇咿

咔咔哇咿
| 只看楼主 |
     10 楼
ClaudeBoiron 发表在9楼
标准的合同(Agreement of Purchase and S...
谢谢您的回复,其实房子是满意的,但是律师说比较复杂,不知道对方是否能解决这个title的问题。现在正让律师联系对方律师去解决

Henry文

Henry文
     11 楼
能具体说一下是什么问题吗?COPY英文过来也可以。

ClaudeBoiron

ClaudeBoiron
     12 楼
原帖由 咔咔哇咿 于 2018/1/11 14:48:45 发表
谢谢您的回复,其实房子是满意的,但是律师说比较复杂,不知道对方是否能解决这个title的问题。现在正让律师联系对方律师去解决......
如果您能告诉我这个title问题的exact name,我或许能给您一些建议。如果您不想发在论坛里,也可以私信我。
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