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查看     | 回复 22 【房地产投资基础知识】房债是魔鬼还是天使

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————《房债》读后感

《房债》(作者 [阿蒂夫·迈恩(Atif Mian)阿米尔·苏非(Amir Sufi))是一本专门介绍房债,总结美国次贷危机教训的经济类通俗读物。我曾看过几本关于次贷危机的书,这本是最好的。自去年4.20以来由于一些调控房价收紧贷款的相关政策的实施,多伦多的房地产市场开始转冷,不同地区不同房型的价格出现不同程度的下跌,“房债”、“按揭”曾被趋之若鹜的天使,一下变成了魔鬼。让我们一起跟随这本书的足迹,看看在美国,房债给人们造成了怎样的损失,对哪些人来说房债是魔鬼。

内容摘要:2007年至2009年,全美大衰退夺走了800万个工作岗位,400万个家庭面临房产所有权被止赎。2000年至2007年,美国的家庭债务翻了一翻,达到14万亿元,家庭债务收入比从1.4攀升到2.1(人们看到加拿大的债务收入比达到1.7时就说已经赶上了美国房灾是的水平,实在是说早了)。20世纪20年代,分期付款融资的兴起改变了人们购买大额消费品的方式。以贷款方式购买商品更为人所接受。举债购买新产品时,储蓄会减少,自主支出出现大幅持续下降。1977年的西班牙,1987年的挪威,1991年的芬兰和瑞典,以及1992年的日本,“五大”银行危机,都是由于资产价格崩溃,导致银行大规模损失,经济陷入急剧衰退,恢复非常缓慢。这5次经济衰退,都伴随着房价大幅上涨和国家外债过多。银行业危机引起的经济衰退比普通经济衰退要严重得多。经济扩张期的信贷增加(幅度)与此后的经济衰退程度之间存在紧密的相关性。金融危机的经济代价可能有所差异,主要取决于危机之前的信用扩张阶段的债务杠杆。银行只是中介,储户才是房屋贷款的放款人。一般拥有较多金融资产且基本上没有住房抵押贷款的储户,房价下跌时,其净资产价值不会有太大损失。这是因为储户通过存款、债券及其他金融资产,最终享受经济体中房屋的优先索偿权。尽管房价可能下跌很多,优先索赔权也可能遭受损失,但他们比借款人遭受的损失低得多。损失完全集中在债务人身上将不可避免地与财富不平等联系在一起,因为低净值家庭承担了大部分损失。房价崩溃之前,储户占有房屋价值的80%,而房产所有者占房屋价值的20%;房价崩溃之后,房产所有者的房屋所有权被完全排除,而储户100%占有房屋价值。

评论:房债的供给方,是把钱存在银行的人,需求方是房贷债务人。大多数时间里,房价是上涨的,当房价上涨时,房债供给方的收益是固定的,不能从上涨的房价中分红,而债务人却可以从既定的的债务和上涨的房价之间套利。这就是房债对低净值家庭的最大诱惑,这些家庭梦想着通过房债的杠杆,在财富上追赶高净值家庭。房价大跌,特别是在历史性地大跌的时候,作者从供给和需求两端同时看房债的本质是个千载难的机会,不是推理,而是用实证的方式向世人展示了房价下跌对债务人财富的影响。银行,虽然是个中介,但却是保证存款人债务优先权的绝对屏障,从美国次贷危机的救助情况来看,伯南克吸取了1929年的教训,毫不犹豫地保护银行,保护存款人,最终让过度借贷者遭受了严重损失。因为银行功能没有被破坏,保全了银行,美国才可能从史无前例的地产崩盘中用不到十年就恢复了元气。而日本在地产泡沫破裂和银行集体倒闭的情况下度过了失去的二十年。

内容摘要:穷人的债务就是富人的财产。当我们从贫穷的房产所有者成为富裕的房产所有者时,债务就会减少而金融资产就会增加。最穷的房产所有者也是杠杆最高的,同时他们大多几乎没有金融资产,房地产风险对他们的影响也是最大的。当高杠杆、房价下跌和缺乏金融资产这几点合在一起,对于社会中最弱势的家庭来说是灾难性的。穷人原本贫困,当债务把房价的所有下跌直接集中到他们的净值上,穷人失去了一切。房债的基本特征:房价下跌的巨大损失强加给那些本来就身无分文的家庭身上。2011年,美国有1100万套房屋,占所有住房抵押贷款房屋的23%,变成了负资产。被止赎拍卖的房产每增加1%,房价下跌1.9%。房屋市场泡沫破裂后,经济资源需要重新分配。过去太多的租房客成了购房者,太多的购房者住进了他们负担不起的房屋,同时也建造了太多房屋。市场崩溃时,受困于负债的经济体再也不能以有效的方式来再配置资产。因此,债务导致了资产的抛售,加剧了净值损失。资产抛售的本质:是对借款人来说价值很多的资产转移到放贷人身上的过程,但这笔资产是放贷人不愿持有的。放贷人不想要这类资产,而借款人又负担不起。放贷人被迫降低价格出售此类资产。当资产价格降低导致更多借款人违约时,就会进一步导致更多违约。与保险正好相反,债务是集中风险的工具,不是分散风险的工具。债务是把风险集中在社会上风险承担能力最低的人群上的工具,放大了财富分配的不平等,通过止赎压低房价,毁掉负债购房者的净值,停止了这些家庭的消费。债务最终可以将损失集中到那些净值最少的家庭身上。

评论:因为穷人太想快速致富,用杠杆撬动大金额资产,从中套利,早日实现美国梦,当房价上涨时,这种说法不断被现实强化,原来不相信这个神话的人也信了,在动物精神的驱动下穷人们成群结队地涌向房地产,在房债诱惑面前失去了抵抗力。本本分分多做几年房客攒够足够的金融资产之后再买房的踏实做法被视为落伍,一旦贷款买房赚快钱的想法被穷人付诸实施,情况就不一样的,当遭遇房价下跌时,穷人们输掉了仅有的衬衫,进而变得更穷了。


内容摘要:面对同等幅度房价下降,负债越多的家庭相应减少支出的力度也越大,支出的这种反应被称为房屋财富的边际消费倾向。高杠杆家庭,房屋财富的边际消费倾向更高。经济衰退是由家庭支出降低引起的,因为你的消费就是另一个人的收入。储户通过持有金融资产,享有对抵押房屋的优先求偿权。富人在房价下跌时受到保护,不仅因为他们富有,而且因为他们对房屋拥有优先所有权。违约导致止赎,止赎导致拍卖和资产下跌,下跌导致更多违约,自我加强,导致房价螺旋下降。杠杆化损失导致的需求减少所产生的最大灾难性冲击效应就是失业的大规模增加。在杠杆化损失导致的经济危机中,人们的自然反应是道德判断和愤怒。纷纷说不负责任的购房者借款太多,他们是自作自受。但是危机期间这样的道德说教无法达到任何效果。一旦杠杆化损失出现,支出的快速下降及令人痛苦的失业增加几乎不可避免。由于止赎和损失集中在那些经济净值最少的负债家庭身上,债务就进一步放大了资产价格下降。因为负债家庭对净值下降冲击极端敏感,当资产净值开始下降时,他们将大幅减少支出。房地产市场崩溃通过摧毁贫困负债购房者的净值拉大了财富不平等。

评论:消费受到财富效应的影响,在房价上涨时,大家消费意愿高涨,茶楼酒肆人满为患;当房价下跌时,大家都捂紧钱包,抑制消费,进而导致失业出现,这是典型的消费和地产经济周期。与存货和投资周期相比,消费和地产经济周期时间更长。好在伯南克及时撒钱,刺激了消费,从而带动房地产迅速走出了低谷,当然,这也得益于对历史教训的汲取:经济危机时,要保银行,同时给消费者发钱。

内容摘要:除非认为自己将来会拥有更多财富,否则人们为什么愿意承担更多的债务呢?借贷高峰引发房价上涨,而不是房价上涨引发了借贷高峰。资产价格的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张。资产价格泡沫取决于信贷增长。资产价格应该等于这些资产预期收益的总和。只有在购买人是“乐观者”或购买人相信在未来资产价格涨到更高时有“更大的傻瓜”来接受资产的时候,泡沫才有可能存在。债务在提升乐观者未来购买能力的同时,也增大了出现更大傻瓜的概率。资产证券化,降低了银行对借款人的审查和监督的动机,直接鼓励了不负责任的放贷。通货膨胀可以通过购买力转回给债务人来减少其债务。价格和工资上涨使得借款人可以更容易地利用上涨的工资来偿还固定的债务负担。价格上升也使支付给债权人的利息价值减少。政府所得,是向收入而不是向财产征税。


评论:这个世界上的所有买涨不买跌的经济行为,都是搏傻,看谁更傻,看谁是最后的傻子,房地产是这样,股市更是如此。聪明的投资,都是在低点时买入,高点时卖出,这才能套利,这才是正常的思维。当我们发现有大量新投资者涌入其原来不熟悉的领域时,就要小心了,越是后来的,越傻,原来的投资者可以考虑把手里的资产卖给后来的傻子了。对于房地产,我想说的是,如果负担不了,千万不要扛着债务来搏傻,政府不会对盲目借贷的人有任何救助,美国政府不会救,中国不会救,加拿大政府也不会救。作为从业人员,我一直无法接受怂恿财务能力弱的人买房的行为,有些人还公开举办讲座教穷人如何买了房之后把地下室分租,甚至是房主自己住地下室,美其名誉“以租养房”。

房债本无错,愚人自扰之。房债,对于低资产净值家庭就是魔鬼,而对于拥有高资产净值并善于管理房债的家庭来说就是天使。安省的金马蹄地区,有714万人口,其中12万人拥有1套以上住房,即,1.7%的人不仅能够管理好一套自己的房子和房债,还能管理好更多房子和房债。这12万人不是出租地下室的房东,他们经验值得学习和借鉴。我身边有一些朋友和客户,在房债管理方面颇有心得,我正在整理和归纳这方面的素材,并计划组织一个“多套房投资群”便于大家借鉴和交流经验,管好用好房债这把双刃剑。

欢迎关注公众号 “王红雨在加拿大”,真诚分享,干货不断。个人微信ID 14168805089,对,手机号前面加1






hongyuincanada 最后编辑于 2018-02-23 22:56:38

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aisijimoren

aisijimoren
     2 楼
好文章,不过如果所有人都便聪明了,还赚谁的钱。不同人看这篇文章,肯定理解不一样

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     3 楼
哪个国家都不会有超过2%的人真正懂房债和房地产投资,所以套利空间非常大。

RudyChen

RudyChen
     4 楼
LZ好文,拜读了。希望更多的人认真学习一下。“如果负担不了,千万不要扛着债务来搏傻,政府不会对盲目借贷的人有任何救助,美国政府不会救,中国不会救,加拿大政府也不会救。作为从业人员,我一直无法接受怂恿财务能力弱的人买房的行为,有些人还公开举办讲座教穷人如何买了房之后把地下室分租,甚至是房主自己住地下室,美其名誉“以租养房”。” 有多少无良JJ就是这样怂恿没有足够能力的人以身家性命投入博弈的。

农民工66

农民工66
     5 楼
利率长达30年的下跌周期已经完结,进入上升周期,借贷这种放大杠杆做法,一定要深思熟虑以后再进行,做庒家的政府银行也要对借贷客人进行压力测试,为的是减少客人有还不起借贷人数.

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     6 楼
很多人心目中的“投资”其实就是“搏傻”,只有股票涨或房价涨的时候才去买。

股市,是公司股票二手市场,零和游戏,或负和游戏(考虑交易费用的情况下)。

房市,是正和游戏,赚的是后来的98%的傻子的钱,因为只有2%的人在房地产市场大跌的时候依然有能力持有多套房。房地产投资的吸引力就在于此。

海军总司令

海军总司令
|
     7 楼
房子赚的是后来98%傻子的钱,这样解释不正好说明房子是零和游戏么。钱都只是在房东买家之间转。正和游戏指的是双赢,双方都赚钱。我这样理解对么?

ID:886115

访问TA的主页
     8 楼
为了说房子偏要踩股市,没谁了。。。股市里1个挣钱2不赚钱7个亏钱,和你房子赚98%傻子比就是前者零和后者正和?
我倒是想问问股份股市靠盈利预期,分红等估测股价,每个都数据都是可寻得。
房子(住宅)靠什么估价的?首先它就不透明,其次他有多少盈利能力?
lz你对股市的认识几乎为入门级,非要装学者来踩股市,为什么呢?难道因为你是做房屋贷款的?

hongyuincanada

hongyuincanada
| 只看楼主
     9 楼
借欧神的文章普及一下什么是正和游戏。

http://www.shuikult.net/html/meida/37.html

万世不移的财富 #120



哪一种财富,才是万世不移的财富?





一)子孙



如果哪一天我不再视事。传承交到了子孙手里。那我对他们的期望值是-2%。

理财收益,一年后100元变成98元。



这样的话,大概经过34年,也就是一代人多一点的样子,财富会削减到50%一半的样子。

经过了一百年,财富会缩减到百分之十。A9变成A8,A8变成A7。呃,好歹还算是个富家翁。





或许有人会哈哈大笑,笑得眼泪都流出来了。说你这和“主流”理财学界完全不符贴啊。

目前的鸡汤大力丸专家,一般都是介绍“12%回报”。每个月定期投数千上万,穷小子最终都能积累成百万富翁。

甚至狗血一点,还有人做Chart是 20%回报的。迷魂汤说只要跟着理财大师尾骥,路人甲也能跻足上流社会。





本篇是回报率的第三篇。在前二篇中,我们已经介绍了回报率的二个重要特性:

1)真实的回报率是负数。利息从未增值

2)越是有钱,回报率越低。



重塑三观,才是你区别于路人甲的重要步骤。





二)败家子的速度



败家子有多快。一般我们认为,20年之内可以将一份家当败光。



首先,我们推荐一篇文章《一位70后的感慨:下半辈子我会陷入贫困吗?》[1]。

值得一提的是,这篇文章看到最后,作者居然是liubeiwozhu,简直膜拜。他写的《一位史前暴君的笔记》[2]是天涯第一流的小说。后来居然无耻的烂尾了。丫的我们手提板砖觅了好几年,总算可以砸出去了。





在中国,我们看到了太多的例子。80年代的万元户,早已烟消云散。不仅仅是云散,而是散了又散了又散,都不知道洗过多少轮了。

“92南巡”,下海的大批企业家,到今天也洗得差不多了。

哪怕2000年时的风流人物,现在也没剩几个。如果没买房子,至今天就是个一千多万定存的寓公。



为什么呢,因为“回报率”是一个严格的负数。很大的负数。

按照一般的估计,无风险利率5%,通胀率14%,财富每年缩水-9%。



以二十年论,一共缩水到-9%^20=15%

以前的百分之十五。社会层次自然大大降低。



这还是子孙们比较勤恳老实本分,不赌不玩不折腾的情况下。

如果你要象欧美的那些Upper Class一样生活,上流社会一般的规矩是“每年开销最好不要超过总资产的4%”



如果你按照4%的速度花钱,则缩水的速度还要更快,每年递减-13%

二十年后,你的财富还剩下-13%^20=6%

这也就是1973年之后,美国的老派贵族纷纷消亡。“名媛”们都活不下去的原因。新贵取代了世家贵族。





中国人常有一句古话,“富不过三代”。

富为什么不能过三代。你以为大家族的公子们,个个都是纨绔子弟,个个都是吃喝嫖赌么。

这也太小瞧贵族教育了。如此反智思维,实在污辱了簪缨世家的门风。



真正的原因,是因为通货膨胀的洗劫。

如果你生活在一个每年财富自然缩水-10%的时代里。那你是很难保有自己的财富的。尤其是当你规模很大。个人工资所得远远不抵资产损耗。

小白领也有这个问题。小白领存钱的“玻璃天花板”大约是年薪的10倍。PE=10。



一个家族由富豪到富裕,富裕到小康,再到平庸。主要是通货膨胀的不断侵蚀。

就我们所见,没有一个A9家族是纯粹靠吃喝玩乐能把家产花光的。





三)虚拟征税



除了通货膨胀的洗劫,富家子弟还面临一个更不合理的局面。即是“虚拟征税”。



“资本利得税”可能是全世界最不合理的税种。

譬如你一套房子,由100W涨到了300W。

房子还是这个房子。房子本身没有变化,或许还更破旧了一点。

是什么样的力量,促使房子涨价了呢。是通货膨胀,滥发纸币。门口的云吞面由10元/碗,涨到了30元/碗。



仔细算算,房子还是价值一万碗云吞面。

可是在政府的会计报表上,他并不是这样计算的。如果现在你按300W把房子卖掉,政府就会算你“增值+赢利”。

然后你就要交赢利部分的个人所得税。有时候甚至还有惩罚性的累进税。



这导致了非常严重的问题。因为政府其实是针对这“虚拟”的收入进行征税。

而如果你老老实实交税的话,你的财富就切实减少了。

由一万碗云吞面,变成了六千碗。



综合以上各项因素,富人非常非常难以保留自己的财富。富者恒贫,越往上阻力越大。





四)末业和主业



财富传承的另一个话题,是末业与主业。

司马迁说:“以末敛之,以本守之”。那么,什么是主业与末业呢。





在投资这个市场中,我们主要看“正和游戏”“零和游戏”“负和游戏”。

市场上,有很多负和游戏。但大家也一样玩得兴高采烈。

譬如说,最典型的期货市场,彩票市场。

股票其实也算负和。





但是,这并不妨碍这些市场中,将千千万万人的钱财聚集在了一起。并产生一个中大奖的幸运儿。

对于那些千奇百怪,各有活法的人们赚到了钱以后,他们该如何理财呢。





如果你想做长期的基业,想将财富维持到自己的退休余生,想将财富留给你的子孙。

那么,无论你如何掘到第一桶金。你不会持续地把资金留在高风险市场。



你会精心地选择“正和”市场。并挑一个整体回报率最高的市场。将钱放在里面,然后安安心心地去退休。



你可以在高拼搏的赌场里,刀口舔血赚到金币。但是任何人,都不会希望一辈子刀口舔血。

这其中的道理,我们在很久很久之前一篇文章《股市、楼市,财富储藏与黄雀》[3]中写到了。整篇文章并不重要,重要的是最后一句话;

  “兄弟们,冲啊,到股市捞钱去”  

  “股市里赚钱了,赚了钱怎么办”  

  “买房子啊“





五)万世不移之财富



好了,扯了这么久,让我们来说说,什么才是万世不移之财富。



1)储蓄,回报率在5%左右。跑输通胀

2)国债,回报率在5%左右。

3)期货,负和游戏

4)股票,负和游戏。参见《股市骗局(二)----- 回报率 #2420》

5)基金,跑输股票

6)混合投资



混合投资是指“股票基金债券,国内/海外”分散投资。这也是目前理财界主流推崇的全球配置概念。

但问题是,混合投资的真实效果,非常非常地差。

全球投资的另一个代名词,则是全球平庸。分散了风险,也分散了收益。你应该精选那些收益最高的市场进行投资,而你刻意放弃了这个优势。

换句话说,你全球投资,则组合的总回报,必然非常非常地低。或许不到3%。



这等于是让你患上慢性病。虽然表面上看病人没什么大恙,但年复一年,必死无疑却是必死不可的。



7)贵金属



贵金属有许多坏消息。譬如科技的进步,使得许多粉尘类的矿藏,也可以得以开发。

原本人们要去挖掘专门的金矿。而现在,全球80%的黄金产量,是在挖铜矿的时候,把粉尘类的金元素吸出来。于是产量大增,成本大跌。



但是,这并不是核心性的致命元素。

致命的是,全人类对于黄金的喜爱。有可能一夜之间“轰然崩塌”。



曾经有一段时间,心照不宣而内行人都清楚的,有一项非常好的投资是“出租车牌照”。

你从未在任何书刊杂志上看到过此类介绍。多军大佬们也绝口不提不会和你说这事。对不对。

因为这是真赚钱的行业。保值,增值,硬通货。而且涨得又很快,租金回报率也很高。



但是,Uber象一场旋风。把这一切都毁了。如果说二年前天津黄牛还扎堆囤积牌照,有一整条长长的产业链,无数人和玩法。

而今天,虽然实质并未侵蚀。但牌照已处于“有价无市”的状态。黄牛哪怕给出报价,但也不愿意接货。这行业快走到尽头了。

大家都在质疑“以后还有没有出租车牌照”?这一行完了。



扯得远了。贵金属真正的风险,是全球消费者口味的转变。



8)土地和房产



终于说到了正题。在所有资产中,房地产是比较“正和”的游戏。

房产本身,不容易受到通货膨胀侵蚀。而土地完全不受通胀侵蚀。



相比之下,房产更有一个劣势。房产容易折旧。虽然我们不太明说,但折旧真实存在。大概每年1%左右样子。

不折旧的是土地。可惜土地很难买卖。



但是房地产其本身,仍然是存在有风险的。其一个比较重要的危险,是“市场中心”的转移。

大约1500年前,长安和洛阳,是全中国的核心。是地价最贵的地方。

哪怕1840年之前,江浙的首位城市,还依然是南京。谁会想到上海的崛起。

哪怕再往前推20年,1990年左右,上海的“地段分布”仍然和现在有很大不同。土地贵贱和今天完全不吻合。



持有土地或者房产,仍然是有风险的。最大的风险是地段的转换,好地段变差地段,六朝古都变成二线城市。人口,科技,商业,贸易,每一项重心的转变,都足以将你碾得粉碎。



所以土地与房产,仍不是万世之基业。





五)应对之策



金钱虽不如权力之暴烈,但却更为持久

------ 英国谚语





当我们的读者,满怀期望,希望你讲出“万世之基业”,可是哗啦啦讲了一通,最后却是各有缺点。

那么,最佳答案是什么。



答案是没有答案。根本不存在优质资产。

君不见,多少王朝落幕。多少沧海桑田。昔日王谢堂前燕,飞入寻常百姓家。



世间如果真正存在“万世不移之财富”。那么英女王就不会试图要继承王位了。

她应该选择继承财富。日子远远滋润得多。

欧洲那么多王室,也不会穷到平均每个皇帝只剩几亿欧元了。



中国古代历朝君王。

如果世间真的存在“永世之财富”。朱洪武的子孙,到今天还在吃皇粮,当贵族。

爱新觉罗,一定是上流社会人数最多一群。

哪怕是当年的王公大臣,只要保有财富,今天长安街得有多少宰相府。住也住不下。





没有的,不可能有人保有财富。社会总的资本“回报率”,是一个负数,而且是一个很大的负数。

唯一能让财富保值增值的,是你的智慧,还有你的勤劳。



也就是说,你活着,通过你来掌舵,可以让财富继续增长。越变越多,每年2N的持续增长。

你挂了,家族的财富增长也就停止了。别相信什么钱生钱的鬼话,能不败就不错了。



我的期望值就是-2%,这样他们一百年后还能剩10%,勉勉强强还算是个缙绅。

哦,说错了。应该是+12%,如果政府不对虚拟收入征税的话。





欧神,2015年5月15日暮



转载请注明出处。

lilychong539

lilychong539
     10 楼

lilychong539 最后编辑于 2018-01-15 22:38:31

gf20130101

gf20130101
     11 楼
房债是魔鬼还是天使

这么宏观的大标题。

楼主的头带不了这么大的帽子。  我并非质疑他是否好JJ。
只是广告文 , 能否接些地气, 别拿些 理论术语 把 人唬 的 一愣一愣的 。

经济学流派很多, 各个 政府/头脑 在各时期 各有 偏好,
你怎么知道 加拿大就会就救银行?  美国 也不是每个银行都被救了。
日本不小心衰退了20年, 加拿大何德何能 可以避免?

楼主能把各种贷款形式 在当前形势下 的 利弊解释 清楚, 就好了。

人家要代不代, 不是你的一次讲座能改变的。

SmallX

SmallX
|
     12 楼
看了一遍,没讲什么新东西,就是总结一下。另外不太认同文中说的普适资本缩水。还是有可以很好保值的东西的,高风险低风险的都有。高风险,基金,五六十年涨涨跌跌,平均下来能和通胀持平,中间需要操作。低风险的,就是实体,黄金,古董,房子(土地)这些。可惜大米白面保质期太短,要不屯大米白面,肯定保值,而且不愁吃饭问题了。

clear123

clear123
     13 楼
股票房地产投资各有利弊。股票收不可控MM(Money Maker)操纵多,散户基本属于跟着喝口汤,优点是套现快,流动性强,不用像苦逼TF地主般操力;地产投资投的是看得见摸得着的实物,具体到每个房子层面,屋主可控性强一些,缺点是流动性差,套现资金不像股票click一下就行了。选择哪一个,完全看个人喜好和适合程度。

wolfy

wolfy
     14 楼
原帖由 clear123 于 2018/1/15 12:55:46 发表
股票房地产投资各有利弊。股票收不可控MM(Money Maker)操纵多,散户基本属于跟着喝口汤,优点是套现快,流动性强,不用像苦逼TF地主般操力;地产投资投的......


You can also leverage your house for more capital..
however, stocks are rather difficult.
Unless you are holding bonds.

clear123

clear123
     15 楼
原帖由 wolfy 于 2018/1/15 13:32:55 发表
You can also leverage your house for more capital..however, stocks are rather di......
you can borrow on margin in stock trading, same concept
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