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查看     | 回复 78 细谈多伦多DT的Condo(七) 从低端Condo看市场 刚需买房真实负担分析 投资房收益讨论

realcapital

realcapital
| 只看楼主
Ryan上次写细谈系列已经是4个月前了,中间也确实有很多事挺忙的,所以就耽搁了。4个月之后,Downtown Condo市场也发生了一些变化,需要做一些总结和分析了。过去写的时候是分区域写的,这次写会稍微增加一个视角,Downtown的“低端”市场。字面上说的低端其实价格已经不便宜了,一般的1室(500尺出头)不带车位现在差不多基本45万起了,比较核心的位置价格都在48-60万这个区间为主。但是恰好是从这个视角来看,能观察Downtown Condo市场的底部,从而推导其他价格区间的逻辑。

还是老规矩,觉得我写的不错的朋友,麻烦也帮我顶顶帖子,希望给大家带来深入市场的第一手信息。

过去的分析帖子和市场观察都能在我新建的个人网站上找到,欢迎游览: Ryan多伦多地产说







(一)市场大背景

去年10月份以来,随着B20贷款新规的实施压力测试的全面铺开,凭借工资来申请贷款贷款的借款人贷款能力被削弱了20%-25%。过去的贷款额度一般是工资的5-6倍,5.5倍是个很容易贷到的倍数。现在的工资倍数,差不多在4-4.5倍左右,4倍是比较保险的。

给市场带来的变化,就跟我去年帖子(原创分析:【B20新规和加息通道中的楼市 - 全民炒房时代结束 让住房回到本质】)里预计的一样,在Downtown里面价格相对较低的1室和1+1会很受欢迎。




实际情况再结合我个人带我客户的买房经历来看,从1月到现在,Downtown的Condo又涨了5%-10%。Downtown比较核心的地带超过500尺的1室Condo,基本已经见不到50万以下成交的了(50万成交的当然有,但是很多方面不会很理想),下面就是近一个月核心地带成交的1室情况。
















上面的成交记录,基本都创了楼里同户型价格的新高。如果说这是核心地区的Condo,非核心地区的1室Condo实际已经也开始靠近或者超过50万这个位置了: 










一个比较明显的趋势就是市场的底部随着行情上涨在不断的被抬升。我个人还是坚持我个人的观点:涨还是会涨,但是暴涨行情是不可能的。另外中短期(1-2年)内,我也不觉得市场会跌。

利率环境:不可否认,未来利率还会上行,这里也一并简单分析一下






Mortgage 101:

上图是目前的市场贷款利率(已包含最近一起银行加息),基本去5大行都能拿到,我们拿5年利率举例子。2-5年的固定利率,锚定的就是对应年限的国债收益率,5年利率锚定的就是5年期加拿大国债的收益率。锚定的意思是,商业银行在放贷过程中,会在国债收益率的基础上加上一定的利差来制定贷款利率。

最近各大银行5年期利率进行调整,根本原因还是美国经济向好通胀上升(加息预期)推高了国债的Yield(收益率)。资本市场是联动的,美国国债Yield上升,加拿大国债也不能幸免。















后期利率市场是如何走的,具体还看美国方面的经济状况和加息步伐。不管怎样,利率上行的趋势是不可避免的,所以在未来,借款人的贷款能力会被进一步削弱,对贷款人而言是有很大影响的,借款倍数在4倍工资比较靠谱。



(二)刚需买房真实负担讨论(Downtown低端市场)

其实3年前,Downtown的Condo是真可以“闭着眼”买的:2室带车位的价格普遍在50-60万这个区间,70-80万能买到非常敞亮高层的2+1大单元。总结3年内接近50%-60%涨幅的原因有以下几点,算是城市里宏观的大趋势:

1 Downtown的就业人口在增加:发展势头比较好的公司,有很大一部分都开始往Downtown搬迁,原来在Downtown的进一步扩大办公面积。大公司的例子可以看RBC,除去20 Bay St, 其他设点的地方也都是人:King/Bay, Wellington/Simcoe, 已经湖边的Bay/Harbour Waterfront Park。

2 年轻人的置业观在变化:在城市里就业的年轻人如果没有小孩,大部分要么买房在Downtown,要么租房在Downtown。他们的想法很简单:Life is too short 为什么要把时间浪费到通勤上。这是一个非常重要的趋势,原因在于安省的大学生有很大的比例毕业会来Downtown上班。技术移民这个群体,也有很多年轻人,一部分会选择郊区上班,在Downtown附近租房或者买房也是有很多的。

3 独立屋和Townhouse现在太贵了,也不需要那么大的,现在也买不起。



但是呢,不管3年前什么价格,拿三年前的标准看现在的市场都没有多大的意义。如果要入市,还是要仔细分析现在的情况,我们看看50多万的房价作为一般人大家能否承担来看看这个市场的合理性。



首先我们来做个理性的假设

在Downtown买这类房子的人是一对小夫妻,两人毕业刚刚2年左右,拿的是非常入门的薪水,各自有5万的税前年薪,父母能够支持15-20万的首付。

为什么这是理性的假设?

1 毕业2年,一个人拿5万的年薪真的是非常入门了

原来有人曲解我的话,说10万赚不到没法在Downtown混,我的意思是两个人10万加起来是真没什么难度。家庭收入不到10万,在Downtown工作就没有意义了,直白的点的说法是:两个加起来没有10万,真是没办法在Downtown混口饭吃。

2 现在房价这么贵,坚持不啃老是非常不现实的,连本地人一般都要准备20%的首付,本地人里面父母给首付也是很正常的。
3 家庭条件好的,上大学父母就可以直接全款或者35%的首付帮孩子买房,家庭条件一般那就小夫妻来合力买房。



那我们再来看看,所谓多伦多很贵,不理性的假设有哪些


1 收入只看多伦多平均家庭收入

不理性的理由:买房这件事要看买在哪,买在Downtown就要看在这里工作的人是什么收入,买Midtown要看这个区域的平均收入(很多区域,家庭收入都在20-30万每年)。平均值很容易找,但是因为平均了就没有太多的参考价值了。







2 本地人很穷的,每个月都月光,所以他们都拿不出15-20万的首付,


不理性的理由:我们报纸和新闻上看的往往都是标题党,什么人人都月光。实际情况是这边的本地人,受过教育的家庭只要家里小孩不是太多,父母都会给一些支出,15-20万的首付也是拿的出的。

3 现在工薪阶层,收入不高,100多万的房子没人买的起。


不理性的理由:买100多万的房子的买家大多数都不是第一次买房,在3-5年的供房期后才会考虑买第二套房。在3-5年后,甚至5-8年的过程中,前期买的房肯定是涨了的,欠银行的贷款也是还了个5-15万的,工资再低也应该有个20%-30%的涨幅。


然后我们来看看实实在在的例子,一套55万左右的住房:

(有兴趣也可以看看我2年前写的分析:聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐


55万的房子,可以是现在Downtown核心地区的1室,或者非核心地区的1+1或者1室带车位,我们来看看实际月供图:

#1 还款期25年,利率选目前最贵的5年期33%的首付






#2 还款期30年,利率选目前最贵的5年期33%的首付




#3 还款期30年,利率选目前比较便宜的2年期33%的首付







然后现在55万的Condo,目前租金比较合理的价位是在2000-2300。那么把#123三种情况都加进来,比较合理的月供范围就在2100-2400之间。

但是相比租房,我们再来看看,每月月供的真实支出(25年还款期,3.5%的利率)。










在1840的月供里,实际的每月平均利息(Interest Payment)支出是1066,每月本金(Principal Payment)还款平均值为777。

这里要着重讲一下本金还款的意义:通俗点讲这是还给银行的钱,实际代表每个月过后,你欠银行的钱在变少。25-30年后,继续按照这个还,假设房价即使一分钱不涨,这个房子就不欠一分钱了。换个角度讲,每月本金还款,是你在供房过程中的一种强制储蓄,随着供房时间的增加欠银行的钱在减少,利息支出在减少,你在这个房子里就有了更多的钱。这部分还款,虽然在月供里,但是实际上也能当作你的收入。


上面的道理如果懂得话,我们看看每月的实际净支出:利息+管理费+地税=1066+360+200=1620。


所以目前我们对比的是两个选项:


1 租房租金,2000-2400不等
2 自己拿出18万的现金做首付,每月净支出1620
3 如果非要把本金还款算上,每月大概支出2400(如果延长还款期,选2-3年的固定利率,这个数字会更低一点。








这个时候我们再把收入拿出来说一下,从上图我们看到的是5万年薪的税后年薪,两个人每月税后月薪有$6,480。

选项1:按租金2200算,租房每月支出占收入34%
选项2:按净支出1620算,住房每月支出占收入25%(真心不多)
选项3:其实是选项2的实际支出版,住房每月支付占收入37% (差不多40%的支付在房子里也是正常,但是千万不要忘了,每月777多是一种强制储蓄)

上面的分析都写完了,如果你有足够的首付,然后双方工资有10万,还去租房,是不是有点傻?房子是那么遥不可及吗?

综上所述,现在房子的价格确实已经上来了,但还是负担的起的,只要把账算清楚,我认为即使加息,买房的人还是应该要买房的。




另外呢,第一次和客户见面聊房子的事情,客户总觉得现在价格这么高了,新建的房子有很多,问这房子有没有泡沫,我也想借着这个机会提供几个不同的视角,以后有机会再来着重分析:

1 Downtown房子是贵,但是刚毕业的小夫妻,首付只需要不到100万人民币就可以凭着自己的工资(普通工资,非高薪)去供一个小房子,酒店式的设施,全新装修家电摆个电视就能住。走路上班15-20分钟,坐地铁加街车,也只要20-25分钟。住在Downtown,有时都不用开车,步行距离到超市,餐馆,健身房,咖啡馆。这件事情在北京上海都是不可能发生的事情。在东海岸的美国城市:曼哈顿和波士顿,在伦敦的金融区连想都不用想。

2 房价贵,但是是有租金支持的,即使持有成本相对较高(地税,管理费等),房价/月租金(租售倍数)一直都在240-260倍这个合理的范围里,北京上海的倍数大概在450-500了。

3 按照国内的经验,2环内的房子能比郊区贵2-3倍。Downtown目前不错的房子均价差不多在850-1200这个范围,但是905地区比较好的Condo,均价也都在650-750这个范围了,North York也在700-900这个范围内。相比较,Downtown并没有那么贵。

4 没有帮亲朋订Airbnb, 并不知道在Downtown和Midtown做Airbnb是有多么的火。我自己的经验加上和朋友的聊天中得知,Airbnb短租的房子在夏天基本是没有空的,即使是冬天,30天里面租出去20天也是很正常的。现在有很多人,在Downtown持有10个以上的Condo在做Airbnb,买不到房子很多人甚至租房子来做Airbnb。这种信息接触不到,根本不知道Downtown的需求是多么的旺盛,有多少人把多伦多当作移民的目的地。





(三)投资房的实际收益(Downtown低端市场)


前段时间新闻里说了,然后论坛也有很多人转,大概的意思是:你们看,虽然买Condo的人过去2年都赚钱了,但是你们知道吗?他们每个月的现金流都是负的!


看完这些新闻和转载,我真是能闻到空气中弥漫着酸酸的味道,我不知道他们是真不知道还是装作不知道上面提到的基本知识:本金还款是一种强制储蓄,其实也是收益。


如果明白每个月的月供里是有很大一部分是本金的道理,那么就不难理解:很多首付在20%-35%的很多房子,租金减去月供,减去管理费地税后,现金流是负的原因。同时,即使房产本身价格没有变动,供房人的收益其实是正的。


其实这些话,我在我原来的帖子里也都分析过:http://forum.yorkbbs.ca/property/4442788.aspx,现在真的只是在炒剩饭,但是还是要拿出来多讲讲。


按照之前的假设和框架,我们来看看,如果是出租,我们可以看看33%首付情况下,管理费和地税略有上浮的情况下做投资的收益。




看完上面的图,收益高低我这里不评判,但是即使33%的首付,现金流是负的,但是税前其实是有收益的,再看看下面的图,我自己都有点无语:






当然买房,无论是自住还是投资都还是要具体案例具体分析,case by case,如果有兴趣,欢迎加我的微信(ID:realcap)进行讨论。

下篇预告:市场现状观察 最近卖房经历分享 买卖建议

realcapital 最后编辑于 2018-05-09 15:43:54

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(3)

论坛热帖

justin51ca

justin51ca
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     2 楼
如果做airbnb,肯定正收益,而且收获不小,downtown 的短租真的超🔥,尤其c01

justin51ca

justin51ca
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     3 楼
如果投资10套以上,一年百万都不是梦想

justin51ca

justin51ca
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     4 楼
尤其是2室的,放上6,7张🛏️,专门做小型旅游团的,特别紧俏,一晚至少600起

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     5 楼
原帖由 justin51ca    于 2018/5/8 18:57:18 发表
如果做airbnb,肯定正收益,而且收获不小,downtown 的短租真的超??,尤其c01

我觉得这是侧面表现出Downtown地区 旺盛的住房需求 无论短中长期

kk19

kk19
|
     6 楼
justin51ca 发表在4楼
尤其是2室的,放上6,7张🛏️,专门做小型旅游团的,特别紧俏,一晚至少600起
怎么能放那么多床😂

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     7 楼
原帖由 kk19 于 2018/5/8 21:49:51 发表
怎么能放那么多床??

我也有疑问,真有人这么操作?~~~ 

rubio1989

rubio1989
|
     8 楼
支持下干货帖

海军总司令

海军总司令
|
     9 楼
从来没住过dt,可能不了解dt的魅力。但是这么贵的价格和租金实在是没有住的欲望啊。不想浪费时间通勤可以理解,其实go train路上也能学习看书,能做很多事情。

rubio1989

rubio1989
     10 楼
原帖由 海军总司令 于 2018/5/9 9:25:02 发表
从来没住过dt,可能不了解dt的魅力。但是这么贵的价格和租金实在是没有住的欲望啊。不想浪费时间通勤可以理解,其实go train路上也能学习看书,能做很多事情。......
说实话 就算是没有孩子的时候 我也不太喜欢dt人多的感觉 不过事实证明还是有很多人 或者说大多数人都是喜欢dt的热闹和便利的 还有一个就是dt除了房价高 租金高 其它生活成本,时间成本,机会成本其实远好于远郊

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     11 楼
原帖由 海军总司令 于 2018/5/9 9:25:02 发表
从来没住过dt,可能不了解dt的魅力。但是这么贵的价格和租金实在是没有住的欲望啊。不想浪费时间通勤可以理解,其实go train路上也能学习看书,能做很多事情。......

走路上班和坐Go Train可以干别的事情是两回事,可以说是完全不同的体验。

另外还包括,步行泡吧,步行吃饭,步行去超市 这些都跟郊区生活是两个概念

我老婆同事里面,老一辈的在Downtown上班,住Barrie和Orangeville的都有,每天上班2-3个小时,非常适应。年轻一代的同事,清一色的住Downtown,尽管很多买不起房,那也都是租房住。这个就是一个很大的Culture Shift,这也是为什么Downtown的房租高居不下。

然后呢,再重复一下:Downtown的房租是挺贵的,但是很多人都是租的起的。很多在华尔街拿高薪的白人,可以去问问他们住的起和多伦多同等条件的公寓吗?

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     12 楼
原帖由 rubio1989          于 2018/5/9 9:32:51 发表
说实话 就算是没有孩子的时候 我也不太喜欢dt人多的感觉 不过事实证明还是有很多人 或者说大多数人都是喜欢dt的热闹和便利的 还有一个就是dt除了房价高 租金高......

这个是说到点子上了,还有很多人选Downtown是因为不用车可以随便走。如果是郊区,养车的成本其实是非常大的:300-500是每月最便宜的Lease或者买车成本,然后200的保险,100-200的汽油,还有其他洗车保养停车费用。

住Downtown如果没有车,这个钱是可以省下来的。当然,在Downtown开车,那也是很贵的,但是有人养车也是事实,有人能够负担。

fancyleon

fancyleon
     13 楼
踏踏实实用自己的技能和数据支持自己的观点。这样的文章才有意义。谢谢楼主发帖。

rubio1989

rubio1989
     14 楼
原帖由 realcapital        于 2018/5/9 14:08:19 发表
这个是说到点子上了,还有很多人选Downtown是因为不用车可以随便走。如果是郊区,养车的成本其实是非常大的:300-500是每月最便宜的Lease或者买车成本......
真的 不说油钱 买车/lease的钱 保险 养车的钱 停车费一般都300$/mo
林林总总 一不小心就1000$+ /mo 一个小condo的贷款都可以对付了

海军总司令

海军总司令
|
     15 楼
realcapital 发表在11楼

走路上班和坐Go Train可以干别的事情...
租是租得起,值不值就是另一个问题了。当年我也年轻冲动过,毕业没几年花三分之一的工资lease好车。现在想想蛮后悔的。不过当时觉得特值,哈哈哈。
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