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查看     | 回复 72 细谈Downtown的Condo(八)聊一聊市场租金 楼花VS现房 揭秘两者价格差异及原因

realcapital

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| 只看楼主
距离Ryan上次的Downtown分析帖子已经快4个月了,还是因为比较忙,没有太多时间静下心来写点东西。我想作为经纪,能给大家带来的比较有价值的信息就是自己在一线的市场感受,还有根据不同信息渠道了解的内容和大家分享一下。我个人不认为通过所谓的市场全面分析来看不同位置的市场是个好办法,我自己的分析方法主要关注的有几个点:市场大环境,参与市场的直观感受,政策走向(来自政府和银行的为主)。通过分析这些点的各自联系,再来拿出我自己的结论。 这次的帖子还是按一些比较重要的话题来写,里面既有对应的分析过程,也有相应的结论提供。


过去文章列表:

细谈多伦多DT的Condo(七) 从低端Condo看市场 刚需买房真实负担分析 投资房收益讨论

贴几个Midtown的交易  案例分析 上周末冰雨看房随感
Condo楼花转让 - Assignment: 价格,税务,现金,流程问题梳理剖析

细谈Downtown的Condo(六)King East社区介绍 楼盘推荐
原创分析:【B20新规和加息通道中的楼市 - 全民炒房时代结束 让住房回到本质】
细谈Downtown的Condo(五)KingWest介绍 楼盘推荐 政策追踪
细谈Downtown的Condo(四)Loft风格Condo简介 567月市场观察和建议
细谈Downtown的Condo(三)新政下的买房卖房建议 买Condo的常见误区
细谈Downtown的Condo(二)自住和投资建议
也来聊一下Downtown的Condo 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费
聊一下Downtown的Condo:细谈Downtown的Condo(一)附新楼推荐



还是老规矩,觉得我写的不错的朋友,麻烦也帮我顶顶帖子。

(一)租金的上涨

最近央行又加息了,具体的分析可以参考一下我的老帖子(http://forum.yorkbbs.ca/property/4719571.aspx?page=7)。加息是个不断被人拿来说的话题,但是同时租金也在上涨的过程中,很多人都没有看到。这不一定是选择性忽视,但是没有看到的话对市场的判断就会显得盲目了一些。

我们先来看看上季度的官方报告,后面我再来分享一下最近租房的感受。





从二季度多伦多地产局的租金报告来看,有以下的点要着重看一下:

1 平均房租,整个GTA,1室的房租上涨了10.4%,2室的房租上涨了8.8%: 房租是切切实实的上涨了,这是有官方数据做支撑的。原因其实来自于后面的第三点,可供出租的房源不是很多,而租客并没有减少。

2 Downtown的房租还是最高的。

3 整个二季度,供出租和租出的单元数都比2017年同期要低,这个现象很值得讨论一下。

A 可供出租的单元潜在原因是,由于房租一直在涨,然后Ontario省政府又实施了新的Rental Control,很多租客放弃了搬家的想法,希望能继续以比较低的价格来租房。

B 因为上面统计的结果都是通过经纪出租的,那么另一种潜在的解释是房东发现现在房子都很好出租,这个时候就想通过Kijiji等渠道私租出去,这部分租出去的单元数在增加,通过经纪出租的单元在减少。

C 尽管很多人看到多伦多到处都是吊车,觉得市场里的新房特别多,但是18年上半年Downtown核心交房的楼一般用10个指头是能数出来的,我来列举一下:88 Scott,100 Harbour St (Harbour Plaza),50 Charles St E (Casa  III),  60 Colborne St, 15 Merchants' Wharf ( Aqualina at Bayside by Tridel)。在我的映像中,也就这些房子了,那么实际的新供给其实不是太多。另外呢,当一个新房进入Occupancy阶段,可以入住了,那么一栋楼同时会有20-40个Listing在1-2个月里同时上市,这时候出租的单元的租金其实是经常低于市场价的。因为房东买的时候非常便宜,然后为了避免退回HST Rebate,投资的都会第一时间出租掉,实际的租金其实是高于持有成本的(Occupancy阶段一般3-6个月,只用交开发商的利息,实际付出比正常贷款月供还要低个40%左右)。

D 现在市场里买房的人,自住的比例肯定是高于出租的(刚需多余投资的),很多单元原来是出租的,然后有的被人买了自住,那么供出租的单元又减少了一部分。

归根结底,我个人还是始终坚信,尽管供给可能是增加的,但是实际上需求也是有增加的。这种供求关系具体体现在哪里呢?除了上面的租金价格上体现出来,那就是在整个市场中的空置率。下图是CMHC每年秋季统计的Condo Apartment(实际应该是GTA Rental Apartment可供出租公寓)空置率的情况:






0.7%这是2017年的数据,意味着整个多伦多每1000个出租单元中,只有7间是空着的。这7间空着的原因还有可能是房间用来装修了,或者上一个租客搬走了,下一个租客要过段时间再搬入这些“摩擦性”的空置。用更直白的话来讲就是市场中缺房子,只要是可以出租的房租都能出租出去。在这样的市场环境下,房租上涨就是一个非常合理的结果了。

下面我再分享一下我最近的经历,因为正值开学前,可能不算太能概括整个市场,但是能从侧面来反映一下市场现状。因为我还是主要做买卖,出租的单子一般是帮做过投资的客户出租房子,另外有租房需求的单子一个是帮一下朋友,要么是别人找到我希望我顺手帮个忙,所以7月份我做了这三个租单。

租单1:

这是我去年3月帮我客户在多大附近抢到的一个1室,其实价格已经比2016年底多了6-8万了,一个428尺的1室单元拿下的价格是46万。今年二季度,成交了一个同户型,楼层低了10多层的单元,现在的价格是54万。






去年这个单元我们放出去,一室的租金是1900。今年我把这个单元已2100的价格放出去,在我放出去的那天就来了两个Offer,然后有人加了100,当天晚上2200就租出去了。因为我当时想着当天放出去,第二天才有人看,我连钥匙都没来得及放到Lockbox里,结果两个下Offer的经纪都是直接下单不看房。







租单2:

我朋友的朋友和他的同学是两个9月来多大数理金融项目的研究生,6月份的时候学签拿到,机票买好了8月15日的,找到我帮忙租房。刚开始对这边的市场不了解,提了很多要求,也希望价格不要太贵。就这样等了几天,一直没发现太合适的房源。然后开始上调预算,有几个不错的出现了,让我帮他们看看。但是等我去订时间约看的时候,这些单元又租出去了,然后还有一些最后的成交价直接跳涨了300-400。然后后来又决定,不看房下Offer,继续提高一些预算。之后看中了2-3个,Offer也直接下了,结果拿到的消息是一个单元,有7-10个Offer,有的价格从3100直接跳到了3500,这个对两个学生而言确实太贵了。后来我为他们选了一个折中的办法,把房租租到了Richmond/Spadina,坐街车去多大,在Chinatown周围吃饭买菜也方便。房租呢,也到了3100,但是实际之前出租的价格都在2900-3000这个范围。不过没办法,房子太难租了,Listing我没有还价,就租下来了。

租单3:

两个多大研究生毕业生需要租房找到我,因为想到他们找到工作后移民办下来后,买房是个自然的事情,这种潜在客户的要求还是需要满足的。他们也了解,现在租房不容易,比较容易沟通。带他们看过一次房之后,基本锁定了目标。某个下午看到Harbour Plaza出了一个不错的2+1, 看到了就沟通好了直接下单。价格不还,房东的要求直接全满足(6个月租金直接付,额外一个月的安保押金,350的钥匙押金,300的Cleaning Fee),这样的Offer当晚就签下来了。等我第二天拿着超过2万的押金租单上路时,Listing跟我讲还有其他几个经纪要下Offer,问我的押金拿到了吗。我说押金已拿到,正准备送过去,这套租单算是搞定了。

以上三个例子,就是我7月做的三个租单,没什么感情因素,纯粹的摆事实:现在出租不要太容易,去租房一定要动作快。另外现在再去看看北约克Yonge沿线,基本1室1车位的Condo出租价格都在1900-2000了,房租上涨也都是全多伦多的现状。



(二)从租金看Downtown Condo价值

在我之前写过的帖子里,我有几个主要的观点,跟租金相关的可以先来简单回顾一下:

1 在利息上升,贷款变严,市场的主要参与者肯定还是自住需求为主,投资需求根据个人对市场的判断肯定会相应减少很多。那么潜在的共识就是在没有明显政策转向(例如取消海外买家税)的前提下,市场上的房产交易的主题还是:房子是用来住的,不是用来炒的。

2 所有的交易,在剔除所谓房产增值保值的功能后(抵御通胀,学区房能够入学,Freehold住宅有潜力进行扩建翻建),最能反映房产居住价值的就是租金。因为租房市场没有垄断,无论位置还是房型,大多数的租客完全有自由根据自身的情况来决定花多少钱在哪里租什么样的房。

3 对于住房的需求毋庸置疑,有足够预算的一般都有自己的自住房,因为各种情况没有买房的大多数会选择租房。住房需求这一点,无论自住还是租房都是需要在市场上根据房价和租金来调节和相应供给的关系。买房是对房价的直接支持,租房是对房价的间接支持。

上面三点是后面论证的逻辑基点,我们再来看看几个非常直观的现象和背后的简单引申:

1 一个在Downtown的1室Condo,如果价值50万,现在拿到2000的租金是非常容易的。而在905地区(Markham,Richmond Hill,Oakville等),价格在100-120万的Semi或者独立屋,实际租金应该也就在2000-2500。

我从来没觉得Freehold有什么不好的,现在郊区比较主流的Townhouse基本都在80-100万这个范围了。从使用的角度看,不用交管理费,空间上能满足小家庭的需求,个人觉得未来需求还是很大的。侧面来看呢,这也说明Condo的使用价值放在那里,其受欢迎程度还是放在那里的。

2 Condo租金的上涨趋势一直是没有变化的。

租金上涨和人口增长和通货膨胀这两个直接的统计数目的变化是同步的,这两个比较大的趋势不改变,试问Condo下跌的动力在哪里?作为经纪,经常喊多会被人怀疑很正常,但我暂时找不到市场中下跌的引爆点。














3 租金上涨的情况不是只存在于多伦多Downtown,华人聚集比较多的North York在涨,华人不怎么聚集的其他地方(例如:Queen/Dufferin那个区域,离Parkdale不远)也在涨,而且租金也不低。

我随机选取了那个区域靠近铁路7月租出去的两个Listing:










单纯看租金这个需求端显示出的价格,完全得不出市场是被中国人炒高的结论。如果假设多大周围中国留学生多,所以租金较高可能跟这相关还是比较合理的;其他地方的租金上涨基本来源于实实在在的当地需求,也是相对紧张的供求关系的直接体现。

我们再从两个不同估值模型的角度来看Downtown Condo的价格。

1 租售倍数 - 房价/月租金

这是一个比较粗糙的估值办法,因为很难把所有影响因素(利率,管理费,地税)都考虑在内,但是又往往比较直接明了。在我的经验里,Downtown最先比较便宜的时候(15年前),租售倍数一般都在200-220了,现在价格涨起来了,在我看来比较合理的区间在240-260倍。之前提到过的50万的Condo租2000一个月是非常容易的,对应的倍数就是250倍。就我观察,0-10年新的房子,70%-80%的倍数都在这个区间里。

我们可以再看看其他地方的租售倍数:
抛开持有成本不谈,北京上海的倍数在500-800倍
Midtown/Leslieville这些市内比较热门区域,比较优质的Freehold的倍数:低的能做到300,高的在400左右。
905郊区的就我观察:在400-500的居多。

单纯看这个参数,我得到的结论是:Downtown的Condo是有租金支持的,泡沫一说完全站不住脚。除非有人说租金是泡沫,Downtown的租金以后要大幅降低,那才会是Condo下跌的起点。


2 如果把租房的净收入,我们可以采取金融市场中股票估值的方式来看看,假设是全款付款(无杠杆,无利息)。估值体系:房子的价值单纯来自于未来租金的折现。(这个估值模型有诸多的假设限制,这里来当作一个演算来做例子)








0年的年租金净收入=租金-管理费-地税=D(0年) 

无论房子的管理费和地税怎么涨,从过去4年左右的经验来看,租金收入增长是远高于管理费和地税增长的,所以如果租金涨了,一般租金净回报一般也是增长的。

从上面的简单公式上来看,如果拿房租算估值,主要的影响因素一个是折现的回报率和房租的增长速度:

1 折现的回报率(r)会随着利息上涨而增加,但是这个回报率一般是一个snapshot,意思是莫个特定点的回报率。
2 房租增长(g),是假定恒定增长的,但也跟r一样,都是每个特定时间的假设。

那么房屋估值其实就是看r和g这两个指标进行比较,为了不把问题搞复杂了,我自己得出的简单结论是:在升息过程中,r是增加的了;而房租的增长g其实要看基本面。从过去的经验来看,房租的增长在这一两年内还是非常明显的,客观的能抵消升息带来的一些影响。一句大白话就是:央行加息主要看准通货膨胀率,那么在通胀比较明显的时候,一般情况下,房租也是有明显增长的。

当然,我这里所有的假设是,通货膨胀是良性的2%-3%左右,经济基本面良好。像最近新闻里的土耳其还有委内瑞拉发生的恶性通货膨胀,实际情况是经济中的系统性风险已经兑现,跟我们讨论的情况完全不熟一回事。


(三)新楼花的价格高企

现在在Downtown核心另外一个比较值得注意的现象是现房和楼花价格的价差。以King St沿线,University以西,Spadina以东这个热点地区为界。现在比较好的0-5年新二手房,一般均价在950-1100之间,而楼花的价格现在普遍在1200-1300这个价位了。

在过去,楼花的价格一般是低于现房价格的,只有在这种情况下很多楼花才会受到投资者的青睐。但是仔细想想,当时楼花价格较低的原因有以下几点:

1 08年危机过后,加元还是比较坚挺的,建筑材料价格不算太贵。
2 政府的税费属于偏低的状态
3 当时的Condo还不受欢迎,多伦多的Downtown也没人喜欢来,Condo的涨幅一直非常平淡
4 银行利率包括开发商的融资成本一直是在下降的
5 多伦多当时还有很多空地和停车场,土地成本相对低廉,也没有大幅上升的趋势
6 政府税费的低廉

以上的原因,实际情况在差不多5-10年后发生了很大的变化,我在这里也简单总结一下:

(1)建筑成本的上升

建筑成本的上升主要有两个原因: 1 人工成本上升  2 原材料成本上升

人工成本上升的原因:环顾北美的大城市,像多伦多这样到处是工地的城市并没有很多,建筑用工紧张是一个不争的事实。即使建筑工人的工资是不变的,但是由于新人始终需要培训的原因,实际的用工效率其实是降低的。

原材料成本的上升讲起来就比较复杂,这里就不做分析了。

我们来看看相关的图表来验证:

下面是加拿大统计局统一做的表,房屋建筑价格中的民用住宅价格从2017年的第一季度到2018年的第一季度,多伦多地区上升了8.3%。







然后我们来看看地产信息服务公司Altus推出的17年到18年建筑成本的指南内容:前面两个图是建筑成本的构成和建筑面积的计算方式,后面两个图是2017年和2018年建筑成本的列表。

















上图中,我们以13-39层的记住成本来做对比:2017对应的成本测算范围是205-270/尺,2018对应的成本测算范围是215-290/尺,然后Premium for High Quality的区间由55-160提高到了75-200。根据这上面的已知信息和对比,就只看2017到2018的变化,涨幅5%-10%是有的,也跟加拿大统计局的数据同步。

那么分析Downtown Condo的建筑成本,比较合理的基础价格就是在13-60层这个区间里的,那么基础成本范围在215-330之间,再加上Premium for High Quality取个较低的值75-120来算。一般的Condo也应该最低250左右的成本,比较好的要超过450了。这么算其实跟独立屋翻建的成本应该也是能对上的,过去独立屋翻新的成本一般在200-250,现在的成本应该在250-300了。Condo用料更多,还有更多的公共空间,那么250-350左右的尺价成本是非常合理的。

但是上面的250-350的假设其实是包括整个楼的:地下车库,楼道,电梯,公用设施,大堂也都包括在内。那么把这些公用空间的成本压缩到每个单元的建筑面积里,实际的室内建设面积成本应该会增加20%-40%。我们取30%做个估计值,尺价成本其实是接近325-450的。


(2) 土地价格的上升

土地价格是比较直接的数据,但是绝大多数人是没有土地价格的数据的。我原来工作的公司叫MCAP,我当时做的是商业房地产信贷,主要是帮助非常有钱的Family,上市公司还有一些私募基金做买卖贷款,Refinance。因为是Mid-Market Lender,贷款额度一般在400-4000万之间。而我们旁边的组做的是Development Finance,直接点说就是给开发商放贷的,贷款的产品一般就是工程贷款。他们的一部分工作就是要做风险评估,同时也要追踪土地价格的变化。






上图的趋势表追踪的就是Downtown核心地区的地价,一般度量单位是Price/Buildable Sq.Ft(可建面积均价)。用图看的趋势非常明显,从地价看,核心位置的好Condo,单纯的土地成本已经上升到200多每尺了,相比16年有接近1倍的增幅,而2012-2015年间,地价几乎没什么大的变化。

(3) 政府税费的上升

今年5月,上面提到过的Altus做了一个新房中政府税费的一个调研报告。
下载地址:http://www.bildgta.ca/Assets/Bild/EducationalLibrary/BILD_Report.pdf

封面如下图:







报告中列举了以下各种税费,在这里就不做详细解释了,不懂的可以下载原文查阅。






比较关键的信息在这里,高层住宅政府税费的Break-Downtown:







比较重要的点如下:

1 差不多都是两居室的房子,万锦样本价格是53万2,多伦多是75万,多伦多的房子还是明显贵一些。

2 DC指的是Development Charges,是每个开发商都要按单元数和单元类型交给开发商的,用来补足各种基础设施(排水管道,学校,消防,道路等)。由于万锦上面还有York Region,相当于两层政府,实际收的DC比多伦多还要多,从Parkland Dedication(理论上开发商建Condo 还有附带建公用地带的义务,如果面积不够,是需要用交钱代替的,这一点也是万锦比多伦多高。

在这里需要强调的是,Development Charges的计算标准其实很直接:各项服务的平均成本*预期总人口。无论是万锦还是多伦多的DC最近5年都有大幅升高,其原因是政府在做规划(DC计算一般是委托第三方咨询公司来做)的时候:服务的平均成本在上升,人口也是预计未来有大幅度的增长。那么从政府的角度看,各种成本上涨是既定事实,人口流入的预计和实际情况也是相符的。

下图是不同政府在DC收费方面的变化,从09到18年间,应该是翻倍了。然后多伦多18年的DC又涨了,以后只会高,不会低。







3 政府税费在万锦占据了房价成本的30%,在多伦多是20%,其实政府房价上升的幕后推手之一,但是这也是和城市的基本面相关的:人口增加了,服务要跟上,成本也自然在推高。

4 我们假设75万对应的是一个750尺的两室,尺价1000, 对应的政府税费成本在这个Condo里就有超过200每尺的成本

我们再来看看,下面的图:







两个主要结论:

1 政府税费占房价的比例其实是在攀升的。
2 从2013年到2018年这5年中,样本房价涨了84%,而税费却涨了146%

综上所述,政府税费方面的涨幅直接推高了房价,而且这种涨幅在未来几年其实是有持续性的,因为各种税费目前来看也是一直上涨的。

(4) 开发商的融资成本

在多伦多,几乎所有的楼要建设起来必须都有70%-80%的预售才能贷到款,这跟美国的工程贷款有很大区别。无论是波士顿还是纽约,很多项目都是开发商在没有预售的情况下开始建的。开发商的工程贷款从银行拿钱主要是开发商来说服银行借钱,借钱的依据是所谓的Idea。而在多伦多,银行贷款要求开发商必须有一定的Deposit Structure(5%-5%-5%-5%)那种,除非全部用自己的资金,那么70%的预售是必须的,有时还会要求80%的预售。

换句话说,楼花要建起来,预售是必不可少的一部分。另外呢,楼花收过来的Deposit其实算是购买人给开发商的无息贷款。开发商自己通过Equity筹资,加上楼花的部分预售款(80%的单元出售*20%的Deposit=16%的全楼价格),这部分钱差不多能干的包括:买地的首付,各种审批设计费用,宣传等。其他的工程如果要进行,基本来自于工程贷款。

我们假设Downtown的Condo室内有1000每尺的成本,整个楼有200个500尺的1室,整个楼的成本在一个亿。我们按照450每尺的建筑成本算,工程需要450万的工程贷款。一般工程贷款其实能贷的是工程预算的70%-80%,那么贷款额度差不多在3000万左右。工程贷款不是一次性发放的,一般是按工程进度来进行款项调拨,用多少收多少的利息,贷款周期跟建设周期同步,从开始建到最后Condo注册,一般怎么也要个3年左右。我最近咨询过在房地产金融行业的朋友,大开发商现在拿的利率差不多是银行Prime+1到1.5%,很多能拿到的利率是5%左右,小开发商的成本会接近6%-7%。3000万的贷款额,5%的利息,3年的借款期(根据工程贷款不是一次性借款,中间占用的贷款额度是逐渐增加的,我们打个8折来算一下,实际每尺的融资成本:1000*0.45*0.8*0.05*3*0.8=43。

我这样算的成本比较细,那么得到的结果是每尺1000的房价里面工程贷款的融资成本差不多43每尺。但是实际开发商需要融钱的地方不只是工程贷款,买地是需要贷钱的,各种其他地方来源的资金(项目股权什么,其资金成本是远高于工程贷款的)其实也都是有融资成本的。那么加息后,利息增加1%-1.5%,在尺价成本上来看,分摊到尺价上应该有15-25的增加。

把上面4项比较显著的成本算上去后,我们来看看(1)+(2)+(3)+(4)的大致总数:土地200+建设成本400+政府税费200+工程贷款43=843。


然后除去(1)+(2)+(3)+(4)这些成本,建Condo还有各种费用如下:







另外一个因素我在这里再简单的“着重”讲一下:去年还是自由党的时候,一个重要的决策就是取消Ontario Municipal Board,简称OMB。OMB在过去房地产开发中有一个什么样的作用呢?过去开发商说要建一个50层的楼,周围的社区开会说我反对,这个时候开发商一般会去OMB申诉,只要申诉的原因比较合理,OMB一般都会把这个项目批下来,可以说OMB是非常Pro Development的。但是这个OMB被另外一个机构取代后,这种开发商打官司基本必赢的局面就要改变了。这样会带来怎么样的结果呢?:

1 新项目的审批会带来很多不确定性,审批的时间会拉长,那么一个新项目从策划开始到最后建成的周期也会变长,开发商的成本会进一步增加(谁都希望快进快出,利润最大化)。
2 审批变慢,客观上未来5-10年整个市场中的新房供给会受到影响。
2 原来可以建40层的Condo,很可能之后只能批到30层,开发商在一块既定的土地上的收益会降低,每个单元分摊到的固定成本(拿地,审批,开发商的律师费设计费等)会增加。

那么OMB被取消,其实从整个城市来看,建房成本也随之增加了。

最后再说说经纪费:假设房子卖1200每尺,总价5%的经纪费是跑不掉的,每尺差不多要60了。这样把上面的杂项再加吧加吧,能出的结论是每尺的成本有个1000的太正常了。我也咨询过在开发商(Financial Underwriting)工作的朋友,开发商的毛利只要有10%-15%开发商就会做这个项目。因为开发商赚钱其实最后其实还是靠杠杆,自身出的钱一般也不会超过楼价的20%。

上面列了这么多的分析实例,希望拿出来的结论有两条:

1 Downtown核心位置的新Condo,在经过若干市场条件的变化后,每尺的楼价成本是有1000每尺的,这是个实价。
2 开发商现在卖楼花,价格都接近1200-1300了,不是开发商贪婪,是确实成本上升了,不卖的高赚不到钱。

那么有些楼,价格还不错是怎么做到的呢,有以下这些原因:

1 拿地的时候比较早,潜在的成本比较低。
2 现在大多数楼的层高应该是标准的9尺,很多开发商把层高定成8尺6或者8尺,那么能建的单元更多了,每层的成本相应也降低了。
3 各种配置比较低:缩减的公共设施,电梯选择便宜的,标准的装修配置比较低。
4 拿的地形状不方正,价格也相对便宜一些。
5 有的楼会建成U型或者L型,这种楼每一层的户数会多出来很多。而比较大的开发商,会选择一块比较大的地,在一块大地上建2-3个塔楼,也是能有效降低成本的。


(四)新楼花和现房的价差

上面(三)的分析,主要是要确定Downtown核心地带的尺价成本是1000这个重要的结论,那么新楼花卖1200+其实就很容易解释了。我这里再着重分析一下,现房和新房这个价格差的意义在哪里。

在得出一系列的分析结论之前,我需要列几个重要的事实:

1 现在卖1000均价的Condo,之前的成本尺价应该都是低于600-800的,但是现在1000的均价不是虚的,是现在市场的供需环境和市场交易情况决定的价格,这1000的价格是实价。不能因为之前的成本低,现在价格也应该低。这个道理很简单,现在国内2010年的建的房子不能因为当时成本低,就卖接近当时成本的价格。

2 现在的楼花价格是1200每尺,实际是4年后的价格,拿现在的标准来评判1200合理不合理其实是不客观的。但是换一个角度看,如果从1000涨到1200的均价,每年的涨幅不过4.6%。这不是暴涨,也只是潜在比正常的通胀(2%-3%)高一点,是比较合理保守的涨幅。

3 多伦多始终是个成长中的城市,相比巴黎,罗马这种老古董城市,多伦多市区能有新的Condo建出来,卖的价格没有夸张到没人买的起,这对每个未来想置业或者投资的人来讲,其实是件好的的事情。只要价格不到特别夸张的地步,过往大城市(北京,上海,伦敦,纽约,巴黎)的经验,新房总是有人想买的。

4 在商业房地产的估价方法中,有一个重要的参考依据是Replacement Cost(重置成本)。如果现房价格,低于重置成本,那么所有人都会选择买现楼,而不会去考虑进行重新开发。这就是为什么过去多伦多的很多专门用来出租的Rental Building,尽管价格非常高了,但投资人算了算重新建一个这样的楼要多少钱,觉得重新建楼的价格高于现在的价格后,还是选择买现在市场上出售的旧楼,这个道理实在是太简单了。

那么当新楼花的价格1200大于现房1000的时候意味着什么呢?

1 部分新楼花会面临高价没人买的结果:有的会滞销,项目往后推;有的项目由于成本上涨,可能会取消。造成的结果是未来新房供给下降,如果假设在需求不变的情况下,未来市场是有涨价压力的。

2 当新房楼花以1200-1300的尺价出售后,成本都在1000每尺了,那么现房1000的每尺价格是肯定能Hold住,其价值就在于新房1000的价格你是买不到的,按Replacement Cost算,现房的价格被暗中抬高了。

3 假设1200是4年后的新房成本价格,那么在不出现极端情况(加拿大关上大门不接受移民,世界经济形势出现类似08金融危机那种大幅度动荡
)的前提下,即使现在现房的价格在1000, 4年后现房涨到1200这是有空间的。不会出现新房上市打压旧房,因为我们的假设就是不出现大变动,新房的成本就是1200,在新房有人买有人租的情况下(新房,新的家电,新的门禁系统,新的健身器材),新房不可能低于成本价出售。

4 如果有自住或者投资的需求,有能力做Closing的情况下,在楼花价格远高于现房的情况下,买现房肯定是优于买楼花的。什么样的人适合买楼花:未来想住新房的,现在贷款或者条件买现房受限的,这两类人是比较合适买楼花的。

5 在新房尺价越来越高后,为了保持不是升的那么高,新房的户型设计变的越来越紧凑了。400多尺的1室,500多尺的1+1,还有600多尺的2室慢慢成为主流户型。那些5-10年新的房子,很多1室还是600尺,很多两室还是800-900尺的,他们的价值不会因为新房户型变紧凑就降低了。相反这种居住体验比较宽敞的房子供应基本不会再增加了,对这类房产持有者其实是个利好。换句话说,新房这种设计适合出租,能发挥出户型的优势,管理费也会低一些;旧的大户型,更适合自住,能够满足很多人对居住空间更高的要求。

PS:

看到结尾的朋友,可以加个群在群里讨论讨论,经纪朋友勿扰:






realcapital 最后编辑于 2018-09-26 20:25:56

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realcapital

realcapital
| 只看楼主
     2 楼
2018年8月27日:更新一下业内的Condo新房报告,几张图非常给力。






图1 成本构成和我上面分析的基本是一致的,从成本来看,新房价格是没有泡沫,确实因为成本都上来了。




图2 Condo确实还在涨,供需+市场环境共同制造的结果




图3 Condo的库存是明显偏低的,这也是为什么Condo一直很火,和独立屋的库存对比非常明显




图4 19年的新房供给会多一些, 之后几年其实供应量没有那么多



realcapital 最后编辑于 2018-08-27 11:48:33

羽文

羽文
     3 楼
很长但是看完了,感谢楼主经验分享和对市场的看法。

研究

研究
     4 楼
楼主分析的比较客观,顶一下

江畔落月

江畔落月
|
     5 楼
认真读了一遍,楼主做了不少工作,分析得蛮有道理的。

jzb_jili

jzb_jili
     6 楼
分析的很好,技术贴。

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     7 楼
原帖由 羽文                于 2018/8/26 16:46:39 发表
很长但是看完了,感谢楼主经验分享和对市场的看法。......


谢谢 部分信息更新了 不知道看完有什么想法?

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     8 楼
原帖由 研究                于 2018/8/26 21:29:54 发表
楼主分析的比较客观,顶一下......
谢谢帮顶

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 江畔落月            于 2018/8/27 9:39:14 发表
认真读了一遍,楼主做了不少工作,分析得蛮有道理的。......


谢谢帮顶,信息已更新,不知道对目前的市场有什么样的想法?

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     10 楼
原帖由 jzb_jili            于 2018/8/27 11:37:57 发表
分析的很好,技术贴。......
谢谢帮顶

eukuku

eukuku
|
     11 楼
现房均价1000的地方,楼花起价1200,没算楼层升级,没算车库locker,还有closing的一堆费用算下来小户型楼花的成本尺价还要再+200

但是楼主,你这样砸老bu那群专卖楼花JJ的场可不好啊。
卖楼花佣金高,还不用带客户跑,户型图开发商都优化过,不用去实地房,屁缺陷都看不出来。楼花不用售后,客户交房都是四五年后。到时后再坑也找不到那群卖楼花的JJ

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     12 楼
原帖由 eukuku 于 2018/8/27 18:39:48 发表
现房均价1000的地方,楼花起价1200,没算楼层升级,没算车库locker,还有closing的一堆费用算下来小户型楼花的成本尺价还要再+200但是楼主,你这......





可能有点误解



1 现在比较核心的位置,很多现房现在不带车位没有Locker均价也都1000+了,个别的1100+的也很多。


2 新房无非是多一些杂费,小户型的话1万左右能搞定,按500尺的面积也就一尺多个20-30,200+的估计肯定是算多了。像土地转让税什么的,无论新房旧房都是要交了,Closing成本上区别没有那么大。












我也没有砸卖楼花的场,我自己也卖楼花,好的楼花我还是会继续推荐。


现在楼花价格高于现房价格像我帖子里写的是个不争的事实,但是这并不代表没人买,或者楼花不值得买。


有人买楼花的原因可以在探讨一下:


1 总有人喜欢住新房,买楼花的话至少户型和楼层是确定的,不用再像现房那样到处看房。


2 现在很多人开始给国内的老人买楼花了,一般等个3-4年,该办移民的花点时间办移民,退休时间一到就可以过来住了。


3 很多人现在是没有Close现房的能力,这批人如果手上有首付,肯定是愿意买楼花的。自住也好,投资也好,同样的首付放在银行业没多少利息。


4 新的楼花在设计上确实更紧凑一些,可能单价贵一些,但是总价上没有贵的那么夸张。投资的话,面积小,管理费低的,投资回报在未来还是可以的。自住的话,面积紧凑一些只要户型设计稍微优化一些,若干年后也是有个确认的新房,其实也是好事。



4salebyowner

4salebyowner
     13 楼

PACINO

PACINO
|
     14 楼
这么详细 费心了

realcapital

realcapital
| 只看楼主 |
     15 楼
PACINO 发表在14楼
这么详细 费心了
谢谢帮顶
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