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查看     | 回复 96 offer因为inspection取消,卖家不退deposit

何大大

何大大
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     31 楼
Henry文 发表在28楼
一群无知群众瞎咧咧。房屋的closing是有严格的流程的,一步一步,不能中断。在closing da...
这个是正解。不了解规则,想做'刁民'都做不好。

爱思

爱思
     32 楼
这件事情我猜是这样的:

楼主找经纪下了 offer,并在里面加了个标准的 home inspection 的 condition。Offer 在经纪 present 给卖家后就被接受了。

第二天买家经纪跟买家一起去银行、拿 bank draft,然后把 deposit 交给了卖家经纪公司。同时也联系了第二天 home inspector 来看房。

当天晚上买家回家后无意间发现一街之隔的对方另一套貌似比自己刚买的还好的房子卖了更低的价格,而且成交时间离当今不久,于是有些后悔。

第二天 home inspector 仔细看了房子,并查出一些小毛病,比如门口有个 outlet 不工作,地下室 breaker box 标识不明确,后院出入的玻璃门夹缝里有水渍(表明已漏气、不密封)。

买家本身已经有点反悔,再加上有这些小毛病,于是想这房子是不是买亏了。在跟自己经纪商量后决定以 home inspection 的 condition 未能满足为由想 void 合同。

卖家那边觉得这些都是小毛病,并且也没有给他们自己弥补的机会,觉得买家欠缺诚意,不同意 void agreement。

就搞成现在这样了。

当然了,只是我单方面猜测。

星星的约会

星星的约会
     33 楼
原帖由 爱思                于 2018/9/6 17:53:41 发表
这件事情我猜是这样的:楼主找经纪下了 offer,并在里面加了个标准的 home inspection 的 condition。Offer 在经纪 presen......



分析有理

法兰克

法兰克
     34 楼
原帖由 法兰克 于 2018/9/4 18:59:31 发表
你的经纪应该帮你处理这事,百分百拿回,一点障碍也没有。没有经纪就自己处理,找律师也可以。问网友白问。......

到第三页了也没靠谱的。我前后经手退了十来个房子了,在验房条款下,没有碰到过任何问题。哪来的那么麻烦。其中确实也有极少数客户并不主要是验房原因,而是后悔了的,那又如何呢?做经纪不就是维护自己客户利益的么?

有人说案例法,这个事情的重要案例是2002年Marshall vs. Bernard,卖方不答应执行废约,认为对方验房并没验出问题,主张对验房报告的“客观”判断,而不由买方说了算。法院判支持买方,退回定金,解约。

因为用的验房条款是地产协会标准版本,是这样的:This Offer is conditional upon the inspection of the subject property by a home inspector at the Buyer's own expense, and the obtaining of a report satisfactory to the Buyer in the Buyer's sole and absolute discretion.

这个红字部分,沿用了十几年了吧,至今还在。也就是说对验房结果满足不满足要求的判断是在买方单方的,不用和卖方协商,也没义务给卖方验房报告。这个条款就是给了买方主观判断的权力。

当然是需要合理行驶这个权力,别被卖方抓到把柄,唯一的把柄就是:不要不验房,只要验了房,怎么说实际都是在买方一边了。卖方无力纠缠,纠缠最后结果搞不好赔上官司费再加点利息。


别对着经纪要回佣的时候本事都很大,面对卖方维护自己利益的时候又都怂了。这种事没什么好和卖方多纠缠的。这也是为什么卖方烦验房条款。这本来就不是对双方公平的条款。

你的买方经纪如果也告诉你这不行那不行,多数是不愿意黄了这单。或者是真不知道怎么维护自己客户。

hrui17196

hrui17196
     35 楼
买家经纪应该完全有能力而且有多种途径处理这个事情。不知道为什么要到这里来问。

说说看看

说说看看
     36 楼
专家全都出场,争相表露自己的专业素养赢得吃瓜群众的认同

说说看看

说说看看
     37 楼
此帖一出,经纪号就冒出头了

PropertyEH

PropertyEH
     38 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/6 18:35:29 发表
到第三页了也没靠谱的。我前后经手退了十来个房子了,在验房条款下,没有碰到过任何问题。哪来的那么麻烦。其中确实也有极少数客户并不主要是验房原因,而是后悔了的,那又......
这个说到重点了。看来就是简单明了的东西也不是所有人都明白即便如此,对方就是不退订金,甚至发来律师信 - 就像楼主这种情况,除了走法律途径,还能怎样?

前面写一大堆的我猜是个paralegal。我上次碰到一个paralegal是两年前 - 写了我两份“律师信”,署名自己的名字和“Law Society Of Upper Canada”,看他无厘头/无知的信的,本想不睬他的,但不想他再烦,回了他一个email:YOU EITHER SUE ME OR GO AWAY。他再也没出现过。Problem? 本来就是他不懂才以为有Problem,也随他一起走了。

N年前,我因为注册了一个“caution”,避免了20万的损失。同样N年前,我认识的一个韩国女生,因为没有听从我和其他一些朋友的建议没有注册“caution”,结果损失了40万和接下来多年的官司也没有拿回损失,人从此也变得恍恍惚惚。。。她女儿也已经从Law School毕业,前几天还打来电话说起她妈的事。。。 

fanfab19

fanfab19
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     39 楼
自己看看合同知道了,如果用的是标准合同,里面有写验房后是否决定买完全是看买方主观意愿。这也是很多卖家优先选无验房条件的原因,因为变数完全掌握在买家手中。签合同前一定要看清楚自己签了什么。

法兰克

法兰克
     40 楼
原帖由 PropertyEH          于 2018/9/6 20:53:34 发表
这个说到重点了。看来就是简单明了的东西也不是所有人都明白。即便如此,对方就是不退订金,甚至发来律师信 - 就像楼主这种情况,除了走法律途径,还能怎样?前面写一大......

不退定金发律师信,都是胡扯,吓唬人的。卖方没谱,卖方经纪心里没数么?卖方经纪没谱,律师还没数么?卖方经纪公司的经理老板没数么?就是吃买方经纪也不愿意黄掉offer,去做买方工作的。

买方经纪态度明确一点,啥事都没有,第二天签回来。

法兰克

法兰克
     41 楼
多说一句,买方经纪不以维护客户利益为目的,而以尽快促成交易为目的。
和返高佣,不签BRA有直接关系,过了这村没这店,谁也舍不得煮熟的鸭子飞了。啥样的客人自然找到啥样的经纪。

Lucy.W

Lucy.W
     42 楼
楼上的楼上是正解,虽然说inspection 是给了买家一个walk away的途径,但是如果卖家较真儿,没有正当的理由,是不能随随便便的不遵守合同的,否则还有规矩可言嘛

Lucy.W

Lucy.W
     43 楼
楼上的楼上是正解,虽然说inspection 是给了买家一个walk away的途径,但是如果卖家较真儿,没有正当的理由,是不能随随便便的不遵守合同的,否则还有规矩可言嘛

小样的

小样的
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     44 楼
lz的jj不靠谱 这事应该问你的jj lz你给钱你jj赚 jj应该帮你解决 可能jj也是他们一伙 毕竟成了你jj就有钱赚

PropertyEH

PropertyEH
     45 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/6 22:03:22 发表
不退定金发律师信,都是胡扯,吓唬人的。卖方没谱,卖方经纪心里没数么?卖方经纪没谱,律师还没数么?卖方经纪公司的经理老板没数么?就是吃买方经纪也不愿意黄掉offe......
我相信法兰克是身经百战一心为服务对象着想的好经纪。但这件事上我觉得还不能说的那么干脆。

首先,楼主抛出个问题虽有积极回复但再也没出现过 - 有可能现在TA正在这件事上焦头烂额。。。所以可能不是那么简单。

再者,我们只是假设,当然也希望TA或TA的经纪是用的“... satisfactory to the Buyer in the Buyer's sole and absolute discretion.”这样的条款。如果不是,还可能更复杂。

基于“deposits can only be released through mutual consent by all parties, usually the buyer and seller or through a court order ...”,卖方经纪心里有数又怎样?卖方经纪公司的经理老板有数又怎样?就别提律师了,他们现阶段只要写一封信收钱便是 - 没听说过一个小小的碰撞数月后收到律师信索赔200万的事吗 - 已经不是鲜有所闻的事了,况且写个信指责你“act in bad faith”是个arguable的事,没有对错,所以律师也不用承担“睁眼说瞎话”的责任,如果有任何责任的话。

所以,我觉得楼主的应对找一个律师是合适的做法,重中之重就是要在事情解决之前不能让卖家再卖TA的房子。一旦房子再次卖出,没错你可能在未来的法庭上赢回所有 - N年后的事;也有可能赢不回。。。
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