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查看     | 回复 96 offer因为inspection取消,卖家不退deposit

紫气西来

紫气西来
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     46 楼
吃瓜群主表示支持法兰克老师。。

我们外行,外行就要把专业的事,交给专业的人。

法兰克

法兰克
     47 楼
原帖由 PropertyEH          于 2018/9/7 10:43:08 发表
我相信法兰克是身经百战一心为服务对象着想的好经纪。但这件事上我觉得还不能说的那么干脆。首先,楼主抛出个问题虽有积极回复但再也没出现过 - 有可能现在TA正在这件......

买方经纪的态度是关键,如果态度明确说这个无可挽回了,对方都知难而退的。
明知道必输的官司,其他人也没空陪卖方玩,会让卖方签字move on的。
卖方这种回应都是基于买方怕打官司,买方经纪也想成交,只传递压力,而不是为客人挡着。
态度明确点顶回去就没事了。我碰到过修改过的验房条款,都顶回去解决了。

这个对卖方不是可以不可以的事情,而是值得不值得。你说的那种小摩擦律师猛扑上来的,都是知道有赢的希望。现在威胁买方,也是因为觉得吓唬之下有挽回的可能。吓唬一下没啥成本。我是卖方我也会试一把,真操作是另外一码事了。

法兰克 最后编辑于 2018-09-07 12:25:38

PropertyEH

PropertyEH
     48 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/7 12:08:17 发表
买方经纪的态度是关键,如果态度明确说这个无可挽回了,对方都知难而退的。明知道必输的官司,其他人也没空陪卖方玩,会让卖方签字move on的。卖方这种回应都是基于......
再读首贴,卖家是用律师而非自己的经纪去跟买家楼主“沟通”已经说明什么很多问题了。

对方要/“讹”些钱作为“陪偿”,给 - 不甘心,不给 - 如何?经纪们除了“晓之以理”,还能强迫不成?

CA118

CA118
     49 楼
原帖由 爱思                于 2018/9/6 17:53:41 发表
这件事情我猜是这样的:楼主找经纪下了 offer,并在里面加了个标准的 home inspection 的 condition。Offer 在经纪 presen......
你明明就是买家。 干啥说猜测

Henry文

Henry文
     50 楼
不能肤浅地理解西方就是依法治国,也不是一切都按契约条款。加拿大COMMON LAW体系的一个核心是心证,要证明你的本心是什么。比如在验收时确实发现了某些问题,但如果买家不给卖家机会解释和弥补,就要毁约,更严重的是如果买家流露出某种对出价过高的懊恼。那么对方律师就能马上抓住这一点,说你毁约与质量验收无关,而与市场和价格有关,认为买亏了,所以要毁约,这就是典型的 BAD FAITH。因为如果是在市场火爆的光景,即便有再大的质量问题,买家也会收房,所以说明买家毁约与验房无关,而与市场情况有关,是拿验房不过为借口,这就麻烦了。那么买家律师就必须反驳对方,说不是这样云云。这方面经纪不是法律专业人士,很难插上话,一不小心还可能说错话。既然卖家是通过律师,特别如果是专打官司的律师发的信,买家经纪就更没资格反驳了,人家可以听也可以不听。现在的订金是押在卖家经纪公司里,买家经纪再怎么嚣张都拿不回一分钱,只有要么利用法律知识劝导对方好好商量,不要斗得两败俱伤;要么也请律师据理反驳,如果地产律师不管,就只能找打官司的律师。但值得不值得就另说了。

Henry文

Henry文
     51 楼
这种二手房的毁约,我帮客户做成过几单,也有几单是做成了减价。象这个案子,首先是与卖家讨论延期,以对发现的问题进行深入调查和合理解决。然后同时到政府部门核查该房屋过去的改建和装修许可,因为很多老房子都有非法改建或装修的问题,问题越多,谈判的筹码就越大。如果问题很严重,有安全隐患,有TITLE或用途的重大问题,甚至有待处理的WORK ORDER 就可以按合同第8和第10条依法毁约。如果问题没那样严重,就可以让卖家赔偿相对应的金钱,其实就是减价,但又不能说是买贵了,要十分小心。

PropertyEH

PropertyEH
     52 楼
如果验房条款就正如法兰克猜测的,那个律师根本不算什么葱 - TA的出现告诉你唯一的事就是TA们要“讹”你。你所能做的就是尽可能保护自己,其它都是扯淡。

Henry文

Henry文
     53 楼
保护最好办法就是如果卖家不同意MUTUAL RELEASE,那么就不要在CLOSING DATE之前仓促单边毁约,而要在有经验和负责任的地产律师帮助下一步一步把每道规定的手续都完成,在CLOSING DATE的时候TENDER对方,把哪里不满意,为什么不给钱说得清清楚楚,然后要求对方退还订金,否则提告。买卖双方只要没有MUTUAL RELEASE或者正式修改合同,那么在CLOSING DATE之前的每一步和每一分钟做的事情都会成为呈堂证供。

法兰克

法兰克
     54 楼
楼上找一个买方验房条款没有waive,而不能mutual release的案例来?

这个根本不是毁约好吗? 这个买卖contract还没firm呢,合同成立的条件是买方satisfied验房结果,出fulfillment或者wavier, 如果不出合同本来就不成立,何来毁约一说? 法官难道可以按住买方fulfill或者waive?

废话不多说了,拿个实例来。不是买方妥协说算了算了赔点钱,或者算了算了那就买了吧。。。给个例子买方出于bad faith,没有satisfied验房结果,而被判必须satisfied的?

这种事买方哪有什么压力,该干嘛干嘛,继续买下一个房子。定金就当存在银行好了,有什么怕的。造成的麻烦,利息损失,打起官司来都要回来。

那卖方呢?没收到fulfillment,wavier,这房子是卖了还是没卖掉?房子还接着卖不卖?fulfillment,wavier是派什么用的?

再说一点,由于天然的信息不对称,任何的交易在法官那里都是更偏向掏钱的一方。bad faith也没这样乱用的,如果有任何一点房子不完美,卖方没有事先告知的,算不算卖方bad faith故意欺诈?

再着说,这里说买方这不行那不行的,你做卖方经纪的时候有这底气压住买方,要卖方也觉得合理才能取消验房条款的吗?不然鼓动卖方打官司?

beijing2012

beijing2012
     55 楼
原帖由 Henry文            于 2018/9/7 14:56:04 发表
保护最好办法就是如果卖家不同意MUTUAL RELEASE,那么就不要在CLOSING DATE之前仓促单边毁约,而要在有经验和负责任的地产律师帮助下一步一步把......
总体感觉你在把简单的问题复杂化,现实中这种情况80%是用不上律师的,买方经纪公司和卖方经纪公司一个攻防,案子就结束了,双方都受地产局监督,地产局的标准条文清清楚楚

PropertyEH

PropertyEH
     56 楼
原帖由 Henry文            于 2018/9/7 14:56:04 发表
保护最好办法就是如果卖家不同意MUTUAL RELEASE,那么就不要在CLOSING DATE之前仓促单边毁约,而要在有经验和负责任的地产律师帮助下一步一步把......
Inspection condition没有waive掉by certain date,合约根本不成立,什么“不要在CLOSING DATE之前仓促单边毁约”?不知所云。

“...然后要求对方退还订金,否则提告”?拜托,对方已经用律师了。难道你要等到对方把房子再次卖掉再慢慢等你谈订金的事嘛。

法兰克

法兰克
     57 楼
再说贷款条款呢?和验房一样的,也是买方获得满意的贷款才会同意取消条件。

那咋说这个满意的贷款呢?卖方来判断吗? 有贷不到的款吗?无非是利率高低而已,那是不是不去借高利息就是bad faith,不诚意买房呢?多高的利息 “卖方”才觉得合理?  卖方啥时可以这么霸气了

我做卖方经纪的时候可没这么霸气,那是很怂的,如果带着condition, 对方说不要了只能不要了,没什么好浪费时间的。

法兰克 最后编辑于 2018-09-07 15:28:27

PropertyEH

PropertyEH
     58 楼
原帖由 beijing2012        于 2018/9/7 15:11:44 发表
总体感觉你在把简单的问题复杂化,现实中这种情况80%是用不上律师的,买方经纪公司和卖方经纪公司一个攻防,案子就结束了,双方都受地产局监督,地产局的标准条文清清楚......
所谓的地产局不是法院,甚至不是官方机构。它约束的是地产经纪。其他人爱怎么做就这么做,包括上告。

Henry文

Henry文
     59 楼
买家是要把订金要回来,而卖家不给,还发律师信。该怎么做?这就是所云 !!!

PropertyEH

PropertyEH
     60 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/7 15:15:49 发表
再说贷款条款呢?和验房一样的,也是买方获得满意的贷款才会同意取消条件。那咋说这个满意的贷款呢?卖方来判断吗? 有贷不到的款吗?无非是利率高低而已,那是不是不去借......
“我做卖方经纪的时候可没这么霸气,那是很怂的,如果带着condition, 对方说不要了只能不要了,没什么好浪费时间的。”
这句很多卖家听了可能不舒服,但应该就是这样。你接受这个offer就认可了这个条件,要不你就不要接受这个offer或者counter offer这个条件。

前面有几个群众在不明全部的情况下,指责买家“刁民”。根据已有信息加上法兰克的验房条款的假设,我看这件事上卖家更像“刁民”吧。
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