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查看     | 回复 96 offer因为inspection取消,卖家不退deposit

法兰克

法兰克
     61 楼
原帖由 Henry文            于 2018/9/7 15:35:44 发表
买家是要把订金要回来,而卖家不给,还发律师信。该怎么做?这就是所云 !!!......

说实话我就没觉得楼主收到律师信了,就是对方口头咋呼,如果收到了,贴上来看看,我很好奇律师信怎么写这个事。

如果真是收到了就回个信呗,按照合同我们验房了,结果不满意,决定不firm这个合同。请及时退回定金,以免造成买方损失,保留追索定金以及对方延误造成的利息损失和赔偿。。。

还能咋样,买方继续买房子啊,这事买方没有搁不起一说。搁不起的是卖方。


假设henry你卖方经纪,我买方经纪。我告诉你验完房了,客人不满意,不出wavier和fulfillment,买方签好的mutual release发给你了。你咋办?怂恿客人不签回来,等closing day?还是告知你的客户卖方说这个事就结束了得move on,继续卖房。 注意你这里出错主意乱建议最后很可能被卖主告。

法兰克

法兰克
     62 楼
卖方经纪合理的做法只有一个,自己赶紧把名字签好,就剩卖主一个签字,给他签,告知他不签的后果就是最后被告并且可能补偿对方损失,如果有疑问可以咨询律师。把自己撇清先。后面卖主想咋干谁也管不了。我不信律师会建议卖主顶住打官司,所有人说不可行,我不信卖主那么拧。真碰上拧巴人买完房子来打官司呗,这事不存在打不赢拿不回定金。

卖主这段时间卖还是不卖?卖吧,你自己都承认这合同没成立了,难道不卖了,等两三个月closing date以后打不可能赢的官司?
难处都在卖方,压力都在卖方。买方有啥怕的。。。

Henry文

Henry文
     63 楼
还是分析楼主原文的好,信息全在里面:

说"卖家不肯签mutual release"。- 如果不能之前mutual release,最稳妥的办法就是走到CLOSING,然后以TENDER的方法与对方摊牌,不然,风险就要由单方撕毁合同的人承担。

"还找了律师说我act in bad faith,不是因为inspection取消的。" - 对方律师能抓住买家bad faith,肯定不是因为inspection本身,估计是抓到了其他的不利买家的证据。

"让我赔他些钱,不然不退押金。。。"- 押金本身估计也就几万,从里面赔些钱能赔多少?最多几千。但凭良心讲,要能毁约再买,能省的买房钱估计是几倍的押金。除非买家完全没有其他bad faith的证据,否则,有必要纠缠太久吗?还是两边商量一下吧。

但是,哪怕有1%的互相提告的可能,也要做100%的充分准备,具体就是把CLOSING的流程走完,直到TENDER卖家要押金。

法兰克

法兰克
     64 楼
原帖由 Henry文            于 2018/9/7 16:26:50 发表
还是分析楼主原文的好,信息全在里面:说"卖家不肯签mutual release"。- 如果不能之前mutual release,最稳妥的办法就是走到CLOSIN......

就问你一句,如果买方给你mutual release,你敢不敢怂恿卖方别签。这里根本没有余地的,只是走个流程,不是商量。

做经纪不是居委会大妈和稀泥的。站在任何一边位置上都是给委托人准确的信息,保护委托人的最大权益。买方有权退的,就退,凭啥赔钱或者忍着不爽也要买。卖方没权阻扰流程的,也据实告之,才不延误卖方的利益。拖着最后官司打输赔钱,是损害卖方利益。

法兰克 最后编辑于 2018-09-07 16:50:34

法兰克

法兰克
     65 楼
律师信呢? 就几天功夫,除了不满意验房报告,还有啥bad faith? 验房时候搞破坏了?

对这个律师信太好奇了

Henry文

Henry文
     66 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/7 16:40:19 发表
就问你一句,如果买方给你mutual release,你敢不敢怂恿卖方别签。这里根本没有余地的,只是走个流程,不是商量。做经纪不是居委会大妈和稀泥的。站在任何一......
你可能是个好经纪,但这和你没关系。是卖家找律师判断的。律师是有法律的基本常识和基本判断的,不可能犯你说的那种常识错误,否则是自讨苦吃,官司输了不说,非被对方律师和业内律师嘲笑挖苦不可。

PropertyEH

PropertyEH
     67 楼
律师信谁写的怎么写的真的没那么重要。就写你act in bad faith - an arguable claim before the court是没有错的。写信收费。至于这个律师未来愿不愿意代表你接受这个court case都不一定。有个朋友轻轻碰了一下一个X女的车,当时什么事都没有。几个月后收到一封律师信说,由于这个碰撞现在TA的客人房事不在没有性趣(真的!)要求200万赔偿。这样的claim(虽然很有可能被thrown out of the court)都可以,act in bad faith就是小case了。

说实话,不是没有可能楼主买家改变主意了,或是感到价钱付高了而不waive验房条款。按照法兰克,这不重要,buyer's sole and absolute discretion。

“刁民”的做法:卖家也出了律师函了,指责你act in bad faith没有完成买卖合约。TA只好再卖。在买家还没有反应过来还不知道怎么应付的情况下,还在听楼上的人都怎么说的情况下,把房子低价卖给了一个“朋友”,再file一个court claim要求把原买家的deposit付给TA以补偿差价 。。。This could be Donald Trump way - not suitable for everybody。

法兰克

法兰克
     68 楼
原帖由 Henry文            于 2018/9/7 16:51:31 发表
你可能是个好经纪,但这和你没关系。是卖家找律师判断的。律师是有法律的基本常识和基本判断的,不可能犯你说的那种常识错误,否则是自讨苦吃,官司输了不说,非被对方律师......
这个事上谈不上好经纪坏经纪。买卖方都按流程走没有什么选择的。

我前面说过了,有部分经纪驱动不对,很大原因是客户自己的选择。
本意就是要找做做文件,尽快成单的经纪,就很难让经纪有心去维护客户,啥也不说也不算太违背良心。买主愿意赔钱了事就赔钱好了,愿意妥协就妥协好了。

法兰克

法兰克
     69 楼
原帖由 PropertyEH          于 2018/9/7 17:31:59 发表
律师信谁写的怎么写的真的没那么重要。就写你act in bad faith - an arguable claim before the court是没有错的。......
所以说了,律师信有啥好慌的,给个回复就完事了。

关键是这事卖主根本不可能赢官司,那慌啥,哪有输官司的吓倒赢官司的。要打就打呗。

法兰克

法兰克
     70 楼
而且奇怪了,为什么假设卖主会这样会那样,都不是bad faith, 买主验个房不满意,不取消条件就是bad faith.

该怂的不怂,不该怂的被劝着算了算了别惹麻烦。。。。哪边的经纪啊?

楼主再也没声了,也可能是卖主来试探的,bbs上啥样人都有。

法兰克

法兰克
     71 楼
http://ctdj.ca/en/jurisprudence/marshall-al-v-bernard-place-corporation-al-58-o-r-3d-97-2002-o-j-no-463/

2002年的判例在这里,验房报告是well built,  above average, 买主说不要就不要,还要什么判例?

PropertyEH

PropertyEH
     72 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/7 17:41:28 发表
所以说了,律师信有啥好慌的,给个回复就完事了。关键是这事卖主根本不可能赢官司,那慌啥,哪有输官司的吓倒赢官司的。要打就打呗。......
很难说,Henry做买家律师,卖家可能就赢了。

PropertyEH

PropertyEH
     73 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/7 18:12:07 发表
http://ctdj.ca/en/jurisprudence/marshall-al-v-bernard-place-corporation-al-58-o-......
看了一下这个案例。其实。。。the court还是考虑了honesty and good faith的问题的 - “。。。“sole discretion clauses”。。。 must be exercised honestly and in good faith.”只是多个事例让法官认定买家acted honestly and in good faith。所以,文大律师不是完全没道理。我收回前面说的 - 跟文大律师代不代表买家没关系,卖家都是有可能会赢的。

不过从一开始这就不是我考虑的。我考虑的是,已经有律师信了,卖家可能会有所行动,怎么secure我的deposit不至于在追讨时太过被动。至于good faith bad faith,留待法院判断。

Henry文

Henry文
|
     74 楼
谢谢你的澄清。卖家什么也不用做,就是不退订金,买家能怎么办?我前面已经说的很清楚了,只有一步一步,以(准备)打促谈.

法兰克

法兰克
     75 楼
原帖由 PropertyEH          于 2018/9/7 21:15:55 发表
看了一下这个案例。其实。。。the court还是考虑了honesty and good faith的问题的 - “。。。“sole discretion cl......

这个honestly和good faith是套话空话,总不能说你可以不honestly和bad faith,任何情况下这样都摆不上台面。

重要的是第24条原法庭的判决,和25条上诉法院的法官意见。很明确了这个satisfied由买方单方面主观决定,(当然是买方必须honest和in good faith),废话呢,买方能说自己没诚实么,bad faith么。

换句话说,只要买方看了验房报告以后,觉得不满意,哪怕验房报告如此例里是well built, 满分9分的给打到8分的,,只要买方(诚实地,真诚地)觉得不满意,他就可以back out. 和其他任何人对验房报告的看法没关系。

就这个案例根本看不出买方哪里good faith了,转身买了同条街上便宜的房子,,。

定金在经纪公司托管账户有啥好着急的,没有买主签字没有法院判决,一分钱也动不了,没啥不安全的。对方要卖房子由他去卖好了,你又不要他房子。忙完其他事再来打官司追定金好了,定金拿回加利息,有什么损失算上一起追讨。有以上的判例,根本输不了官司。

该担心的是卖方,hold定金什么好处也没有,等着输官司罚钱赔损失?本来拿不回定金就是该买方sue卖方的,难道还怕卖方来sue,sue你妹啊。

法兰克 最后编辑于 2018-09-08 09:24:08

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