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查看     | 回复 96 offer因为inspection取消,卖家不退deposit

法兰克

法兰克
     76 楼
说个实例吧,两个月前我客人下了个offer,谈完价钱对方收了,然后验房。因为是老房子了,一些零零杂杂小修小补问题,然后二楼地面有轻微的倾斜,客人问验房师,验房师说我只管发现任何不完美的地方,不做判断。问我的意见,我说老房子这也不是不正常,也不应该有安全隐患,如果重铺一下地板,垫水平了谁也注意不到。但你自己看,愿意接受就拿下来,心里不舒服我就给你退了。客人决定退了。

我找卖方经纪说了,mutual release发过去,对方说这不应该是大问题,能否再说服一下我的客人,他可以找结构工程师来看下出个报告。我说我也不觉得这是不同寻常的大问题,但我的客人已经决定了,这事就只能这么办了。对方第二天mutual release就签回来了,让去取支票。

过了一周,邮件我告知验房报告上提到的其他小问题,都找人修补整理过了。这个地面不平的问题没法解决,请专业结构公司出了个报告,测量了数据,给了专业工程师签字的报告。然后问我是否可以再做下买方工作。

这才是卖方经纪专业的做法,维护卖方利益的做法。不是啥扣定金的无赖又无效的做法。

这事对方处理得特别好,这次生意不成,但彼此都尊重友好,还有以后。

如果碰到对方无赖的,该打官司就打官司,难不成因为对方无赖就迁就?自己这边啥也没错就要赔钱,哪有的事。

法兰克 最后编辑于 2018-09-08 00:31:05

bcptcpt

bcptcpt
     77 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/7 23:44:05 发表
说个实例吧,两个月前我客人下了个offer,谈完价钱对方收了,然后验房。因为是老房子了,一些零零杂杂小修小补问题,然后二楼地面有轻微的倾斜,客人问验房师,验房师......
看到现在,觉得还是你说的靠谱

steveyeh

steveyeh
     78 楼
虽然楼主不作进一步说明,我们不知道全部事实,但按常见例子,这件事情看上去还是还是很简单的,却引来这么多长篇大论,目的显然不是为了帮助楼主,而是哗众取宠,尤其那几个半桶水的,尤其有害!那个叫Henry的竟然鼓动买家继续交接,如果他真是个律师,那肯定是个蠢律师,因为他不知道有个doctrine of Estoppel- 现在合同成立的条件不存在(买家的waiver),买卖双方已经没有合同关系了,但是如果买家在交接日去交接,他以实际行动接受了这个合同!Henry的这一套是是针对Requisition的问题。多半此人道听途说,还自作聪明。
Frank说的不错,尽然费这么大心思!看上去对法律有兴趣的网友很多,等我稍有空重发一贴请大家分析一个问题,简介如下:楼花买家在交接以前交完钱以后发现该楼房是盖在一个废弃污水处理厂然后的垃圾场上,环境部发过文、开发商一声不吭地按环境部要求施工,最后在楼里装了一些空气监控设施。现在买家申称如果在签约时候知道有环境问题,肯定不会签约,卖家不诚实。

niumowang

niumowang
     79 楼
法兰克说得很好,很专业。Deal 都没Firm谈什么Closing, 这不是笑话么。只有在能充分证明买家没有GoodFaith的情况下,卖家才有LeagleGround 去Argue. 这还真的发生过,因为买家经纪愚蠢,直接告诉卖家经纪,房子买贵了,所以不要了。

PropertyEH

PropertyEH
     80 楼
这儿发言的除了Henry不肯定是不是律师,其他的应该都不是律师,所以不用用你都懂其他人都不懂的态度 - 事实显然不是这样的。这种态度无益于讨论 - 对,讨论,大家就是以自己的认知,经验 - 尤其是经验来各抒己见,因为我们是在讨论一个法律问题而在座的(again,除了Henry不确定)应该都不是法律人士。

Henry应该有自己的经验可能是在(房产)法律方面。但我也不同意他说的condition都没有waive掉继续进行下去的做法 - 他可能是想显示买家的good faith。虽然我不知道进行下去会不会有什么法律上的complication,但有一点 - 合约都不成立了,还怎么进行下去?按什么进行下去?

但Henry对good faith的关注还是值得肯定的。我知道法兰克不同意 - 他有他的经验 - 他的经验是这方面他没有fail过 - 没有fail过不表示不会或不应该fail,只是没有碰到顶针的。给出的Marshall v. Bernard的案例,honesty and good faith可不只是套话空话。整个案子其实就是围绕honesty和good faith的 - denfence和counterclaim显然就是指责plaintiff acted in bad faith,当然还有大副有关subjective和objective的阐述。大量篇幅用来认证原告的honest和good faith,而由对方举证原告的bad faith。用来认证plaintiff的honesty和good faith的包括:验房验出一些问题虽然基本上都是小问题但有一个漏水的问题需要进一步的检查才能确定严重程度(不确定性);买家原有的有关rooftop和patio door的改造在这个房子上实现比较困难和昂贵;买家通知不waive验房条款后就立刻通知了挂牌经纪,要求返还deposit遭拒后接着就提告了(这个也反证了不是Henry的方法),而且接着买家在附件买了一个相对便宜的房子但花了160万用来装修(好有钱啊,好贵的房子,1998年的多伦多)以证明买家不差钱不是因为前面的房子贵而不买了。。。

总结:不是Henry“老实人”似的中规中矩,也不是法兰克拍胸脯似的斩钉切铁。即便是sole and absolute discretion也需要excised with honesty and good faith。

房产分析

房产分析
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     81 楼
PropertyEH 发表在80楼
这儿发言的除了Henry不肯定是不是律师,其他的应该都不是律师,所以不用用你都懂其他人都不懂的态度 ...
你还在忽略了这个案例的买家的宏厚实力,请好的律师也是赢的关键。但是我觉得法兰克的方法更可行。

PropertyEH

PropertyEH
     82 楼
原帖由 房产分析 于 2018/9/8 19:01:42 发表
你还在忽略了这个案例的买家的宏厚实力,请好的律师也是赢的关键。但是我觉得法兰克的方法更可行。......
这句可有些矛盾哦:那个买家有宏厚(经济)实力请得起好的律师,所以他赢了。我相信法兰克的客人不都是巨富的,所以真打起官司来不一定会赢?

steveyeh

steveyeh
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     83 楼
PropertyEH 发表在80楼
这儿发言的除了Henry不肯定是不是律师,其他的应该都不是律师,所以不用用你都懂其他人都不懂的态度 ...
你也是闲得发慌,有这么大把时间,该多看看法官判例,向frank学习学习,再来探讨,用自己的想当然能讨论出个屁。你也是经纪,这种小事不是天天发生,感觉你是少见多怪,或者不够聪明。

再仔细看看henry的发言,他应该什么执照都没有,侧面介入过一个官司,有点小聪明,就想忽悠。

Henry文

Henry文
     84 楼
不要绕来绕去不谈实际。如果是明确地条件没有waive,根本不需要讨论,买家的地产律师就给出标准答案了。如果如frank讲的和卖家讲讲就mutual release了,也根本不需要讨论。而如果上面两条都有问题,也不应立即就找litigation lawyer 去打官司。现实中很多case非常复杂,不是非黑即白的,比如在往来沟通中的邮件中,买家起先有某种waive condition的信息,后来又反悔了。比如有抱怨房价买贵,要再次议价的探询,这就复杂了。楼主神龙见首不见尾,似有难言之隐。凭我经验,多数这种客户都是有没有告诉大家的不利之隐的。

而找litigation lawyer去打官司可不是一件小事,那个花费往往是远远大于买卖双方彼此协商的花费。就算买家全胜,对方也按惯例只赔60%左右你的律师费,剩下的30%到40%律师费要自己出,几千元是毛毛雨,而时间精力就更没法算了。

所以最好还是利用现有收房时real estate lawyer的资源,把该走的过程走完,把有利自己的证据都收集好,先立于不败之地,再迫使对方就范。用己之不可胜,以待敌之可胜,以打促谈。

买卖双方还有没有合同关系是不能靠单方面的解释的,而只要对方有不同意见,仓促单方毁约就要冒单方的全部风险,也不符合彼此协商的法律精神。

Henry文 最后编辑于 2018-09-09 01:08:05

hiker007

hiker007
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     85 楼
没看过合同都是在making assumption.

Henry和Frank, EH假设的东西不是一回事
Henry是假设合同已经firmed, 那买家walk away的可能性极小。
如果是像大部分人假设的那样,双方都有经纪并签了地产局的标准合同、如何买家验房后不满意甚至反悔没签waiver,那合同就过期自动作废,卖家告什么?这个是但凡买过房子的正常人都知道的事,除非买家或买家经纪被人抓住把柄,那就另说。

顺便引申一个问题:如果没签waiver, 合同按理已作废,在之后的纠纷下,买家还能叫律师在对方title上注册caution之类的东西?要那样的话,是不是每个人的都可能有被恶意注册的风险?

Henry文

Henry文
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     86 楼
不是卖家告什么,是买家告什么?因为要拿回押金。

说说话

说说话
     87 楼
原帖由 Henry文            于 2018/9/9 0:37:33 发表
不要绕来绕去不谈实际。如果是明确地条件没有waive,根本不需要讨论,买家的地产律师就给出标准答案了。如果如frank讲的和卖家讲讲就mutual releas......
咋Henry 大师也做起经纪来啦,自从忽悠一批论坛网友去Queensville  投资失利后,压力大做起经纪来啦?

为情所困

为情所困
     88 楼
原帖由 法兰克              于 2018/9/7 23:44:05 发表
说个实例吧,两个月前我客人下了个offer,谈完价钱对方收了,然后验房。因为是老房子了,一些零零杂杂小修小补问题,然后二楼地面有轻微的倾斜,客人问验房师,验房师......
感觉,你长篇大论这些案例都是再显示自己牛b, 给自己打广告, 来啦个懂法律的,就无语啦

Henry文

Henry文
     89 楼
原帖由 说说话              于 2018/9/11 9:11:21 发表
咋Henry 大师也做起经纪来啦,自从忽悠一批论坛网友去Queensville  投资失利后,压力大做起经纪来啦?......

比当时炒南面房强多了,我做毁约减价的客户,哪里都有,越往南越惨,还真没有Queensville要毁约减价

Henry文 最后编辑于 2018-09-14 00:00:18

Kris.G

Kris.G
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     90 楼
有道理我也这么觉得 说白了价格问题
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