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查看     | 回复 20 英文地产媒体认为今冬最大关注点是独立屋市场会否发生系统性价格崩盘,而能否触底反弹已不在他们考虑范围

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2018年9月12日    来源: 加拿大地产头条 

黄三水告诉小编,大温地产经济们口头上不说,但心里却不约而同都在想同一个问题,那就是大温的独立屋市场还能不能熬过这个冬天?

(图片来自网络)

昨天本号专栏作者老叶已经提醒大家,2018年大温地产没有金九银十,除了漫长的冬季之外,大家不要对2018年底到2019年初的市场有任何期待。

而英文地产媒体的西人分析师则讲的更直接,他们认为这个冬天最大的关注点是大温独立屋市场会不会发生系统性价格崩盘,而是否能触底反弹已经不在他们的考虑范围。

英文媒体最喜欢的叙事方式就是罗列数字,然后在数字中寻找真相和未来的趋势。几个重点的数据如下:

1、2018年8月大温独立屋基准价格为1561000加元,比2018年7月的基准价格下降了27400加元。这个幅度是绝大多数本地居民没有预料到的。

2、2018年7月大温独立屋基准价格比2017年7月下跌1.1%,而2018年8月大温独立屋基准价格比2018年8月下跌2.8%,这几乎是个坐滑梯的速度。

3、2018年8月,大温地区成交独立屋只有567套,即便这567套都视为华人买家购入,本地华人地产经纪也已经饥渴难耐了。这个数字比2018年7月下降11.9%,比2017年8月则下降了37.1%。英文媒体认为成交量萎缩已经可确认是年度下降而不只是月度调整。

4、2018年8月,大温独立屋有1463套独立屋新挂牌,比2018年7月下降了15.1%,但比2017年8月高出了15.7%。这说明以月度衡量,很多卖家索性放下烦恼,但以年度衡量没,又有很多卖家迫不及待的想要出手。英文媒体认为这种矛盾的情况只能让市场越来越低迷。

5、2018年8月,大温总计有6163套独立屋仍在挂牌待售,总库存量比2017年8月高出11.5%。目前的库存就像燕塞湖中高高的水位,对市场价格构成巨大压力。

6、2018年8月,大温独立屋挂售比已经跌到9.2%,比买方市场的标志线125已经低了近3%。如果继续维持这种挂售比,大温独立屋基准价格必然继续下降。英文媒体认为挂售比上涨到20%的时候,基准价格才会出现反弹。

最终,英文媒体的结论是,大温独立屋市场价跌量减挂售比探底,很有可能熬不过这个冬天就就会出现一波大跌。

黄三水说,大温地产局的数据对每个人都是相同的,但不同的人看到的风险和机遇大不相同。西人更愿意客观理性的进行逻辑推理和数学模型分析,而华人更喜欢在冥冥之中寻找天意,根据经验和习惯进行预判。

黄三水建议大家在东西方思维方式问题上不必过分纠结,但必须清楚在这个移民为主的城市里,其他族裔或者是主流族裔是如何看待这个市场的。当中国资本不再是大温房地产市场最活跃的力量时,只凭华人过去10年的投资经验就显得很危险了。

欧洲裔、中东裔、印度裔、其他亚裔对市场的判断都或多或少会对大温独立屋市场的走向构成影响。而我们要做的是尽量多了解其他人对市场的看法,才能做到顺势而为,进退有度。

wsshnr 最后编辑于 2018-09-13 10:35:52

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wsshnr

wsshnr
| 只看楼主
     2 楼
对楼花市场热情消减 买家购买大大减少

2018年9月12日    来源: 加拿大地产周刊 

近两年,大温公寓市场异常火热,楼花市场更是如此。地产服务公司MLA Canada的年中报告指出,今年上半年共有7753个新公寓单位推出预售,售出率高达74%。然而,近段时间,楼花市场开始出现放缓的迹象,无论是投资者、首次买家还是大屋换小屋人士,对楼花市场的热情都开始减退。

楼花是一个比较特殊的市场。和购买公寓相比,购买楼花所需要的前期资金少,对于有特殊需求的购房者来说,比如投资者、目前有固定住所想换小屋或是资金不充足的首次买家来说,楼花都是一个很好的选择。一些楼花转售利润高达30%到60%,很多新的公寓项目一经推出就迅速售罄,新项目的价格也是也来越高。

但随着贷款政策收紧以及各种地产税收政策的推行,市场可能会出现调整。

Urban Analytics是一家从事房地产市场调研的咨询公司,他们收集新公寓数据供开发商使用,公司执行长Michael Ferreira表示,楼花市场面临着调整,或是价格下降,或是销售放缓。

首先对于在高价社区拥有独立屋、想从大屋换小屋的人士来说,需求已经没有那么迫切。目前独立屋的价格呈下跌趋势,尤其是高档社区。

应用SnapStats Publishing Company发布的房价中位数独立数据,地产经纪Ian Watt发现,温西独立屋价格在一年内下降了26%,从380万元降至280万元。西温的价格也从2017年12月的360万元下跌至今年7月的250万元,跌幅超过30%(110万元)。

手中持有的独立屋价格不确定,会让这些屋主推迟出售独立屋买楼花的计划,可能要在未来2到3年才会购买楼花。

其次,对于首次购买者来说,本来是因为楼花价格相对可负担而购买,但随着楼花价格越来越高,很多首次购买者已经无力购买楼花,或是只能购买相对偏远地区的楼花。

加上现在大温地产市场形势不明朗,大温地产局(REBGV)的数据显示,2018年7月大温地区的房屋销量降至了2000年来的最低点,公寓房价也自2017年1月以来首次出现下降,一些首次买家开始变得对价格敏感,持观望状态,希望房价会进一步下跌。而且,买家开始关注开发商的声誉和产品质量,Ferreira说,现在买家都会留意开发商是谁,这也对购买决定产生影响。

另外,外国买家对楼花的热情也降低了。卑诗省府2016年7月开始推出海外买家税,让大温楼花有所冷却,但楼花市场比较特殊,并不会马上受新税影响。

只有当公寓建成、交易完成时,购买楼花的海外买家才会被征税,一些投资者认为,在公寓建成的几年时间里,楼花价格已经大大飞涨,而在公寓建成前,转售价格又不会被记录到地产局的销售系统中,只要公寓保持上涨趋势,在新楼完工前将楼花转售,就有可能赚上丰厚的利润。

如果在今年以前,事实也确实如此,公寓市场非常火热。但现在,一方面公寓市场受到政策影响,价格并没有投资者想象中的那样大幅攀升,同期完工公寓增多进一步增加了价格压力;另一方面,海外买家还必须在完工时多支付20%的海外买家税,很多买家急着赶在项目完工前以原价出售公寓,但算上经纪费、转让费等费用,一些海外买家其实已经开始“赔本”出售。

Ferreira表示,如果市场持续平稳,2018年第三季度的未出售楼花数量将超过售出楼花数量,成为自2015年以来的第一次。这意味着,新公寓项目发售后,和以前几周内售出率高达70%到80%相比,新发售公寓单位在几个月内的市场吸收率只有40%到50%,甚至需要更长时间来销售剩下的单位。

从历史情况来看,通常正常的楼花销售阶段是,在公寓项目发售后的6到9个月销售50%-65%的楼花单位,在发售后的1年到2年销售出所有的楼花单位。

MLA数据显示,今年第一季度楼花售出率达79%,第二季度则下降至67%,根据Urban Analytics的数据,去年同期的售出率高达87%。

wsshnr

wsshnr
| 只看楼主
     3 楼
昨天本号专栏作者老叶已经提醒大家,2018年大温地产没有金九银十,除了漫长的冬季之外,大家不要对2018年底到2019年初的市场有任何期待。

wsshnr 最后编辑于 2018-09-13 10:31:39

挝覃垤

挝覃垤
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     4 楼
楼花的大规模降价才是房地产的末日

wsshnr

wsshnr
| 只看楼主
     5 楼
地产经济们口头上不说,但心里却不约而同都在想同一个问题,那就是独立屋市场还能不能熬过这个冬天?




为什么口头上不说?

挝覃垤

挝覃垤
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     6 楼
你和别人谈合同之前会告诉人家你癌症晚期?

MapleFarm

MapleFarm
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     7 楼
经纪们口当然不会说

特朗普万岁

特朗普万岁
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     8 楼
楼主说的好。我顶啊

说说看看

说说看看
     9 楼
原帖由 wsshnr              于 2018/9/13 10:38:26 发表
地产经济们口头上不说,但心里却不约而同都在想同一个问题,那就是独立屋市场还能不能熬过这个冬天?为什么口头上不说?......
如果经纪们碰到买家就说房市挺不过冬天,那房市一定涨,因为买家都会以为经纪要私吞才会这么说,这就是反向操作,现在坛子里的多军都装成空军,就是这个目的

hahadj520

hahadj520
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     10 楼
休息两天 lz终于又上来了.

hahadj520

hahadj520
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     11 楼
这里是多伦多 你想发温哥华的 去温哥华的论坛啊 lz不管国内的 美国的 欧洲的 只要是崩盘 的  不管有没有内容 标题党 都往约克论坛倒. . 我去给你申请个最佳约克会员奖

AL1113

AL1113
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     12 楼
快快来,就喜欢看经纪们崩溃的样子😂

说说看看

说说看看
     13 楼
原帖由 AL1113 于 2018/9/13 11:56:08 发表
快快来,就喜欢看经纪们崩溃的样子??
小心封号

wsshnr

wsshnr
| 只看楼主
     14 楼
最终,英文媒体的结论是,大温独立屋市场价跌量减挂售比探底,很有可能熬不过这个冬天就就会出现一波大跌。

紫气西来

紫气西来
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     15 楼
支持一下楼主的观点。。。我就说个事实,什么情况大家自己判断。

今天,就说今天,今天的奥村放出来了22个房子,新挂牌22家。卖了1个。我想笑,但是不敢笑出声
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