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查看     | 回复 5 GTA西部 密西沙加/奥克维尔 九月房产数据分析

89年小女子

89年小女子
| 只看楼主

从7月份开始,大多伦多的地产市场已经连续几个月给我们带来正面反馈了。而在刚刚过去的9月份,地产市场也没有辜负我们的希望,无论是销售量还是销售价格同2017年同期相比都呈现出了一个比较好的态势。大势如此,那么细分到每个区域,还是如此吗?我们看数据报告。西部的数据,我们着重分析Oakville和Mississauga两个区域。先看是销售量。

从环比角度来说,Mississauga的销售量同8月相比基本持平,而Oakville 9月份的销售量同8月的相比有小幅下降。而从同比角度来说,就比较正面了。Oakville 2018年9月的房屋销售量明显高于2017年同期,而Mississauga则和去年同期基本持平,略有小幅上涨。虽说地产界素有“金九银十”的说法,但联想下近期不断上涨的贷款利率,这个成绩是非常值得关注者欢欣鼓舞的。那么,市场是真的开始回暖了,还是这只是一个短暂的小阳春?我们继续分析。

我们都知道,2017年前三个月,基本上是房市的“井喷”月。无论什么样的房子,只要挂在市场上就不愁卖。当然,这种现象也同样体现在了西部区域内。不过,市场很快证明,此前的火爆是多方市场因素推动的,而并非单一因为西部市场发展到了辉煌时代。2018年市场的“中庸”,从年初一直延续到了2018年年中。如今西部的市场看似有了好转,但其实也不过是市场的延续。从7月开始,上升的势头算是一直持续到了现在,很大程度上给了投资者信心和期待。

奥克维尔销售量四年同期对比

密西沙加销售量四年同期对比

纵观2018年,Oakville的房屋销售量一直是以一个比较平稳而缓慢的方式增长着,Mississauga的房屋销售量相比之下更不淡定一些。此次二者的发展态势,倒是有些出乎意料。那么这是一个偶然?还是市场发展的必然现象?

原因是这样的—:

今年9月,大多地区的各个区域普遍出现了“销售量高于2017年同期水平”的现象,在西部也不例外。同Mississauga相比,Oakville的表现十分突出,其实也从侧面反映了去年Oakville 8月的销售量有多么惨不忍睹。不过由于Oakville的豪宅更多一些,而豪宅同普通住宅相比,更能反应有实力的刚需买家的需求。但如果我们仔细看看其他华人青睐的区域的销售量,就会发现一个很有趣的现象——大部分华人喜欢的区域涨势都比较保守,反而是西人喜欢的区域开始有了较明显的增长。Mississauga和Oakville区域的对比,也反映了西部也是这种趋势的“顺应者”。那么这种趋势究竟是从何而来?我们接着看。

除了销售量,平均价格也是一个很重要的参考因素。2018年9月,Mississauga的房价已经达到了4年内同期房屋均价的最高峰,而Oakville的房价则同2016年同期水平基本持平,略低于2017年。

在这里有个现象,就是从2018年1月开始到5月,Oakville的房屋均价基本上属于持平状态。6月,该区域的房价有了小幅上升,之后差不多就在这个区域内小幅浮动。再看看过去3年的图表,我们发现这个现象不是偶然。究其原因,在新政之前Oakville的房价有些小幅“虚高”的成分,而在新政之后,市场参与者变得更加理性。如今Oakville的房屋均价,可以说是一个比较健康、真实的价格,而它也真实地反映了市场的变化。

奥克维尔房屋销售均价四年同期对比

密西沙加房屋销售均价四年同期对比

同Oakville不同的是,Mississauga的房价阶梯式的递增更为明显。这一点,笔者认为和“刚需”脱不开关系。通常而言,西部的首次置业者大部分会选择Mississauga而不是Oakville,主要因为它更实惠的房屋价格和更亲民的社区建设。随着年初B20政策带来的阴影逐渐散去、部分银行主要针对新移民的、开始松动的贷款政策的推广,这部分买家入市也是很正常的现象。如此一来,房屋均价的上涨就是毫无悬念的事情了。

我们之前说过,如果我们讲眼光投向整个GTA市场,就可以发现Toronto区域和York区域的变化多少都受到一定的市场之中“人”的影响,而西部则更像一个理想的、没有其他外界干扰因素的完美市场模型。如今,这个完美的市场模型也不可免俗,变得更加“人性化”,也就是我们前文所说过的,非华人参与者开始入市,而华人参与者却依然在观望。这之中的原因,和之前的新政是脱不了干系的。

新政前,大量华人投资者认准了GTA房市这个“稳赚不赔”的买卖,可新政猝不及防来临,让很多投资者的物业受到了切实影响。在西部,这个理论也得到了证实。在新政的影响逐渐退却的今天,其他族裔的参与者开始蠢蠢欲动,可“吃过亏”的华人买家对市场有一定的忌惮心理,也是人之常情。那么什么时候,华人参与者才可以真正放下戒备心呢?

从近几个月市场的走势来说,房市复苏的说法并没有那么站不住脚。相信随着市场的继续发展,越来越多的参与者会更加理性地入市。那个时候,新一轮的“房市高涨”将会再次来临。

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jzsga1

jzsga1
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     2 楼
讲那么多,不如老李一张图

Jkanaa

Jkanaa
|
     3 楼
保守党不出open for business的政策,没用啊。
1/3的经济都残了,open for business呢?

紫气西来

紫气西来
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     4 楼
分析的都对,但是我有点不愿意相信。

麦加

麦加
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     5 楼
jzsga1 发表在2楼
讲那么多,不如老李一张图
老李的都是假数据,千万不能信
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