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查看     | 回复 1 九月房产数据分析 “华人市场”是否也随大势复苏了?

妖妖小精漫画

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从7月份开始,大多伦多的地产市场已经连续几个月给我们带来正面反馈了。而在刚刚过去的9月份,地产市场也没有辜负我们的希望,无论是销售量还是销售价格同2017年同期相比都呈现出了一个比较好的态势。大势如此,那么细分到每个区域,还是如此吗?我们看数据报告。对于York Region,我们着重从Vaughan、Richmondhill、Markham和Aurora & Newmarket四个区域来分析。

先看是销售量。从环比角度来说,四个区域9月份的销售量同8月相比基本是持平或有所下降,Vaughan基本持平,而其他三个区域的销售量有了比较明显的下降;而从同比角度来说,就相对喜人一些,除了Markham低于2017年同期销售量,2018年9月其他三个区域的房屋销售量明显高于2017年同期。

York区四年房屋销售量对比

再说房屋均价水平。这次同销售量不同,2018年前9个月,四个区域的房屋均价虽然都展现了不同的发展趋势。Aurora & Newmarket的房屋均价9个月里除了轻微的变化,用“基本持平”形容不为过,9月的均价基本也没差,略低于2017年同期水平;

Vaughan和Richmondhill区域的房屋销售均价2018年前3个月都保持着上升的状态,4月涨势收缓,5月之后两个区域开始出现分水岭。Vaughan的房屋均价还是和4月基本持平,之后直到9月一直比较稳定,虽然低于2017年同期水平,可结合一下市场大环境,也算得上是无功无过;

Richmondhill的5月均价甚至跌破了3月水平,此后小幅回涨,在7月终于略高于2017年同期水平,同4年内7月的最高价有了看齐的趋势;而在8月,Richmondhill的房价则又跌至略低于2017年同期的水平,并在9月将这一势头延续了下去。

Markham的走势比较独特,在前三个月轻微上扬后,4月反而有了比较明显的小幅下降,5月在此基础上有轻微上浮,6月甚至超过了2017年同期水平,可7月又一次跌落,并且该趋势在8月继续延续了下去。9月虽然可以明显看出均价的上涨,但依然低于2016年和2017年同期的水平。

此外,从房屋均价图中我们可以清晰看出,Vaughan的房屋均价虽然同2017年同期相差无多,但同2015年和2016年相比还是有绝对优势的。虽然9月的房屋均价低于2016年,但2016年是房市最火热的时候,“金九银十”的情况下,并不能算它走下坡路;而Richmondhill的房屋均价在经历过几轮洗礼后,终于开始平稳发展;至于Markham,在前三个月坚挺地高于2016年同期水平后,终于在第四个月开始“破功”,跌破2016年同期水平,并没能打破“7、8月淡季”的诅咒。不过9月的回升,也算是它顺应了市场的大势;至于Aurora & Newmarket区域,今年的表现只能说是不温不火,甚至在如今有些疲软——毕竟市场消费者的第一选择还是会集中在老牌社区上。

简单介绍过销售量和房屋均价后,我们就会发现,同其他几个区域相比,Vaughan的销售量和房屋均价的发展都比较平稳,8个月的变化都在正常变化范围内;而Richmondhill和Markham作为老牌的“华人最爱区域”则明显有些尴尬。至于Aurora & Newmarket区域,也并没有想象中的“一飞冲天”的迹象。如今9月的数据整体趋好,再看看其他区域的数据,也可以明显看出,大部分华人喜欢的区域涨势都比较保守,反而是西人喜欢的区域开始有了较明显的增长。那么这是为什么呢?

首先,我们分析一下这四个区域的特点。毫无疑问,在去年新政出台前,Richmondhill和Markham的势头是极其猛烈的。与它们相比,Vaughan在华人眼里更“新鲜”一些。可以说,Vaughan是最近几年才在华人圈中崛起的社区,但这并不意味着它不好。由于之前属于比较典型的西人社区,Vaughan交通较为便利,基础设施也非常完备,学区自是不用多说。而它同前两者不同的是,华人近年来刚刚入驻。最后,就是Aurora & Newmarket社区了。这个社区可以说是非常新了,基础设施等非常偏西化,目前华人圈内选择该区域的多为新建大房或占地面积较大的老屋,用于推倒重建。虽说该区域离市区较远,但它公共交通设施比较方便,只是对于华人而言同胞较少。

假设我们是买房者,那么在不考虑资金、仅考虑社区成熟与否的前提下,大部分人都会选择Richmondhill、Markham和Vaughan。作为一级社区,Richmondhill和Markham虽然当之无愧,但在新政前也的确被高估了不少,所以新政一来,缩水成了不可避免的现象。并且Vaughan这种新兴社区的崛起,也对这两个区域——尤其是Richmondhill造成了一定冲击。最近几年,Vaughan的市场状况一直很坚挺,更是给了投资客一颗“定心丸”。

但是,这就意味着Vaughan一定会反超前两者么?下这种结论为时尚早。如今虽然Vaughan的市场相对于Richmondhill而言比较平稳,但在这种整体趋于平和的大环境下,出现黑马的概率非常低。不可以否认说Vaughan在日后会慢慢升值,但在现阶段,Richmondhill和Markham的“霸主”地位还是无可撼动的。

当然,不考虑资金的情况在现实中基本不存在,所以这就是为什么Aurora &Newmarket依然有市场的原因。其实Aurora & Newmarket区域在早期基本上是被寄予“下一个Richmondhill”等名号的,其客户群体基本为两类:一是想住好房却又无力负担太多的首次置业者;二是寻找价格洼地的投资客。如果没有去年各种新政的出台,该区域的发展还是很好的,可那些“如果”现在讨论起来并没有意义。不过随着主流社区人口的逐渐饱和,Aurora & Newmarket区域的房子会越来越多地进入人们视线,届时其基础设施也基本完善,成为下一个华人宠爱之地也不是太久远的事情。

新政前,大量华人投资者认准了GTA房市这个“稳赚不赔”的买卖,可新政猝不及防来临,让很多投资者的物业受到了切实影响。在华人钟爱的区域扎堆的York Region,这一现象真的是表现得淋漓尽致。如今虽然在新政的影响逐渐退却,其他族裔的参与者开始蠢蠢欲动,可它的影响力毕竟还是久远的,“吃过亏”的华人买家对市场有一定的忌惮心理,也是人之常情。这也就是为什么我们看总的数据报告觉得江山一片大好,可放到York Region来看,似乎又不是那么回事儿。那么什么时候,华人参与者才可以真正放下戒备心呢?

从近几个月市场的走势来说,房市复苏的说法并没有那么站不住脚。相信随着市场的继续发展,越来越多的参与者会更加理性地入市。那个时候,新一轮的“房市高涨”将会再次来临。

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