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查看     | 回复 36 再贴几个Downtown 1室Condo的交易 亲身参与 比较有代表性

realcapital

realcapital
| 只看楼主
11月以来,市场上的房源逐渐减少了,淡季慢慢在展开,也不像之前那么忙了,终于有点时间写东西了。





上图是我去年贴子里写的内容,今年Downtown Condo的表现可以说是完全印证:低价Condo涨价很大,租金也在涨。

认识的很多朋友会是First Time Buyer,很多时候会有各种考虑,但是时间是不等人的,我在这里帮你们简单算一下。现在Condo里面最火的品种就是50-60万这个档位的,那么按照经验,从现在到明年3月份,一个单元涨3%太轻松了。按55万的中间值算,3%的涨幅大概是$16,500。按照差不多33%的税率算,相当于差不多2万4的税前工资,平均到12个月大概是每月2000的税前工资。”

这是我最近在朋友圈里简单写的几句话,算是算了一笔账。也许很多人说,你这是为了Push客户买房,或者可以制造焦虑。我个人从来没往这方面想,但是很多时候,事情是客观存在的。也许你确实不清楚市场的情况,但是市场每天都在发生各种交易。政策也好,利率变动也好,这些宏观的东西我们需要关心。但是市场中发生的交易,也许它不能告诉我们未来会发生什么,但是绝对能告诉你近几个月的市场行情。















上面三个房源我都去看过,第一个是朝东1室,23户型图看的很清楚,是一个朝西的小1室。


1 第一个Listing情况是:

最早挂出来是今年上半年挂47万9,这边一家在帮自己女儿买房。因为过去对Condo或者Downtown多少有点偏见,错过了14-16年的最佳买房期。找我的时候准备入市,跑来看了这套房。中间还是不够坚定,另外是觉得这个单元近电梯,可能会有点吵,最后Pass了。

最开始还考虑过等等还价,想砍到47万。我说砍可以,一般1-2万的空间是有的,但是要砍一般要等这个单元2周没卖出去,空间才砍的出来。刚上市的房子,卖家没有任何想法去接受砍价,除非是急卖。

结果就是这个Deal Pass掉,等到暑假的时候,卖了52万1。过了大概三个月,涨了4万。



2 第三个其实是上个月去看的,客户最后买了City Place的投资房。我们去看的时候,屋里确实比较挤。因为租客房子刚建好就住到这里了,租金很低,又不愿意走。如果这个单元不买来自住,卖家是没办法赶租客走的,我客人是投资的这个就Pass了。因为交易中,我知道买家是加了条件的,所以Days on Market看起来长了点,实际过了1周多一点就成交了。

2112比1012多了11层楼,但是实际价格因为相隔了3个月,差出去了3万5。抛去楼层的差别,我们多算点,算成1万5,楼价也涨了2万,差不多是4%-5%了。

realcapital 最后编辑于 2018-11-08 20:52:09

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(1)

论坛热帖

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     2 楼



这个单元其实就是上个星期交易掉的,也比较有代表性。

位置而言在Spadina/King的路口东北角,可能不怎么来Downtown的朋友觉得这个位置一般般,但是说白了这就是本地人的Sheppard/Yonge。基本从生活上来讲,这个路口两边都是本地白领特别喜欢的位置,一般是买租Condo的首选位置。

438 King St W也是当初Great Gulf在Downtown的代表作,尽管已经有12年了,但是楼里的设施保养的还不错,管理费包电,一个月也不到400在Downtown已经算是非常合理的了。

为什么去看呢? 其实是我朋友在附近买了一个Condo楼花取消了,手上有个15万左右的现金,还是想在Downtown有自己的物业,就一直在关注Downtown 1室的情况。

我们是Offer Day的那天去的,我问了问前台的保安看这个单元的人多吗?保安给我的回复是,周末都是排队看的,至少有100次的Showing。等我们去了之后,屋里又发现了一沓经纪的名片。

这个Condo我来分析,有点有这么几个: 1 位置好 2 高层朝西无遮挡  3 户型方正 空间宽敞。 缺点也是有的,因为在路口,楼下有街车会经过,尽管房子隔音很好,还是多少有一些噪音。

我没来看房的时候,我朋友让我给个第一轮的价格。我看有570尺,那就出57万试试吧。等我看完房子后,看到这么多的名片,我就发现这个价格肯定是没戏的,至于最终价格多少我也不知道。

然后我就说,这个你别下了吧,按理来说你是投资的,肯定是拼不过买房自住的。我帮你下个Offer,你不会出到60万的,基本就是浪费我时间了。朋友表示同意,过了一两天,价格出来了,61万5。我自己是有心理准备的,但是还是有点惊讶。毕竟是一个没有车位,12年新的老Condo,570尺再大也就是个1室。结果均价卖过了1075,也许这就是Downtown 1室Condo的现实。

realcapital 最后编辑于 2018-11-08 20:52:54

asssxz

asssxz
     3 楼
总体而言,目前Downtown核心的1室单元,好的供应不多,走的也很快,1室的需求应该会一直比较旺盛。


1 50万逐渐成为0-5年新Condo 1室单元的地板价

2 比较经济适用位置不是那么核心的45-50万之间有时能找到

3 比较新的,位置比较好的,大多在55万-60万这个范围了

汗~~ 才发现是用老号回复的

asssxz 最后编辑于 2018-11-08 21:17:07

tawang80

tawang80
|
     4 楼
LZ这是典型的地产经纪角度…

你的3%,每月2000理论,只谈paper gain. 却不谈买家实打实要付的3% cash interest. 也不谈这2000的基准是在买家扛下借贷风险现在入房市,3%对于现在的高风险是不是还是可观.

讲case study没错,可是用case study来吸引大众说未来几个月会涨实在有些黑心. 地产投资对于普罗大众来说,从来应该是长线投资. 短线flip适合有资金,有经验的专业炒家, 资金被卡在只能买50多万condo的first time homebuyer还是稳步为上.

以上并不是说condo不能买, 只是说现在买condo应该是刚需为了自住,不介意短期涨跌, 而不是像LZ所宣传那样再不买就来不及了.

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     5 楼
回复见下面

realcapital 最后编辑于 2018-11-08 22:11:46

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     6 楼
原帖由 tawang80 于 2018/11/8 21:39:24 发表
LZ这是典型的地产经纪角度…你的3%,每月2000理论,只谈paper gain. 却不谈买家实打实要付的3% cash interest. 也不谈这2000的......

朋友你好 我看你是正经回帖 可能你是有点误解 我也澄清一下


1 5年期的利率是3.79%,不是3%这么低的。买房贷款,有利息是再正常不过的,这正常的程度就跟住Condo要交管理费是一样的。但是买房是要看跟什么比,我个人觉得是跟租房比,你可以算一下,即使按现在的房价假设你有35%的首付,买房还是要比租房划算的。

另外呢,现在正常情况下,买房人申请贷款的时候是做过压力测试的,大部分买房也都是拿 月供+管理费+地税 这三项综合和房租做过对比才会去买房的。

任何买房人不可能是看了我的帖子,在我的怂恿下就去花钱买了房子。

2 我帮我客户买房自住或者投资,我都是鼓励长期持有。多伦多的交易成本其实很高,土地转让税接近3%,卖房经纪费+HST最低也快7%了,所以Condo现在没有暴涨的情况下短炒是非常不现实的,我从来不推荐。我也可以非常问心无愧的说,任何找我咨询过卖房的问题朋友,我都是建议继续持有的,除非是升级或者缺钱这种情况。我也不会为了做生意,故意传达错误的信息。

3 我谈的每月2000这个涨幅,在过去2-3年看来都是非常低的,实际每月的涨幅起码都在3000-4000。我说的每句话我自己对自己负责,也要对读我帖子的朋友负责。这个不是夸大宣传,我只是说按之前的走势,这2000的涨幅真没有夸大。

4 我说Condo要涨,已经说了快2年多了,是从我2016年刚开始当Part Time经纪开始的。我是坚信Condo有价值所在的,而不是为了做单说Condo会涨。

5 我也没有说过再买就来不及了,但是按照目前的趋势,和过去3年的市场情况,早买还是划算的。这是一个Fact,不是推测。我过去的预测,基本也跟这个Fact是吻合的,你总不能说我过去说的话是对的,最后还要判定我错吧?


6

你可以说现在的情况不好:利率在涨什么的。但是我对Condo价值是一直有信心的(信心和逻辑都可以从我过去的文章看出来),尤其是Downtown的Condo。

每个人对市场都有自己的判断,我觉得会涨,你觉得会跌,都可以。但是不是说你觉得会跌,或者你认为潜在风险很大,而我说Condo没问题就是错的。你有你的认识,我有我的判断,大家按自己的逻辑办事就可以了。

realcapital 最后编辑于 2018-11-08 22:18:18

tawang80

tawang80
|
     7 楼
…你回这么多,逻辑很乱, 而且和你之前所言也相冲突, 有点看不懂你的重点.

我还是那句话吧,对你的买家,只强调眼前的短期涨势(且是paper gain),绝口不谈持有风险,资金投入,交易费用, 只会让人觉得你急功近利。分析应该从多方面来,谈case study 的重点是"几个月涨4万", 如何让人信你是为了你的客户的长期持有?

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     8 楼
原帖由 tawang80 于 2018/11/8 22:23:42 发表
…你回这么多,逻辑很乱, 而且和你之前所言也相冲突, 有点看不懂你的重点.我还是那句话吧,对你的买家,只强调眼前的短期涨势(且是paper gain),绝口不谈......

我强调短期涨势?

朋友你弄错了,只是这个帖子里面确实体现的是短期涨势。这个短期涨势,是最近发生的Fact,这有错吗?

Peper Gain? 你早买半年,便宜好几万,这是Paper Gain?因为没有卖吗?

绝口不谈持有风险,资金投入,交易费用, 只会让人觉得你急功近利”


朋友,我一个帖子是来发几个交易的,表达我想表达的,你要这么解读我没办法啊。持有风险,资金投入,交易费用我原来写的都不算数?必须在每个帖子里重复出现?

资金投入和交易费用这是入市常识啊!我自己发个帖子 还是有义务不断的重复常识?

是不是每个帖子结尾还要加一句:楼市有风险,入市需谨慎


这样你觉得没问题?才能满意吗?

realcapital 最后编辑于 2018-11-08 22:38:30

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 tawang80 于 2018/11/8 22:23:42 发表
…你回这么多,逻辑很乱, 而且和你之前所言也相冲突, 有点看不懂你的重点.我还是那句话吧,对你的买家,只强调眼前的短期涨势(且是paper gain),绝口不谈......
另外再发一张,Downtown C1地区的Condo,官方成交数据。我个人认为是个非常好的图,有非常重要的信息。

除了利率上行这个坏消息外,请你说出房价要跌的风险来源?你简单阐述一下你判断可能下跌的逻辑吗?


ken425

ken425
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     10 楼
房产版里面要常常组织一下活动, 特别是打麻将, 大家都特别喜欢杠精, 不顶几句晚上睡不好。

rubio1989

rubio1989
     11 楼
原帖由 realcapital        于 2018/11/8 22:36:27 发表
另外再发一张,Downtown C1地区的Condo,官方成交数据。我个人认为是个非常好的图,有非常重要的信息。除了利率上行这个坏消息外,请你说出房价要跌的风险......
据说马上有天量condo要交付 lz有没有这方面的实际数据 和过往的比较

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     12 楼
原帖由 ken425              于 2018/11/8 22:51:44 发表
房产版里面要常常组织一下活动, 特别是打麻将, 大家都特别喜欢杠精, 不顶几句晚上睡不好。......
感觉好无辜~~~~

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     13 楼
原帖由 rubio1989          于 2018/11/8 22:53:12 发表
据说马上有天量condo要交付 lz有没有这方面的实际数据 和过往的比较
有的





按这个图 18年就是天量了 又加息贷款又严的情况下Condo居然没有垮掉 让很多人失望了

904

904
     14 楼
原来买房咨询过楼主,还是很靠谱老实的人,所以估计赚钱少现在还得出来招揽人买房

微信朋友圈里面那些黑心中介,早就赚翻了,现在都是去外面度假了(反正没生意做了),也就是当年的老实人现在还需要出来卖

我是小号我骄傲

我是小号我骄傲
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     15 楼
按我的理解现在dt condo就是租金撑着。之前租金疯涨,所以房价也水涨船高。租金涨幅如果放缓,比如现在zf规定幅度,那么房价涨幅也会相仿。每月涨3000-4000的话已经是7-8%的涨幅了。长期来说似乎有困难。
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