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查看     | 回复 61 细谈多伦多北约克的Condo(一)Yonge街沿线Condo 再谈管理费 2室实际负担分析

realcapital

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| 只看楼主
大家好,我自己从2016年写细谈Downtown Condo的系列到现在已经第九篇了。2016年从我做了大概8个月的Part Time经纪,当时差不多买卖能做到一个月一单的样子。从2017年开始到现在,今年是我全职经纪的第三个年头,承蒙客户的支持,业务发展的也不错。前几天跟一位有20多年行业经验的地产公司老板聊天,着重聊了一下后面几年的地产趋势。就我个人而言,依然觉得做到能够给客户专业的建议和服务,是我作为一个全职经纪的核心竞争力。

其实我对北约克是非常了解的,跟很多人一样,2012年刚从滑铁卢搬到到多伦多的第一个落脚点就是北约克的Condo。之前我写了很多关于Downtown的帖子,难免给人一种我只对Downtown有足够了解的第一印象。但是回到我在做全职经纪前做的那份工作上来说,我当时是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market,Deal Size一般400万-4000万加元,服务的对象包括非常有钱的Family(一般名下有各种房产:Rental出租公寓,商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构(上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等)。当时的相关物业,基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变,宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析,微观上也能注意到房子的各种细节(现金流,估值,年份,风格,装修材料,采光,物业管理等)。

所以写这个系列,一是做一个简单的科普,以后客户需要相关的资料也能第一时间拿出来;然后就是提供一个相对客观的参考,也希望有看到我帖子的朋友,能够有一个不错的信息来源,看房的过程中stay informed。

另外还是老规矩,如果觉得我的帖子写的还不错,麻烦帮我顶顶帖子,感谢!

因为北约克实际范围还是很大的,那么(一)系列,我这里只写北约克 Yonge街沿线的Condo。按照之前的写作套路,我这边也按一个个话题来展开讲。





第一个话题: 北约克的Condo 优势

1 价格相对便宜一些:

A 一般来讲,离市中心越近的地方就越贵,所以这个相对便宜是对比Downtown和Midtown的。同为多伦多市区的位置,NY作为远离Downtown,邻近郊区(Markham,Richmond Hill,Vaughan)的位置确实价格要低。
B  Downtown正常的1室已经基本50万起了,按照现在的贷款政策一般需要年薪10万才能贷得到款。北约克的起价在40万,买起来相对压力要小一些。

2 交通方便:






A 周边的Condo去Downtown可以坐地铁,上401/404也方便。
B 同时Local的Yonge街除了在Sheppard Yonge稍微有点堵之外,其他地方开车坐公交也都比较顺畅。


3 生活方便:







A North York Centre就在地铁站边上,办各种事情都容易,图书馆运动场周围也是有不少选择。

B 其实最大的优势就是Yonge街的华人餐饮,出门或者叫外卖都能吃到自己家乡的食物,各种奶茶小吃种类选择很多。Sheppard/Yonge路口的绿楼楼下还有基本被中餐占领的Food Court,周围上班的朋友应该很开心。

C 除了大型华人超市(Steels以北其实有一家,但是不算北约克),本地超市(Loblaw和Whole Food都有,单看这个,其实Yonge街附近的定位就不低;要拆掉的Food Basics其实已经在Finch以北了。


4 灵活性高-进可攻退可守。

从职业的角度出发,如果刚来多伦多就直接买房,定居在北约克是最不吃亏的。无论是家中一人工作还是两人工作,无论工作地点在Downtown还是Mississauga,在北约克都是可以被兼顾的。找工作的时候也是一个道理,在北约克住着,去哪都不会花太长时间。真正等工作稳定,生活稳定了,去别的地方也没有问题。


5 治安不错,中国人多。


相较于Downtown每个区有每个区的问题外,北约克Yonge街沿线向来治安都还不错。除了去年开车撞人的极端事件外,在我的印象中,除了Yonge/Finch偶有车祸发生之外,没出过什么大案子。











另外就是北约克作为很多新移民到多伦多落脚的地方,过渡和定居的中国人都很多。从2016年的Willowdale East(Yonge街东面到Bayview)人口普查来看,除去说英语的,就数说普通话和粤语的居民最多。另外众所周知的就是,在北约克的韩国人和伊朗人也很多。生活习惯还有社区环境都是非常平和的,刚来这边不会有太大的隔离感。




第二个话题: 北约克的Condo的劣势

1 一般来说有车是必须的:

这个准确来讲,是跟Downtown Condo的区别。因为现在很多年轻人住Downtown,为的就是通勤时间少,生活方便,买车这件事其实就不是必须了。周一到周五一般都用不到车,周末需要用车其实租车也不贵。但是在北约克,除非你的公司是在地铁线上,绝大多数的时候,都是需要买车养车。

而用车的成本在多伦多算一算其实是比较大的,我们按普通新车3万的标准,实际分摊到每个月的使用成本有哪些呢:

A 全款,Finance,Lease 分摊到每个月的钱差不多最少有300-400
B 油费:100-200比较正常
C 保险:200-250比较正常
D 停车费:Condo租车位一个月100-150,有自己的停车位实际成本也在100-150每月
E 车辆保养维修洗车:最便宜一个月要50-100吧

这么一算,在多伦多用车的成本怎么也有800了,其实对大多数人来讲,这个数目是不低的。

当然,这么算是跟Downtown比的,不是每个人都需要这么比,可以做个简单的参考。


2 靠近905的郊区(没有比905地区的TH便宜太多)

这即是上面说的优点,又是一个劣势的地方。之前有很多人觉得Downtown的Condo贵了,比较的对象是万锦和列治文山的House和TH。这明显不是苹果和苹果比,或者桃子和桃子比。实际上和Downtown Condo对标的应该是多伦多市内的House和TH,从这个角度看,Downtown的Condo实际是不贵的。但是如果考虑在北约克,很多人确实会拿万锦和列治文山的TH直接拿来比较。2017年年初,万锦和列治文山的Freehold涨疯了,北约克的Condo(甚至远到Fairview和STC的Condo都在抢)也火了一把。2017年的后半年,加上2018年的上半年,万锦和列治文山大跌后,其实北约克的Condo表现还是比较稳定的。

但是话又说回来了,Downtown Markham的Condo其实现在慢慢也在逐渐形成自己的气候,离Markham的住宅区不要太近,但是实际比较也不错。这又从侧面表现出,Condo和Freehold的一个显著区别:Condo作为一个单价很贵(尺价),总价较低的物业品种,能够给业主和租客提供足够舒适的生活环境。其实也没有绝对必要拿Freehold和Condo比,自己有什么样的需要,基于自己的能力来选择物业类型,其实是当下房价不会大涨的大背景下比较实际的做法。另外需要补充的就是买房是可以分步骤的,第一次买房买个Condo过渡3-6年,时机成熟了再升级也是没有问题的。


2 上学麻烦


这实际是目前大多数Condo业主或者租户面临的一个比较显著的问题。Downtown的Condo是完全没学区,可能幼儿园能够将就一下,小学什么的都完全不合格;而Midtown的Condo很多时候也是由于周边的Condo和Apartment众多,周边的好学校其实都是没法上的。北约克Yonge街沿线的Condo是一样的,由于Condo太多,入学资源基本是倾向于周围的Freehold学校。即使你的Condo就在North York Centre附近,你的Freehold Townhouse在Finch Ave附近,2001以后建成的Condo和Freehold TH都上不了Earl Haig高中。这就意味着,大多数时候,如果有入学年龄小孩的家庭都不大适合生活在Condo里。

但是,但是,但是,我们从另外一个角度来看,除了家庭里有小学到高中这个年龄段小孩的家庭,其他家庭或者个人买在北约克的Condo是完全不用担心的。这个群体,理论上又要大的多:18-22岁左右在读大学生,22-35岁有工作的个人,小孩还小的家庭,45岁以上的夫妻。他们可能都愿意购买或者租住在Condo里。

买一个Condo,住3-10年左右过渡,或者长住Condo,其实也完全没问题。

realcapital 最后编辑于 2019-01-23 20:11:29

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realcapital

realcapital
| 只看楼主
     2 楼
第三个话题: 北约克的Condo基本情况

为了写这个帖子,我花了一个周末下午的时间把北约克Yonge街沿线,北到Finch附近,南到401高速附近的Condo全部摸排了一遍。数据是大家用的比较多,也是我之前推荐过的Condos.ca上的数据。寻找的依据就是楼里有出租或者出售Listing的Condo,一共找了74个Condo的数据,不一定全部能覆盖到,但是想要的信息还是都拿到了,做了一些基本的统计,结果也还是很有意思的。


主要指标:Condo楼龄,去年均价,去年均价涨幅,去年管理费,去年的管理费涨幅。








详细的大图,论坛显示的不是很方便,可以上我的Google Drive上看详情:


https://drive.google.com/drive/folders/12QcvhM5xc8kSztFadt9gCT9YqycJEBTG?usp=sharing

结合上面实实在在的数据,就能讲很多了事情了。下面是上面统计数据的平均值,我们也可以从不同的角度来看看,北约克Condo的特点。





1  北约克的Condo年份老:

北约克的Condo新的不多,年份都比较老,现在平均楼龄都有15年了,新房也少。


A Yonge街沿线的Condo在目前来看,近几年是有欠开发的,实际情况也是Yonge街上可供开发的大地块非常少。很多时候开发商买地,像街面上的,都是一家一家谈出的,谈的时间会比较长,代价也不低。
B 上面统计的74个Condo中,5年内新的只有9个楼,实际Gibson Square的南楼和北楼,Hallmark Centre 1期和2期都单独算成了Condo,实际5年内的新楼占比不到统计样本的10%。几个新Condo的情况,住在周围的人都是非常清楚的。


北约克的Condo配置不高,价格也不贵。

除去几个均价在950左右的次新楼,大多数北约克的Condo价格都不贵,均价只有719每平方尺(一般都简称尺)

其实经过2016-2018年这三年的大涨,北约克整体基本都涨了有40%-50%,现在719的均价,换成原来的价格大概在500左右。总体而言,就是当初的价格确实不贵,如果追溯到2010-2015年这段时间,反映的价格问题其实就很有意思了。

A 因为当初北约克的定位就是经济实用为主,北约克的Condo的配置相比Downtown要低不少。这种配置低有以下这些常见细节上的不同:

好的Condo一般是9尺屋顶,好的还能达到10尺 VS  普通Condo的屋顶很多时候都是8尺


好Condo一般使用的是工程实木地板(Engineering Hardwood) VS 普通Condo一般采用复合地板(Laminate)


好的Condo厨房会用到石英(Quartz)台面,高级的会用到大理石台面 VS 普通Condo般采用复合层压台面(Laminate)或者花岗岩(Granite)/  Laminate的材质比较便宜,Granite的颜色和花纹都不大好看。












另外有的区别在于:送的家电品牌有区别;浴室的装修档次;厨房的橱柜档次等。









以总体而言,北约克的Condo和Downtown的Condo在观感上有比较明显的区别,当然这种区别也在房价上有直接的体现。


B Downtown的Condo真正慢慢火起来应该是2014年以后的事情,大多数中国人在2014年以前即使住Condo,除了多大的留学生之外,大多数人买Condo也都集中在北约克。而2010-2015年这段时间,北约克的Condo价格基本没什么变化。


上面的背景条件就是很多人对Downtown没有太多了解的时候,因为在北约克买Condo的时候留下的固有印象Condo不赚钱,管理费老涨Condo不赚钱这个错误的印象,已经被Condo近三年持续强劲的表现击碎了。管理费老涨这件事,我后面在仔细来和大家分享一下我的看法。


C 北约克的Condo从我统计的这些Condo来看,简单平均了一个涨幅是6.75%。但是仔细看具体涨幅,很多楼涨的多是因为之前成交的数据少,有个别楼还降了一些。虽然我们看平均值也不同维度,但是也算是一个比较直接的指标,如果去年有人入手了北约克的Condo,那么一般涨幅3%-10%也都是正常的。


3 结合上面两点,这里要谈的第三点就是北约克的Condo一般户型都比较大。


因为1(Condo年份老)这点,N年前开发的Condo面积都不小,其实家庭住起来都还是比较宽敞的;因为2(定位不高,价格便宜)这点,北约克的Condo在面积设计上也不大吝啬,客观的结果就是当时北约克的Condo不够宽敞,是不大容易卖的。






现在Downtown的Condo因为价格越来越贵后,为了保持总价相对的涨幅少一些,Condo户型变的越来越紧凑了。Downtown现在的1室,是400尺出头就可以,极端情况下1+1能做到500尺以下,小两室现在大多都在600-700这个范围了,接近800尺的单元基本就是三室了。北约克的Condo目前其实也面临这个问题,只是出现的没那么极端。大部分楼花以后要卖,基本都是起价1000的,那么户型正常情况下也会越变越小。如果一个800尺的两室加上车位,楼花价格怎么也得80-90万了,这个价格确实跟北约克的定位来比是高了不少。


像这种超过800尺的两室,900多尺的2+1基本都是2014年前的设计,后面新出的楼,应该也会像Downtown一样变的越来越紧凑。






第四个话题: 北约克的Condo管理费高不高?


关于Condo的管理费,我很早之前就写了一个专题:也来聊一下Downtown的Condo 番外篇:也来聊一聊“神秘”的Condo管理费

但是很多人对Condo的管理费还是有误解,那么结合现在的数据我们需要再仔细剖析一下管理费的问题。


首先,我需要强调几个关于Condo管理费的基本事实:


A 管理费不是盈利项目,是维持Condo运营的基本条件。物业管理公司的服务费,保安,保洁,清垃圾,公共区域的用电,电梯维护保养,健身房的维护,大楼的保险,每家的水和暖气等,所有这些都是管理费的一部分。


B Condo之所以住的舒服,买卖方便出租也容易也是因为屋主是付了管理费来享受这些服务的。在某些人的眼里,Condo有管理费就是罪,但是假设Condo不收管理费,绝大多数Condo都要沦为缺少管理的筒子楼或者破旧的Apartment。所以总体来讲,比较好的受欢迎的Condo都有合理的服务包括在内,正常也应该有合理的管理费支出。说的直白点,没有合理的管理,Condo的租金不可能很高。


C 我们仔细看管理费里面的支出,大多数支出都是直接跟人工和水电相关的,而人口和水电相关的价格在通货膨胀是大环境的背景下,每年有增长也是情理之中的。比如说,自由党引入了最低工资14每小时的标准,那么安保,清洁这块的支出必然会上升。如果电费上调,包电的Condo,管理费不可能不上调。


D Condo都是每三年做一次Reserve Fund Study(储备金分析),基本每年有每年的预算,每三年会有一个决定。那么Condo管理费的变化节奏一般是:


*4年前楼花发售,开发商根据对未来的预测来制定管理费,一般都是六毛每尺
**楼花建成后的头三年,管理费都是按照4年前预测的情况来收的,那么经过了接近7年时间的变化,管理费肯定会根据成本支出变化做调整
*** 建成后的6年和9年,Condo情况一般会比较稳定,具体再看每个Condo的实际情况来调整管理费,这个调整有三种可能:下降,维持,增加


所以Condo刚过3年就涨管理费是非常正常的情况。后面6年和9年这两次调整,具体要看: Condo楼的质量,是不是有很多地方需要维修?之前Condo的电梯买的时候是不是质量好,好维护的?整个Condo有没有设计不合理的地方,导致某些位置持续花钱?


E 管理费多少是合理的呢?在我的从业经验里面看,6毛以下是管理费非常合理的Condo(做成这样不容易),6毛-6毛5每尺一般是比较好的Condo,6毛5-7毛就是稍高了,7毛-8毛属于非常高的,高于8毛属于垃圾Condo。


如果按每尺6毛算,一个800尺的两室两卫带车位带Locker,一般管理费会是480(Condo Unit)+50(车位管理费)+20(Locker管理费)=550


如果按每尺6毛5算,550+800*0.05=590 接近600其实也是正常。


如果按每尺7毛,550+800*0.1=630,这就有点高了。


因为北约克有些老楼是包电,会造成成本过高的情况,我们下面就来仔细分析一下北约克Condo的情况。


A 我们来看看平均值6毛6的管理费,考虑到北约克的Condo有很多老楼,有很多老楼还包电,那么能做到平均管理费6毛6说明管理费的平均绝对值没有很高。


管理费达到8毛这个非常烂的水平的Condo实际只有几个,那么我们的结论是极端情况非常烂的Condo没有很多。8毛基本也是管理费能上升的最高限度了。


C 有部分Condo管理费在六毛以下是因为一般只包水,冷暖都得自己出,这部分其实算是正常。因为以后的新Condo,有些水和冷暖(Gas)的都是单独Metered单独付的,简单来说就是避免管理费形成大锅饭的模式,自己用多少交多少。


D 管理费在7毛以上,管理费里还不包电的Condo有一些。一部分原因是楼老了,或者质量不好,花钱的地方就比较多;另一部分就是楼的配置比较高,保安成本,设施成本比较高。



另外很多人对Condo管理费确实也有误解,我在这里也着重讲一下,把上面的事实摆出来,下面的就很好懂了。


A Condo管理费上涨跟Condo的质量、管理、设施、包含的服务有直接关系,但是看看北约克管理费18年的平均涨幅只有2.1%,而价格涨幅平均有6.75%。这说明在涨幅速度上来讲,即使Condo涨幅速度降到3%,其价格增速一般都高于管理费增速的。


B 大多数Condo,管理费并没有很夸张,也不存在Condo楼龄超过15年,Condo管理费涨过1块每尺,Condo不能住也不能租的情况。


C 我们假设极端情况下你买了一个很烂的Condo,管理费一般最多涨到8毛到头了,从之前的6毛到8毛,每尺2毛每个月的速度。即使是800尺的两室,每年多出来的支付是800*0.2*12=1920。我们按720的均价算800尺的Condo,价格是57万。我们再假设,Condo 10年只涨30%(过去10年Condo均价至少是涨了有100%的),每年只涨3%的“龟速”增长,那么一年的Condo涨幅也有17000刀。 1920<17000,这是小学生的算术题吧?那么得出的结论是什么呢?就是在运气很差时买了一个烂Condo,管理费涨飞了,其实际增加的管理费相对增长非常缓慢的房价而言,这个涨幅其实是非常小的。如果因为在意Condo的管理费,明显是捡了芝麻丢了西瓜。


D 很多时候,买Condo是一分钱一分货的。很多人买了很便宜的Condo,其实就是因为那个Condo楼龄老管理费贵。就我个人观察,2-10年的Condo基本是属于黄金期的Condo,10-15年的Condo也不错,15年以上的Condo我一般是不会推荐给客户的。那么当人买了很便宜的Condo,再抱怨管理费贵,房子不怎么涨价,这个逻辑合不合理应该很清楚了。




结合上面三大段的分析(基本事实、具体分析、误解分析),这里再重复总结总结:


1 北约克的Condo管理费没有太高:楼的选择,各个价位都是有的,各位可以根据情况来挑选。


2 买Condo,管理费不是拒绝的理由:好的楼管理费都还是比较合理的,管理费的增长也是有限度的。


3 没有合适管理费的Condo不是好Condo,质量不错条件不错的Condo管理费也不会持续增长。

realcapital 最后编辑于 2019-01-22 16:56:06

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     3 楼
五个话题: 北约克的Condo的租售情况


1 租:房租稳定,2018年相比2017也有大幅提升






上面是GTA去年3季度的Condo房租报告的内容,北约克现在1室带车位的租金基本已经稳定在1900-2100这个范围内了,个别新的Condo 1室租金能到2200-2300这个区间






我又查看了一下今年年初到现在两室两卫带车位的租金2400-2600是大多数,2700-2900是比较新一点的。



2 买卖:价格稳中有升,房源还是不多,租售比合理。





从三季度的销售总结来看,区别于Downtown的1室和1+1卫为销售主力,北约克卖的最多的还是2室的Condo为主,价格区间也是40-60万的Condo卖的最多,符合北约克Condo经济实用的特征。另外我们假设一个两室的均价在60万,房租能租到2500,那么房价基本是月租金的240倍。这个240倍,目前来看是非常合理的,从侧面也能说明北约克的估值是有租金做支撑的。





我们再来看看C14地区Condo按月统计的销售数据,有以下几个点可以关注:


1 Sales(销售额),New Listing(新挂牌数量), Active Listing (市场现存挂牌数量)基本都在低点:


A 一个原因是冬季本来就是淡季,这种季节性的下降都是正常的。
B 从18年年中到现在,数据都在下降,说明房源是真不够多。如果没有太好的房源出来,自然的结果就是销量的减少和成交天数的上升。


2 Average Price稳中有升


客观来讲,在1-2-3室都存在的市场里,均价其实是不大准确的。但是回顾我统计的Condo数据,整个18年,价格总体而言还是有超过3%-5%的增长,这是实实在在的。


3 Months of Inventory 现有库存在两个月左右 Days on Market 出售周期上升到30天


因为季节性的原因,库存升高是很正常的。但是总体而言,房源偏少的情况没有改变,即使2个月的库存是近期高点,实际相比13-16年的数据还是偏低的,随着冬去春来,市场库存应该还会减少。总体而言,房源不够多的现象还会持续下去。


另外Days on Market也是一个平均值,那么正常情况下也有上市7天就卖掉的,同时也有上市60天才卖掉的情况。在我看来,很多时候现在的卖家还是比较贪心的,一般也会挂出一个比实际成交价要高的价格看买家下不下单。就我个人的经验,现在北约克需要抢Offer的单元已经不多了,但是这种挂牌价格偏高导致销售时间过长的现象也是普遍存在的。


综合上面的数据分析,总体而言北约克的Condo租售都非常稳定,没有水分,自然就没有下跌的担忧。另外,今年整条街上只会有5200 Yonge St - Beacon Condo这一个Condo交楼,新房的供应也是少的可怜。



第六个话题: 两室Condo的实际负担分析。

北约克的房价贵不贵,一个典型的两室Condo大概要花多少钱,我们来看看这个例子。






这是一个三年半新的在手Condo单元,我们按照不还价原价出售,贷款期限30年,贷款利率3.49%(如果按活期走,可能3%的利率就可以了)来算每个月的负担。这里暂时不对这个楼做过多评价,因为这个楼我还真没带我客户去看过,所以我们关注一些相关的数据。











月供1889,管理费560,地税240,加起来差不多一个月2700。之前这个楼里的700尺两室就能租到2650, 这个800的两室2700-2800这个价格租出去应该很容易。


我们下面再仔细看看1895(贷款是65万的65%)的月供里面,有哪些钱:其中利息支出是月供支付的65%,本金还款占月供的35%。我们如果把666的本金还款去除,在首付35%的情况下,买这个单元,实际的成本在每月2000左右。






A 投资负担分析


就像我之前说的一样,65万的房价2700的租金对应的基本就是240倍的月租金房价,估值是合理的。另外就是35%的首付,基本能保证现在去买,房子可以自己要房子了。


B 买房负担分析 VS 租房


自己买房,拿出35%的首付,减去银行本金还款(相当于欠银行的钱在变少,属于强制储蓄),实际支出成本2000,正常来讲是绝对比持续租房每月付2500-2700划算的。


如果夫妻两人觉得2700的月供负担较重,完全可以把其中一个卧室(带独立卫生间)租出去,每月也能有1000-1200的收入,生活空间上做出了一些取舍,但是钱上会宽裕很多。







假设夫妻双方都有65000的收入,那么家庭每月到手可以拿到8200一个月,那么我们先不算水电网络什么的,单纯供房2700占税后收入8200的33%,如果我们把本金还款去掉,负担只占24.4%,也相当于把8.6%的月收入存到银行去了。我们再假设,把其中一个卧室租出去,1700的支出,占月收入的20%。


总体来讲,按65万算的话在三年前都能在Downtown买不错的两室了。现在价格涨起来了,在北约克能买个中等偏上的两室,如果夫妻双方都有不错的工作的话,买65万的Condo压力其实真不大。


如果有人说13万的家庭收入对于大多数人来讲太高了,那么选择1室或者1+1的话也是没问题的,比较的结果应该都是买房比租房划算。


写帖子是真的挺烧脑费时间的,细谈(1)系列先写到这里,也是个大家一个大致的了解,后续可以再写写不同的话题,也能点评一些不错的楼盘.




有任何问题 欢迎直接加我的微信:realcap
个人网站:torontorealtytalk.ca 也包括了我往期写过的文章 欢迎登录查询

realcapital 最后编辑于 2019-01-24 13:28:55

sunny2017

sunny2017
|
     4 楼
帖子不错 支持一下

ttang1990

ttang1990
     5 楼
写的不错,支持下

astro_heal

astro_heal
|
     6 楼
好文Mark一下

rubio1989

rubio1989
|
     7 楼
支持下

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     8 楼
原帖由 sunny2017 于 2019/1/21 19:04:17 发表
帖子不错 支持一下......
谢谢

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 ttang1990          于 2019/1/21 20:55:24 发表
写的不错,支持下
谢谢

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     10 楼
原帖由 astro_heal          于 2019/1/21 21:09:36 发表
好文Mark一下......

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     11 楼
原帖由 rubio1989 于 2019/1/21 21:17:39 发表
支持下
谢谢

realcapital

realcapital
| 只看楼主 |
     12 楼
Up

我是吃货我骄傲

我是吃货我骄傲
     13 楼
就凭lz辛劳码的这些字,这职业素质就不错。干一行爱一行不一定能做到,至少敬业精神要有,比满大街忽悠的jj强多了

我是吃货我骄傲

我是吃货我骄傲
     14 楼
对了lz,5200号最近朋友圈里不少在转楼花,能稍微点评一下嘛?关注这区condo挺久了,确实没什么新盘出,这两年好像也就这个算新的了

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     15 楼
原帖由 我是吃货我骄傲      于 2019/1/22 15:56:26 发表
对了lz,5200号最近朋友圈里不少在转楼花,能稍微点评一下嘛?关注这区condo挺久了,确实没什么新盘出,这两年好像也就这个算新的了......
5200的开发商我挺喜欢的,中小型的意大利开发商,在Downtown开发的楼质量和装修档次都不错。

这个楼今年建成,基本是19年北约克唯一一个新楼,等到有卖二手单元的时候尺价过1000悬念应该不大。

唯一不足就是此楼,南北方向都有别的楼,一个5162/5168 - Gibson Square,一个马上开建的新Condo。
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