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查看     | 回复 36 简单讲一下自己对市场的看法 Condo为主 附最新就业数据 安省1年增加25万就业岗位

realcapital

realcapital
| 只看楼主
为什么这几天都在推楼花?因为我现房客户都在等合适的房源出来,然后出房的速度远比预计的要慢。下定决心买房,现在也没有太合适的,只能期望换房的群体在升级过程中能多出点房源。

无论Condo楼花还是House楼花,目前想买的人还是很多的,一般也都是4、5、6月、9、10月这两个传统的旺季出的多一点了。每个地方的楼花都是分散出的,比如说Downtown今年为止只出了11 Yorkville和481 University这两个巨贵的大盘,均价1200-1300这个档次的Condo出来的都很少。北约克除了上半年出了一个性价比非常高的Azura,到目前为止这半年根本就没有盘出来。所以虽然看似到处都在发楼花,但是实际能买能推荐的楼花也不是太多。


我从来不想去制造什么焦虑感,但是现实就是来多伦多的人持续不断,这个住房需求无论是租是买也都在持续增加。

很多人其实觉得房价涨的太多了?但是什么是多?什么是少呢?

如果房租跟房价涨价是同步的,我觉得这个涨价就是没有水分的,还能继续下去。如果房租在跌,房价在涨,那就是有泡沫了。

现在海外买家税+B20的贷款政策让很多人买房的时候卡了脖子,可现在房价还是稳步上升的。利率相比一年以前,也发生了大幅下跌,这种情况下还寄望房价下跌再入市的,就很不现实了。

当然,我这是一家之言,买房前也可以问问周围的人。这个周围的人最好要有两套以上的房子,回答起来才会比较有信服力。问没房,和只有一套房的朋友,我只能说不在这个行业里面,接触的信息毕竟是有限的。买房几十上百万的事情,就不要随便相信所谓的“听说”周围人的事情。

买Downtown的Condo,请问住在Downtown的朋友;买Midtown的House,那直接问问住在那里的;买Markham和Richmoond Hill这种传统居住区的,就问问现在住在GTA外围的朋友。





2019年10月11日更新:


我们来看看最新的加拿大就业数据。2019年9月加拿大新增54000个工作岗位,光安省就创造了41000个岗位,绝大部分岗位还都是全职工作的。

安省失业率继续降低0.3%,来到5.3%。一年以来,安省共新增25万3000个工作岗位,相当于新增3.5%的就业人口。按照往期比例,GTA地区至少能分到40%的新增就业人口,不看人口增长,光看工作增长就接近10万了


什么论坛里面经常说的裁人什么的~~~  我也是挺无语的。







realcapital 最后编辑于 2019-10-11 13:23:33

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论坛热帖

miz417

miz417
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     2 楼
感觉有点道理,但是楼花比周围现房贵,太不合理了,很明显是因为有人在炒,要不真正想买的干嘛把钱无利息给开发商,还得冒着到最后被取消的风险,图啥呢?不就是图过几年转手一卖赚钱嘛。真正想买的直接在周围买个类似的现房多好,还能便宜点。

羽文

羽文
     3 楼
开发商是唯利是图的,只要能够卖高价就不会便宜卖的。如果去看看国内和香港的新房销售,开发商卖的价格是比周边现房要低5-10%的,然后很快就卖完,这也是市场所决定的。目前不管是自住还是投资,在多伦多有能力买现房的肯定是买现房更划算风险更低

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     4 楼
原帖由 miz417 于 2019/10/10 19:44:04 发表
感觉有点道理,但是楼花比周围现房贵,太不合理了,很明显是因为有人在炒,要不真正想买的干嘛把钱无利息给开发商,还得冒着到最后被取消的风险,图啥呢?不就是图过几年转......
这个就是很多人经常的误解了,这个误解可以从价格点看:


1 在安省建房,开发商要预售75%左右的房源,开发商才能从银行或者工程建设贷款,所以一般400个单元的房子,开发商会拿出300个单元出来卖。

所以这种销售模式注定了,只能有投资者的存在,房子才能建起来,没有投资者买,项目是起不来的。换句话说,没有楼花建起来的结果,反而是供给跟不上,价格涨的更快。

而这种模式,也注定不能要求客户交太多首付。20%-35%的首付对应的是3-5倍的杠杆,这钱还能分期付,对于有闲钱做投资的是有足够的吸引力。


2 开发商定价逻辑

A 下限: 每个楼盘都有开发成本,假设每尺成本是1000,为了保证毛利,一般开发商定价在1200-1250是比较正常的。

B 上限:是开发商对市场能承受价格的判断,参考的标准有类似过往楼盘的售价,和其他位置类似档次房源的售价。

C 周围二手现房的价格也是开发商会参考的,但是如果下限的价格比周围现房贵(成本高企的结果),新房定价肯定会高于现房。

那么现在为什么楼花比现房贵呢? 就是因为成本上升后,这个下限必须提高了。所以现在出现了什么情况?

Oakville的楼花,700的均价带车位。

密西沙加和旺市的楼花,1000的均价带车位。

北约克的楼花,1100的均价带车位。

Midtown的楼花,1200的均价带车位。

Downtown的大多得,1300-1400的均价带车位。

如果一两个项目卖的特别贵,那说明是有的开发商太贪婪了,上限被炒上去了;现在是所有项目都很贵,我非常确信,那是因为成本上涨的原因。


3 很多人确实没有购房资格,或者条件不成熟。

还在上学的留学生,没有PR的工签持有者,或者给父母买楼花的人也是大有人在的。所以这个市场里,纯投资的人虽然占总数,但是有自住需求的楼花购买者也是有相当比例的。


4 我一般都推荐客户买楼花,因为是市场价;对条件不成熟或者没有购房资格的,即使价格偏高了,这也是正常的办法。


5 我还要强调一点:楼花也好,现房也好,本来就是这个市场中的正常商品。买卖商品,全凭自愿,没有强卖抢卖,这个市场就是正常的。

但是现在的情况在我看来就是有点奇怪,奇怪的看法主要有以下两种:

A 现在买楼花 ,就是人傻钱多。

B 买楼花的,就是为了赚快钱,就是为了炒房

我觉得都是太有偏见了~~

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     5 楼
原帖由 羽文                于 2019/10/10 19:53:17 发表
开发商是唯利是图的,只要能够卖高价就不会便宜卖的。如果去看看国内和香港的新房销售,开发商卖的价格是比周边现房要低5-10%的,然后很快就卖完,这也是市场所决定的......
有能力买,肯定首选现房。 只用楼花比现房贵的原因,我上面的回帖有提到。

当然等楼花建成了,大多数人肯定还是会选择新房,这是人之常情。

16cm

16cm
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     6 楼
Promenade 有去排队吗 已经排到街上了

为什么总是该用户名已

为什么总是该用户名已
     7 楼
真把自己当曼哈顿了,迷之自信

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     8 楼
原帖由 16cm 于 2019/10/10 21:12:51 发表
Promenade 有去排队吗 已经排到街上了
这种排队的盘我从来不去现场~~  不过Allocation是有的 

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     9 楼
原帖由 为什么总是该用户名已 于 2019/10/10 21:45:52 发表
真把自己当曼哈顿了,迷之自信
确实跟曼哈顿不是一个档次~~ 

曼哈顿去的都是巨贵~~  多伦多多的是各种中产移民~~

不过讲个小花边~~  前段时间有个Condo Listing,我看了一下,卖家是俄罗斯石油寡头~~

为什么总是该用户名已

为什么总是该用户名已
     10 楼
原帖由 realcapital        于 2019/10/10 22:02:16 发表
确实跟曼哈顿不是一个档次~~  曼哈顿去的都是巨贵~~  多伦多多的是各种中产移民~~不过讲个小花边~~  前段时间有个Condo Listing,我看了一下,......

可我看价格差不多嘞,50w美金在曼哈顿也能买着房了,我看巨贵应该也不会住500尺condo

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     11 楼
原帖由 为什么总是该用户名已 于 2019/10/10 22:31:22 发表
可我看价格差不多嘞,50w美金在曼哈顿也能买着房了,我看巨贵应该也不会住500尺condo



















我随手找了一个50万美金的Condo,换成加元65万,在华尔街旁边不远的地方。均价783美金,换成加元大概1000出头。但是地税一个月918美金,管理费一个月1220,月供预估要3701美金!美金!美金!

这么一算,曼哈顿的非巨贵也确实生活在水深火热之中~~

这50万美金的Condo,也不知道谁会买~~~

realcapital 最后编辑于 2019-10-10 22:49:04

为什么总是该用户名已

为什么总是该用户名已
     12 楼
是啊,都挺不容易

不过这么一看还是咱多伦多便宜点,那不行啊,看来还得涨,不然岂能配得上这份自信

IamhereforaReas

IamhereforaReas
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     13 楼
其实你说的没有道理 租金涨房价就应该涨?租金高涨是市场经济决定的,是供需关系决定的。因为dt上班太。堵。了。有多少人透支未来的可能性只是为了留在dt。多伦多condo的价格是不健康的,在这一轮疯涨之后,基本面已经消失,单是泡沫不破就不错了,现在高价买楼花无异于豪赌。要知道价格高和能变现是两回事。最好的投资时机是几年前,错过了就要认,经济有周期性,价格不可能无限涨,看看dt人均工资就知道了,除非多伦多dt变成像慢哈顿一样的奢侈品一般人不配拥有。现在加拿大的经济体量不允许我做这种假设 如果非要现在买楼花,买同样价格建成比较晚的,通货膨胀会帮你稀释一部分压力

羽文

羽文
     14 楼
其实几年前都已经在喊condo楼花太贵了,condo没有未来,现在回头看看,当时买楼花的还是算投对了。当然这个击鼓传花的游戏什么时候会到头谁也不知道。

realcapital

realcapital
| 只看楼主
     15 楼
原帖由 IamhereforaReas 于 2019/10/10 23:58:55 发表
其实你说的没有道理 租金涨房价就应该涨?租金高涨是市场经济决定的,是供需关系决定的。因为dt上班太。堵。了。有多少人透支未来的可能性只是为了留在dt。多伦多co......

咱们有一说一哈~~ 



1 “租金涨房价就应该涨?租金高涨是市场经济决定的,是供需关系决定的”

我说的是,现房看,租金跟房价两者同步上涨,说房价没泡沫,因为有租金做支撑。

如果租金涨2倍,房价不涨,这就是健康的市场? 这是房地产市场的政治正确吗?

如果把房子看成一个金融资产,那么租金就是用来贴现的现金流的一部分。按照最基础的收入估值办法算,租金涨,利息跌,房价就应该涨。

租金高涨是市场经济决定的,是供需关系决定的” 难道现房价格和楼花价格不是市场决定的,不是供需决定的,是有人拿刀架在买家脖子上逼人买的?



2 “因为dt上班太。堵。了。有多少人透支未来的可能性只是为了留在dt。多伦多condo的价格是不健康的,在这一轮疯涨之后,基本面已经消失,单是泡沫不破就不错了,现在高价买楼花无异于豪赌”

A“太堵了~~ ” 跟价格有什么关系? 兄弟你去过伦敦吗? 那里我觉得那里才是堵

B“有多少人透支未来的可能性只是为了留在dt” 这句话我没读懂? 前后逻辑在哪里?具体是什么意思?

C“多伦多condo的价格是不健康的,在这一轮疯涨之后,基本面已经消失,单是泡沫不破就不错了”

这个基本面消失,是谁判断的?怎么证明基本面消失了?泡沫是怎么判断呢?

D “现在高价买楼花无异于豪赌” 我自己也1200的均价买了大户型的楼花,我还真是投资的,我知己也没去堵,我真觉得等那个房子建好后,价格就跟上来了~~ 为什么买股票可以正常买,我自己投资楼花就相当于豪赌呢?




3 要知道价格高和能变现是两回事。最好的投资时机是几年前,错过了就要认,经济有周期性,价格不可能无限涨”

这句话我是认同的,但是也说明不了问题,你能判断价格涨价的终点在哪里吗? 你确信涨到现在就要停了?




4 “看看dt人均工资就知道了,除非多伦多dt变成像慢哈顿一样的奢侈品一般人不配拥有。”

Downtown的人均工资我还真不知道,但是Downtown这么金贵的地方,如果没钱,旧点的Condo价格也没上天,租金嘛,那这么多人想住在Downtown自然就贵了,但是想租的便宜点,别的地方也不是不能住。


另外我要强调几个事实,是很多人忽视的~~

1 Downtown的就业集中了整个GTA 35%-40%的就业人口,新增的就业人口必然是以毕业生和技术移民为主的群体的。


2 如果工作在Downtown,在Downtown租房看似一个卧室的租金很高,但是省钱的地方很多。

A 不用通勤,走路或者骑车上班,TTC的月票和Go Train的票价省出来了。

B 两人合租一个1室,人均租金也就1000-1200,远没有到揭不开锅的地步。

C 相比在郊区上班的人,不用养车,能省去800-1000的开支(油费,停车费,Lease车钱,保险费)


3 Downtown的就业行业里,金融其实属于传统行业了,想什么数字传媒,IT这些行业是新增就业人口的主力,这群人的收入并不低,完全不用哭穷。

realcapital 最后编辑于 2019-10-11 00:27:55

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