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查看     | 回复 1 转发 - 符合退回海外买家税的留学生必须满足以下条件

qiuanfa

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安省政府于2017421日起,开始对外国房地产买家征收15%Non-Resident Speculation Tax (NRST) 非居民投机税,也就是我们俗称的海外买家税。这里的非居民和加拿大税法上定义的非税务居民是不一样的。如果不是加拿大公民或永久居民身份,就属于外国实体,在安省金马蹄地区购买6个单位以下的住宅物业时,就需要在物业交割日缴纳物业购买价格15%的海外买家税。如果在开发商那里购买的期房,也就是俗称的楼花,不用立即交付海外买家税的,海外买家税是在房屋最终过户时才交的。在安省的留学生也属于被征税的外国实体范围。对于满足条件的留学生买家,可以在日后申请退回这笔税款。


根据安省政府的规定,符合退回海外买家税的留学生必须满足以下条件:


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留学生购买物业时必须要持有有效学签

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自交房之日起,必须在安省的70/17号法案下注册的大专院校全职就读满两年

·
购买的物业必须是作为自己的主要居所Principal residence


目前对于在2017年购房并缴纳了15%海外买家税的留学生,已经陆续过了两年的等待期。我们今年也陆续帮助一些留学生申请了海外买家税的退税。根据我们工作中的实例以及和安省财政厅,地产专业律师等的讨论和沟通,我们总结了留学生申请海外买家税退税成功的几个要注意的因素。希望能够对留学生顺利申请海外买家税退税有所帮助。同时也对有计划购买物业的留学生提个醒,提前做好规划,不要因为一时的疏忽痛失几万甚至几十万的退税。


1,购买的物业必须是用于自住,并且在过户后60天内搬入该物业居住

购买的物业必须是自住的也就是要作为自己的主要居所principal residence,不能是用于投资出租的。个别留学生买家在贷款时是作为投资物业办理的贷款,导致律师在交割文件上注明了是投资物业,这样就导致留学生买家不再符合退税的条件。另外也要确保交房后在60天内搬入物业居住,并且要提供相关的证据。搬家的证据包括:

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60天内更改驾照地址

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搬家公司出具的收据

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家具店购买家具的凭证和送货单据

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座机电话,有线电视或网络的账单

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银行邮寄的信用卡账单或银行月结单


注意地税单,水电费账单以及贷款文件是不能作为有效凭证的。另外请搬家公司搬家最好找正规的搬家公司,并且一定要索要收据,不要为了省钱付现金。


2,留学生或者留学生及其配偶必须拥有100%的物业产权

购买的物业注册文件上只能有留学生本人和配偶的名字,其他任何人的名字(包括父母,朋友,亲戚)一旦出现在产权注册文件上,哪怕只占有物业的1%的产权,整个物业将不再符合退税的条件。很多留学生因为贷款的问题,都被银行要求父母作为共同签署人联名放在产权文件和贷款文件上。据笔者了解,目前5大行中,只有RBC不要求家长共同签署联名产权文件,只要求家长作为担保人guarantor签署贷款文件。留学生在申请贷款时一定要问清楚贷款机构,父母的名字是否要上产权文件还是只作为担保人签署贷款文件。


3,购买物业后连续全职就读大专院校2年

首先是要在物业过户后全职就读在安省的70/17号法案下注册的Post-Secondary Institution,也就是大学,大专和其他在该法案下注册的职业教育机构。高中,考试培训机构和语言培训机构都不包括在内。另外在房屋过户前在大专院校就读的时间是不计算在这2年的时间内的。其次,留学生购买物业时必须是已经在符合条件的大专院校注册就读的全职学生。读高中的留学生购买了物业,即便以后入读大专院校,也不符合退税条件。另外一个要满足的条件就是要连续全职就读。全职就读的最低条件是上满整个学年课程的60%以上。安省大学本科学年一般分3个学期,留学生上满秋季和冬季学期以后,暑假即使不选修课程也满足全职就读一整年的要求。此外每学期修的课程最少要3门课,很多学校将选课低于3门课的学生视为part-time学生,这将导致无法满足全职学习的条件,造成无法退税。


这里要说明一下,留学生如果中途转学,但只要保证两个学校都是符合条件的大专院校,上满全年课程60%,每学期不低于3门课,还是符合连续全职就读的条件的。我们在办理退税中有遇到留学生咨询,这2年的等待期内是否能参加学校的Co-op校外实习。如果留学生要去参加Co-op,一定要提前和学校确认参加Co-op期间是否还按全职学生在学校注册。如果Co-op期间还是要在学校按全职学生注册,就不会影响将来的退税。


我们还遇到有个别留学生,买房时已经读大三或大四了,还有不到2年的时间就毕业了,这种情况下怎么办?如果想拿到退税,没有别的办法,毕业后要继续全职读书,不能申请工签。连续两年全职就读是硬条件必须要满足,如果不满2年变成工签,就丧失了作为留学生申请退税的资格。除非能保证在4年内能办好移民,拿到枫叶卡。但是办移民这个事,不确定性更大,轻易还是不要冒这个险。


据统计,安省政府每年收取的NRST 有将近2亿加元之多。鉴于安省目前巨大的财政赤字,政府对于NRST这块肥肉是没有很强的积极性去退税给海外买家的,所以安省财政厅在审理NRST退税时对材料要求非常严格。我们工作中已经遇到过个别留学生因为不懂这些规定,一时疏忽导致现在失去了退税的资格,造成了重大损失。所以留学生买房,提前做好规划非常重要。如果不是很熟悉这些规则,一定要找靠谱的专业人士咨询,制定合理的方案,才能避免海外买家退税的各种坑!有需要帮助申请海外买家退税,或者想咨询相关税务问题的留学生朋友可以联系我们咨询详情。

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