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查看     | 回复 3 2020年多伦多地产展望 - 房地产泡沫与地产投资的格局观(上)杨洪

yanghong

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| 只看楼主

在2019年年末,笔者写的这篇多伦多房产投资的小结,着重讨论两个问题:


1)如何用正确的格局观看待多伦多的房地产泡沫?
2)2020年,什么是值得投资的正资产?什么是需要避开的房产投资陷阱?






分析多伦多房产价格涨跌之前,我们首先要认清一个事实:


在同一个市场环境下,由于各个房屋类型和价位不同,其房产价格的走向并不一定相同。

在多伦多,即使房屋类型或起始价位相同,也会因为区域不同而导致价格走向不同!




多伦多所在的金马蹄地区(Golden Horseshoe)于2017年4月20号开始实施海外买家炒房税。这个海外买家税(一次性征收所购房产价格的15%)直接浇灭了大部分潜在海外买家的投资欲望。


同年2017年11月,加拿大全国范围开始实行Bill 20。在全国范围内,房屋贷款审核实行Pressure Test压力测试。这实际上是联邦政府实施的紧缩贷款政策。这一政策,直接打击了加拿大本国居民购房者的购买力。


这两轮对外+对内政策性的打压,使得大多伦多大部分社区,尤其是以列治文山与万锦市为代表华人聚居区,价格在150万以上的独立房买卖市场变得一蹶不振。 现在这些地区的独立房买卖市场已经进入后泡沫时期。


同样是二手独立房,在列治文山与万锦市“遇冷”的情况下,多伦多市区East York和Peel Region的Brampton宾顿市的二手独立房,交易量不降反升,价格上涨。


与独立房相反,整个大多地区的低价房尤其是Condo公寓的价格则逆势上涨。尤其是多伦多Down Town核心区的Condo,到2019年年底的每平方尺价格已经达到如下水平:二手房$1000-$1100/SF;期房$1300-$2000/SF.



事实证明,在大多地区,不同细分市场,价格走向不同!



这一现象在多伦多上一轮(1991年-1996年)地产泡沫破灭中也曾出现过。在过去十几年里,笔者在自己主办的每场地产投资讲座中一直在反复提及这种现象。这种后泡沫市场状况在多伦多之所以发生,其实是两个主要因素的结果:

1)不断增加的刚性需求;

2)政策面的人为打压,形成的购买能力Affordability下降。



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成功的投资地产不会一蹴而就,不能急功近利。我们更需要居安思危,防范风险。风险防范的重要一环就是搞明白房地产泡沫到底是怎么一回事。客观上我们必须承认:我们不可避免地经历着泡沫的形成、破灭、及破灭后的再循环。下图中描绘的是一个理想的房地产周期。







我们每个人其实都明白这个周期的存在。但在多伦多的房产市场中,人们通常是在现实中扮演着温水煮青蛙的角色。很难跳出自己的圈子,做客观的判断。而更现实的问题是,这个理想的周期理论解决不了两个问题:


第一,地产泡沫周期的每个阶段在什么点发生,延续的时间会有多长?

比如多伦多上一次大的泡沫周期长达30多年,从1970年以前一直到2000年;泡沫破灭期是1991-1996年,5年的时间。而大周期中又往往又伴随着一些小周期,比如2018年底到2019年上半年,仅仅时隔不到一年的市场急剧变化。

在市场周期中的任何一个时间段里,不断重复着以下事实:在同一个大势市场环境下,并不是所有的房屋类型、或者是所有的价格区位的房产的走向一定相同。同时在多伦多,即使是同一房屋类型,不同区域的价格走向也不同。


第二个无解问题是:明年会发生什么?世界上没有一个人能准确预测未来!

那么我们有没有投资理论和思维方法,去系统地防范房产泡沫给我们带来的伤害呢?大多数人都知道泡沫的存在。但是,极少数人会正确看待房地产市场的泡沫。泡沫其实不可怕,我们应该研究判断房产市场的泡沫周期,甚至是如何利用泡沫周期。有泡沫才有机会,泡沫的破灭才能挤出那些裸泳的人!






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地产投资是对一个人资金实力、知识、经验、性格及风险偏好个性的挑战。有的人在市场大势好的时候也会亏钱,有的人在市场大势不好的时候仍然在赚钱。本文就是试图从一个更高远的角度,去对房地产泡沫进行正确认知及其风险防范。在此,笔者在这里必须要提到一个非常重要的概念,那就是房产投资的多层次格局观。

为什么我们要提出这个概念?一个投资者的格局,直接决定了他/她对风险的认识和防范。我们必须承认:任何投资都有风险,只有具备识别风险和防范风险的能力及知识储备,你的投资才能行稳致远,而不是撞大运!




笔者将地产投资的格局观分为3+1个层面:

1)决定投资入局资格的大格局;

2)决定投资收益率(房产泡沫周期)的中格局;

3)多维的微观格局;

最后,再加上投资人的个性以及为人的格局。



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决定投资入局资格的大格局



这个格局看到的是长期的大趋势(Trend)。一个人有没有大的地产投资格局直接决定了他/她的入场资格。

最基本的投资概念是,我们为什么要投资房地产?因为房地产投资是最安全和最可靠的抵抗通货膨胀的手段。


通货膨胀是经济发展进程中无法避免的趋势。人类的衣、食、住、行及精神生活这五大基本消费领域中,仔细想想,其实只有“住”(土地及房屋)这个领域能够保值增值,而且可以长期存储及传承。那么问题又来了,在美国和加拿大很多的地方,比如底特律、水牛城、温莎、夏洛特等等,这些地方的房子过去的很多年都没有涨价,并没有好的投资回报。为什么偏偏多伦多的房子却越来越贵?








现在我要介绍一个概念:房地产泡沫资格的城市。

什么样的城市容易产生房地产泡沫?通常只会发生在富裕或中产群体聚居的地方,而且这个地方是在不断地接受新富的外来人口。简单地说,就是在可预见的未来,人口可能不断增加的城市,而且环境、教育、工作机会、经济活力在走上坡的城市,更容易有房地产泡沫。


在全球范围内符合这些条件的大城市有哪些?纽约、洛杉矶、旧金山湾区、伦敦、巴黎、香港、新加坡、温哥华、悉尼、墨尔本、多伦多……而多伦多恰恰是一个典型的符合这些特征的加拿大最大城市。


任何一个地方/城市,地产泡沫的形成和破灭都有其特有的背景和条件。然而,他们都有一个共性:即使是最精明的投资者,也只能大致推测地产泡沫的趋势,但无法精确地判断出下一阶段到来的具体时间以及持续时间。为什么?因为市场拐点的触发诱因Trigger,往往是多重的人为因素或是天灾;而这些是无法预测的。那么系统性的规避风险的方法就是:


1)在风险发生前,永远要居安思危。英文有句话要背下来:Do not over buy, and do not sell at bad time;

2)在泡沫市场中,永远寻找相对没有泡沫的那一部分;

3)无论在什么市场条件下,尽可能地寻找租金可以Cover房屋持有费用的那些物业;

4)避开没有增值可能的地方/城市。那样的投资永远没有希望,未来不会有好的投资回报。


在任何市场条件下,永远在具有泡沫资格的地方/城市,寻找目前相对低价位,正现金流,而且未来增值潜力大的标的。其实这就是笔者以前不断重复的多伦多“地产投资四项基本原则”:不割肉原则;性价比原则;租售比原则;相对低价位原则。









决定投资收益率(房产泡沫周期)的中等格局


判断房地产的泡沫周期,其形成、发展、供过于求、破灭、直至再循环,往往和这个中级格局有极大的关联。影响其房地产市场走向的几大要素:


经济发展(就业率)

贷款政策(贷款审批及贷款利率)

房屋价格的可购买水平(房价与收入的关系)

人口净增加(移民政策、国际留学生政策及国内人口的迁徙)

税收政策(房产税、交易税、增值税以及其他各类特殊税费)

新房开工量



这几大要素的相互作用,一方面影响到人们的购买力及购买欲望(买方对未来市场的预期),另一方面影响到房屋供应量的变化(二手房市场上卖方和新房市场上开发商对未来市场的预期)。最终通过供求关系的变化,形成对价格的影响。各个因素之间的互动结果就是房地产的泡沫周期。


加拿大多伦多的房地产发展,具有和中国城市或者欧洲城市完全不同的发展轨迹。加拿大是移民国家, 而且多伦多是加拿大最大的移民城市,这是多伦多最基本的个性特性。这一特征决定了,多伦多的人口在未来一直是上涨的,而且人口结构是不断更新的。就是说未来的需求面一直会上涨。这是我们对未来的趋势的基本认识。但是,这样的市场很容易过热, 进而形成房地产泡沫。当泡沫积累到一定的程度,房屋供给量与居民的购买力或购买欲望反差到极限时,市场就可能反转。







研究多伦多的房地产周期, 笔者在此引入一个全新的视角供参考:加拿大的政治周期在一定程度上影响着房产市场周期。影响其房地产市场走向的几大要素,基本上都和加拿大的政治有关。在联邦、省、市三级政府中什么党执政以及政策走向,决定了当前的经济活力(就业率)、购买力(贷款政策及购房意愿)、税收及新房供应量。


从联邦层面上,联邦政府控制了和地产相关的政策:移民政策、货币供应量、贷款政策、联邦层面的税收、财政补助及其他的经济发展政策等等。



从省级的层面上,省政府控制的是:省级税收,房屋及土地供给量的规划,大学教育,高速公路的规划等等。


市政府的层面控制的是:房屋建设的审核、房屋的地税、当地的中小学教育、当地的公共交通及治安管理等等。不同的政党上台,其制定的不同政策就会对当地的房产市场会有不同的影响。

要注意的是政府政策影响的时间和执政党的执政期限有关。联邦政府的任期4年左右,省级政府5年,市级政府4年。当然如果发生不信任案,重新选举,任期就归零重启。


下面的要做笔记:偏左的政府会出台打压地产发展的相关政策,极右的政府会出台限制移民的政策。这些都是有产阶级所要注意的!

拿大的政治实际上就是选票政治。我们投资地产一定要关注加拿大的选举政治,包括联邦的大选、省一级的选举以及市一级的选举。从某种层面上来说:如果你了解加拿大的政治周期, 那么离了解多伦多的房产泡沫周期就不太遥远了。

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在文章的下半部分,我们会继续谈到微观格局和为人格局对投资的影响,也会对2020年的投资形势进行展望,请各位继续关注文章的更新!

2020年1月18日,杨洪将举办2020年第一次投资讲座,仅做小范围交流。面对面的交流,能够更完整更形象地表达投资思想和逻辑, 以及讨论现在的市场到底在发生些什么。下面是报名链接


https://www.eventbrite.com/e/hong-yang-2020-condo-investment-seminar-tickets-84552533905

yanghong 最后编辑于 2019-12-08 21:59:21

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yanghong

yanghong
| 只看楼主
     2 楼
下半部分,我会在近期更新,希望对大家有所帮助。

yanghong

yanghong
| 只看楼主
     3 楼
2020年多伦多地产展望 - 房地产泡沫与地产投资的格局观(下)已经更新,欢迎拍砖!

http://forum.yorkbbs.ca/property/5044284.aspx
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