我的版块:
您尚未登录,请登录后查看已收藏版块
站务 | 帮助  

首页 > 论坛首页 > 房产置业 > 房产杂谈 > 帖子正文

新 帖 回 复
查看     | 回复 161 我来点干货帖吧,纯技术分析
本主题由 相信未来 于 2020/7/15 17:20:01 执行 删除回帖 操作

dawen

dawen
| 只看楼主
版主放任论坛三傻发帖,一群傻空傻多只会喊涨喊跌,一点有技术含量的帖子都没有

现在这个版面纯情绪发泄,毫无有用的信息,打算告别论坛一段时间,最后发表一下本人从技术层面上的看法

首先说明我看空,但并不是腰斩之类毫无道理的看空。长期看只要经济稳定发展,人口增加,多伦多楼市依然有上涨空间。但入场时间很重要,比如2017年最高点入场,就算20年后能涨回来又如何?浪费了20年的光阴谁来补偿?所谓自住不看涨跌,完全就是经纪的胡说八道。

先从利空来看,首先经济陷入衰退,公司利润减少,裁员增多,收入减少。别跟我说什么多伦多都是IT高科技不受影响,几个月前AirBnb,Uber等纷纷裁员,Google停止招聘,startup死掉,这样的新闻一搜一大把。多伦多其他高收入行业,如银行,保险,律师,大公司总部,都是服务类行业,实体经济不景气,银行保险给谁服务?裁员不过是早晚先后的问题。

其次疫情会长期存在,移民,国际学生减少。移民这块不用多说,目前1/3以上人口都是印度,巴基斯坦和南美移民,这些都是疫情重灾区,直到可靠的疫苗出现之前,都不可能恢复了。留学生也是一样。安省本地人口流入也变成了负值。一方面影响出租市场,另一方面,安省大部分产业是服务业,没有人口流入,缺少客源,这些行业也一样受影响。

之后是信贷,B20依然存在,虽然3月份说要改变记息方式,提高贷款额度,但不知道大家注意到没有,因为疫情这个政策就不了了之了,根本没有实施!其次CMHC收紧贷款,很多经纪忽悠说,这个只影响那些低收入的人,CMHC政策中很重要一条——不准使用HELOC作为首付。什么意思?能有HELOC的人会需要insured mortgage?只能说明很多炒房客利用HELOC来付首付,提高杠杆炒作,CMHC有客户贷款数据,特别提出这条说明这么做的不是少数。RBC等几大行也相应的收紧了贷款要求,之后不光贷款经纪包装变难了,出租房贷款也变难或根本不可能了。

至于6月份所谓抢房大战再现,不知道有没有人仔细研究数据,每年成交量最高的就是4,5,6这三个月,7月份开始成交量走低——为什么?因为7月份是度假季,大部分人想在国庆假期之前完成交易!另外7月份成交才能赶上9月份开学!今年情况特殊,因为疫情,4,5月无法看房,因此6月集中了4,5,6三个月的买家,而因为贷款延期,不少卖家反而选择观望没有放盘,造成供需失衡。但随着7,8,9月份贷款延期的截止,卖房人会越来越多,而买房人能否能跟上,基于以上3个原因,还是个问号。

最后,联邦及各级政府巨额财政赤字,是个巨大的问题!根据加拿大的税制,地税归市政,个税和GST归联邦,PST归省政府。为提振经济,需要刺激消费,不可能增加个税,GST或PST。刺激经济需要政府投资,又会增加赤字,这些钱只能通过:第一,增加地税,或交易税费解决地方亏空(地方政府无法有赤字),第二,联邦政府增税——目前最好的两个选择,一个是海外买家空置税,一个是资本利得的Inclusion Rate。海外买家空置税,这个自由党竞选的时候就说过要征收,现在是最好时机——当downtown condo有上千个单位空置待租的时候,征收这个税会发生什么?另外是资本利得的Inclusion Rate,目前是50%,大概率提高到75%。为什么这个最容易征收?首先这是个富人税,征收阻力小,其次,自由党目前是少数政府,通过预算案需要联合另外一个党派,保守党不可能跟自由党站一边,最有可能的就是NDP。而这个提高Inclusion Rate的政策,恰好是NDP大选的纲领之一(NDP预计一年可以增加8billion的财政收入)!所以这个政策NDP肯定支持,通过毫无阻力。对自由党来说,这样又可以给NDP一个好处,增加今后NDP支持自己的可能性。因为加拿大大部分股票都是分红类股,又都在美加两地上市,所以对股市影响很小。

而现在所谓对楼市的利好,无非就是低利率这一条。但利率再低,贷不到款,一点用也没有。而且低利率环境,经济重启之后,通胀会快速上升,央行也会很快加息,毕竟加拿大不是美国——这也是为什么加拿大央行官方说不搞负利率的原因,其次,现在固定利率跟浮动利率息差很大,为什么?难道几大行都是白痴么?他们不会算3年5年内利率涨跌的概率么?同时加息也是自由党政府需要尽快平衡预算的一个重要原因——否则利息加财务负担会越来越重。

结论我就不说了,大家自行判断好了。

回复 引用 收藏 举报
+1
(37)

论坛热帖

travelboy

travelboy
     2 楼
我今年应该会再投一套100万左右的freehold townhouse 或 Semi,北极三镇如果能买到小独立house也可。

目测未来几年平均年涨幅应该在10%-15%。

楼主的分析有一定道理,但我基本上无视

travelboy 最后编辑于 2020-07-06 21:17:57

Regal_Crest

Regal_Crest
|
     3 楼
三傻不封,群魔乱舞

DJLIANG

DJLIANG
     4 楼
结论房价涨涨涨,前途一片大好!

人在大湖

人在大湖
     5 楼
感谢楼主的分析,很专业很到位,我跟楼主的看法一致,所以一直观察没有出手,在这个论坛逛逛也是想分享自己的经验和想法,并且能从其他网友那里得到启发。目前感觉确实失望,不知道有些人出于什么目的发一些毫无意义毫无价值的贴子,导致越来越多的人离开或是不发言了,所以希望版主能管一管,否则这个论坛真的会被谎言和暴力以及各种种族职业歧视所充满,失去应该有的作用。

奥立奥

奥立奥
|
     6 楼
我太同意你最后一点了。利率0都不如不控制贷款额度来的利好

zhangzhang1

zhangzhang1
|
     7 楼
空军的所谓“技术”就是颠来倒去的那几句话,把人先绕晕,结论就是房价要跌,让别人不要买,自己好偷偷上车。
还特能装,装无辜,装公正。说到底无非一个利字。
对于一个因各种原因未能上车的空军,其盼望房价下跌的心情可以理解,其所说的话能有多少客观性就很难说了。

travelboy

travelboy
     8 楼
原帖由 zhangzhang1        于 2020/7/6 21:41:19 发表
空军的所谓“技术”就是颠来倒去的那几句话,把人先绕晕,结论就是房价要跌,让别人不要买,自己好偷偷上车。还特能装,装无辜,装公正。说到底无非一个利字。对于一个因各......
其实就是纸上谈兵。 和经济学家的话一样,真信的话会一辈子当穷人。

SeanWannnng

SeanWannnng
|
     9 楼
房市涨的时间长,跌得时间短,造成的错觉击鼓传花最后一棒大概率落不到自己头上
崩盘会发生,但是崩盘的时候,空军依然不会且不敢买

Forumuser

Forumuser
|
     10 楼
楼主好文,总结一下:

利空: 裁员,移民,贷款收紧,购房需求,政府加税
利多: 低利率

个人观点:
1. 裁员,没有数据显示中产工作有大规模裁员的迹象,不知道楼主的数据源在哪里?
2. 移民,确实是少了好多,但应该是对租房市场的影响更大。特别是condo,所以condo价格会下降。
3. 贷款收紧,最新一期银行财报数据上,没有显示residential loan有下降的趋势。CMHC只不过是做20%以下首付的贷款保险的。正常non-insured没有影响。
4. 购房需求,确实因为移民的减少,会有影响。但在gta,购房主要是以置换为主,最新的一期数据看,低价freehold走的很快。我觉得(没有数据支持)是因为租客逃离市中心所致。这个就看每个价格区间房子在这几个月的销量了。下一波应该是120-140万的房子了。
5. 政府收税,市里的地税必涨,联邦政府的富人税,可能要等过了这一阵才会讨论。对房价影响不大。

Zqada

Zqada
     11 楼
条条说在点子上。老大别走,多来点干货。

戴斯蒙提利尔

戴斯蒙提利尔
     12 楼
这帖子里那俩三傻完美诠释了什么叫无理搅三分,别人跟你分析讲道理,你给人家扣帽子。你有本事逐条反驳楼主啊,可怜一句话也搭不上气得跳脚

justcheck

justcheck
     13 楼
请问楼主,最佳入场的时间点是哪年哪月?

jiaguofengqing

jiaguofengqing
|
     14 楼
楼主应该是行业内人士,都说在点子上。瞬间也炸出许多经纪小丑跳出来

Nf2

Nf2
|
     15 楼
原帖由 松下菜菜子          于 2020/7/6 22:45:39 发表
二楼好蠢
二楼名气大👍
  返回列表 123456 下一页  到第 确定
新 帖 回 复
标题
    
禁用 URL 识别
禁用表情
禁用 Discuz!NT 代码
使用个人签名
Processed in 93.7742ms; querycount:1