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查看     | 回复 43 浅谈如何"空手套白狼" -- 从银行贷出来的钱 (80%市场价)比买价还多

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昨天,我的朋友发来消息. 我去年帮她375接来的某地铁盘楼花转让(500-600sqft,一室一卫带车位),银行估值50,贷款额度80%,她总共批下来了40。把她高兴坏了.

当银行估值比买价高了十多万, 就出现了“空手套白狼”的情况。现在低利率那么低,相当于银行免费送你钱买房子。零首付,100%贷款,运气好还能把交接费用都包了。(当然前提是能贷得了款。)

我的好多客户朋友利用了疫情以后, 早期楼花投资客, 不想交割的这个优势, 各自入手, 基本都是小本投资, 稳赚了.

GTA low-rise市场暴涨的情况下,郊区的独立屋,semi,镇屋牛气冲天,之前买入的朋友们,恭喜你们。自住的话,该下手就下手。但现在作为投资,很多房型已经在半年内涨幅20-30%,接下来的涨幅就有限了,而且所需的资金庞大。现阶段,反而是那些性价比高的楼花转让是投资客还可以捡漏的。(注意,不是所有的楼花转让都有价值!)

我帮客人朋友订的战术是

基本选择原始买家2015-2016签的公寓楼花,当时尺价$500-$700不等,(这是重点).

几年后,原始买家不想交接了,或者赚10多万利润想脱手了(他们当时定金可能也就交了4,5万吧, 投资回报率已经100%了),我的客人现在以$700-800的尺价买入,等半年一年以后交接了,市场尺价如果能到$1000左右的话,就是稳赚。现在租房市场惨淡,接楼花也不需要担心租金的问题。

有些银行是按照市场估价计算贷款的,运气好贷款就是100%cover 买价。大楼交接那天,你的所有投资(包括付给原始买家的利润)都可以拿回来。重点还是得找签约早的那些condo, 当年尺价极低, 这样原始买家有赚头, 现在我们接手了 还有上升空间.

欢迎有兴趣的客人和同行探讨。


*目前手头有几套性价比极高的楼花转让,位于North York, Downtown, Mississauga Square One, Etobicoke和Oakville。欢迎私信咨询*

微信: AmandaTaoHome (法律 地产)





漫步星球Home 最后编辑于 2021-02-25 08:28:05

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论坛热帖

flying_noodle

flying_noodle
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     2 楼
贷款利率再低也得还本金,又不是不还了

min2007ca

min2007ca
     3 楼
有人说银行只会用原始价格来计算,
还有接楼花转让需要一次性支付大量现金接, 这足以付townhouse downpayment

16cm

16cm
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     4 楼
你的大号是?

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| 只看楼主
     5 楼
原帖由 min2007ca          于 2021/2/12 14:29:25 发表
有人说银行只会用原始价格来计算,还有接楼花转让需要一次性支付大量现金交接, 这足以付townhouse downpayment......
不同银行的计算方法不一样。最近五大行有几个会去做市场评估,以市场价来算。(这对低价买入的客户是好事)

虽然大家印象中 接楼花转让需要大量现金。其实支付方式和时间也可以跟对方谈,我很多客人都是拿到开发商许可,先付原始买家的deposits, 定期再付些差价。
有些很快final closing的condo,我会帮客人争取跟对方谈 -- 比如 对方的利润 在银行放贷款的时候才付。


我最近帮客人做的小户型
都是25万原价,咱们35万接手,半年一年后 保守估计赚10多万。低价的公寓carrying cost低,养得起,租出去难度也低。风险比较小

merryhappy

merryhappy
     6 楼
我觉得楼主的策略可行。

楼花转让时的付款时间也的确要拿捏好,当然如果手上有个10w的也不用担心,因为低价格楼花转让的已付deposit+卖家利润也不会高到哪里去。

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     7 楼
原帖由 merryhappy          于 2021/2/12 14:43:14 发表
我觉得楼主的策略可行。楼花转让时的付款时间也的确要拿捏好,当然如果手上有个10w的也不用担心,因为低价格楼花转让的已付deposit+卖家利润也不会高到哪里去。......
谢谢支持。

看着这半年开发商那里的很多独立屋、townhouse,每一期都涨10万,20万的。他们自己把涨幅赚了,留给买家的上升空间就少了。

35万左右的低价全新1室公寓,或者50多万的全新2室公寓,以后受众面广。卖和租都容易。加拿大穷人毕竟还是多。

min2007ca

min2007ca
     8 楼
原帖由 漫步星球Home        于 2021/2/12 14:37:21 发表
不同银行的计算方法不一样。最近五大行有几个会去做市场评估,以市场价来算。(这对低价买入的客户是好事)虽然大家印象中 接楼花转让需要大量现金。其实支付方式和时间也......
哪什么时候去 builder 转名? 如果我分期付定金后原买家不转名怎办? 有风险吗?

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| 只看楼主
     9 楼
原帖由 min2007ca          于 2021/2/12 14:56:36 发表
哪什么时候去 builder 转名? 如果我分期付定金后原买家不转名怎办? 有风险吗?
一般是签完合同,由双方律师过目以后,去builder那里申请转名许可consent。

这时候开发商也会对你有一些要求 (比如你有贷款能力或经济实力接手这个合同)。等开发商满意了,会签个三方的合约也就是builder, assignor/原始买家, 以及assignee/新接手的买家)。这个时候就正式转名了。风险极小了。


当然,为了保护买家利益,我们会通过律师跟开发商核实原始买家付了多少deposits,有没有upgrades,欠不欠钱。

hello2021

hello2021
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     10 楼
原帖由 漫步星球Home        于 2021/2/12 14:49:23 发表
谢谢支持。看着这半年开发商那里的很多独立屋、townhouse,每一期都涨10万,20万的。他们自己把涨幅赚了,留给买家的上升空间就少了。35万左右的低价全新1......
楼主能私信我吗?现在还有30几万的地铁沿线的一室转楼花吗?

hello2021

hello2021
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     11 楼
楼主的思路是对的,至少这么玩,风险小。动不动让人去买120万的townhouse楼花的,都太坏了。

merryhappy

merryhappy
     12 楼
原帖由 漫步星球Home        于 2021/2/12 14:49:23 发表
谢谢支持。看着这半年开发商那里的很多独立屋、townhouse,每一期都涨10万,20万的。他们自己把涨幅赚了,留给买家的上升空间就少了。35万左右的低价全新1......


就是啊,而且,每个人对投资风险的承受能力以及规避风险的程度是不一样的。
拥有的资金大、风险承受能力高的人自然可以只看n百万的房子,可能赚得多、也可能亏得多,但他们能承受这种风险,亏了可能也不会影响日常生活。

大多数的工薪阶层,更适合投资低风险的小户型、以租金为依托中长期持有,为退休或者小孩搞点储备。而不是频繁交易炒大房子期望短期之内挣大钱。

hanlu_579

hanlu_579
     13 楼
楼主能私信我吗?现在还有30几万的地铁沿线的一室转楼花吗?

min2007ca

min2007ca
     14 楼
来10

yorkbbsnumberone

yorkbbsnumberone
     15 楼
原帖由 漫步星球Home        于 2021/2/12 14:49:23 发表
谢谢支持。看着这半年开发商那里的很多独立屋、townhouse,每一期都涨10万,20万的。他们自己把涨幅赚了,留给买家的上升空间就少了。35万左右的低价全新1......
加拿大人真有钱,一个公寓都50多万!
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